主題讨論會之四：機會的選擇

主持嘉賓

劉　策  佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家

讨論嘉賓

尚　鋼  招商蛇口産業園區事業部總經理

陳立洋  鑫苑集團副總裁、鑫創科技有限公司總裁

許漢斌  瀚溥聯合創始人兼首席執行官

江沁園  陽光海天停車産業集團總裁

甘　玫  紫光海闊集團副總裁

秦燕峰  星河産業集團産城研究院副院長

周豔青  鳳崗天安數碼城副總經理

鄧懿君  高力國際中國區董事總經理

劉策：感謝各位嘉賓，也感謝在座的所有朋友們能夠堅持到現在還留在這里的，絕對是真愛，所以，我們今天這個環節這麼多嘉賓會帶給大家新的觀點和啟發，我不多說了，劉愛明總把産業的東西講得很繫統了。

時間也比較緊張，每位嘉賓有3-4分鐘的時間，首先可以簡單介紹一下自己，然後在上面有産業地産、物流、特色小鎮公募REITs，大家可以考慮一下最看好哪一塊，給大家分享你看好的理由是什麼，以及在這一塊有沒有什麼好的經驗給大家分享的，首先由尚鋼總分享。

尚鋼：大家好，我是招商蛇口産業事業部的尚鋼，招商蛇口一直從中國改革開放的前沿1979年把蛇口做成産業園區，就一直在做，包括後續的漳州，主要是做産業新成，在産業園區，以及産業新城設計、規劃、運營、管理到後續的推出，也是積累了非常多的經驗。主持人，我們是要先每個人介紹一下自己，再回答問題，是吧？

劉策：分享就可以了。

尚鋼：好。第一個問題，就是疫情下的産業地産，有幾個收獲：第一，共度時艱。産業新城的企業無論是響應國家政策還是園區可持續經營，要有一定的付出要跟企業共渡時艱，如果産業鍊垮了，園區就會塌。我們對産業園區和城提出了反思，檢視客戶黏性和未來的發展，我們都在做反思，也提出了改進，這方面對于我們的提升有非常大的幫助。

從未來的産業地産發展來說，産業地産存在着幾個方面，現有的存量經營、希望通過拿産業資源跟政府拿到更便宜的地，主要是這兩個方面。我們在産業園區的經營中，也是以投融建管退，産業園區經營可以穿越經濟周期，國内也有公募REITs。原來園區是大投入、長周期現在資産如何變現，從公募REITs有一定的樣闆産生變現，目前也在積極推進過程當中，這是對于我們的幫助。

第二，在園區經營層面有一些分享，就是投融建管退，我們在園區和産業新城的時候做了一些研究，有的城市做的産業跟城市的生産要素是否具備，包括人才集中、産業是不是有，而且政府需要高大上的東西，在這方面資源不匹配，專業的産業園區在産業規劃的層面要做好。

另外，從産業規劃到空間規劃要匹配，空間規劃跟産業特征匹配，後面具體的建築設計，比如說生物制藥園區跟普通科技類的園區不一樣，它有一些個性。

還有産業的組織，你根據自己前期的産業定位、研究、城市規劃，産業的組織如何做好。這方面也很重要。産業生态打造，這個生态如何建、産業鍊如何建，以此支持産業的發展。

産業服務，如何有強有力的産業服務，來支持園區的發展，這就需要政府支持，所有生産要素在政府手里，包括政策、土地，這些要素都在政府手里，如何取得政府支持，這方面的服務要做好，需要政府的支撐。

最後是産業的投資，在産融，就是生态建設、産業鍊建設方面，如何通過投資的手段建立有效的生态，能夠使你進入園區的企業産業鍊完整，它的産業配置效率特别快，同時這個産業生态當中的園區内的黏性是非常好的，這麼着你就可以有非常好的收入和産業持續的發展。同時，現在園區幾乎就是租金，未來從收入結構來說，從租金+投資，這是兩塊的收益，可以支撐園區的發展。

