羅臻毓與觀點面對面：未來的樣子 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 羅臻毓帶着藍色口罩進入了采訪間。

盡管上海疫情已經控制得不錯，但他在熟悉的辦公領域仍堅持這一習慣，這是自律的體現。

“一時的任性或者放縱，可能會帶來無法預計的後果。所以，要戴口罩，避免去人多的地方，或是參加不必要的聚會。”在羅臻毓看來，這不僅是為了自己，為了家人，更是為了公司，為了國家。

“我剛開始戴口罩，也覺得難受。但必須的話，很快就習慣了。”

算起來，羅臻毓今年已經在中國呆了将近4個月，這在他職業生涯中是罕見的，創造了最長停留時間記錄，並且這個紀錄每天仍在刷新。

“以前，每個月至少回新加坡一兩次，因為要參加一些會議，當時認為有會議就得回去，現在習慣了不用回去。因為回不去，通過視頻也一樣。”

這場疫情，給凱德帶來了許多變化，小到工作形式的改變，大到對運營方式的探索，或是心态等虛幻卻又真實存在的東西。

從疫情開始，我們嘗試從戰疫的“180”天，看到凱德過去、現在和未來的樣子。

“疫情考驗”

2020年之初，疫情打亂了所有的節奏，病毒肆虐，嬉鬧忙碌被按下暫停鍵，熟悉的生活突然進入未知和迷惘。

這悲怆且魔幻的“180”天，凱德也五味雜陳。

“疫情最嚴重的時候，武漢有一個年紀比較大的員工感染，他都沒有機會确診，就去世了。後面情況好一點，兩三個員工都得到了治療，最後都康復了。”

這時候，悲觀無用，等待消極，“慶幸的是，一開始就啟動了防控舉措。”

疫情發生後，凱德迅速成立以羅臻毓為首的線上防疫指導小組，當武漢宣布封城，機制馬上啟動。

初期的兩個月，凱德每天早上八點準時召開領導會議，從資源到人員狀況，全面匯報前一天的情況。

“這次疫情，我們能這麼容易掌控局面，包括抗疫措施、救災捐獻工作，也歸功于凱德中國的區域調整，讓信息傳達更準确且具有時效性。”羅臻毓說，這次疫情也驗證了去年架構調整的及時性、反應能力和執行能力。

“為什麼要調整？人員調動是一個催化劑，加快了變革和創新的步伐。”

有人說，疫情中最慶幸的是一家人能夠溫暖地待在一起。對凱德來說，這次疫情也讓變革後的團隊有了更強的凝聚力。

“各區域總進行橫向換防，華南的調去華西，華西的調去北京，北京的又調來上海，大家都在管理新的團隊。短短半年内，管理人員在新的崗位和新的團隊共同作戰，整個團隊凝聚力也更強了。”

羅臻毓評價：“疫情考核了新的架構，還可以有優化的地方，但至少從應變的角度講，大家做得是比較到位的，接下來就要看業務執行的成績。”

“在中國，五大區域都設立了一把手，兼管下面的商業與住宅開發，加上一個中國總部。”羅臻毓告訴我們，區域主要負責日常經營管理，總部則是承擔變革和創新的角色，引領整個集團往前走。

他認為，放權給不同區域，讓他們帶領整個團隊更貼近市場，不僅能加強執行力，也能更好地反映市場的變化，更好地利用資源。

羅臻毓和凱德，格外執着創新，讓人不禁想到五年前凱德探索的數碼化戰略。

“花與果”

那是一個五年前開的花，在今年結了果的故事。

這場長達四小時的交流，在上海來福士辦公樓19層的小型訪談室進行。不久前，這里被重新裝修了一番，風格很年輕化。

“不管是商業、住宅還是産業，凱德的客戶都以年輕人為主，靠我們這個年代的思路是很危險的，所以需要聽取很多新的聲音。”

