博鰲特寫 | 博鰲開講:一場非典型的樓市夜論

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2020-08-12 09:19

  • 只是,站在十字路口,始終需要選擇一條岔路口,後疫情時期的樓市,究竟需要作出怎麼樣的改變?

    2020博鰲房地産論壇·特寫 海南陵水8月中旬的夜晚,空氣依然燥熱。這里人口密度低,陣陣海風吹不散高溫,也阻擋不了人們享受陽光沙灘的閑适、惬意。

    外面的世界,人們依然焦慮。雖然新冠疫情國内控制,但全球疫情不斷高漲,隐患仍在;貿易保護主義下全球經濟的加速下滑,中美局勢緊張,内循環成為焦點名詞。

    新冠疫情這只黑天鵝的影響遠不止讓人們帶上了口罩,更是激發了潛在的矛盾。疫情也成了一次意識的洗禮,覆蓋到了各行各業,以及每個人的生活點滴。

    把目光聚焦到房地産,疫情沖擊下這個行業究竟會面臨着怎樣的轉變?樓市會迎來怎樣的波折?深陷其中的房地産從業者又将何去何從?在這場始料未及的疫情之中,暗藏着哪些危機,又存在着何種機遇?

    人們期望在交流中産生共鳴,希望在不确定未來中尋求發展的機會。8月11日晚間,2020博鰲房地産論壇博鰲開講如期開幕,與會嘉賓向外界傳達着自己的看法,劇烈思想碰撞中,唯一的共性,也許只有一個詞能概括:焦慮。

    不管是購房者還是開發商,搶房、搶地,下行環境中本應更加收斂的投資行為,完完全全走向了另外一個道路。

    疫情讓購房者恐慌——“杭州過去半年中,兩種人最恐慌,第一是剛需,第二是高端人群。”浙報傳媒地産研究院院長丁建剛表示。

    數據是最好的證明,房地産銷售恢復得很快。國家統計局數據顯示,1-6月份,全國商品房銷售面積69404萬平方米,同比下降8.4%,降幅比1-5月份收窄3.9個百分點。商品房銷售額66895億元,下降5.4%,降幅比1-5月份收窄5.2個百分點。

    觀點指數發布的“2020年1-7月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示,前7月TOP100房企實現全口徑總銷售金額63363.9億元,同比增長1.7%,累計銷售同比增幅今年首次轉正。

    可以看到的是,在售樓處關閉的2月份,房地産銷售斷崖式下跌,但随着疫情影響消退,銷售中心逐步開放,樓市正以極快的速度回暖。

    高端市場亦有數據可查,據丁建剛透露,以1000萬為界限的杭州豪宅,在過去6個月賣了1600套,這是以往任何一年都不曾達到的數字,2019年僅賣出700套。

    來自僑鑫集團的崔達誠亦表示了類似的觀點,他以公司開發的從都國際莊園别墅銷售為例,過去一個半月賣出了40套别墅,超過過去一年總量。在這段時間里,更是密集漲了4次價,漲幅22%到23%。

    但也有嘉賓認為,也許只是誇大了疫情的影響。在廣東省房地産研究會執行會長韓世同看來,樓市之所以在疫情之下依然火爆,完全是因為降價吸引而來的:“如深圳太子灣原來均價11萬,後來降到9萬5,銷售非常火爆。”

    這一派主張樓市是假漲真跌,銷售價低于市場價,銷售火熱的情況,是購房者以摸獎心态造成的。

    “市場價的基礎上壓了七八千,誰都知道只要搖中了一套房子,相當于中了一個百萬大獎,所以不搖白不搖。”丁建剛總結。

    在韓世同看來,為了穩定房地産市場,搖号會是降價的第一階段,供銷兩旺是第二階段,最後是供過于求。但是第一階段卻演變成另一場恐慌性購房,這在目前疫情常伴下、走差的國際環境下,究竟能維持多久?

    “這種演變,是放水造成的。”韓世同稱:“通過不斷地把限購、限貸打開,不斷放水,起到托市的作用,逐漸到最終可以實現平穩着陸。”

    “先放水了,所有的行政管制還沒有退出,控制不住了就來壓制。如果未來還出現2018年四季度那種市場表現的話,我們還有什麼招數和做法應對這樣的變化?”

    “M2已經4個月增速超過10%,上半年人民币貸款已經達到了12萬億,比去年上半年多了2.4萬億,這麼大的水量還是出來了。”丁建剛表示。

    大量的放水,讓房地産商的融資成本大幅降低,加上市場銷售回暖,開發商手上資金充裕,進一步傳達到土地市場,熱門城市高溢價頻現。

    認為行業沒有根本改變的嘉賓認為,這有着非常大的風險。

    來自武漢的主編筆記總編輯馮毅成以武漢的實際數據為例:“光谷中心城有三個公寓項目在賣,都用了分銷,分銷一般是4%到5%的傭金,其中有一家企業給到了9%。”

    他表達出拿地時機的重要性:“開發商的邏輯是看城市宏觀指標,比如GDP全國排名前十,房價水平排名十幾,還有非常大的空間。但是對于老百姓來講,是承載不了快速上漲的。”換言之,需要時間兌現空間。

    只是,站在十字路口,始終需要選擇一條岔路口,後疫情時期的樓市,究竟需要作出怎麼樣的改變?

    撰文:廖堯    

    審校:徐耀輝



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