這上面的會形成業務閉環，底層就是要抓緊做的産業數字化的過程，這方面來提升管理效率，同時把園區各個客戶打通，配置好資源。好，就這些。

劉策：感謝尚總，還呼應了劉總的數字化。

陳立洋：我來自鑫苑集團，運營平台是鑫創科技公司，是現有的唯一運營平台，計劃近期登錄資本市場，需要2-3年的時間。我跟大家分享的題目是第三個，就是特色小鎮的理想和現實。

特色小鎮2015年提出來之後，集團轉型過程當中捕捉到政策方向，就在2016年做了很多的探索和投資。我們也跟行業主管部門做了多次的交流，包括每次的學習活動都派人參加，有時候我也親自學習。國家希望把2015年浙江的模式在全國做推廣，做機制和體制的創新，同時在各個省不斷探索當中也誕生了“廣東模式”“四川模式”“東北政府主導模式”等等。

現在5年過去了，每一種模式都面臨着巨大的挑戰，2018年先做了第一次糾偏，由國家發改委統一管理和領導小鎮的業務，2019年做了全國的培訓會（在湖州），不希望大家把路走偏。今年6月，國家發改委發了文件，清理了很多僞小鎮、假小鎮。理想中的小鎮，國家希望它是産業上特而強、功能聚而合、機制上是形而活，提了四個目標，但是現實是什麼呢？在座很多是開發商，我給大家分享一下，也是衆多開發商轉型，或者是新投資、新進入的機會。

首先從産業上，目前所有的小鎮應該是同質化特别嚴重，特别的園區應該不多，或者是特色的小鎮不多。剛剛說到劉愛明總能把智能制造産業園區琢磨這麼透、把服務講得這麼明白更不多，大家還是處于前期的投入和摸索階段。統計了一下，大概有87%的小鎮都是文旅小鎮，另外10%是康養小鎮，針對二産、制造業2.5産的小鎮非常少，這是面臨的現實。

第二個面臨的現實是所有投資人大部分是地産企業或者是金融企業轉過來的，都比較注重投資和規劃，再加上建設。對于運營和服務的能力提升和關注還沒有到。為什麼說這是一個機會呢？我們最近接到很多政府的邀請，邀請我們幫他們運營政府平台公司前期投入和建設和建成的小鎮，很多工業廠房的載體動辄幾十萬平米，一次性建成，在四川成都這些地方特别多，在浙江和廣東都不會這樣，但是西部和北方地區，政府比較沖動和有投資能力就會出現這樣的情況。

通過運營來切入小鎮投入，這是很好的發展方向。第三個面臨的現實是什麼呢？對于資本的連接，前端的工作都做得很好，産業園區将來如何推向公衆化，如何在中國利息成本比較高的情況下，把業務變得更輕，這一塊探索更弱，需要小鎮運營商在規劃、建設和投資的精力都抽出來，投入到運營和服務能力的培育和提升上，我覺得這是我們未來的發展方向。簡單就交流這些。

劉策：感謝陳總。接下來請許總。

許漢斌：各位嘉賓、主持人、各位朋友好，我在2018年做投資，成立了瀚溥物流地産的平台，我們在資本市場上也有IPO的動作。這是簡單介紹的企業。剛剛說到産業地産，我講講物流地産。

物流地産在中國變成投資熱點，因為物流地産成熟期特别短，在國内拿一塊地，4個月蓋10萬平米的雙層庫，15個月蓋完之後，20個月左右達到30%的預租，花半年的時間達到滿租。在好的地方，北京、上海等地區，淨租金收益率達到7%以上。在兩年期間，從拿到地、到産生現金流，淨租金收益率達到7%，就是兩年的時間。相對于産業地産、酒店、購物廣場的地産案例，物流地産目前是最短時間達到最高的租金收益産品。

在國内，我們看到高標準需求端來自于國内人口基數、城鎮化、電商發展和第三方快遞，第三方物流的高速發展。我們看到供給端，供給端政府有意識地，特别是現在政府在宏觀的規劃上，尤其是在一線城市，就是抑制物流倉儲的供給。只要能在地點好的地方、選址對的地方拿到地，基本上都能保持比較好的收益率。