羅臻毓身上有種少年感，盡管他将自己稱為“老一代的人”。或許，這與年齡無關，而是在商場浸潤多年後，不古闆、不守舊，仍有一顆創新、求變的心。

在他帶領下，凱德進行了很多新的嘗試。

“凱德從2015年就開始布局數碼化戰略，2018年拿到電商牌照，我們做足了準備，這次的疫情也有很好的體現。”

羅臻毓告訴我們，凱德的商場一直以來管理得很好。所以，團隊也存在質疑，為什麼改？

“這次危機突然讓人覺醒，真的有一天會不能出門，商場真的有一段時間不能開門。”

不可否認，疫情的發生，加速了凱德數碼戰略布局的推進速度、加快了商家的接受度以及團隊的認可。

並且，在這期間，凱德的線上業務得到了忠實支持者的認可。這個“線上業務”便是凱德星商城。

目前，已有超1200家線下合作商戶同步進駐凱德星商城，商城SKU超7.5萬個，實名會員突破1100萬，可觸達用戶超1500萬。

羅臻毓也給團隊制定了目標：“凱德在全國有大概超過8000家合作商戶，現在有超過1200家租戶上線凱德星商城，今年我給團隊的目標是再有3000租戶上線。”

不久之前，他還親身參與了一場直播，和明星鐘麗缇同台。

說到這兒，羅臻毓語氣調侃，笑着看向身後的同事：“那是我最後一次直播。”話音剛落，大家都笑了起來。

他向我們解釋凱德線上平台的不同之處：“出發點不是跟淘寶、阿里這些電商競争，凱德有自己的客戶群。”

其中的邏輯，是通過線上平台鞏固並加強線下實體業務，以更好地服務于商戶和會員。

“我們一直強調，要把商家當成合作夥伴，而且商家要認可你是最好的合作夥伴，只選擇在這里開店；消費者才是我們的客戶，比如面對同一個品牌，但他就喜歡來凱德的店鋪。”

要做到這點並不容易，凱德需要應時而變。

五年前的未雨綢缪，讓凱德如今更從容地應對市場變化。

我們調侃羅臻毓是“神算子”，原因在于他回國隔日，便需要強制隔離14天，三天後，外交部、國家移民管理局發布公告，暫停持有效中國簽證、居留許可的外國人入境。

“這不是内部消息，也不是我有超能力，是看時勢轉變。”

羅臻毓對于形式的判斷很準确：“那時候新加坡宣布整個樟宜機場不能轉機，這是一個很重要的信号，新航飛哪里？去中國的航班肯定受影響，至少班數會減少很多，而且可能停飛。”

“所以，盡管還有很多事情沒處理完，我還是趕緊叫秘書訂最快的航班飛上海，再不回來可能就真的回不來了。”

所以，包括早期數碼化在内的嘗試，都是凱德基于一定的預判，為了适應時代變化所做的準備，這點讓人很有安全感。

“這和凱德的文化和基因有關，我們從來不安于現狀，尤其是領導，太安于現狀的上不了管理層。”羅臻毓稱，凱德的管理班子會在一起頭腦風暴，大家會一起探讨往前走會怎樣。

“探讨疫情過後會是什麼情形？什麼東西在疫情期間存在？什麼東西可能會永久性存在？現在開始有一定的結論。”

和羅臻毓聊天是一件很快樂的事，他不時有着恰到好處的幽默，我們打趣問他平時會不會發脾氣。

“沒必要，發脾氣得不到你要的效果，反而殺死自己蠻多的細胞，把自己的血壓弄得很高。”他轉念一想：“除非這個脾氣是演出來的，不是很生氣，但是要演得很生氣。”

但是，羅臻毓深知自己不是個合格的演員：“要演得投入，還是會死細胞的，所以我也放棄演出。演得不投入，那也不像，那演來幹嘛呢？”

我們看了看一旁的凱德同事：“你們不怕他？”他們想了想，給了個很恰當的回答：“應該說是尊敬。”

“不确定”

