觀點與劉策對話：佳兆業“三駕馬車”並進 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 多在網上檢索信息的話，其實不難發現，佳兆業向外界輸出專業分析的頻率愈來愈高。

2020年4月，佳兆業第一次嘗試用白皮書的形式對外發聲，即《佳兆業2019-2020年房地産行業白皮書》。

白皮書里綜述的第一句話，表達了其對于行業研究的決心：“有一種力量，叫專業的力量。”

這主要得益于佳兆業近年建立了經濟研究院，工作内容涉及宏觀經濟研究、市場及行業分析，而當中的牽頭者，便是劉策。

我們這次在深圳嘉里中心見到了劉策，本就是老熟人了，過多的寒暄也變得不那麼必要，一來他就親切地招呼我們喝茶，放松聊天。

有所不同的是，剛剛過去的7月，劉策獲委任為集團副總裁，同時任集團首席經濟學家。

在房地産行業發展變幻莫測的今天，戰略研究、前瞻規劃變得愈加重要。特别在政策調控之下，如何判斷後市走向，是房企能否精準把握時機的關鍵。

可以看到，近段時間以來，深圳、東莞、杭州、甯波、南京都陸續出台了樓市政策調控市場，尤其深圳的“715新政”，還被稱為有史以來最嚴調控。

作為研究地産行業多年的專家，劉策也提出了自己的觀點：房地産就是穩中有升，穩是政策層面的要求，升是市場規律。

“短期内風向有比較大的變化，也是很自然的事情，表面上看是政策的變化，其實背後是中國産業結構、财富結構所致，是必然的結果。”

劉策並不否認，房地産的政策紅利正逐漸減弱，因而佳兆業順應時勢，提出了“地産+城市更新+産業”三駕馬車並行的戰略。

事實上，從去年開始，劉策便頻繁提及這一戰略，前述的白皮書，也将這“三駕馬車”作為一節重要内容。

第一駕馬車：地産

為何會提出這“三駕馬車”？

劉策首先分析的是地産這一基本盤概念：“未來10到15年還是地産戰略發展機遇期，只不過不能像過去一樣靠政府紅利、土地紅利，要靠能力去驅動，ROE創歷史新高，還是有空間的。”

他表示，地産解決的是規模和現金流的問題，“不上規模在市場沒辦法生存，也沒辦法為多元化的發展提供戰略資源。”

佳兆業自然也有規模的要求，按照年初定下的目標，今年要突破千億，同比增長13.48%。

劉策對于實現年度目標持樂觀态度：“今年千億目標應該能實現。”

他解釋道，千億目標相對去年只是低速增長，壓力不大，“疫情沒有影響銷售，主要是延緩了供貨節奏，但是下半年供貨節奏就上來了。”

但他也提到銷售與土儲布局相關，據介紹，佳兆業大部分貨值是在核心一二線城市，深圳占比1/3，大灣區占比50%左右，市場需求旺盛。

“佳兆業不管确立什麼目標，不管多難，沒有哪一年沒兌現。”劉策再一次強調，上半年的重心是抓投融資，下半年會放在銷售回款上。

對于拓展，劉策稱，佳兆業今年的投資策略是要深耕、要聚焦，對新進城市比較謹慎：“比如說在大灣區圍繞深廣惠這三個城市深耕。”

他並不苦惱于佳兆業的布局問題，因為公司已進入全國50個城市，基本都是最核心的城市。

“在這50個城市里面，選了16、17個城市作為戰略深耕城市。可能1/3的城市占到了今年整個投資貨值的80%、90%，所以年内重點還是戰略深耕為主，通過這樣的方式來提升市場排名、影響力，提升人均效能。”

關于土地投拓，除了正常招拍挂，市場上現在熱門的還有收並購行為。對此劉策回應，佳兆業一直都很積極強調收並購，多條腿走路，從來不把雞蛋放在一個籃子里。

第二駕馬車：城市更新

步入存量時代，單靠地産增量已遠遠不能滿足發展需求。

談及佳兆業最為擅長的城市更新，劉策表示：“即便是地産黃金期過去了，但城市更新可以幹一百年、一千年，這是百年基業，而且可以給公司貢獻利潤，平衡現金流。”

舊改經驗方面，他也有不少心得體會：“邏輯上确實跟傳統地産不一樣的，傳統地産是快周轉，舊改是跨周期投資。”

所謂跨周期投資，就是以小錢維護項目，因為時間長，最後會變成時間的復利。

“可能十年前拿這個項目1億元，這筆錢沒有很快回來，但是十年之後可能變成10億元。”

舊改會帶來資金壓力，“别人老說佳兆業負債高，為什麼負債高？就是因為舊改項目多。一個項目如果快速開發，可能6個月、9個月開盤，馬上就把資金收回來，舊改要有長周期心态，其實是很大的挑戰。”