供給和需求在國内是嚴重失衡，怎麼說呢？供給在很好的地點，北上廣、京津冀、上海周邊，基本上供給力非常少，相對于美國和日本來說，高標準倉庫不到他們的十分之一，但是電商在2015年已經是世界第一，每年增長額就比美國總額還要高。從2018年一年增長5000億美金以上，需求這麼高，供給很少，代表這個産業對高標準倉庫的需求是非常強勁。

今年遇到了疫情影響，我們看到了第一個季度和第二個季度高消費品，比如說手機、汽車，這些貿易額有下降。但是，同時看到冷庫、醫療産品在增加，新用戶出現了，包括我父親80歲了，也通過手機下單。中老年人開始學習電商的機會，對于開發商來說，對于租戶來說，新冠疫情影響只是短期的“黑天鵝”事件，中長期很多力度都支持物流地産長期的發展。

講到這麼一個力度，就講到資本市場上涌入非常多，有一些直接收購現有的項目，收益低一點，但是比較穩定，或者是像我們這樣的平台，從開發到維持穩定現金流，投資人在内部收益率或者是追求業務的投資人，都有很好的回報，很多新的平台崛起。

但是我在觀察，並沒有造成瘋狂競争的市場狀态，我們可以說是百家齊放，但是競争有序，還是政府宏觀控制用地，這個是非常關鍵的原因。我們看到很多錢是熱錢，但是並不會造成這個場景非常擁擠，在好的地點拿到地就是那麼幾家開發商和運營商，這是很現實的。

在百家争鳴情況下，我跟大家分享的還是運營，因為投資人投我們要的是收益回報，收益回報來自于客戶的租金，不管有沒有疫情，從選址方面就有客戶的藍圖，對物流來說，是電商的客戶，或者是第三方的客戶都會影響到我們的設計。有一些是需要雙邊開門、三邊庫、四邊庫，這樣進出比較快。

電商不一樣，在設計方面就決定了租賃的好壞。還有現在越來越多開發商如何在每一個環節都更有競争力，比如說在北京的項目，2020年北京冬奧會的倉庫，我們非常荣幸。為了滿足冬奧會的需求做了三層鋼結構方式，原來工期15個月，硬生生省下3個月，一步步逼着自己更有競争力，從設計、選址到開發管理，之後客群關繫的維護，以及最後的資産管理。

想跟大家分享的經驗是，這雖然是百家争鳴的戰國時代，但是，唯有注重運營、注重持續不懈的努力，在各個産業鍊有競争力的環境下才會勝出，這是我跟大家的分享。

冷奇：看我的職務，我是這里面唯一搞設計的。我今天分享的是，我最不像設計的設計，因為剛剛無論是劉總也好，陳總也好，包括許總也好，都在聊運營，其實我們在5年前組建這家公司，是服務藍綠城的規劃，當時還沒有運營。但是我們發現一個問題，就是你在做前面的策劃、規劃和設計的時候，就像有一些人說你幹出來幹什麼？這個問題解決不了。

我反思，做設計的功能如果滿足不了，滿足不了别人的需求我幹出來就是無用的。說出來是商鋪，你最好是商鋪的，劉愛明總說的是從運營後端反推到前邊，從某種程度是定制，物流也是一樣。開發、建造是你的，交給誰用？誰的信息反饋真實？這個很重要。在5年前的時候，那時候風口剛剛起來，剛剛說大風，我馬上強不一定是大風，對于某些企業可能是大坑。

在5年前，做這個時候就想到小鎮的運營支撐和運營，無論房地産開發還是政府訴求，小鎮的特點決定參與人群非常多，它不像特色地産，幹出來就賣，打廣告也很準，就在城市打廣告就可以了。小鎮有點像旅遊項目，也像城市項目，又可能是地産項目，還是一個産業項目，這個概念很模糊，根據不同資源、位置和特點，有一套自己的東西，這就完全不一樣。

我接下來想多探讨幾個說法，因為我們每年做一百多個小鎮的規劃、策劃和設計，其中有二三十個是從後端做運營反推到産品設計，所以，我的數據比陳總多一些。您剛剛提到運營是小鎮開發後邊很重要的業務，其實在5年前我們就看到了。小鎮八九十百分之蓋了之後，人流引入不夠，就會出現很多問題。