羅臻毓已經和中國團隊共同作戰多年。

16年前，他從新加坡出發，前來中國，帶領團隊不斷向前。他和這片土地有了很多故事，並且已經能說一口流利的普通話，偶爾還能來句粵語——在任凱德中國首席執行官之前，他曾擔任華南區區域總經理。

他看重團隊的力量：“在中國，如果只有我說了算，那麼整個凱德中國也就只有我這樣的水平。我很尊重團隊的意見，因為他們在業務的一線，對市場和消費者有更為直接的理解和觀察。”

入華26年，中國早已成為凱德最重要的市場之一，這離不開團隊的共同努力，也與羅臻毓的引領緊密相關。

作為國内首屈一指的外資商業巨擘的管理層，我們問他，如何看中美關繫與國内商業地産市場？

這不是新問題，去年羅臻毓的回答是“不悲觀”，今年他告訴我們“不确定”。

“慶幸的是這個行業並沒有受到首當其沖的影響，中美關繫發生問題的時候，的确有人說要開始分散（投資），盡管他們在中國的投資比例並不大。但另一方面，中國又是第一個從疫情中走出來並且快速復蘇的市場，中國市場的重要性和前景也是不容置疑和無可取代的。”

“全球哪里最有看頭？還是中國。”羅臻毓很明确，凱德在中國的信心並沒有受到影響。

羅臻毓很理智，他認為，從全球看投資機會跟回報、風險，雖然中國的經濟增長可能會降，但這麼大的體繫，即使是4%、5%的增長，也已經很不錯了。

剛過去的2019年，凱德集團實現收入314.9億人民币，同比增長11.3%；實現息稅前利潤255.9億人民币，稅後淨利潤為107.9億人民币，分别同比增長22.3%、21.2%，全年運營稅後淨利潤達到53.4億人民币。

而凱德集團在中國的管理資産規模達到了2700億人民币，占集團總管理資産的41%，在集團全年收入中，來自中國的收入占總收入41%，淨利貢獻超過50%。

所以，羅臻毓很清楚，凱德需要和中國市場保持關聯性：“我們這個模式需要第三方的錢，要往前走，别人的認可非常重要，這個别人包括了行業、政府、社會，還有消費者。”

“既然這樣，怎麼能越做越不見人影？”那麼，凱德是否有意将凱德在中國的業務比例提升到更高的高度？

“我現在的工作是幫其它市場把業務做大。”這個回答出乎我們意料：“我要把中國的業務做得更大，但比例不願意太多，現在是50%，三年後可能還是50%，但那時候的50%會是現在的1.5倍，甚至更多。”

我們想起了羅臻毓的另一重身份，他除了是凱德集團總裁兼中國區首席執行官，同時也是凱德集團執行委員會的成員之一。

“凱德是一家着眼于全球的領先房地産集團，中國業務比例太大就和中國房地産公司沒什麼不同了。”盡管主管中國區業務，但羅臻毓作為集團執委會成員，還必須從全局進行考慮。

“當然，也是一個風險控制的本能反應，有美金收入、歐元收入、還有印度、越南、中國的收入，能夠減小貨币動蕩帶來的影響。”

“往前看”

我們可以清楚看到，凱德中國在向前走的過程中，思路有了一些改變。

“以前是一個帶有資産和基金管理能力的開發商，今年我們倡導自己是一個帶有開發能力的資産和基金管理方。”看似沒太大不同，但仔細想想，凱德中國實則對自己的定位有了根本性改變。

“一個思路是發展商的角度，另外一個出發點是資産跟基金管理方，帶有開發能力。”

這意味着凱德可以有一些住宅項目可以跟人合作，因為羅臻毓清楚，凱德在純住宅項目上並不具備優勢。

“不做住宅，不快速銷售回籠資金，增加現金流的周轉率也不行。那麼，住宅是不是可以跟别人一起合作，讓别人來操盤？我覺得都可以。”

