博鰲之夜 | 地産精英 博鰲論劍：我們的20年

主持嘉賓

孟曉蘇  國務院發展研究中心資産證券化REITs課題組組長、匯力基金董事長

吳建斌  陽光控股執行董事、全球合夥人、陽光城集團執行副總裁

讨論嘉賓

朱中一  中國房地産業協會原副會長兼秘書長

賈  康  華夏新供給經濟學研究院院長，中國财政科學研究院研究員、博導

林  中  旭輝集團創始人、旭輝控股董事局主席

劉  偉  招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事、黨委副書記、常務副總經理

劉愛明  中城新産業控股集團有限公司董事長

管清友  如是金融研究院院長、首席經濟學家

胡一平  德信集團董事長

黃海濤  彰泰集團董事局主席

孟曉蘇：現在到了博鰲房地産論壇每年的固定節目，博鰲論劍。今年的主題是“我們的20年”。房改已經22年了，住房制度改革把住房商品化和市場經濟引入到住房建設和住房分配領域，中國城鎮居民從此居住更加寬敞、生活得更有尊嚴。

房改之後，房地産業發展經歷了風風雨雨、喜怒哀樂，不乏成功的喜悅和高光的時刻，今天有這麼多地産英雄又在這里獲獎。

觀點地産機構的博鰲房地産論壇已經20年了，在這20年里，它和我們這個産業風雨同行，指導和鼓勵着房地産業的健康、平穩和持續發展，這20年是見證歷史的20年，是值得紀念和回憶的20年，也是走向未來的新起點。

今天在台上有10位嘉賓，每位都可以講一個小時，但是總共給我們的時間就一個小時，再加上今天風雨交加，又時間晚了，所以我們必須在一個小時内講完。論壇給我們出了6個題目，每人都回答就不行了，只能是每一位談一個題目，這些題目都是回憶過去、展望未來、産業經營、金融創新的内容，我們老老實實按照論壇的要求來。

今天由我和吳建斌兩個人主持，我們商量了，我們兩個人也得分分場地，現在不是興講上半場、下半場嗎？我打上半場，吳建斌是下半場，各位嘉賓打全場。

第一個題目是房地産風風雨雨20年，我們在座的不少人都見證了這20年的發展，在這20年里，有不少人也很有感受，我們不能都請大家來回憶歷史了，我們只能請兩位。我想請旭輝的林中董事長、中城新産業的劉愛明董事長，請你們兩位就這20年的發展談談你們所得到的最大啟示是什麼。

林中：過去這20年應該說是中國房地産高速發展的20年，我自己有一個劃分的方法，就是從1978年到1997年，是中國房地産的萌芽期，從1998年房地産推出市場化以後，取消福利分房，中國真正的房地産的高速增長是從1998年到2017年這20年，中國所有的城市，最大的城市面貌變化也都是在這20年。

我們2000年将總部從福建搬到上海，2000年的時候上海外環還沒修，中環線還沒修，陸家嘴跟現在的差異還是非常大的。

我們走過中國很多的一二線城市，現在布局84個城市，我看所有的城市都在這20年發生了翻天覆地的變化，所以房地産企業的發展，首先是要感謝這個高速增長的階段，以及改革開放帶來的發展的機會，所有的中國房地産企業其實也是得益于這個市場的發展，發展壯大，在這20年都增長了很多倍，2000年的時候，我們一年就十來億的銷售。到去年我們大概可以超過2000億。所以中國所有的地産開發，其實都得益于這個時代，處在一個高速增長的時代。

這個時代帶給很多企業成長的機會，但是過了這個時代，我們現在邁入了一個新的時代，也就是從2018年開始到2037年這20年，中國房地産也邁入了一個平穩增長的時代。

高速增長的時代有它時代的烙印，有不同的增長模式。進入一個新的時代，很多都會發生變化，所以我們企業要去适應這個行業進入不同發展時代的變化，我們要适應新的形勢下的變化。