我們在做這個事的時候就發現了一個問題，就是地産開發、産業引入，整個流程它是屬于前面的硬件流程。我們做過訪談和調研，引進的商家和住戶，當小鎮的物業營造水平達到很高時，業主的評分和經營者、參與者的評分是68分，已經是超標了。但是我做數據時，估計是60分，就是純硬件，硬件是死的，活的東西是操作繫統和APP，能用才是有效的，但是也有好的突破，我不說哪個品牌。在國内好的品牌可以達到89分、93分，就是業主真實反饋住在這里面體會到生活本身，有煙火氣息，商家能賺錢、物流高效也能賺錢，全國有兩個，我不說名字。

我們就發現一個問題，全國每年一千多個小鎮，我們每年做三百多個，但實際上能存活下來真正帶來入住率和生活品質提升的，沒有幾個，這是真的。但是這個市場看不看好呢？我也看好。

時間問題，不想耽誤大家的時間，我想強調幾點：第一，今天我的問題就是小鎮。因為小鎮的特點是體繫比較全，小鎮是立足到更遠的地方，可能是人文景區，或者是啥都不盡，就要做配套，甚至要帶一片農田，你咋弄？所以它的體繫是比較前的，而且面對的人群也是全的，是政府，也可能是城市的人，還面臨老百姓的問題要解決。

它要關乎産業，如果沒有産業，沒有人流導入也是問題。還要人文。這個地方有特色，怎麼包裝出特定和不同的東西。這是體繫比較復雜。

第二，人群廣、周期長。它跟地産不一樣，小鎮一般是10-20年，查一下國外的數據，20年之後才産生效益，才能形成規模和特色的東西。我們有快、好、全，剛剛說的兩個特色小鎮89分和93分都是“12年+”的概念，哪個企業有這樣的決心和耐心做這樣的事情。

因為它的特點，就有幾個問題，要想把這個小鎮做好有沒有機會？有。但是要搞清楚幾個，它要有地産開發原來的基礎，我不是說小鎮是地産開發的一種，小鎮拿地的時候要盈利，盈利之後反哺到産業本身當中，反哺到生活本身、反哺到生态和老百姓本身，這是真正做的，不是大家挂羊頭賣狗肉，不是前面搞那麼多小鎮無效的，你只想着拿地便宜解決這個問題，解決不了。還要有充足的資金積累，不是哪個企業能做的，抗不住。

第三，要有人文情懷，要真正對老百姓好，要帶動他。我們在上海做項目的時候，市委書記也去了，以前是“美麗鄉村”，現在是“鄉村振興”，你就想辦法把老百姓的口袋裝滿。

第四，時間長、資金重，就要關乎運營本身，做小鎮特别痛苦。

最後強調一下，小鎮有沒有機會？從國外的進程，今天上午樊綱老師也講到了60%，達到60%的時候，城市化進程和逆城市化進程是雙向交叉進行的。交叉進行的前提是高淨值人士到農村去，再把返鄉的務工人員結合，和老百姓做知識和角色上的交互。

另外，市場和歷史發展的必然趨勢，我們到英國、法國、意大利和荷蘭，他們的小鎮為什麼那麼好？因為它是有歷史發展脈絡和進程的。再講實話，小鎮有沒有機會？講了一堆，好像很難以，但還是有機會的。我們看一下，上午的時候陳總說的，其實未來某一種程度上，現在消費人群是80後和90後了，他們的思想觀念和我們不一樣，高品質的生活對生态的要求和生活本真的追求往線下走比較多，這是一個局勢。

最近拍的片子是《向往的生活》，誰都有一個田園夢，在這個程度上，對于未來市場的預期、機會，我認為還是有的，但是反哺到本質上，從後端到需求，需求決定我們提供什麼産品和服務，市場服務反過來要做什麼事。

我看好這個行業，雖然然很難，但是很有意思，我一直關注這個行業。我們設計公司一直都在做，而且前端在做，設計院每年拿1千萬的資金做小鎮内容的孵化研發和團隊建設，五已經做了5年，這個根一定要紮下去和走下去。

