觀點與夢想加王曉魯對話：在不确定中抓住機會 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 自今年1月開始爆發的新冠疫情，幾乎改變了整個辦公行業的經營環境。

當人們沒有辦法走出家門，在線辦公的需求激增。傳統寫字樓之外，整體經濟環境下行時，空置率和租金減免造成收入下降，同樣困擾着聯合辦公運營商。

但同時，不少企業也借此機會将租賃場地選擇由傳統寫字樓轉向租賃方式更靈活、配套服務更為周全的共享辦公空間。

這半年以來，共享辦公行業可謂危中有機。

“在一季度以及二季度，公司的營收、出租率、續租率等這些核心經營指標一直是在穩步上升的。”夢想加創始人王曉魯表示，公司疫情期間表現穩定，同時亦有信心在下半年快速增長。

王曉魯稱：“對于夢想加來說，我覺得我們的目標肯定不僅是要恢復正常，同時要保持增長。”

疫情的考驗

“我覺得疫情對整個行業的影響是非常顯性的。”王曉魯表示，業内其實非常明顯地感受到，企業辦公需求正在發生很大的變化。

越來越多租戶認識到，很多傳統的包括比較固定的辦公方式，其實是沒有辦法幫助自己提升對不确定性的應對能力。

回顧共享辦公行業的發展歷史。2015年被稱為中國的“共享辦公元年”，在此之後兩年時間内，市場内大小玩家如雨後春筍般涌現。

當時，随着國内經濟轉型，新經濟企業蓬勃發展，“辦公方式也需要與社會經濟進步的趨勢相匹配。”王曉魯說：“創造力和效率是一個時代發展的必然要求。”

而共享辦公可以以一種更加有體驗感、更智能的辦公場景方式幫助企業提高，並從靈活性、創造力以及提升效率三個方面更好地幫助企業賦能。

“我覺得辦公不應該成為拖後腿的因素。”王曉魯提出，能靈活地應對疫情帶來的經濟不确定性，正是辦公服務在當前這種特殊環境下助力企業發展的核心。這也是夢想加在前一段困難時期，仍能保持健康狀态的原因。

他解釋，首先共享辦公的租約是比較靈活的，能與企業共擔環境風險。另一方面，靈活的辦公方式，能幫助企業降低辦公成本。

“我覺得這種具備靈活性的辦公方式，才能夠在疫情後抓住企業的需求。”

目前對行業的最大考驗，就是如何在疫情挑戰中抓住一些新的機會。“但也不是說所有的品牌都能夠抓住這些新的需求。”王曉魯告訴我們：“聯合辦公一直是有這種讨論，就是到底什麼是聯合辦公？”

他介紹，如果從盈利模式上來說，确實就是所謂的“二房東模式”。但是如果着眼于用戶需求，“二房東模式”無法滿足企業的新需求。

“疫情以後，會有越來越多的企業青睐聯合辦公，希望運營商幫助他們更合理地分配辦公資源，幫助他們更好地應對經濟、環境帶來的變化。”其稱，夢想加就是能滿足這種要求的一個品牌。

快速的增長

與此同時，王曉魯說，在過去的半年里，夢想加亦一直在開展對不同辦公場景的進一步探索。

其中，4月初開始，夢想加開始嘗試打通辦公場景與直播場景之間的壁壘，以迎合疫情期間突增的直播業需求。

“我們把很多辦公空間包括會議室打造成直播間，給客戶提供一個很好的直播場景。”

這是夢想加應對新辦公場景需求的一種探索，“我們思考要怎麼樣更好地提供專業、高品質額靈活辦公空間。”王曉魯将話題引向夢想加5月份和巴塞羅酒店集團達成的戰略合作。

“這是公司對用戶多元、碎片化辦公需求的探索。”王曉魯說，以靈活辦公場景為例，現在很多辦公人員，都會在情願或不情願之下在咖啡廳、酒店，甚至可能在機場、火車站這樣一些場景里面進行辦公。

“在我們看來，靈活辦公場景是可以融入很多商業場景的，其實任何一個地方都可以進行靈活辦公場景的布局。”王曉魯提出，這或許是行業下一個增長點所在。

“從今年下半年到明年，對我們來說，是一個非常好的進入發展高速路的時期。”王曉魯強調，疫情加劇了經濟環境的不确定性，而夢想加能從中抓住機會。

截至目前，這個成立了五年的聯合辦公品牌在北京、成都、西安、杭州、南京和上海六個城市落地，運營着40多個辦公空間，總運營面積約30萬平方米。

從2015年成立開始，夢想加就開始構建智效智能辦公體繫的雛形。現時，包括智能門禁繫統、智能會議室繫統等産品的OaaS體繫，已經成為夢想加提供優質辦公服務，以及進行輕資産輸出的最重要内核。

服務能力提升的同時，客戶也在積累。

“從2015年開始的很多創業團隊，到後來的大型企業，到後來獨角獸公司，到現在有很多國企，包括世界500強的公司，都已經成為了我們的客戶，或者達成長期的合作夥伴關繫。”

王曉魯認為：“我覺得我們自己從整個的公司的基礎能力，包括品牌的優勢，包括客戶的儲備上，其實已經做好了快速擴張的準備。”

“我們每進入一個新城市，都希望成為當地城市里面很有影響力的存在。”他說：“至少在每個城市里面都會有幾十個以上的空間，如果像北京上海這樣比較大的城市可能會有上百個空間的體量，平均每個空間會在三五千平米的量級。”