過去20年讓我體會最深的就是，做企業也好，做地産企業也好，我們一定要順勢而為，要與時俱進，做時代的企業，不斷地适應變化。第三是要永遠看多，至少未來20年還是要看好中國的房地産業。

孟曉蘇：順勢而為、與時俱進。劉愛明是資深的地産人，在多個大企業任職，現在又創立了自己的中城新産業。

劉愛明：諸位應該都比我有發言權，可能是因為我做的企業比較多，我在中海幹了10年，萬科幹了10年，協信幹了3年，自己創業有5年，大概有将近30年的發展。

過去将近30年的地産從業經歷，使我想到四個字——光輝歲月。确實是房地産業過去這30年，是國民經濟發展的中堅力量，或者叫支柱力量，解決了數以億計家庭的居住問題。

當然帶動行業的發展可能是更多，這些好的我都不說了，今天我們往回看走過的路，總覺得會有些遺憾，我今天就說兩點遺憾的事。

一個是從房地産企業自身來說，這麼多年蓋了大量的房子，但是比較遺憾的是沒解決質量問題，我們的數量很多，質量有問題，甚至裝修的問題到現在還是沒有完全解決，我覺得這是很遺憾的，行業大發展，房價漲的時候，實際上這些問題是很容易解決的，因為這些問題無非就是成本，房價一漲，成本都好解決，這個我覺得是一個比較遺憾的問題。

舉個例子，比如說我賣了這麼多汽車，最後發現汽車不好用，質量不行，我覺得作為從業者來說是一個很遺憾的事，這是比較深的感受。

第二是有一個錯位，錯位在什麼地方呢？這麼多年房地産作為國民經濟的支柱力量、中堅力量，供銷兩旺，它應該是國民經濟的一個支柱，但是這麼多年我們總要宏觀調控，總要晃這個柱子。

其實一個樓里面，這個柱子本身是抗風雨的，我們很難得碰上了這麼幾十年的平穩發展，每個國家都有住宅需求非常旺盛的幾十年，這應該是國民經濟發展最容易的幾十年。

但是我們比較遺憾，政策非要晃那個柱子，其實那個柱子是抗風雨的，沒事晃它，你不停地晃過去，又要把它擋住，就不斷地調控、折騰，其實這里面内耗很多，往回看我覺得這里面是有很多值得檢讨的地方，應該我們可以發展得更好。

孟曉蘇：剛才劉愛明講到房地産是個柱子，它是國民經濟的支柱産業。

我們不能老是回顧過去，還得展望未來，說起支柱産業，這是當年在房改方案中就提出來的，在1997年的11月份，在朱镕基副總理和王石的對話中，朱镕基說，我兩年内一定要把住宅建設做成國民經濟的支柱産業。在十幾年前的博鰲房地産論壇上，王石曾經講過這個故事，這是一段歷史。

現在我們需要在這個時點上來展望未來，對于下一個20年，我們各位嘉賓有哪些判斷和預期？這個問題我要請兩位經濟專家和行業領導，請朱中一會長和賈康院長分别談談。

朱中一：這個觀點實際上我上午發言的時候已經談了，我現在就圍繞孟曉蘇同志提的問題談談。

分析未來20年的房地産市場，咱們必然是從兩個方面來談，一個是政策環境，一個是市場環境。我上午講到，未來的政策環境，用現在的話來講就是長效機制的政策環境。

當然，長效機制的環境，上午我也講過，它的指導思想上面肯定是堅持房住不炒和不将房地産作為短期刺激經濟的手段。業内有些人認為提出這兩點是有點打壓房地産的味道，我一直有一個觀點，作為中央層面，作為各級領導，從來沒有說過要打壓房地産，堅持這個東西就是為了房地産市場的平穩健康發展。所以這里面就存在怎麼看的問題。

我覺得咱們一定要客觀、理性地看待這個事情。堅持房子是住的，不是炒的，就是回歸了房子本來的居住屬性。不将房地産作為刺激經濟的手段，就是讓房地産按照它自身的規律來發展。

