融創服務提交招股書解讀：增值與物管平分秋色

觀點地産網 物業分拆上市的狂歡還在繼續，這一次，又是一位“巨無霸”閃亮登場。

8月6日，融創中國欲分拆物業公司赴港上市的說法終于坐實，其對市場和媒體給出了肯定的回復。

一如市場風聲，本次上市的聯席保薦人只有兩家，一是匯豐銀行，一是摩根士丹利。

據招股書披露，建議分拆将以全球發售及分派的方式進行。至于本次的融資規模，公告和招股書並未給出具體數字，而此前市場則給出了10億美元的猜測和傳聞。

自2020年伊始，受疫情影響帶動社區服務和“最後一公里”發展，物業股借力東風不斷發展。時至8月，于港交所上市的衆多物業企業陸陸續續公布了上半年的盈利預警，漲幅預期從40%至140%不等。

天時地利人和。身處行業風口，背靠母公司龐大的地産業務支持，融創服務可以想象的空間或許将不止于10億美元。

近三年收入翻倍 增值與物管平分秋色 

與諸多同行一樣，融創的物業服務起源于2004年，亦是作為地産業務的配套。

從天津、重慶起步，到先後進駐北京、無錫、西安、成都、常州、南京、上海、武漢，到實現全國化發展，形成以京、津、滬、渝、杭五大核心城市為戰略布局，並啟動集團化的管理模式。

在公衆的記憶和媒體的公開報道里，融創此前並無意于分拆物業上市。孫宏斌曾于中報發布會上表示，“開物業公司就像辦學校，學校是公共服務類的機構，你如果把學校變成掙錢的工具，那就不對了。”

然而置身于時代洪流之中，變化並不以個人意志為轉移。物業上市浪潮一浪比一浪高，物業賽道甚至一度成為房企實現增長與大象轉身的第二發力點，融創的心思也發生了轉變。

于2019年，已是集團六大業務闆塊之一的融創物業更名為融創服務，提出要做“品質生活服務商”。同年9月，融創将17年老将曹鴻玲推上融創服務集團總裁之位，首次傳出分拆物業上市的風聲。

截至2020年5月31日，融創服務合約總建築面積達2.27億平方米，在管總建築面積1億平方米，覆蓋中國29省、126個城市，86.2%位于中國的一線及二線城市。

據相關統計，中國物管行業管理面積突破1億平方米的企業數量達到15家，其中萬科物業、碧桂園服務、彩生活等，管理面積均在3億平方米以上。因此，融創服務的規模優勢仍在，但並非處于龍頭地位。

具體到财務方面，據招股書披露，融創服務的主要業務分為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三個闆塊，並交出了高分答卷。

自2017至2019年，其連續三年實現收入正增長，分别為11.12億元、18.42億元、28.27億元，年復合增長率59.5%。截至2020年第一季度，其收入錄得7.19億元，較去年同期增長了34%。

具體到各個業務，值得注意的是，非業主及社區兩項增值服務分别對房地産開發商、業主與住戶提供增值服務，尤其是非業主增值服務，隐隐有與物業管理服務平分秋色的苗頭。

2017至2019年，融創服務的物業管理業務收入分别為5.75億元、7.6億元、11.48億元，對總收入占比分别為51.7%、41.3%、40.6%；同期，非業主增值服務收入分别為5.24億元、10.29億元、15.72億元，對總收入占比分别為47.2%、55.8%、55.6%；社區增值服務收入最弱，分别為0.13億元、0.53億元、1.07億元，對總收入占比分别為1.1%、2.9%、3.8%。

對此，融創表示，非業主增值服務收入的高占比源于業績記錄期間融創集團以及其合營企業及聯營公司合約銷售規模遠大于所交付物業規模，案場銷售協助、咨詢等服務的收入貢獻較多。但是，未來幾年，随着大量房地産開發項目交付及外擴力度加大，非業主增值服務的收入預計将會穩步下降。

這是否會對公司業務收入帶來影響？融創服務並未給出更多解釋。而目前融創服務的毛利率水平為21%-25.5%，處于行業平均水平。

其中，非業主增值服務和社區增值服務貢獻最大，2019年毛利率均超過34%；物業管理業務毛利率最低，直至2019年才突破11.8%。截至2020年第一季度，其物業管理業務毛利率升至20.6%，較之融創服務整體毛利率高出了1個百分點。