今年5月份，凱德集團(中國)與金科簽訂戰略合作協議，並就已合作項目情況、後續合作推動等進行交流。

羅臻毓以金科為例：“如果在重慶找到一個項目，有金科在，它蓋還是我蓋好？肯定它蓋好，金科在重慶的住宅蓋得又快，賣得又好，如果有商業或者産業園，那部分可以我們來做。”

這樣能夠用一樣的資本撬動更大的規模，我們問他，凱德不要求並表？

“不並表。”羅臻毓将回報放在更重要的位置。

“很多人來找我一起做商場，住宅從來不找凱德，你也幫我倡導一下。”他語氣中帶點委屈，我們笑稱：“因為你們以前住宅都自己做，合作不多。”

“都說不講以前了，我們就往前看。”羅臻毓很懂得如何讓現場變得輕松。

往前看，羅臻毓更希望凱德能和國内的金融市場和資本市場接軌。

“凱德的模式一直在改變，早期為什麼把基金做起來？當時要把盤子做大，只能利用第三方資本。我們優勢是吸納西方、日本、中東以及歐美的基金，他們要進中國，以新加坡公司的背景跟我們的管控機制，更容易實現。當時國内的企業，他們也還不熟悉。”

沒有人能阻止駛向全球化的列車，随着全球化縱深，信息快速交換、資本自由流動，中國擁抱世界，世界認識中國。

“國内金融市場、資本市場越來越開放了。現在，他們也投很多國内的地産公司，例如龍湖、萬科、華潤、中糧等等。”

他甚至反思，凱德在這方面反應有些慢了：“不排除會跟更多的國内資本投資者合作，可能是一些金融機構，包括一些壽險公司。”

不知不覺，已經到了傍晚時分，盡管雙方聊得還有些意猶未盡。

采訪最後，我們在大廳和羅臻毓拍了張合照，身後是凱德的logo“CapitaLand 凱德”。

在羅臻毓帶領下，凱德中國的未來充滿無限可能。疫情中前進“180”天後，開始恢復元氣，繼續向前。

以下為觀點地産新媒體對凱德集團總裁兼中國區首席執行官羅臻毓先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：疫情來的很突然，凱德應該沒有經歷過。

羅臻毓：以前在商學院學過危機管理，這次是真正的實戰，大家都被關在家里，不能到辦公室上班，所有航空公司停飛，這些情形以前是沒有遇到過的。

疫情真的給個人、給學生、給學校、給政府、給公司、給任何的組織帶來了很大的挑戰，而且也可能會有很大的變化。

當然，有一些變化是在這期間，有一些變化可能是永久的。我們也跟團隊講，不能坐着等。有一種心态是等一切過了再來，那要從1月等到現在。

我覺得，在響應政策部署下，員工安全排在第一位的準則之下，應該随機應變，能操作、能復蘇、能經營，都要去做。

觀點地産新媒體：凱德的線上業務也有了突破？

羅臻毓：我們從2015年就開始布局數碼戰略，在這次疫情有很好的體現。凱德很早就做好了準備，如果沒有電商執照，如果沒有凱德自己的交易平台，也做不了直播。

我也強調，我們做線上的出發點不是跟淘寶、阿里、京東這些電商競争，他們有他們的客戶群，我們有我們的客戶群。

我們的線上經營是跟實體業務結合的，線上業務交易額會記在線下商場，增加商場的利潤。

這次疫情也加速了線上的發展，5年前的戰略，收到了一定成效。

觀點地産新媒體：模式和電商不一樣？

羅臻毓：有一個大概念，數碼其實是一個銜接工具，不能忽略最終買單的消費者。

以前做商場，租賃團隊可能認為商家是最重要的，但我們強調的是，要把這些商家當成合作夥伴，而且商家要認可你是最好的合作夥伴，甯願在你這里開店，也不要到隔壁開，這是第一點。