江沁園：你跟我有共鳴，你說10年挺辛苦，我們公司幹了14年了，前10年确實很辛苦。我是做地産領域的專業闆塊就是停車，管全國最大的停車廠的資産管理公司，管理了30多個車位，包括大家降落的三亞鳳凰停車樓、海口美蘭、上海紅橋二号也是我們經營的。

從這14年就深深感受到細分市場的不容易，為什麼在這兒讨論産業？因為大家别不好意思，容易的活已經沒了，所以，必須在細分市場上找一些實務，我們盯着這個細分市場出乎大家的意料，因為在座各位不知道中國一年停車費收多少錢，我可以很坦率地告訴大家，接近1萬億，餐飲的三分之一，比保險都大得多，只是老百姓不太覺得，這是非常大的市場，但是又是非常細分和分散，太分散的市場。最好的資源還在政府手里，很難談營銷，他不太關心，但是現在關心了，解決老百姓停車難的事情，我們公司是幹這個的。

從這14年以來，我的思索是幹任何一個細分市場，從比較累的活開始，幹到第10年，終于有資本找我們了。在這4年過程當中，除了保持公司好的服務質量之外，還聽了招商蛇口領導的發言，就是把數字化放在非常強的主導地位，我們也這麼幹了。這幾年本來可以賺很多錢，但是為了3-5年的目標而努力，就做了全國最領先的停車的數字化平台，這個數字化平台的效果驚人，它有3點：

第一，有全國停車最好用的ERP，相對于是内部管理。每天員工幹什麼事情，在手機上告訴他，他幹完之後要任務給關掉。他在哪我們知道，車場AI搭建的監控有的，整個把這件事情做得非常細致，從這兒就比業主多掙20-30%。

第二，客戶端，特别是對于商業端特别有用。每天開奔馳S的多少輛，寶馬3繫、5繫，全部調出來，而且訪問頻率，待在哪、待了多久，如果業主能開放，甚至我們能知道他去了哪里。

第三，我們有強大的線上公司“停簡單”，每天在北京是一半停車老百姓使用我的平台，我們做到細分行業這麼長時間，做了14年，真是感覺到做任何一個細分行業只有兩種賺錢的方法：一是賺資源的錢。就是您剛剛的政府政策可能傾斜小鎮，你恰好踩到點上，就這兒兩三年你有機會。這樣的活，對于我們比較難，因為我們不是資源型的企業。二是比較累的，就是慢慢鑽研，在一件小事上逐步的積累，積累到10年，一直在細分市場成為領袖級的公司。

别的沒有什麼建議，但是我看到這個産業里面，認識好幾個做公寓的，以前商住公寓很火，但基本上開發商自己幹都完蛋了，後來就停了。為什麼？他們就沒有幹細分行業運營的基因，好幾個人都有共同的觀點，就是你的活幹不幹得好，你能不能利用市場價格獲取資源之後，比他幹得好，這才是真真正正的本事。我們這個國家很需要在細分行業的隐性冠軍。希望這群人能夠改變，能夠做到細分行業的隐性冠軍，謝謝大家。

甘玫：大家好，先跟大家介紹一下我們公司，我們公司是基于紫光集團智慧産城的運營商，它有幾個特點，它很小，成立才兩年多，另外，我們聚集在一二線城市，在北京、天津、成都、大灣區、昆明，未來在廣州和杭州，目前比較典型的項目，為什麼說典型？也是我們的項目特點。

有一個是成都項目是3萬平方里，比較大，純建築面積300萬方，這是比較典型的。我接觸客戶比較多，所以想跟大家分享一下，也不一定是疫情之後的産業變化，而是産業地産可能必須面臨的變化，做一些比較淺顯的交流。

我以前做開發出身的，很多朋友說産業地産是不是就是園區？我覺得還是有一定的誤解。不管怎麼樣，産業最核心是人，沒有人，哪怕有技術也不行。第一個比較大的感覺，今年面臨的客戶溝通的時候，他們會在乎人的需求，不僅是企業主本身，還是高管。有很多是研發類産業，就吸引高科技人才，他們很關注人的需求。比如說健康的配套、服務、各類配套。