咱們回顧一下2005年以來的調控，一路調控了十幾年，咱們一些制度建設一直得不到落實，或者市場有時候波動比較大，為什麼？從源頭上來講，跟這兩個很有關繫。

當時沒有明确，大家沒有樹立這麼個理念，所以市場容易波動。堅持這兩個理念以後，我想它從方向上來就給你把住了，讓你平穩健康發展，這是一個總的市場環境。

我上午也講過，這是一個指導思想。另外，從機制方面，橫向來說，我們要實行制度的配套和部門的聯動，這個制度的配套，包括住房制度、金融制度、土地供應制度、财稅制度。部門的聯動就是涉及到哪些部門，比如建設部門、金融部門、土地部門、稅務部門，當然還有發改類的部門，現在國家機關正在按照這個方向在走。

還有一個聯動，房地産市場的調控，它是實行三級聯動，國務院有關部門負責指導監督，省、自治區人民政府負責指導監督，城市政府承擔主體責任，它構建了這麼一個橫向、縱向配套的聯動的網，保證市場的平穩健康發展。

所以在2016年以前，咱們每一次調控都是中央發紅頭文件，最典型的是2010年發了三個文件，現在中央一個文件也沒發，它無非就講了這麼幾句話，文件都是地方發的，媒體現在炒作說今年出了幾百個調控，它是把所有的文件加起來，但是中央、建設部一個文都沒發，現在把這個責任壓給了地方，但是總體還是平衡的，這是一個政策環境。

市場環境方面，我上午也講了，由于我們的城鎮化還在穩步推進，現在常住人口的城鎮化是60.6%，戶籍人口的城鎮化率是44.38%，這是截止到去年年底的數據。這是人口的遷移，有巨大的需求，舊城的改造量還很大，而且舊城改造是滾動式的，比如到了多少年以後又要滾一遍，是連續不斷的。再加上新的業态，比如養老健康地産、文化旅遊地産、物流地産，這些地産是新的發展。

還有一個是房地産行業向兩邊的延伸，包括利用建築工業化的手段，搞裝配式建築，都在向建築方面延伸。還有向後端的延伸，現在很多大的企業都在搞物業管理、社區服務，這也是一種延伸。

所以我們的市場空間很大，市場将來也是一個常态化的市場，當然我們的速度不像過去快了，質量要求比過去高了，企業的利潤可能是要攤薄了，但是咱們倒過來說，平心靜氣地說，我們現在的行業企業，跟其它的行業相比怎麼樣？

我一直說我們房地産行業的同志一定要跳出行業看行業，你出來看了之後，你就會發現你這個行業還是不錯的，這是我的看法，謝謝大家。

孟曉蘇：朱中一講到了房地産政策，也講到了房地産市場，我們記住了，這個政策叫做不搞短期刺激，要搞長效機制。市場将會常态化發展。

朱中一是我們在座各位的老大哥，他為了推動和制定房地産理性的政策，多年嘔心瀝血，我們向你致敬。

下請經濟學專家賈康講講未來的走勢。

賈康：我粗線條地做個前瞻，就像剛才朱老師說的，現在中國的房地産所伴随的最有關聯的城鎮化進程是有兩個指標，一個是常住人口的城鎮化率是60.6%，戶籍人口的城鎮化率只有44.38%。

這兩個指標哪個能更好地體現真實城鎮化水平呢？應該說這兩個指標中和一下才能比較真實地反映，但是我更看中前一個指標，就是這個比較低的指標，它是完全沒有欠賬的，城鎮化對應的是有市民身份的、得到了基本公共服務均等化、一視同仁待遇的社會成員，這些人在城鎮化的狀态下，沒有任何歧視。