第二，把消費者當成客戶，要讓消費者面對同一個品牌，會選擇來凱德的店鋪。

這時候，你發現，他們除了線下需求之外，也有線上需求，要怎麼去滿足？你也要确保，這些商家認為你是最佳合作夥伴，在你這里開店能夠得到最大的效益。他們只租了一個100平方米的店，生意不僅在線下100平方米可以做，線上也可以無限地做，顧客可以是上海的，也可以是甯波的，也可以是成都的，可以是任何一個地方的。

完完全全做到這一點，我們還有很長的路要走，但現在已經成形了，至少有1200多個商家已經認可上線了。

觀點地産新媒體：疫情期間，凱德的管理層為何自願降薪？

羅臻毓：省的錢不多，真沒錢的話，省這些工資也救不活公司。

為什麼不減前線，只有高管才降薪？因為對前線來講，他們這個時候更辛苦，在前線打仗，怎麼能減他們的薪水？

簡單來講，就是一種象征性的意義，這樣做了，至少讓管理人員有一種同甘共苦、共同進退的理念。

當然我也說了，要嘗試過點苦日子。管理層降20%，基本上我們都是自願的，還有人說要降更高一點，但我們覺得沒這個必要。

今年的業績肯定不如去年，中國業務受到兩三個月影響，減租、免租，新加坡也有政策要免幾個月的租金。所以，投資者今年所得到的分紅會有所下降。我們不想人家指責我們，公司業績下降了，還拿很高的薪水。

幾個星期前，我們派了2019年股息，每股派12分，和前年一樣，因為去年業務沒有受到影響。

當然有的公司不派那麼多，要保留一點現金。至少從股民的角度來講，我覺得還是合理的。甯願我們這里減薪，也沒有減少股息。

觀點地産新媒體：您非常體諒員工和團隊。

羅臻毓：作為管理人員，自己也要站在員工的角度。我是從下面做上來的，其實也經歷過這個過程，跟員工要站在一起很重要。

觀點地産新媒體：集團在中國進行了架構調整？

羅臻毓：去年合並星橋騰飛以後，我們就在讨論往前走的一些戰略部署和架構的改革。今年，中國的5大區域都設立了一個一把手，就是董事總經理，兼管下面商業管理和住宅開發，加上一個凱德集團（中國）總部。

其實，就是分大區域和總部，區域負責日常經營管理，總部承擔變革和創新的角色，引領整個集團往前走。這樣就更能加強我們的整體效應，加強執行力，也是從架構上做好應對市場變革的準備。

我們核心的業務分成兩大類，一種是快速周轉銷售型，講求速度、規模。

在中國，凱德以前是一個帶有資産和基金管理能力的開發商，今年我們倡導自己是一個資産和基金管理方，帶有開發能力。

雖然A=B、B=A，看似沒什麼不同，但細想的确有不同。

一個思路是發展商的角度，有基金和資産管理能力，另外一個出發點是本來就是資産跟基金管理方，帶有開發能力，也就是說不排除會開發一些項目，但也有一些住宅項目可以跟人合作。

另一個核心業務是需要管理能力、長期收租、建立生态繫統、赢得消費者的心，以這些為出發點的業務，這個班子講究的就是管理和服務。

觀點地産新媒體：區域管理人員也有調整？

羅臻毓：是的，今年初我們公布了凱德集團（中國）新的管理架構。這次變革，各區域總橫向換防，華南的調去華西，華西的調去北京，北京的又調過來上海，大家都在管理比較新的團隊。

這次疫情也驗證了這個架構調整的及時性、反應能力和執行能力，所以，我們能這麼容易掌控整個局面，知道每個員工的狀況、信息，也歸功于這個新的架構。

3月的時候，我們也有讨論，這次疫情管理團隊做得怎麼樣？前線做得怎麼樣？其實，這次我們能這麼有效地執行防疫和應變，在疫情里面不同的措施，包括一些救災、捐獻工作，反應都比較快，其中一個因素就是這個新的架構，有更靈敏和快速的機制。

