國美撤離 颢騰投資40億收購北京悅秀城的外資圖鑒

觀點地産網 北京又一宗大宗交易浮出水面。

近期，颢騰投資聯合境外投資人合資收購北京悅秀城項目，交易投資額約人民币40億元。

悅秀城為一棟12層高的商辦綜合體，總建築面積約13萬平米，項目位于豐台區北京南站區域，緊鄰南二環和北京南站，原持有方為鵬潤控股集團，該集團為是國美繫地産闆塊。

觀點地産新媒體了解到，U-SHOW悅秀城購物中心的前身是由大康國際鞋城轉型改造的國美生活廣場，這兩次轉型耗時12年，中間還曾擱置兩年。

資料顯示，2003年，北京大康國際鞋城有限公司被納入國美旗下，項目由國美控股集團旗下的鵬潤地産集團負責開發經營。

大康國際鞋城開業運營後，曾一度為亞洲最大的鞋類專業市場。

唏噓的是，在2011年2月，大康國際鞋城宣布因經營困難而停業關閉，兩年後，國美集團把大康鞋城所有的股份進行統一收購，開業再次被提上日程。

彼時，低端的批發商城已不符合當地産業調整。經過研讨，國美将大康國際鞋城升級為“國美生活廣場”，定位為國内首家以批零結合的商業綜合體，引入餐飲、電影院等業态。再然後，項目案名最終變更為“U-SHOW悅秀城”。

不過，悅秀城開業後，並沒有重新煥發生機，商場長期人氣不足導致商戶經營困難，糾紛、維權、停業面臨各種風波。有市場分析指，悅秀城的定位和招商出現問題，購物中心轉型為社區生活方式中心或許更為恰當。

而在去年末，該項目傳出已打包出售，收購方可能是此前收購中關村鼎好大廈的啟城投資與颢騰投資與瑞士合衆集團。彼時，鵬潤集團相關負責人表示有出售悅秀城的意向，但最終結果尚未确定。

鵬潤官網顯示，商業地産方面，作為鵬潤地産推出的覆蓋全國的産品線，悅秀城在全國共有北京、西安、重慶三個悅秀城，另還有北京鵬潤大廈、北京國美商都、以及廣州鵬潤雲端項目。

不過，或由于模式與團隊等原因，國美在商業地産上還沒出現過成功的案例。此次将北京悅秀城出售，國美在商業地産上又退了一步。

那麼，此次交易的合作方又是何許人也？官網資料顯示，颢騰投資成立于2017年，是一家由美國華平集團前合夥人遲淼先生發起設立的綜合型房地産投資管理公司，專注于投資中國一線城市的優質物業，通過精準的市場定位及積極的資産管理來提升物業商業價值。 

地産投資之外，還關注房地産、物流、以及數據中心行業相關的運營管理公司中的股權投資機會。

按照颢騰投資創始人遲淼的說法，北京悅秀城絕佳地理位置和便利的交通以及北京市未來向南部發展的戰略趨勢，使颢騰投資一開始就認準了此難得的投資機會。未來颢騰投資将通過項目整體的升級改造，将進一步凸顯其價值稀缺性。

在他看來，随着北京交通網絡的不斷擴張和商業配套的日趨成熟，對于無法承擔高租金的大中型企業，非傳統商務區的高品質辦公樓将越來越具有吸引力。目前悅秀城所在的南站區域具有完善的城市和城際立體交通網絡，這樣的戰略位置在特大型城市中非常稀缺，類似于上海虹橋商務區。

“收購悅秀城項目後，我們将積極響應市政府和區政府對此區域定位的要求，項目團隊将對項目進行全面裝修改造，希望将此項目打造成為作為交通樞紐的南站區域新地標。”談及項目未來規劃時，遲淼表示，還會在項目改造中引入更多的傳統和現代文化元素，以及增加公共空間功能，使項目更好地融入社區和為城市服務。

重點投資北上等一線城市的辦公及大型綜合項目，是颢騰投資的投資策略。2019年4月，颢騰投資就曾聯合瑞士合衆集團 (Partners Group)和中東家族财富基金(The Family Office Co.)等境外機構投資者對位于北京市中關村核心區的地標性建築鼎好大廈項目完成了戰略收購。

此次在北京再度收購大型商辦物業，也顯示出國際資本對中國商業地産長期投資價值的看好。

雖然疫情原因，大宗交易成交受到一定影響，但事實上北京大宗交易仍保持較好的态勢。

戴德梁行數據顯示，截至2020年6月底，2020上半年中國内地大宗交易市場共有884億人民币成交，較去年有所回調，北上兩地合計成交約700億人民币，占到内地總成交額的80%

數據顯示，上海大宗交易上半年成交金額455億元、北京大宗交易成交金額為244億元。其中，外資買家方面，北京首次超越上海成為外資買家最多的城市，外資占比達44%。

對此，戴德梁行北區資本市場部總經理劉兵分析稱，北京租金最高，空置率長期保持低位，且cap rate（資本化率）又高過上海，在上海找不到合适投資標的外資基金也就将目光投向北京，增加在北京的項目配比。

據觀點地産新媒體查閱獲悉，北京大宗交易成交金額較去年同期持平，外資占比的提高主要得益于LG大樓項目的貢獻。

據觀點地産新媒體此前報道，2020年2月，LG集團決定以1.37萬億韓元價格，出售位于北京核心商圈的LG雙子座大廈，折合人民币80.46億元，買方為新加坡政府産業投資有限公司下屬公司（GIC）。

戴德梁行進一步指出，預期下半年内資機構會借機擴大在内地投資的份額。往年外資、内資投資比例為3:7，由于今年外資入境的受限，料自用型買家将會更多，數據中心、迷你倉等另類投資機會将會上升。

此外，就北京市場而言，通州仍為熱點區域，以中弘大廈為代表的的法拍也将成為新常态，寫字樓價格仍将保持平穩，而外資與内資聯合投資将會成為一個新趨勢。