因此，目前夢想加6個城市40個項目的布局，顯得有些不夠。

以下為觀點地産新媒體對北京夢想加科技有限公司創始人王曉魯先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您對下半年國内的聯合辦公市場有怎樣的看法？夢想加接下來會有一些什麼樣的策略的調整？

王曉魯：首先對于夢想加來說，我們的目標肯定不僅是要恢復正常，同時要保持增長。我覺得疫情對整個行業的影響是非常顯性的，我們也在思考怎麼樣在這種挑戰中抓住一些新的機會。

就這個目標來說，夢想加做得是非常出色的，包括一季度以及二季度，公司的營收、出租率、續租率等核心經營指標，一直是在穩步上升的情況。

這個可能也和我們1月底2月初疫情剛剛開始的那段時間内，就已經全公司在持續做相關準備有關。不管是疫後恢復工作的準備，以及産生變化以後的市場應對準備，都做了非常充分的工作。

另外，我們也做了很多策略調整，包括團隊的調整，嘗試抓住新的機會，保證了整個上半年非常健康的經營狀态。

疫情以後，其實我們自己非常明顯的能夠感受到，企業辦公需求在發生很大的變化，很多傳統包括比較固定的辦公方式，其實是沒有辦法幫助企業提升對不确定性的應對能力。

辦公不應該成為拖後腿的因素，應是像我們自己的使命一樣，成為幫助企業成長的動能。

我們自己也在思考，靈活性、創造力以及提升效率三個方面如何能夠更好地幫助企業賦能？

靈活性應對疫情帶來的經濟不确定性，其實是辦公服務在當前這種特殊環境下助力企業發展的核心。

首先，租約是比較靈活的，和企業共擔環境風險。其次，轉化成靈活辦公，能從結構上降低企業辦公成本。這種具備靈活性的聯合辦公品牌，才能夠在疫情後抓住這些企業的需求。

創造力和效率是一個時代發展的必要要求，随着經濟的轉型，新經濟企業蓬勃發展，辦公方式也需要匹配和社會經濟進步的趨勢，以一種更有體驗感、更智能的辦公場景方式，為企業賦能，提高整體的管理效率。

對于上半年的市場，我們自己是在靈活性、創造力以及提升效率三方面，做了很多相應的調整和變化。

觀點地産新媒體：遠程辦公、線上辦公方式受到追捧，夢想加是怎樣去配合這種趨勢？

王曉魯：我覺得首先是疫情加劇了很多經濟環境的不确定性，對于聯合辦公空間或者創新的需求滿足形式來說，反而是一個特别好的發展的機會。

也不是所有品牌都能夠抓住這些新的需求，在過去的很長時間里邊，聯合辦公一直是有這種讨論，是二房東還是不是二房東，到底什麼是聯合辦公？

我覺得從盈利模式上說，确實是所謂的二房東模式，但如果着眼于用戶的需求，傳統二房東是無法滿足這些靈活創造和效率企業的新需求，從根本上來說不能在企業的發展上能夠幫助到這些用戶。

如果我們覺得自己只是一個分割場地，是比較低廉的辦公解決方案的話，可能只是提供了一個很基本的需求。

但是我們認為，疫情以後，會有越來越多企業更加青睐選擇像夢想加這樣的聯合辦公，幫助他們更合理分配辦公資源，幫助他們更好地應對經濟、環境帶來的變化，然後助力企業更好地發展。

觀點地産新媒體：4月底、5月份時看到夢想加有對直播帶貨的辦公場景進行嘗試，未來這方面會成為新的盈利增長點嗎？

王曉魯：夢想加一直在開展辦公場景不同方面的探索，剛才提到的直播帶貨可能是其中一個方面。

我們探索的更多是用戶多元、碎片化的辦公需求，以靈活辦公場景為例，現在很多工作會在咖啡廳、酒店或者其他地方發生，甚至可能在機場、火車站這樣非常靈活的消費場景里面進行辦公。

靈活辦公場景可以融入很多商業場景，包括酒店、寫字樓大堂、機場、車站，甚至商場。

回到直播上面，我們把很多的辦公空間包括會議室打造成直播間，不僅是做了一些嘗試，也提供給我們的客戶，為他們提供很好的直播場景。

5月份，我們和類似于像巴塞羅酒店集團這樣的企業進行了一些合作，嘗試在類似于酒店這些環境里，怎麼樣更好地提供專業、高品質的靈活辦公空間。

不同的嘗試都是應對新的需求和新的辦公場景里的一個探索，現在只是一個開始，将來會有更多的動作。

觀點地産新媒體：接下來規模擴張的策略是怎樣的？

王曉魯：從整個公司的基礎能力，包括品牌優勢，包括客戶儲備上，我們已經做好了快速擴張的準備。

現在的地産行業，應該從規模化轉向了經濟化的運營，從增量市場轉向存量市場。對于我們這樣的解決方案來說，尤其現在經濟面臨很大的不确定性，面臨很大沖擊，以及疫情帶來很多新的變化時，會帶來更好的發展機會。

今年下半年到明年，是夢想加非常好的進入發展高速路的時期，我們也希望能夠把握住這樣一個大的宏觀背景下發展機遇，結合自身已經積累很好的産品品牌、客戶方面的能力，然後在這兩方面因素促進之下，以一個比較健康、理性的節奏進入發展快車道。

未來我們肯定會考慮進入一些新城市，但是宗旨都會比較聚焦，每進入一個新城市都希望成為當地城市里面很有影響力的、排名第一的辦公品牌。

另一方面，我們進入新城市會比較謹慎，未來一兩年更大的精力肯定會專注于現有城市的深耕。像北京上海這樣比較大的城市，可能會有上百個空間的體量，平均每個空間會在三五千平米的量級。