舉兩個小案例，一個是大灣區項目，有接近300萬方。現在已經在做學校，也就是說，不是建廠，而是建學校，因為想把員工搬過來，沒有好的學校和教育，别人不願意來。在成都更多時候不止是講産業，還有一部分住宅，在成都那邊是1：1，有一百多萬方。這個非常靜的距離，過來幾千名員工，是不是也能住在這里，上班也很方便。我們會發現做這個的時候客戶很關注，也是比較重要的内容。

第二個是之前聽了劉偉總跟我們分享招商蛇口的案例，因為技術的變化太革新了，今年疫情之後，發現原來是可以不用出差、不用面對面開會，可以用各種各樣的工具，但是，背後要有大量新技術的支撐。我剛剛拍了照片，有11項所有的技術要求。我剛剛講了，我們比較典型的也是幾百萬方的園區，對于技術的要求，客戶也會很關注，也是紫光有一點的基礎和研發。

第三也是接觸比較多的，因為特别難，疫情之後客戶做生意很難，他更關注是效率，以及這件事情帶來的效能。我搬到這里來，或者是到這里帶來什麼好處，是帶來業務、上下遊的好處、帶來政策還是什麼？如果你自己本身就擁有産業的集聚能力，你就會更有吸引力。

我們在做招商的時候，是産業鍊的上下遊，我就不做廣告了，紫光是在做芯片，也有上下遊的資源和匹配。

這里面帶來的想法跟各位都挺一致的，首先是挺難的，第一個特點，自己要提要點，你不能說沒有産業，剛剛聽到劉偉總講到招商蛇口是1979年，這麼多年積累下來，不僅僅是服務自己，也是有産業鍊所有的生态鍊，C端客戶也是特别大的，本身你要有産業的能力，你沒有就直接去做，至少我覺得是很難的。

第二個是劉愛明總分享的，我回頭想要一下PPT，現在要具備運營能力、服務能力、資源整合的能力、上下遊導入的能力，還要幫你找錢的能力，做這個比開發難太多了，你的産業很強，還要對接政府，還得幹各類保姆的活。

我也挺贊成冷總的說法，因為越難，這里面的細分市場做好了之後，肯定就積累了大量的數據信息，它是持久的，你就能走得更遠。

秦燕峰：首先自我介紹一下，我是來自深圳的星河控股的，名字是秦燕峰。主要是負責星河控股的兩個部門：産城研究院和綜合開發管理中心。為什麼要稍微提一下綜合開發管理中心這個部門呢？因為我下面跟大家分享的主題就是剛剛談得非常多了，在昨天的主題分享上也說了，星河控股作為産城融合體，一定要走向更深層次的城市運營商的角度。熟悉星河的朋友就知道，星河主打的産品在龍崗區，它有什麼特色呢？

在将近160萬平米建築當中，住宅面積27萬方，但是有70萬方的寫字樓宇，打造了自己的品牌星河購物中心，在這里面也是布滿了星河過去30年積累的其他業務生态，包括酒店運營公司，在福田打造麗思卡爾頓酒店，星河有自己的産業公司、有自己的地産公司、金融公司、資本公司，特别值得一提的是，星河做産業園區還是如何招商引資，将近70萬方的商務寫字樓群，在将近8年時間左右，在深圳保持90%左右的入住率。

在深圳市場，高檔寫字樓宇是大面積空置率非常厲害，租金下滑也非常厲害，這時候我跟各位分享一下星河的數據，客戶離開所導致控制是5萬平方，新增用戶數量所占總建築面積是6萬平方。在其他高科技園區空置率提高的同時，我們這個園區不降反升，跟大家分享一下幾點内容，就是星河做城市運營的細微的地方。