除此之外，相差16%左右的另外一群人是什麼人呢？是改革開放前面幾十年進了城30幾年、20幾年、10幾年，在北京包括我過去所在的單位财政科研所都有這種情況，早已經融入了城市生活，但是他就是取得不了城市戶籍，他被稱為農民工、打工仔，他是城市常住人口，但是他自己和家庭成員在住房、醫療和子女教育等等方面，實際上是受歧視的，是入另冊的，不是我們願意讓他們受這種歧視，是不得已，因為我們的供給托不起這些人得到基本公共服務均等化，你在北京等等其他的一切城市敢稍微做出這種态度說，我要讓這些人得到同等的待遇，馬上有成千上萬的人會涌入這種中心城區，這是城市招架不起的。

說明我們現在發展還有不足，城鎮化人口不能看常住人口的城鎮化率，而要更多地看沒有欠賬的數據，拿常住人口的指標來做一些調整，同時證明我們的發展前景還很可觀，我認為中國現在的真實城鎮化水平，我們可以把它看作50%左右。

按照國際經驗，中國的城鎮化要提升到70%左右，從30%到70%這個階段是快速增長期，前面那30%是比較慢的增長，70%以上逐漸往上走，無限接近于98%、99%，這又是一個比較低頻的發展階段，全世界總要有一些大農業概念下的人口，不會把城鎮化最後推到百分之百，但是70%以後是一個比較低頻的發展了。

中國現在如果說處在50%左右，未來的20年孟總所說的展望，我覺得粗線條的展望就是正好完成城鎮化高速發展階段剩下的20%的空間，一年上1%，還得走20年。

中央的戰略部署，中國的現代化，到2035年要基本建成現代化，再走四五年，我們的城鎮化的快速發展階段才會轉入低頻發展階段，再經過10年或者是10年出頭的奮鬥，我們争取在2049、2050年建成現代化強國，在這個過程中間，這20%的空間，它表現的實際生活中間，就是客觀需要我們的房地産業伴随着城鎮化推進的過程，不斷地發揮它的貢獻作用，這個支柱産業的作用，它就是支撐整個經濟社會要進一步地打開發展空間，而且要升級版的高質量發展。

這里面伴随的因素，從工業化到城鎮化密不可分，我們已經感受到了，房地産說全面的首先是工業的房地産，工業發展、商業繁荣的房地産，以及老百姓住房概念的房地産，當然還要有行政機關、社會團體、國防、軍事用途的房地産，這幾大類跟着工業化、城鎮化的過程中間，還一定要加上改革開放的市場化，還有我們必然要在雙循環大框架之下繼續擁抱全球化的國際化。

國際上的各種各樣的投資者和對中國要做交流的人士，很多人也要考慮在中國出手，他的資源配置里面，需要有中國具體某些國土、下去上面的不動産，他來參與的配置，當然還要有我們必須抓住的高科技化。房地産里面的新基建是什麼呢？就是信息化革命，它必須有數字經濟在這方面特别重要的引領作用，被稱為新基建。這些東西合在一起，我相信未來20年中國的房地産業會繼續給整個國民經濟發揮它客觀上應該發揮的支柱作用。

當然對我們的挑戰是，如果我們不能真正攻堅克難，按照中央的要求，打造房地産健康發展的長效機制，所需要的最關鍵的是基礎性制度建設，啃硬骨頭，我們的願望就可能受到種種的困擾，不能夠如願地讓房地産行業應該發揮的作用充分發揮出來。

大家都說房地産是重要的支柱産業，為什麼全社會對這個産業盯着？熱度高了，政府壓力大得不行，老百姓很多的積怨處處表現出來。往下硬打下去以後還是不行，到了一定的時候，地方政府一定要千方百計又把它轄區内的房地産再往上擡，打擺子已經走了幾個輪回，這明顯是不夠健康的，業界的感受是我們為國民經濟應該做的貢獻作用，為什麼總是受到在整個社會氛圍里面難以避免的指責？

其實主要還是不健康的因素，不健康的因素並不是某些人在這方面故意做怪，搞什麼鬼，房地産開發商絕對不是大家指責的一幫缺少道德的人，就是我們基礎建設方面，深化改革、啃硬骨頭受阻，我認為未來20年在這方面對我們的整個經濟社會轉軌，對全民是一個歷史性的考驗，能不能盡快打造出這個健康發展長效機制，一定要靠配套改革的攻堅克難才能解決。

