8月首拍攬金149億 北京年内總價地王誕生里的中海身影

觀點地産網 8月3日，北京迎來了月内首場土拍。

當日，北京亦莊有兩宗不限價地塊競價入市，編号為京土整儲挂（開）[2020]028号（簡稱：28号）和京土整儲挂（開）[2020]029号（簡稱：29号），總建設用地面積35.04萬㎡，最大規劃建築面積86.74萬㎡，總起價133.93億元。

最終，中海以79億元競得28号地塊，折合樓面價39211元/㎡，溢價率23.44%；北京通明湖信息城發展有限公司以底價69.93億元競得29号地塊。兩宗地塊合計成交價為148.93億元。

毫無疑問，這又是一場習以為常的房企“搶地大戰”。事實上，進入下半年，房企們在北京土地市場中一直保持着很高的拿地積極性。其中，在首場土拍中，18家房企、超百輪“大戰”房山；第二場土拍中，16家房企、雙“地王”現身豐台......可以說，北京地市從來不缺乏熱度。

延長時間線來看，在今年上半年的北京土拍中，房企積極搶地已非偶然。開年首場土拍中，北京就挂出石景山“雙地王不限價宅地”，引來15家房企争搶。而不限價地塊的供應也成為了今年北京土地市場的“主旋律”，也是地市熱度不下降的重要原因。

市場研究機構數據顯示，今年上半年，北京共出讓31宗涉宅用地（含一宗共産房+不限價房地塊），成交金額合計1132億元，平均溢價率為18.57%。其中，不限價地塊23宗，限競房地塊6宗，共産房3宗。

對此，第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明表示：“因為今年有疫情， 估計政府的供地策略由控價轉向控量， 會有少量土地出讓但是不會限價來推動經濟活動。北京熱度不降的原因是量少需求大。”

貝殼研究院高級分析師潘浩則認為，北京市場熱度上升主要源于優質地塊的供應帶來的樓面價上漲，屬于結構性上漲，而非實質土地價格的上漲，從成交量上看，前7個月的成交量仍不及去年同期。“土地市場熱度的上漲，並未引發新房市場成交量價的過度上升，截至7月新房市場成交量累計同比仍有三成缺口，成交價格保持穩定。”

限競房集中地的“地王”

而在今日出讓的兩宗地塊中，熱度雖不如前，但依然吸引了9家房企參與競價。

其中，28号地塊吸引了中海、金茂、合生、建發、保利+中交、華潤+城建參與競價；而29号地塊僅有北京經開區财政審計局旗下的北京通明湖信息城發展有限公司（下稱：“北京通明湖”）參與報價。

資料顯示，28号地塊為R2二類居住用地、A3 教育科研用地，位于亦莊開發區河西區X46R1、X46R2地塊，用地面積8.5萬㎡，規劃建築面積20.15萬㎡，起價64億元，樓面起價約3.2萬/㎡。

根據規劃，地塊内X46R1地塊為住宅用地，建築面積19.6萬㎡，容積率2.8，控高80米；X46R2為托幼用地，建控面積為5339.5㎡，規劃為18班幼兒園。

29号地塊為F3其他類多功能用地，位于北京經濟技術開發區路東區G4F-4、G6F-1、G6F-5、G7F-1、G7F-2、G7F-3地塊，用地面積26.53萬㎡，規劃建築面積66.6萬㎡。根據要求，該宗地需自持50%；同時可售部分經開發區管委會同意，按照國家網絡安全産業園區發展規劃的有關規定進行審核。

率先出讓的為今日的“主角”28号地塊。下午三點，房企們陸續抵達現場，並領取了相應的号碼牌，中海、建發、華潤+城建、保利+中交、金茂、合生分别11号、33号、8号、5号、2号、80号。

二十分鐘後，主持人開始宣讀競拍規則。完畢後，手持33号的建發率先舉牌，報65.92億元；緊接着，手持11号的中海舉牌，報66.2億元；中海與華潤+城建的也加入“戰局”，報66.6億元；開拍半個小時後，合生也舉牌，報69.8億元，但這卻是合生全場唯一一次舉牌。