此外，舊改涉及對政策的理解能力，包括遇到一些重點、難點問題，要怎麼合理合法、快速地解決。

劉策續稱：“現在舊改要求綜合性更強，原來可能真的是舊改，現在叫城市運營，如果不能夠導入産業，可能有一半甚至有2/3的項目幹不了。現在純住宅項目也很少了，大多是工改工，沒有産業能力是不行的。”

“城市更新已經變成城市運營之争，而不是單項目之争。拼單項目的時代已經過去了。”他十分感慨。

即便是有20余年舊改經驗的佳兆業，也一直處在探索路上。或者說，更加重視城市更新。

早于2015年，佳兆業置業集團已經升級為佳兆業城市更新集團。

“把城市更新公司升格為跟集團控股一樣的規格，成立了相關的專業部門，從政策、拓展、規劃設計以及産業方面，對區域項目進行支持服務和管控。現在圍繞舊改轉化做了一繫列的動作，希望能夠解決目前拓強、轉化略弱的局面。”

同時劉策提到，佳兆業在城市更新業務上有兩個重點：持續拓展以及項目轉化。

他喝了口茶：“很多城市更新都是有政策紅利的，特别是東莞，今年城市更新是紅利爆發之年，所以公司要積極拓展，持續鞏固項目儲備。而且，今年受疫情影響，很多企業資金有問題，公司通過收並購拿了很多城市更新項目。”

轉化一直是佳兆業舊改最核心的問題：“手上舊改土儲已經足夠多了，怎麼把幾千萬平方米儲備快速變現，變成可開發的狀态，這是今年的重點。”

他繼續表示，圍繞轉化，公司内部探索了一些相應機制，包括每周專題會議，集團、區域和項目公司三級聯動，加大激勵考核力度等。

截至2019年底，佳兆業城市更新項目土地儲備近4000萬平方米，對應貨值約2.5萬億元，年均轉化率30%左右。

“舊改轉化，今年确确實實是史無前例地重視了。”

第三駕馬車：産業

上述分析的地産、城市更新，最終還是要涉及到産業。

“現在政策明顯是鼓勵發展産業的。”劉策轉而聊到産業方面的内容：“地産總有一天會成為明日黃花。”

他先從收益的角度指出，産業盡管利潤低一些，但資本市場給的估值最高，所以最終體現的财富比地産更高。

“談收益不能只關注利潤，比如地産賺的利潤多，新經濟賺的錢沒有地産多，但在資本市場上可以有幾十倍的PE，而地産可能不超過9倍PE。”

房地産存在周期性，劉策稱：“過了城市化的快速發展期，只剩下城市更新，便要靠産業謀劃第二增長曲線。”

而地産、城市更新、産業之間是相輔相成的關繫，産業一方面是互相配合的需要，另一方面是未來新增長點，也是目前中國從房地産時代走向資本時代的财富新承載形式的需要。

佳兆業自2015年開始布局産業多元化業務，而且走的路徑與其他房企有所不同。

劉策表示：“佳兆業多元化是很獨特的，聚焦的是大健康、大文體，圍繞大賽道布局，但公司特色在于更加重視通過資本市場做多元化的布局。”

據官網顯示，佳兆業擁有6個上市平台，除雙林生物之外，還有佳兆業集團、佳兆業美好、佳兆業健康、佳雲科技、南太地産，其中大部分平台是收購或參股獲得。

“今年有幾個上市公司市值的提升不一定比地産利潤低。”無論如何，三駕馬車正齊頭並進，佳兆業各方面發展态勢都還不錯。

采訪最後，我們邀請劉策對2020年作出評價。

“您去年說過2019年是歷史上最好的一年，2020年又該如何評價？”

“每一年對佳兆業來講，都是最好的一年。”

他解釋道，其實佳兆業大體的發展态勢非常好，從底部起來之後每一年形勢越來越好：“到了明年再看，可能對佳兆來講就是涅槃重生，很多老大難問題會得到解決。”

以下為觀點地産新媒體對佳兆業集團控股有限公司副總裁、首席經濟學家劉策先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年以來，房地産政策調控有不間斷繃緊的感覺，對于樓市有一定的沖擊，您對于接下來樓市的判斷如何？

劉策：總體來講，樓市不管怎麼調控，基本上都以穩為主。

為什麼在這麼短的時間内風向有大的變化？這也是很自然的事情，表面上看是政策變化，其實背後是中國的産業結構、财富結構變化，是一個必然的結果。

其實上半年整體政策非常寬松，金融、财政、稅收各個層面，政府站在抗疫、穩經濟的角度，給了一個很寬松的環境。在這樣的背景下，貨币出來找去處，大部分又流到了房地産。

從政策調控的層面，為什麼在這種情況下要調控房地産？确實房地産的政策紅利，或者說行業紅利沒有了。遭遇百年罕見的疫情，都不推進房地産發展，說明中央調控的決心是堅定的。

既然能夠調控，說明房地産内生增長動力還是很強的。内生增長動力一方面跟目前财富配置有關，是由财富配置所帶來的，可能除了基本的居住需求之外，确實有投資需求，因為沒有其他更好的投資渠道了。