孟曉蘇：賈院長短短的幾分鐘把房地産在未來20年的展望講了，我記住了一個數據，城鎮化現在一個數據說是60.6%，但是按照賈院長的分析，實際還要低于這個數據10%，每年增加1%，光從農民進城這一塊，就會再讓房地産繁荣20年。

談完了未來的展望，我們再談談企業策略，我得請兩位企業家來談談在未來的發展中，如何制定好的企業發展戰略，我請一位國企的，再請一位民企的。國企的就是招商局的劉偉總裁，民企的是吳建斌總裁。我要問你們的是，在過去20年里，規模和速度成為确定企業家行業地位的一大法寶，在未來讓企業繼續發展的核心競争力是什麼？我們讓國企先講，因為今年來的國企少。

劉偉：我們所處的行業，我首先覺得是很幸福的一個行業，充分競争，我不知道其它國企為什麼不來，反正我們招商蛇口在這個平台可以學很多東西，我們很多的夥伴，包括民營企業，都做得非常好，他們都很有特點，所以我覺得對我們來講，在這麼一個充分競争的行業當中，能夠站住腳，而且還得到發展，本身就是市場化當中能夠生存下來的長處。

就質量、規模和效益這個話題，實際上我們在招商局集團内部經常讨論，在招商局的文化當中有兩個字——均衡，就是講質量、規模、效益均衡發展，在不同的階段我們可能會突出不同的東西，在風險可控市場比較好的時候，可能把規模放在前面。從未來來看，當這個行業都發展到今天，大家都說增量的天花闆，這麼大的開發量的情況下，這個好像是有共識的，存量的市場會顯現出來。

再加上國家不斷地調控，各個城市的情況不一樣，還有外部的環境和風險，所以我們覺得在這個階段，我們實際上是把質量、效益、規模有一個定位的，我們叫做質量優先，以質量作為我們的指導思想，把質量放在前面，然後我們兼顧适度的規模，這是我們的發展方向。

我們現在的使命是美好生活的承載者，我們為美好生活規劃了一個人的生活價值鍊，或者是和我們的産業密切相關的領域，我們會在美好生活的很多點上發力，包括剛剛大家說的住宅，它是其中一部分，另外一個就是圍繞大健康、養老，還有物業，現在招商積余在這個闆塊也有很大的體量，也是物業闆塊市盈率最高的一家公司，還有我們未來的郵輪産業，我們會圍繞着人們的美好生活的全價值鍊為大家提供信得過、放心的産品。過去幾十年跟着招商蛇口或者招商地産走的投資者、客戶，确實他們都很成功，未來20年繼續跟着我們走，我想會有更大的成功。

孟曉蘇：40年前我們跟着招商局走，招商局當時的口号叫“時間就是金錢，效率就是生命”，讓我們這些做企業的人十分振奮，今後我們還要跟着招商局走，因為他們的口号是“做幸福生活的引領者”。

吳建斌總裁不光是民企的，他也幹過國企，所以對企業策略如何發展，如何保持核心競争力更有發言權。

吳建斌：的确我是在央企待了30年，30年後在民企做了8年，對未來20年我是這麼考慮的，因為我本身管公司的戰略，管财務，我首先想到的是财務策略，現在跟20年、30年前面對的問題和面對的市場環境是不同的，所以未來我首先想到的是财務策略。

這個财務策略我還是建議小步快跑，我們不要把杠杆用得太足，保持一個合理的杠杆。過去20年我們的杠杆太高了，很多房企的負債率80%多，淨負債率也很高，短期的融資占比也比較高，這是不好的。

因為現在這個時代，有一個好的财務結構，對企業的長治久安、良好的運行幫助會很大，所以我想在财務策略方面要小步快跑，不要把增長看得太高，保持5%、10%長期下去，是一個非常健康的指標。