聚焦到融創服務的物業管理業務本身，其仍以住宅為主。就在管的635處物業而言，住宅物業在管建築面積為0.74億平方米、占在管總建築面積的73.3%；商業物業、城市公共及其他物業在管面積相近，分别為0.13億平方米及0.14億平方米，對應占比為13.1%及13.6%。

物業風口與行業造血難題

在融創服務傳出上市風聲不久，恒大亦公告稱正在考慮分拆物業管理業務上市，融資金額在10-30億美元。至此，國内“Top 5”房企中，僅萬科表示暫無計劃分拆物業上市。

進入2018年以來，雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業美好等一批物業公司上市掀起了房企分拆物業的浪潮。背靠地産業務“輸血”，各大企業找到了更多的融資機遇，也為負債率高企的房地産行業降負提供了示範樣本，物業服務甚至成為房企尋求增長的第二賽道。

2020年更是物業企業赴港上市的狂歡年。據觀點地産新媒體不完全統計，僅今年上半年便有21家涉房企業赴港遞交招股書，其中地産相關企業12家，物管企業9家。

其中，弘陽服務、金融街物業等已實現上市，合景悠活、荣萬家、佳源服務、金科智慧服務等已遞交物業招股書，宋都服務招股書失效。

從資本的角度來看，建銀金融董事總經理曾粵輝向觀點地産新媒體分析，分拆物管上市在今年非常普遍，融創只是行業衆多類似操作中的一例，其優勢更傾向于頭部房企所具有的規模效應。

而從收益的角度而言，融創服務為其投資者和市場帶來了更多可能性。在招股書第七頁中，融創服務提到，公司在2018年、2019年及2020年一季度的權益回報率分别為399.6%、54.2%、15.0%，總資産回報率為6.0%、11.9%、7.9%。

上一家成功在港交所上市的物業企業金融街物業，一經發行便獲得超額配售1350萬股H股、募資9690萬港元，而綠城服務等6家同行亦成功通過配股、增發等方式募集大筆資金，這反映了近期資本市場和投資者對物業股的普遍看好。

翻開物業企業名冊，不難發現，在目前已上市物業服務企業中，“物業”與“服務”是出鏡頻率最高的關鍵詞。同時，大多數物業企業背靠開發商母公司，同時加速同行業收並購，甚至将物業賽道進一步拓展至城市服務中。

同為“Top 5”地産商的巨無霸物業企業，碧桂園服務、保利物業對母公司的業務依賴成都均在90%以上，而融創服務亦不例外：自2017年至2020年一季度，來自融創集團開發的物業項目收入占比均在99%以上；外拓項目僅有2個，收入貢獻不足1%。

如何擺脫母公司輸血困局，實現公司、甚至行業的自我造血？同行們做起了收並購，做起了城市服務，甚至進軍水泵節能業務、政府采購環衛業務、河流水質管控等。

融創的想法則是，以精益化和科技化為方向，提升社區運營管理的體繫能力，持續擴大優質社區的業務規模，推進布局商業物業及城市公共物業的管理與服務。

當然，與集團大開大合風格一致的是，融創服務在收並購上也沒有落下腳步：2020年5月，融創服務收購開元物業84.92%股權，並推出全新子品牌“環球融創服務”。據市場消息，環球融創服務在管面積超800萬平方米，未來将以商業、綜合體、住宅物業服務為基礎，並探索文旅、産業小鎮等多元化服務領域。

而在城市服務方面，目前其他同行已經跑在了融創服務的前頭。僅在2020年7月内，就有萬科物業與武漢江漢區、江門人才島、成都交投達成合作，碧桂園服務與衢州交投、白鹿倉投資達成合作，南都物業與景德鎮市國控集團達成合作。

在政府政策方面，房住不炒已是多年基調，而今年國家提出了全面推進城鎮老舊小區改造任務，将物業管理納入改造計劃並作為長效機制建立起來，地方物管條例密集出台，為物管行業提供了市場增量信号。

危與機從來並存。在機會之外，光大證券在近期研報中指出，人工成本上行風險、增值服務拓展的不确定風險、外包占比提升下的質量管控風險以及對母公司依賴度高等諸多方面是物業企業後續發展亟需注意的問題。