這七十多萬樓宇群在招商過程當中，星河投資並成功退出四十家在科技創、主辦上市的企業，因此在75萬方的樓宇群中，在5個主要的方向，這5個方向是：人工智能、航天科技、新一代信息技術、高端制造和文化創意，這5個方向大面積租賃龍頭企業都是星河資本參股或者是有關聯的企業入住。在樓宇群功能分布過程當中，都是基于龍頭企業打造産業鍊招商，相關産業的聚合度達到了77%。

入園企業之後，如何讓企業更認可，在園區實實在在地花了5個平方，打造了國家級的孵化器。在孵化器運行過程當中，非常嚴格把控入園200家3年導入和退出企業非常好的質量。

對于上下遊中小企業來了之後，園區苗圃期、孵化期、加速期，乃至于籌備上市之前的企業發展的生命周期過程當中，我們有兩個集團，一個是金融集團，提供全生命周期的服務；另一方面，星河資本對優秀的企業進行股權投資。也是因為老闆在過去30年的發展過程當中，一方面從房地産得到了非常紅利的利潤，另一方面，對于實業企業收獲滿滿，他是願意投入更多的精力放在未來的資産運營部分。

在這一次疫情中，我們也說怎麼樣保住入園企業的入住質量，這對于未來也是非常關注的，就是在2018年的時候，基于樓宇的租金部分，星河已經發行了7.4億REITs，也是未來的REITs做好了準備。

将近1000家企業，每年創造300億+的産值，而且是25億左右的稅收，對當地政府來說也是非常歡迎的。特别是在疫情過程當中，在運營時，它是需要不同的專業闆塊，對于星河來說是六大子集團，為了大我會犧牲一些小我的。為了使企業和中高管對于園區歸屬感，所以今年推出人才公寓部分，深圳的房價非常高，園定市場價格會一室一廳或者是兩室一廳的價格是八千到一萬，但是在這方面這一次推出的所有的人才公寓的單月租金是三四千月。

各個條線的生态圈，簡單舉例說明，城市運營的時候，房地産企業要需要沉澱的。還有人工智能的方向、特高壓、新能源、5G建設、新一代物聯網和新一代的其他高科技，因此，星河目前的布局重心是在大灣區和華東區，時間關繫只能分享到這里，謝謝大家。

劉策：時間關繫，請兩位嘉賓要簡明扼要一點。

周豔青：簡單介紹一下，我來自天安數碼城集團，主要是做産業運營，剛剛台上嘉賓講到産業和運營方面的專業分享，我也受益很多，時間關繫簡單一點。圍繞産業園區招商、運營、開發、建設等有很多的點可以講，我就講其中幾個點講一下，能到這里來分享的，都是行業内或者是社會上所認可做産業園區或者是地産行業做得不錯的，我想打個簡單比方，有人用華為手機或者是蘋果手機，大家肯定都對華為和蘋果有認知度，産業園區也一樣。

不管是誰，大家說自己多好，當然是經過社會的驗證和媒體、同行所任何的，真正賦予園區做得好不好的是誰呢？園區内的客戶說你好才是好，我自己說好只是自誇。在座各位一定是通過園區招進來的客戶口碑建立起來的，這是第一點。

第二是産業是什麼，今天上午樊綱老師改革開放40年發展過程當中，前20年是後工業時代，到了後20年是産業轉型升級，現在産業轉型升級變成了高大上的寫字樓，當然，寫字樓很多是辦公區寫字樓的業态，源于城市的發展和快速的擴張，以及位置的優勢取得的成功。

但是今天這種産業，尤其是寫字樓的産品在市場上以珠三角為例，很多城市的寫字樓是過剩的，如何在過剩當中建立自己的品牌？還要思考今天真正對于社會創造價值的，制造業是不可缺少的，它的功勞是很大的。今天産業更接近于哪種業态？它是圍繞制造業的，就像劉愛明總準備拆特斯拉了。我們今天更要考慮如何構建一個好的産品出來，圍繞着産品，制造業的需求，需求是什麼。産品、荷載、層篙，生産性有什麼需求。同時，面對企業人的需求。