第二方面，從公司發展的産品和服務方面下工夫。過去房子只要建好就能賣出去，各種配套也沒有，或者配套也不到位，這樣的時代已經結束了，所以未來的20年，首先産品要做好，産品做好有幾個維度，比如說社區的方便性、智能化的情況，綠色、環保的情況，陽光城從2018年開始就在這些方面下工夫，我們提出了綠色智慧家的概念，綠色就是産品一定要環保，水、空氣、質量，還有里面的噪音，對人的影響也是蠻大的，過去我們在這方面不重視，未來要對這些方面重視。

現在的高科技發展到這個水平，對智能的要求很高，這次疫情更凸顯智能方面我們欠了很多的課都要補。比如說我們在這次疫情期間，我們也做了一次改進，我們從小區大門進去之後，用面部識别，之後就可以直接到家。我們已經在綠色智慧家推出這樣的概念。

另外在服務方面要加強，因為現在住在我們的小區，大家的要求都很高，比如說醫療、健康、學習，這些方面都有需要，在服務方面要下工夫。如何在财務策略，在服務方面做一個很好的選擇，在未來20年，我相信這個企業會發展得更好。

孟曉蘇：吳總是财務專家，也是企業經營專家，他告訴我們未來的發展核心競争力是房屋的品質、智能和服務。我們這次論劍的前三個問題我就主持完了，下面把接力棒交給吳總。

吳建斌：孟總分了上半場、下半場，上半場有三個課題，下半場也有三個課題。

第一個課題是，房地産是一個資本的遊戲，未來這個遊戲還能不能玩下去，房地産企業要做規模，需要大量的資金，需要大量的資本，從它誕生那天開始，錢永遠是不夠的，因為它不斷地要做它的規模，解決錢的途徑就有很多種，上市、發債、不斷地向銀行融資，另外還有按揭，加快高周轉等等，都是解決資金的問題。所以這個問題就問這個遊戲還能不能進行下去。

因為我是管财務的，我就對這個課題特别敏感，其實所有企業追求的第一步都是要完成上市，包括我們現在的高科技企業，它前面投資很大，通過上市解決了一部分資本的問題，接着就用這個資本再推動公司的發展，它這個本身不是個遊戲，它就是個發展的需要。如果你這個企業所處的行業前景是廣闊的，你的商業模式又是成立的，源源不斷地資金到了之後，就能推動這個企業快速發展，其實房地産也是這樣的模式，它不是個遊戲。

這個問題我想請管清友院長談談，因為你是做研究的，我想把這個問題交給你，也可以深刻地給大家做一個解釋。

管清友：我簡要評論幾點。這個問題提得挺好，未來還是不是一個資本的遊戲，這是媒體比較形象的說法。

第一，未來肯定還是個資本的遊戲，但是再像過去十幾年這樣高杠杆的資本遊戲，肯定是不行了。

第二，我們這個高杠杆的資本遊戲是從什麼時候開始的呢？我們今天講博鰲房地産論壇正好是20年，20年前我還在上大學，2001年我大學剛畢業，實際上我們現在看過去20年的歷程，基本是一個需求拉動型，未來20年可能是一個供給改善型。

過去20年的需求拉動型分成兩個階段，一個是從2001年到2008年，這是城市化帶動的，2009年到2017年應該是金融化的過程，而我們大家說的這個資本遊戲，或者是高杠杆的資本遊戲，更多的是2001年到2007年這段時間。

為什麼這段時間會成為一個高杠杆的資本遊戲呢？很重要的原因就是全球都進入到了一個量化寬松的階段，中國也搞了4萬億，我們在過去十幾年搞了三輪大寬松，分别是2009、2012、2014年，特别是2014年這一輪，影子銀行體繫的膨脹，這種金融化的背景之下，企業不可能加杠杆，也不可能不去搞高杠杆，所以在2009年以後，高杠杆、高周轉的遊戲玩下去了。