對我而言，這麼快就能上場實戰檢驗，對團隊、對管理層、對大家是一個很好的事情。

短短半年，這些不同的管理人員在新的崗位里，跟他的團隊、管理人員，基本上就像軍隊一樣，都是在打仗。因為經歷過同樣的戰争，整個團隊凝聚力更強了。

觀點地産新媒體：調整之後有沒有人離職？

羅臻毓：不會，我們确保他的家人能跟着一起去。為什麼要這樣調？人員的調動是一個催化劑，加快了變革和創新的步伐。

這是一個新的模式、新的思路，你去到一個新的地方，沒有太多顧忌，更容易接受新的東西並執行起來。在老的地方，10年來都向左轉，現在突然往右轉，就會很不習慣。

疫情的發生，加快了磨合，也考核了新的架構，我覺得還可以有優化的地方。

至少從應變角度來看，大家做得是比較到位的，接下來就看業務執行的成績。

觀點地産新媒體：房地産是不是在經濟里率先復蘇？

羅臻毓：房地産本來就是經濟的一個主要貢獻者，即使不是直接貢獻，連帶的影響也很大。

房地産會影響到經濟嗎？肯定的，除了建設，還有裝修商、建築商，上下遊行業很多，房地産業一復蘇，其它也帶動了。

我認可“房住不炒”，住宅之外怎麼看商業地産、辦公樓、産業園？其實，我把這些是看成現代社會的基礎設施。

當然，新基建包括了5G、雲、高鐵、數據中心、智慧城市之類，是新基礎設施里面的必要部分，但在這種新基礎設施的生态繫統里面，商業地産、産業園、辦公樓也是重要的樞紐。

所以，凱德的多元業務和綜合體戰略要跟所在的智慧城市成為一個生态圈，我們也成為基礎設施的一分子，才有辦法扮演到這個角色。

觀點地産新媒體：疫情期間居家辦公，會不會影響到寫字樓的出租，乃至建設？

羅臻毓：不可能沒有影響，要看影響幅度的大小，辦公樓成為歷史也不可能。就像當時電商出現，大家說不用實體商場了，我也強調過，兩個極端都不可能。

當時我講，10個商場里面，以前是滿租。有了電商，生活習慣改變之後，可能5個商場就夠了，那麼5個商場里面前面4個是凱德的商場，這是我要做到的。

辦公樓也一樣，不可能每個人都居家辦公，沒有辦公室是不可能的。從凱德來講，可能需求會受到一定影響。像上海這樣的金融中心，以前可能需要幾百萬平米的辦公樓，以後還需不需要這麼多？可能會有影響。

現在叫我猜測，本來是1000萬，現在是800萬還是900萬？我沒答案。

從企業管理的角度，這就是所謂的市場競争，其實每一個行業從開始到後來越來越多人進場，到競争越來越激烈，到整合、被淘汰，誰能生存下來……不管是國家、行業、公司、還是城市發展都是這樣的。

中國很多城市也到了一個階段，接下來房地産還能不能做？有人覺得不能做，我覺得能做。做什麼呢？下一波就是城市更新。

觀點地産新媒體：廣州大坦沙做的很好。

羅臻毓：當時做大坦沙，廣州市比較想引入一些新加坡在城市規劃、社區管理方面的經驗，這是我們比較大的優勢。

我們也比較幸運，這個項目能得到廣東省、廣州市以及荔灣區政府的支持。到現在已經上了軌道，村一已經開始蓋了，村二投票也過了，那天見了張碩輔書記後，一些規劃也開始通過了。

從建設的角度講，這個項目不容易。地下有很多溶洞，所以挖地下室比較困難，而且時間比較長，挖兩三層下去，底下又是溶洞，如果打不下樁，就需要灌水泥，把它澆滿，然後再挖下去，這樣會浪費很長時間。

