觀點與闫亮對話：陽光海天“停車”藍海 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 随着經濟高速發展和城市空間的擠占，“停車難”問題日益凸顯，成為城市發展多年來的痛點。

數據顯示，2019年中國汽車保有量達到了2.4億輛，每年增加2000多萬輛，然而，中國大城市汽車車位配比近1：0.8，中小城市約為1：0.5，停車泊位現階段成為了一個稀缺的供給端資源。

汽車保有量的飙漲加劇“停車難”，供需矛盾愈發突出，但背後本質的原因是城市公共停車場建設滞後、車位資源分配不合理，以及傳統停車場管理低專業化。

2019年7月，中央政治局會議首次将“城市停車場”寫入議程，明确要求實施該項補短闆工程；7月15日，發改委發文，推進主要公共建築配建停車場等建設。

政策綱要不斷出台，給予行業更多導向。

實際上，探索挖掘優質停車資源，並用精細化運營管理賦能停車産業本身，陽光海天已經走過了14個年頭。

2006年創立至今，陽光海天已成長為國内規模最大、産業鍊最全的停車管理公司，致力于提供完善的停車資産管理解決方案和覆蓋全産業鍊的專業停車服務。

截至目前，陽光海天服務的停車場已覆蓋全國40余個城市，服務車位超50萬，其中不乏中央電視台新址、上海虹橋機場、海口美蘭機場等百余個地標性案例。

“我們希望能夠領跑，而且要一直跑到最後。”陽光海天董事長兼CEO闫亮說道。在他看來，行業發展才剛剛開始，要形成足夠大的規模並充分挖掘行業價值，還需要十足的耐心，經歷一個很長的周期。

因為疫情，我們通過線上方式會見了這位行業引領人。從他口中，我們更清晰了解到停車管理行業發展脈絡，以及陽光海天為這個領域打開的想象空間。

順勢：掘金停車藍海

回首過往，闫亮只用了“誤打誤撞”這個詞，概括他進入行業的故事。

2006年北京的地下室，陽光海天誕生于此。從對外經貿大學畢業2年後，闫亮偶然進入停車行業，拿下4個停車場的運營項目。

當時停車場在國外是非常優質的不動産資源，但國内車輛基數與停車市場和國外並不完全一樣，效仿國外收停車費很難施展開來，于是陽光海天轉向了另一條路——做專業的停車場服務提供商。

“剛進入行業時，中國汽車保有量不到4000萬輛，現在已經2.7億了。既是最大的存量市場，也是增長最快速的一個市場。”如闫亮當初所預料，停車行業是一個朝陽産業，蘊藏着巨大的機會。

從2006年到2011年，陽光海天是運營服務商，以勞務輸出為主。

闫亮告訴我們，那時候停車場停車産業的價值尚未被發現和挖掘：“大家更關注的停車場只是地産的一個配套，收費率不高，運營價值還未凸顯，市場更多是對管理和服務的簡單需求。”

發展到2.0版本，是從停車場規劃設計到施工到運營，提供一站式解決方案；3.0版本便是從資産管理角度進行停車服務，打造智慧停車完整停車産業生态鍊。

如今，陽光海天提出4.0版本，在原本資産管理上再添數字化，在進行資産運營提升效率的同時，挖掘數字場景的價值，並圍繞公司停車大數據管理平台AIPP（Allinoneparkingplatform）開展戰略，為商業數據提供支持和服務。

從最初簡單的地産配套，到如今資産管理+數字化，停車産業這個億萬藍海的發展脈絡在陽光海天身上見證。

某種程度上說，陽光海天也是在帶領着行業往前進。

闫亮坦言，每一步走得都很驚心，其實是在适應變化：“如果不去适應，你會發現十年前的商業模式已經死掉了，原來在15年前貢獻主要業務收入的主營業務，現在只占到收入10%了，說明每一個階段要順應行業發展需要，不斷叠代，調整商業模式。”

當下，闫亮的判斷是：未來兩三年是城市解決停車難的風口期，因此這是個非常重要的戰略階段。

去年，陽光海天便定下了“三年50城”目標，即三年要進駐50個三四線城市。據了解，目前停車難逐漸由大城市轉向中小城市，許多中小城市存在停車泊位缺口大、周轉率低、價格體繫不合理、執法力度不嚴、管理手段落後等問題。

“在數字化浪潮大背景下，新基建深度城市化、智慧城市建設，對于停車場場景智能化有了連接的需求。”而陽光海天能提供的，便是以資産管理能力為核心，以運營管理能力為基礎，以金融投資與互聯網技術為兩翼的全産業鍊服務。

闫亮稱：“公司已經成功落地了五六個城市，在談的大概40多個。”

“在紅海當中擁有‘人有我優’的執念，能為自己創造一個藍海。”闫亮常挂在嘴邊的這句話，得到了時代的驗證。

借勢：海南自貿港東風

相關政策不斷出台，讓停車場行業迎來了春天。今年6月，《海南自由貿易港建設總體方案》正式出台，将中國最大自貿港的建設熱度推到高潮。

海南自貿港建設總體方案的主要内容可概括為“6+1+4”，其中“6”即是貿易自由便利、投資自由便利、跨境資金流動自由便利、人員進出自由便利、運輸來往自由便利、數據安全有序流動。

