博鰲特寫 | 地産“二十不惑”

2020博鰲房地産論壇·特寫 地産逢五為大，對于地産人來說，今年注定會是一個不尋常的年份。

20年前，意氣風發的地産人們高談闊論，從制度談到财富。彼時，萬科的規模還不到百億，而王石在演講中表示，堅信中國的房地産會逐步成為一個主流行業，乃至成為國民經濟發展的支柱。

那些年，一切才剛剛開始，一切都是驚喜。

時間來到千禧年的第20個年頭，在前兩年歷經政策調控、融資縮緊之後，一場突如其來的疫情為“二十年”這個節點平添一層陰影。

于是，在2020博鰲房地産論壇上，我們聽到經濟學家和開發商的發言中，“不确定”成為了共同的感受。

哪怕是對于宏觀大勢撚熟于心的樊綱，在演講時也坦言：“在一定意義上，我覺得現在宏觀是最難講的，因為不确定性太大了，現在很難說什麼東西是确定的。”

對此，陳啟宗表示了類似的觀點，甚至戲言道：“我也沒資格做經濟學家，我只是一個小小的房地産商。”

未知往往容易帶來疑惑和擔憂，幸運的是，在經濟學家們和開發商的熱議中，或許能夠讓衆人追溯到周期變化的一些蛛絲馬迹。

“這20年的大發展，在一定意義上導致了今天的大變局。這個行業如果還是像20年前那麼渺小，也就不會引起這麼大的關注了。”在樊綱看來，房地産這二十年來的發展歷程中，存在着某種因果聯繫。

顯然，房地産行業在過去二十年獲得了高速的發展，但現在已經開始進入深水區。如今，學界和業界如今更想探讨的問題是：下一個二十年，需要怎樣做才能平穩度過？

關于這些疑惑，也許會随着讨論的深入而得出一些答案。但那些曾在二十年前被樊綱譽為“世界上最春風得意的一群人”，如今還能繼續“春風得意”嗎？

在熱播劇《二十不惑》中，四位初入社會的大學生各自面臨着不同的難題。對于劇中人而言，她們恰好卡在一個半成熟半青春、無法界定的時期，這是一個讓人無所适從的年紀。

如今的地産行業，似乎同樣面臨這樣“無所适從”的境地。

有一個得被不少經濟學家和開發商們認同的觀點是：和幾年前相比，房地産行業當下确實是在減速，但如果從企業自身角度去看，未來仍會有一段較長時間的平穩增長期。

“凡是上去的市場都會下來，下去的市場大部分會上去。”陳啟宗指出，周期是一個可預知的、絕對還會來的東西，而房地産恰好又是一個周期性特别強的行業。

然而，話題從這里開始又出現了分叉，既然當前宏觀經濟的不确定性比較大，那房地産周期性便無從說起。但如果沒有周期性，行業的未來又該如何洞察？

在場的嘉賓沒有給出答案，既然大環境充滿着不确定性，大家唯有嘗試通過把握一些可以确定的事物，從而在周期中尋求平穩的可能。

陳啟宗表示，關于周期這個事，需要洞見的不是周期本身，而是參與房地産的人如何：“膽子大可能賺大錢，也可能虧大本，破産的人大概都是貪念最多、膽子特大的人。”

2015年的博鰲房地産論壇上，陳啟宗曾告誡同行們要學會“忍字訣”。五年之後的今天，他再次抛出了這個歷久彌新的觀點。

“周期本身告訴我們，總有一段時期要來，這是你要忍的。引用老外的一句話，要把手放在屁股下面。就是說坐在手上，不要亂動。”一番告誡之後，陳啟宗也給大家傳達了一番信心：“我對經濟大循環還是比較有信心的，房地産的機遇永遠會存在。”

同樣“看多”的還有迪馬股份董事長羅韶穎，她語氣頗為堅定地表示，自己還是會堅定不移地看好房地産，在未來5到10年，地産行業還會有巨大的增長空間。

樂觀固然重要，但想要憑此來解決地産行業當下存在的疑惑卻還遠遠不夠。對此，金茂副總裁魏浙也警醒道：“我們必須要認清形勢，而不是盲目地去想未來。”

20年前，地産商們“千人一面”的情況頗為常見，衆人狂奔的姿勢總是簡單而類似。20年後，“分化”成為了衆人達成共識的一個關鍵詞。

區域分化、頭部分化、需求分化……如今房企所面臨的問題越來越細，越來越垂直。

“處在不同段位的公司會有不同的選擇，一定會有這種選擇。像我們這個排名的房企，要做的分化和平衡是什麼？比如說華中、華南，我們會下沉到更有經濟活力的三四線城市。”羅韶穎舉例說道。

魏浙也表示，現在可能做某一件特長的東西更重要，這一塊可能是商業、舊改、産業、城市運營等各方面的東西。如此一來，在應對未來變化時才會有更多的抗風險能力。

盡管更多談論的是“不确定”，但從現場嘉賓臉上鮮少能看到擔憂和焦慮，更多的還是從容和淡定。

路勁地産主管董事刁露也稱，過去十幾年，經常是每次調控一出來大家就在歎息。但這麼多年過去，從業者們已經能夠坦然接受各種各樣的調控和變化。

二十韶華易逝，房地産行業走向何方仍是一團迷霧，但地産人似乎已經找到了讓自己“不惑”的方法：“做好當下。”