我們前面蓋一些回遷房，已經碰到了這樣的問題，所以拖延了很久。

我們就提了一個要求，既然是全島做規劃，因為住宅都有車位配比，我們至少要挖兩三層的地下室，這樣做成本很高，回遷房沒必要，那是不是可以把樓墊高？

我們說，為什麼新加坡政府組屋蓋那麼快？因為是蓋多層停車場。這一塊，我們得到了一定突破，在大坦沙就不用挖那麼深，因為那邊土質不是很好，所以我們可能就挖一層，加上兩三層的停車位，再把樓建上去。

這樣批下來，我們建設的時間就會很快，同時也可以減少一定成本，並且從整體規劃和綠化的角度來講，更能提升。

觀點地産新媒體：全島做下來要多少年？

羅臻毓：5-7年。廣州有兩個大的項目，另一個是知識城，現在已進入第二期的規劃和執行。

我們的思路在往前走，城市更新我們會做，但不一定單憑自身的資源和力量，一些項目也願意跟其他夥伴合作。

往前走，凱德也要整合一下資源，在整個價值鍊里面，看看什麼更适合我們做，哪些可以跟别人合作。

純住宅項目我們的确沒有很大優勢，但是不做住宅，不快速銷售回籠資金增加現金流的周轉率，也不行；那麼住宅是不是可以跟别人一起合作，别人來操盤？我覺得都可以。

觀點地産新媒體：凱德集團(中國)業績占集團比例很大，準備把凱德集團(中國)的占比提升到多少？

羅臻毓：我現在的工作是幫其它市場把業務做大，中國的業務同時也要做得更大，但比例不願占太多。

因為凱德是一家着眼于全球的領先房地産集團，不能把中國業務比例拉得太大，如果拉得太大，就和中國房地産公司沒什麼不同了。

我希望中國業務做得更大，但比例不一定占很高。現在是50%，三年後可能還是50%，但那時候的50%可能是現在的1倍半。

那麼，中國以外的市場業務要變大，這也是我在集團執行委員會里面的工作之一。

觀點地産新媒體：執委會的身份要求關注整個集團。

羅臻毓：要從全集團的角度來考慮，對集團要公平一點。當然，如果我是個人老闆，中國更賺錢我就做中國，其它不做，但我們想做一個全球性公司，不能忽略了其它闆塊。

這也是一個風險控制的本能反應，因為有美金收入，有歐元收入，還有印度、越南、中國的收入，任何貨币的動搖對我們雖然有影響，但也會有平衡的作用，這也是一個全球性公司要考慮的方面。

觀點地産新媒體：往前走，凱德會在哪些方面突破？

羅臻毓：希望和本地的金融市場和資本市場接軌。

凱德的模式一直都在改變，早期為什麼把基金做起來？當時也是受到集團一定的約束，沒有那麼多的資本進來，要把盤子做大，只能利用第三方資本。

我們的優勢是吸納西方、日本、中東以及歐美的基金，他們要進中國，以我們新加坡公司背景及管控機制，更容易實現。當時國内企業他們可能還不熟悉，現在也投龍湖、萬科、華潤、中糧等。

國内金融市場、資本市場越來越開放，雖然不完全跟國際金融市場一樣，但也開始有許多的金融産品和資本産品出現。

凱德往前走，希望能跟國内資本市場接軌，不排除會跟更多國内資本投資者合作，可能是一些金融機構，包括一些壽險公司。

我們在這方面有點慢，現在在推動團隊在這方面加快，包括投資團隊、财務團隊，都要往這方面考慮。

疫情之後，一些外國投資者怎麼看待中國，他們投在中國的量會怎麼樣，也是要關注的問題。

觀點地産新媒體：您說自己長胖了一點，現在是不健身了嗎？

羅臻毓：還在健身，我把家里都變成健身房了，疫情期間不能到外面，家里有劃船機、腳踏車、跑步機，什麼都有。

觀點地産新媒體：有時間鍛煉？

羅臻毓：時間是自己創造出來的，少吃一點、少睡一點，少開一點會。