“陽光海天是最直接的受益者。”闫亮稱，基礎客流量的增加使得海南整體商業價值提升，帶動停車産業增值收入明顯增加，對停車場後續發展有很大利好。

據了解，2018年12月，陽光海天獲得海口美蘭國際機場和三亞鳳凰國際機場停車場十年經營權，正式對機場停車場的7000多個車位進行運營管理。

以鳳凰機場停車場為例，陽光海天對出入口智能化識别設備全部更換，場内進行線上支付宣傳，積極打造智慧、方便、快捷的停車出行體驗。

同時，對場内基礎設施進行擴充與改造，國際停車場和立體停車樓安裝場内監控，重新規劃殘疾人車位，對停車場內標識指引進行升級改造。

通過智能化運營和服務，鳳凰機場停車場的線上支付率已經達到85%以上，人員運營成本降低40%，運營管理效率提高50%，杜絕了停車出場擁堵現象，進出車輛準确識别率達到99%。

這不僅僅便利了商旅人群出行，同時也給陽光海天帶來非常好的經濟效益。闫亮稱，目前機場非停車收入占比可能超過了15%，甚至接近于20%，收入增長明顯。

“我們對這兩個項目給予了非常大的希望。”闫亮表示：“未來還有很多基于機場的管理模式嘗試和創新，也都将在此展開。”

乘着政策春風，陽光海天緊抓海南發展機遇，更加積極投身自貿港建設中。

具體而言，将加大對重要交通樞紐等大型商業停車場的拓展和合作力度，同時拓展城市級業務，加大提升智能化水平和運營管理能力。

據他介紹，陽光海天剛中標了海南西線東方市的城市級停車業務，獲得30年經營權。闫亮認為，在這個探索發展階段中，運營效率和方式是最重要的，另外更要關注的則是自身參與機會在哪個環節。

類似這樣10年以上長期經營權的租賃收購，将是陽光海天未來業務的着重點，也是戰略核心。

“這相當于幫助停車場做單個停車場的ABS，十年或者二十年資金的一次性兌付，由我們來進行運營。”在闫亮看來，停車場其實是有穩定現金流的運營資産，未來基于停車場産權方面REITs已經在探讨，基于停車場經營權ABS的探讨，是一個非常有價值、有意義的趨勢。

造勢：創造停車體驗

2019年，随着物聯網、人工智能和大數據技術在停車領域的成熟和發展，陽光海天AIPP停車大數據管理平台正式搭建完成。

AIPP繫統結合智能設備、AI、大數據、物聯網、互聯網平台等技術，所構建的是一套以停車為流量入口、以會員體繫為核心的閉環消費體繫，通過接入寫字樓、商業體的數據分析及會員權益，進行用戶畫像和精準營銷，把停車場景貫穿消費場景全周期，實現客戶導流及商業賦能。

在闫亮看來，這算不上多麼開天辟地的創新，是結合市場需求和自身生長自然到達的新階段，但他也坦言，“這個階段是令人興奮的”。

憑借自身優勢，7月10日，陽光海天與奧園健康和晶石（中國）簽署戰略合作，第一階段，合資公司将通過資源整合、技術及運營團隊的融合，對奧園健康旗下購物中心、寫字樓及住宅等不同業态的停車場，進行全面智慧化升級。

值得注意的是，本次合作範圍涵蓋了奧園旗下住宅類項目連接上線和智能化改造；同時，不限于現有存量，陽光海天還将圍繞奧園健康旗下未來增量進行投資。

闫亮表示：“與奧園的合作有了突破性的創新，而與房地産企業進行大型地産+物業資源的整體運營合作模式，是未來值得關注和探索的方向。”

另一方面，圍繞城市級停車業務，陽光海天與全球最大停車管理公司Indigo成立的合資公司“赢地泊”，目前正全面參與肇慶市13200個停車位和遵義市4175個車位的城市智慧交通建設和運營。

未來，赢地泊還将致力于城市級停車業務拓展和布局，延伸停車場景的能力，挖掘數據化業務的價值，並将其反哺到停車産業的發展中，推動中國停車産業的整體進步。

停車資産首先是資産，陽光海天要發展足夠壯大，對資金有着極大的需求。闫亮亦稱：“金融化是我們今年一個非常重要的命題。”

過往，在股權融資、債權融資、基金成立等不同層級的資金打通上，陽光海天從未中斷過，這讓其有足夠的彈藥並購更多優質資産實現“跑馬圈地”。

要借助資本的力量，是否會尋求上市？闫亮稱，在規模體量和發展質量上都能夠與資本市場對接是陽光海天的目標，但上市並非終點。

在闫亮看來，時刻保持清醒和焦慮，才能不斷進步和創新。

“堅持比選擇更加重要”，供給和需求決定了停車行業的價值和潛力，但對企業而言，需要内在的不斷突破創新和更叠，才能最終生存下來，甚至跑到最後。

以下為觀點地産新媒體對陽光海天董事長兼CEO闫亮先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：陽光海天與奧園健康和晶石（中國）簽署戰略合作，在選擇目標合作企業時，公司有哪些考量標準？未來還将進行哪些方面的探索？