随後，建發、中海、華潤+城建展開激烈競價。十分鐘後，建發舉牌，報72億元，但被中海立即以72.2億元壓下，随後便退出競價。

下半場正式轉入11号與8号的“搶奪”，中海報72.6億元後，華潤+城建立即報出72.8億元......經過長達半個小時接連報價後，華潤+城建報出78.8億元，成交單價與今年總價地王持平；随後，中海再報79億元力壓8号，成功摘得28号地塊，並成為北京年内總價最高地塊。

觀點地産新媒體了解到，28号地塊身處于限競房集中的河西區，也是亦莊闆塊中主要新增房源供應地區，目前首期已開盤項目有和悅華錦、金麟府、中鐵建國際公館、京華雅郡，限均價為52695-54160元/㎡，涉及房企包括保利、金地、雅居樂、金隅、首開等。

潘浩表示，雖在售新房多為限競房項目，但限價與地塊成交樓面價相比，仍有利可圖。

而29号地塊由唯一參與報價的主體北京通明湖以底價競得。對此，業内人士分析認為，競得人是亦莊高端産業和産融一體發展的平台，主要經營内容為園區投資開發、資産運營以及科技服務等，同時按照地塊規劃要求，這宗地很大概率是園區産業招商項目用地。

中海身影

中海，又是中海。在過去幾場北京土拍中，都能看到中海活躍的身影。

其中，5月19日出讓的豐台分鐘寺三宗地塊，7月14日出讓的通州、門頭溝、房山三宗地塊；7月22日出讓的豐台區盧溝橋大瓦窯兩宗地塊.......基本上每一場北京土拍中都可以發現，中海都在出現參與競價房企名單中。

就此，觀點地産新媒體向中海方面詢問，今年在京拿地指標以及本次競得亦莊地塊如何規劃。對方均表示不予置評。

觀點地産新媒體初步統計數據發現，在今年北京招拍挂市場中，中海已取得了不少的“收獲”，共斥資201.5億元（全口徑，下同），獲得建設用地面積近24萬㎡，最大建築面積超過了50萬㎡。

但事實上，北京土地市場中，只不過是中海活躍于全國一二線城市土地市場的一個縮影。如此活躍是中海出于彌補過去幾年謹慎拿地留下的空缺，也是迫于銷售規模增長疲軟的壓力。

早于今年3月份，中海就在官方微信上發布了2020年的尋地合作計劃，擴儲範圍也由全國一二線城市放寬到強三線城市，擴儲渠道也擴大到股權收購、資産轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等。由此可以看出，中海在擴儲上的野心。

按照中海公布的尋地計劃中，以北京、濟南、天津為主的華北區域銷售目標為千億。而在2016年至2019年，中海華北區域總儲備面積呈現下滑的趨勢，分别為291.7萬㎡、279萬㎡、155.9萬㎡及385.4萬㎡；同期銷售額分别為326.24億元、435.41億元、575.45億元、734.19億元。

銷售額一般體現的是兩到三年前新增土儲獲取情況。但這段時間里，中海華北區域的總土儲卻有所減少，以此推斷，2020年華北區域完成千億目標或許還有一段距離。其中，今年上半年，中海華北區域的銷售額為320.2億元，同比下降11.72%。

回歸到中海整體擴儲上來看，2020年，中海确定拿地權益預算定為1400億元。而在今年上半年，中海共斥資522.81億元，獲得土地面積562.33萬㎡。到了今年7月份，中海先後在呼爾浩特、沈陽、廣州等城市積極擴儲，共斥資106.09億元，獲得土地面積82.8萬㎡。

觀點地産新媒體初步統計，今年前7個月，中海共斥資628.9億元，獲得土地面積約645.13萬㎡，完成年目標的44.92%。

對于中海而言，目前僅通過招拍挂市場獲取“心意”的優質土儲，或許有些緩慢。于是，其将目前放在了城市更新項目中。

于7月末，中海與上海黃浦區人民政府正式簽訂合作框架協議，由中海地産對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發建設。而本次簽約項目也将為中海帶來“一大塊肥肉”，涉及占地面積約14.5萬㎡，預計将投入近600億元。

但目前活躍于全國一二線城市土地市場的中海，距離“糧食滿倉”或許仍然還有一段距離。