第三是劉愛明老師說到的産業窄門之路，今天說了産業地産的運營服務，園區核心是運營服務，運營既是服務，服務兩個字很簡單，但是怎麼理解呢？很多人對于服務理解不一樣，真正的服務是對企業産生有價值的幫助，不是運營方自己想當然的。很多時候自己建立了七個服務平台、八個服務體繫，但是這些對企業有多少幫助？我們提供所有的東西是企業所需要的，不管是平台、體繫，一定是企業能感同身受的，對企業産生有價值的幫助才是真正的服務。

最後，今天給我們出的題目是疫情下的産業地産，不管是疫情對于我們的影響，還是中美貿易對于我們的影響，這是外因，一個企業的發展還是内因決定的，就是樊綱老師所說的，我們沒有辦法講國際的宏觀形勢，因為有太多不确定性，但是唯一确定是修煉自己的能力，讓自己的能力提高。

我們做産業園區也是一樣，今天如何修煉内因，把服務體繫建立起來了，就像剛剛所說的，我們那麼多服務體繫，最終還是人構建起來的，我們這個團隊和服務能力是由人構建起來的，提供什麼服務體繫是由人提供的，對于企業産生有價值的幫助。

我的分享到這里，謝謝大家。

鄧懿君：我懂了，這種讨論不能最後一個。我是做少數的乙方，在座都是我的甲方爸爸，但是我在15年前就從地産轉到其他方面。我聽到很多甲方爸爸講了很多，今天有說做運營很痛苦。

最後是對未來的幻想，我們的産業地産、物流數據中心跟未來有什麼聯繫呢？我們看到物流跟數據中心，個别高興科技園區沒有産業地産，商業地産更加沒有。15年前在産業地産和物流發展的時候也只有這種模式，建房之後租出去，不能賣，你只能經營。我當年5個客戶今天還是我的客戶，整個體繫在十幾年的發展里面已經形成了，大家就是運營。這個圈子里面含了很多優秀運營的人才，最大的字是“穩”，你買了，我買了，不能虧，5個點我一定要保證。

你現在看到大部分泛産業園區，剛剛冷總說了百分之多少，我保守一點，70%産業園區都是不好的物業。什麼是好的物業？就是自願付租金，停止補貼可以活下去。另外，每年租金稍微有增長，大部分的省會城市租金15年沒有漲過，當年60塊，今天還是60塊。

還有流動性，一些核心的城市可能有一點點的加倍，什麼是流動性？投資人願意買，而不是你放在那兒就是好資産。大家不要有太多幻想，我們大部分人的資産都不是好資産，我們這些苦運營的人要租出去，要一丁點的把價值往上推。早年車位不漲，現在漲了，才有運營人才出現。

我們中國圈子里面是非常缺少資金管理人、資産管理人，資産管理就是你懂不懂把資金從30塊錢、60塊錢推到一兩百塊錢，有沒有這種可能性？90%的中國産業園區都沒有這種可能性，問題出在哪？超供應、濫資産、濫管理。資金管理人更加了，所有開發商都想做資金管理人，但是你本身是開發商，資金管理人是投融管控退，好的東西推出來之後有人接盤，才能做到管資金的角色。

我覺得大家還是苦苦運營吧，最喜歡的五百強給你租200平方的房，給你搞一年，所有老闆想一想，這個就是我們所謂的企業。企業給我們1萬塊的租金1年，因為他是五百強企業，你要不要？很簡單就可以做決策了。

劉策：時間關繫，沒有辦法讓各位嘉賓再一講了，我聽得意猶未盡。今天圍繞着主題，總的感覺是産業或者是各個方面有機會的，特别是剛剛各位嘉賓談到的細分市場的機會，如果有10-15年的耐心，我們就可能成為這個細分市場領袖級的企業，而且具備很強的資源整合能力，但是過程也會很艱難。

要克服原來開發商快進快出的心态轉變，還要做好運營服務和資源的嫁接。但是，最後我想講一個自己的觀點，就是我們看起來賺錢比開發商難，好像賺得沒有他們多，但是上天都是公平的，開發商賺50億，但是市赢率是六七八，但是我們的市盈率是三百億、六百億，這是估值市場給的不一樣，所以，我們做這個事情是大有可為的，也祝福嘉賓的企業越來越興旺。