在座都是我的前輩，相信在這10年里頭，很多人會後悔，為什麼我們在2009年的時候膽子不能再大一點，當然很多人也很後怕，我們在2017年的時候，膽子終于小了一點，所以我覺得高杠杆的這個遊戲，其實它是有金融化背景的。

第三，2017年是一個非常重要的分水嶺，開始金融整頓。其實不僅僅是金融強監管，而是金融整頓，這個整頓的目標就是壓縮影子銀行，說白了就是去泡沫化，表現在行業上就是去杠杆，也就是說從2017年以後，房地産行業肯定是進入到一個去杠杆、穩杠杆的過程。我今天下午在演講中也表達過這個觀點，我覺得我們去杠杆的過程至少要經過10年，和過去20年大概時間相當。

因為在過去20年里頭，我們取得了一個什麼樣的指標呢？就是企業的杠杆率，如果只算表内杠杆，超過70%，吳總是财務專家，他對這一塊很熟悉。但是我們看香港地區的房地産上市公司的杠杆率，不到40%，因為香港的房地産市場比大陸要成熟，它整個經濟發展水平比大陸平均水平要高，他們也經歷過幾次大的周期波動，也吃過虧，所以杠杆是慢慢降下來的。

2017年以後，這個高杠杆遊戲已經不可能玩下去了，無論是政策環境、經濟環境還是經濟發展階段，還是整個行業發展的态勢，都不太可能了，所以未來20年應該是從供給端改善，我們整體的人均的住房面積如果算建築面積，大概是37平米，當然不同的口徑略有出入，如果只算居住面積，就是去掉那個公攤，包括建築的部分，我們人均的建築面積只有20多平米，和我們人口密度相當的意大利、日本這些國家，他們的人均的居住面積比我們高得多。所以我們住得開了，但是現在住得不夠好，所以未來20年應該是從供給到改善的情況。

吳建斌：關于杠杆的問題，我過去寫過一本書，我的基本觀點是，如果在市場環境允許、如果商業模式是成立的，杠杆盡可能高。如果外圍的環境不允許，你建了房子又賣不出去，你的商業模式是不成立的，你的杠杆就不能再加了，要盡快減杠杆，這是我的基本觀點，明天我還有一個演講，到時候我會多說兩句。

下面一個問題是關于REITs的，在REITs這方面，孟曉蘇總是非常有研究的，這個題目的大概意思是，我們國家REITs在基礎設施方面已經在嘗試推進，在房地産方面，比如說我們的酒店、商業、公寓，什麼時候可以把REITs弄在這些産品上用，大家有什麼看法，REITs對房地産方面，特别是未來的推動方面有哪些優勢或者劣勢在那里，請孟總給大家解答一下。

孟曉蘇：REITs在世界上已經産生了60多年，進入亞洲是在2000年左右，我是在2005年開始不斷地持續引入REITs，到現在15年了。今年4月底由證監會和國家發改委發布文件，正式啟動了基礎設施類的REITs，這里面有兩個突破口，一個突破口是把過去的私募基金轉為用公募的方式，第二個是把過去的債務型變成權益型的，這就是從過去的類REITs、假REITs變成了真REITs。

它的試點範圍限定在6個門類，第一個是收費公路等交通設施，第二個是水電氣熱等市政設施，第三是固廢危廢等垃圾處理設施，這是基礎設施類。除此之外還有另外三類，一個是倉儲物流，一類是IDC（數據中心），還有一類是國家戰略産業集群，高科技新區和特色園區的設施，這里面就包括了辦公樓和工業廠房，這里總算是邁出了一步，現在試點也不容易，因為全世界有30多個國家有REITs，另外有13個國家有REITs法規，而沒有REITs，原因就是不配套，包括菲律賓和越南這樣的國家。我們會不會成為13個國家後面的一個，所以現在試點能不能成功，我們還捏把汗，我們希望能成功，並且能推廣。

