觀點直擊 | 越秀房托林德良：這已比預期好了一些

觀點地産網 “林總心情不要過于激動，要注意講話頻率慢一些。”

“要像唱慢歌一樣是嗎？哈哈！”

離這場線上結合線下的業績會正式開始還有幾分鐘，坐在廣州國金中心40樓的越秀房托主席林德良，正在和香港的工作人員測試連線設備。因網絡傳輸時間延遲，工作人員要求林德良講話緩慢一些。

看起來，林德良心情還不錯——盡管手里的這份剛出的半年報表里有不少飄紅的數字。

2020年上半年，越秀房托基金實現經營收入人民币8.31億元，同比下降16.9%；物業收入淨額為6.54億元，同比下降10.4%，除稅後及與基金單位持有人交易前的淨虧損為2.12億元，同比下降129%；資産總額維持于362.76億元，同比基本持平。

“這是來之不易的成績，在新冠疫情之下，取得的基本業績已符合預期。”投資者關繫總監姜永進說道。

主席林德良則顯得更為自信，稱“這已比預期好了一些”。

向好的數據

疫情之下，業績出現降幅似乎已不稀奇，管理層也更願意向外界展示更為細致的一些向好的數據。

從整體出租率看，截至上半年，越秀房托物業整體出租率約為92.1%，較2019年同期的90.5%同比增長1.6個百分點。其中，廣州IFC等成熟型物業出租率94.5%，武漢越秀财富中心等成長型物業出租率86.7%。

不過觀點地産新媒體也注意到，其中“拖後腿”的是成熟型物業。數據顯示，上半年國金中心、維多利廣場、白馬大廈、财富廣場、越秀大廈均呈現不同程度的出租率下降，成熟型物業整體出租率為94.5%，較去年同期下降兩個點。其中，跌幅最大的是越秀大廈，出租率較去年同期下降6.9至88.1%。

武漢、杭州維多利兩處成長性物業則整體錄得86.7%的出租率，同比漲幅為9.8%。租金同樣呈現類似的走勢。

對此，林德良解釋稱這是基于兩種物業類型發展基底不同的原因，“成長性物業從50%多漲到80%多很容易”。其繼而表示，一個好的基金資産組合里一定要有成熟型和成長性的物業。

但不可否認的是，數據正向增長的背後也是越秀房托主動管理的結果使然。

如位于武漢的武漢越秀财富中心、星匯維港購物中心及若幹停車位，原本處于疫情風暴中心，且長時間商業活動基本停滞，無新增供應，面臨的處境不容樂觀。

針對疫情期間訪客量不足，越秀财富中心管理團隊着手産業鍊招商，透過識别頭部企業並摸查其在武漢的發展需求，積極增加客戶儲備，其中新簽了兩個較大的針對于線上培訓的企業租約，兩份合同加起來約有10%的出租率保證。

業績會上披露，上半年财富中心新簽合同面積約2.9萬平方米，並與全年75%到期客戶達成續租意向。截至上半年，武漢項目整體出租率上漲11%至85.3%。

從業态角度看，酒店業務則是受疫情沖擊最為嚴重的業态，這也是林德良最為擔憂的。

最擔憂酒店業務

林德良将酒店與寫字樓業務進行對比，“寫字樓這個市場是最容易穿越經濟周期的市場，因為寫字樓是靠産業動能的帶動，而商場或酒店是靠消費動能帶動，兩者是不同的領域、業态。”

一邊是廣州國金中心寫字樓上半年出租率仍上漲1.2%，另一方面，疫情最嚴重的2月，同一項物業里的四季酒店入住率僅3%。整個上半年，四季酒店收入同比下降逾六成。

“的确疫情對酒店沖擊比較大。”林德良承認道。同時其擺出一串數據：2、3月份入住率只有2%、3%的水平，但去到5、6月份很快恢復到62%、67%的出租率。

截至7月末，四季酒店入住率達75%，恢復到去年同期80%的水平。林德良稱，上半年，四季酒店針對疫情适當調低房價以及多渠道組合促銷，提高整體客房收益，截至上半年期末時點入住率高于競品10個百分點。

“預計到9月份入住率可以恢復到去年90%的水平，如果下半年的交易會或者汽車展如期舉行的話，整個下半年，可以恢復到去年同期大概85%的水平。”林德良滿是期待。

除了業務層面，對于一直基金來說，穩定的收益、分派才是核心的指標。

林德良笑着稱：“大家關心分派，确實這是最實際的。”據悉，上半年，管理人拟向基金單位持有人分派相等于越秀房産基金的100%可分派收入總額，分派總額3.18億元，折合每基金單位分派0.099元，同比分别減少24.9%、27.2%。

對此，林德良以分配收益率作為剖析。“大家看我們的收益率是多少？如果按今年特殊分派3200萬元，即現在的分派收益率可以按股價6月30号股價計，我們是6.2%的回報率，應該講是符合大家市場的預期的。”

在林德良看來，影響房托基金分派還有一個重要因素——利息。

“現在各個國家的央行在做的同樣一件事情是量化寬松政策。正因為如此，所以我們受惠于這個減息的周期。”其以越秀房托基金的融資成本為例，去年年底該基金期末融資成本為4.2%，但到今年中期期末融資成本大概是3.13%。

“換而言之，以我們現在的貸款規模，今年起碼可以節省大概7千萬元的利息成本。”此外，市場預期下半年Hibor環比下降約150bp，若考慮一年内兩筆到期債務的再融資影響，未來融資成本還可繼續下降。

臨近結尾，問起對明年的展望，其頓了頓說，“明年會比今年更好，畢竟不是2020了。”