闫亮：我們選擇的合作企業通常是有較優質的停車場資源且有高尚訴求的，奧園很符合我們對于合作夥伴的定位，本身有大量存量停車場資源，同時希望把這些停車場通過數字化的改造，提升管理效率和客戶體驗。

陽光海天擁有技術和管理能力，通過合作我們将對奧園幾十萬車位進行整體智能化改造，包括平台建設、未來的線上運營。

跟奧園的合作，我們是有所突破的，合作範圍涵蓋了奧園住宅類項目的上線連接和智能化改造。

因為我們技術和平台規模上有了足夠的能力和自信，才敢去突破這樣的管理停車場的模式。

以往進行資産管理和運營，還需要有人員到現場進行征收和管理，但這兩年平台線上運營能力越來越強，目前針對奧園現有停車場，可以完全通過智能硬件的投入，打造成一個介于無人值守、少人值守的線上管理模式，覆蓋的邊際成本是極低的。

陽光海天跟奧園是整體的合作方式，第一階段，計劃在智能化改造投資不低于5億人民币，運用平台式運營對奧園現有存量停車場進行智能化升級改造。

但不限于現有的存量，未來陽光海天還将圍繞奧園的增量進行投資，比如在現有停車場内引入技術含量更高的管理模式，增加停車泊位，或者引入更多增值收入。

通過與奧園的成功接洽到最後形成合作，對于陽光海天而言是創新、突破性的一種合作方式。

目前，我們也在關注多家大型房企的地産+物業資源整體運營，正在探讨這樣的合作模式。

觀點地産新媒體：陽光海天已成長為行業的一個獨角獸，站在頂端的位置，您覺得是比較理想的嗎？對行業的競争會有所擔心嗎？

闫亮：目前我們的管理車位有超過50萬，這個規模還不足以有安全感。

因為中國的市場太大，也比較分散，未來一定會出現超過500萬車位管理規模的公司，形成100、200萬管理規模的公司也會有，甚至可能會有好幾家。

因為中國最大的一個特點，就是市場的基數和規模足夠大。

對于陽光海天，我們希望能夠領跑，而且要一直跑到最後。但我們還遠遠沒有足夠安全，非常容易被别人追上。所以需要保持焦慮感，不斷在技術、運營能力和規模上進行創新。

觀點地産新媒體：陽光海天未來3-4年有一個比較大的計劃，叫做“三年50城”，即三年要進駐到50個三四線城市”，為什麼會有這樣的布局考慮？

闫亮：未來兩三年，将是城市解決停車難的一個風口期，這是一個非常重要的戰略階段。

我們的目標是未來三年至少成為50個城市的運營商，現在已經落地了五六個城市，在談大概40多個。

比如在大灣區的肇慶市落地，帶動了大灣區其他城市，也在洽商；長三角地區的布局也帶動周邊百強縣，或者比較強的地級市，都在洽談落地。

為什麼三四線城市機會更大一些？因為中國的城市化進程幾乎是同步的，汽車保有量也在同步增加。在數字化浪潮下，中小城市同樣面臨停車難問題，但是自有的财政資金並不那麼充足。

陽光海天的優勢在于有投資能力，且通過運營收費來收回投資，同時又具備平台建設和智能化建設的經驗和能力。

觀點地産新媒體：公司是否有上市的計劃？

闫亮：跟資本市場對接是我們的目標，有這樣的計劃和安排，但是現在並沒有确定什麼時候要上市。

我們希望規模體量發展到一個比較恰當的階段，比較适合對接資本市場時再考慮。

目前這個階段通過股權融資、債權融資、基金成立等，具備比較強的融資能力，确保有足夠的彈藥繼續去跑馬圈地。

與資本市場對接，我們更關注的是把握好節奏，上市也不是終點。

觀點地産新媒體：陽光海天成立至今已走過了14個年頭，一路走來，您最大的感受和想法是什麼？

闫亮：最大的感受是，堅持比選擇更重要。我們在這個行業時間比較長，之所以能一直堅持而且不斷發展創新，主要是有外因和内因兩點。

外因方面，停車管理行業最主要還是由供給和需求決定，過去十多年我們可能誤打誤撞看到了停車行業，主要是得益于汽車保有量的快速增長。

剛進入這個行業的時候，中國汽車保有量不到4000萬輛，現在已經2.7億了，而且既是最大的存量市場，也是增長最快速的一個市場。

内因而言，同階段成立的公司其實有很多，甚至有些原本比我們大很多，但現在可能不存在了。我們之所以能生存下來，得益于每一步都在自我創新和叠代。

每一步都是步步驚心，如果不去适應變化，你會發現十年以前做的商業模式都已經死掉了。如果沒有做互聯網模式，沒有數字化能力，光靠以前的勞動輸出，已經行不通了。

這說明在每一個階段都要順應行業需要，能夠不斷叠代，調整商業模式。