另一方面，現在城鎮化率只有60%，任何一個國家60%都不是房地産走下坡路的時候，最多是增速放緩，房地産未來大的趨勢還是向好。

對房地産來講，基本上就是穩中有升，穩是政策層面的要求，升是市場規律。

觀點地産新媒體：您認為房地産發展前景如何？未來該如何抓住發展機遇？

劉策：房地産未來發展10-20年是沒問題的，但要想像以前那樣快馬加鞭，也不太可能。

對于房企來講，原來第一是高利潤，但現在房企戰略都趨同，全部都去一二線，競争很激烈，地價又下不來，高利潤這條路已經沒有了。

第二高杠杆，現在一直在去杠杆，即使能夠過得了今天也過不了明天。就跟投資房地産一樣的，過去十年從房地産賺了錢的人，只要還在這個局里，都很難說财富是自己的。

第三是高周轉，這确實應該就是接下來房企的核心方向。今年對所有的上市房企做了數據統計，發現2019年房企的淨資産收益率達到了歷史峰值。這不是利潤驅動的，也不是杠杆驅動的，是周轉能力驅動的。

在目前這樣一個政策調控背景下，房企要堅持幾條原則：首先是不能拿地王，靠賭房價上漲肯定死路一條；第二，只能靠運營能力，盡可能地提升開發效率，降低融資成本；第三，成本控制水平，以及能不能把項目快速開發和銷售；最後就是現金流導向。

所以，佳兆業今年也在圍繞這個架構在做相應調整。原來公司很關注投融，但其實現在想靠投融去賺錢已經很難了。

現在拿一個項目，都不怎麼賺錢，最後能賺錢的就是速度，能夠盡快用低成本融資來替代高成本融資，才能賺到錢。

觀點地産新媒體：現在很多高周轉、擴規模的房企，您覺得背後邏輯是什麼？

劉策：擴規模首先代表在行業水平，沒有規模沒辦法在市場生存。一二線城市土地動辄幾十億元，甚至上百億元，沒規模的話拿不了土地。

第二，規模大了以後，有品牌影響力，融資成本會降低，這就是為什麼要上規模的原因。

第三，有了規模以後，确實容易有規模效益。集中采購、標準化更容易，可以降低，而且抗風險能力更強。

觀點地産新媒體：您之前提到，未來10-15年地産行業應該是“地産＋城市更新＋産業”，“三駕馬車”驅動的市場，如何理解？

劉策：為何會提出這三駕馬車？首先是地産，地産是基本盤，解決的是規模和現金流的問題。

未來10-15年還是地産戰略發展機遇期，只不過像過去一樣靠政策紅利、土地紅利沒有了，要靠能力去驅動，ROE還可以創歷史新高。而且，地産不上規模沒辦法生存，也沒辦法為多元化發展提供戰略資源。

很多城市已經進入存量時代，要靠城市更新提供土地，城市更新利潤略高一些。地産10-15年黃金期過去後，城市更新是未來一百年、一千年都可以做的，這是百年基業，而且可以給公司貢獻利潤，平衡現金流。

但是最終要落腳到産業，因為地産總有一天會成為明日黃花，而且現在政策很明顯是鼓勵發展産業。

從收益角度講，現在談收益只關注利潤，其實站在财富角度不是這樣。比如現在地産賺的利潤多，新經濟賺沒有那麼多，但在資本市場上可以有幾十倍PE，地産的估值就幾倍，可能不超過9倍。

産業這一塊，盡管利潤低一些，但是因為資本市場給的估值最高，所以最終體現出來的财富其實比地産更高。

地産确實有周期，當過了城市化快速發展期，城鎮化率到80%、90%時，就只剩下城市更新，沒有地産業務了，這時要靠産業謀劃第二增長曲線，這就是短中長怎麼平衡的問題。

現在地産也好、城市更新也好，沒有産業都發展不起來，這是相輔相成的關繫。

觀點地産新媒體：佳兆業的多元化比較有特點，擁有比較多上市平台，但是看到佳兆業健康去年營收水平並不是特别很好，對于現在沒有處于發展起步期的這些多元化業務，您覺得後面會不會有更大的發展空間？

劉策：佳兆業的多元化很獨特，聚焦大健康、大文體，圍繞大賽道布局，但這個也不是特色。

佳兆業的特色在于更加重視通過資本市場進行多元化布局，不是從0到1慢慢來，而是直接從1到10，然後從10到100。

佳兆業布局多元化剛開始幾年，所以需要有成長周期；目前佳兆業的戰略布局中，地産規模不是特别大，所以對多元化的支撐會比較小，不會以超快速度發展。比如養老，現在商業模式處在探索階段，是成長的初期，很難爆發式增長。

總體而言，把健康産業作為公司重要發展方向，圍繞健康，佳兆業做了非常多的事情，基本上形成了完整的産業鍊。