REITs的英文是Real Estate Investment Trusts，翻譯成中文就是房地産投資基金，應當能用于房地産，世界上的REITs，大部分還是用于商業地産，在中國為什麼不能從商業地産啟動呢？前段時間我們試圖從商業地産啟動，還是不行，原因就是全社會對房地産的誤解，影響到領導層，現在為了規避議論，先從基礎設施這個難啃的骨頭開始啃，全世界都知道REITs不光要有收益率，還要有增值性，只有商業地産最有增值性，所以這個REITs我們只能說先起步，因為兩只腳總不能一塊邁，總得邁出一步，所以從基礎設施類的資産來啟動，包括另外三類非基礎設施，但是基本上是從政府的公共資産起步，這是一個非常好的開端，如果能把它試點成功，我相信下一步它一定能夠延伸到商業地産領域。有人問我多少年，我認為把基礎設施類的REITs成功之後，這個陽光照到房地産領域就不太遠了。

吳建斌：我在房地産企業也是管融資的，我們也是非常盼望REITs趕快在房地産行業實施的，這兩年類REITs也發揮了很重要的作用，類REITs就是一個融資，就3年的，也有5年的，然後有一定的回報的背書，類REITs就可以發。

這個類REITs翻譯直白一點就是一個融資，它不是真正的REITs。我也在很多場合提到，如果說REITs能實施，我們的商業房地産、酒店業、公寓業有可能它的春天就到了。所以真正的REITs這個陽光照不到這三個業務上，估計還是很艱難的，是融資的艱難，不是運營的艱難。

最後一個題目講的是房地産進入到存量時代，這個存量時代大家怎麼看？怎麼去适應這種變化？下面有請黃總和胡總來談談自己的觀點。先請黃總就這個問題談幾點看法。

黃海濤：市場變化很大，過去是供不應求，現在是供大于求，問題都擺在面前。作為我們來看，只有改變自己、适應市場。

因為過去的事情已經是過去了，未來的事情我們已經看到了，行業的産品已經過剩了。地産行業和其它行業一樣，它都是從初期的發展階段到成熟階段，從成熟階段慢慢才回歸到理性和正常。

這麼多年我們地産人太多好的機會，我們創造了太多财富的機會。今天我們也跟其它行業一樣都回歸到理性，所以地産未來跟其它行業一樣，它的利潤會越來越低，産品會越來越多，最後只有好産品才能獲得好市場，差的産品就會被驅逐出去。所以作為地産人，就不要再做夢了，應該好好地回歸到理性。

今天聽了很多專家都講到了，它是從有到好、從好到精。我作為一個地産人，過去是以發展為導向，現在還是要回歸到做好産品，做實實在在為消費者服務的好産品，任何一個好的戰略都有一個中心、兩個基本點，這個中心就是以客戶為中心，只有以客戶為中心這個出發點對了，後面兩個基本點就是向外求發展、求生存，向内還是好産品、好服務，只有好産品、好服務，得到消費者的認可，得到口碑了，你這個市場才能走得遠。

今天上午有一個專家講到了，我們是跑馬拉松，如果明天不做了，今天就可以亂做，如果還要在這個行業繼續做下去，那就不敢亂做，還得把口碑做好，只有口碑好了，這個企業才能好。我看最近很多地産商都回歸到好産品、科技産品、指揮産品方面，中國的消費者已經進入到好的産品的時代了。所以作為我們公司來講，現在也正在全面升級自己的産品線，把最好的産品拿出來，向這些頭部企業學習，只有這樣我們才能獲得生存，只有這樣我們才能在存量市場當中不至于把自己的産品打下來。

吳建斌：下面請胡一平總就存量時代談談自己的看法，我把這個題目再擴充一下，這個存量時代已經到來了，存量時代會留下很多存量的資産，包括有商業資産，這個題目的後半部分問的是，商業地産會不會是下一個風口。

胡一平：這是兩個問題，一個是存量，一個是增量。存量市場我沒有研究過，可能朱會長你們作為專家研究的比較多一點。我覺得我們主要研究的是增量市場，剛才我和廣東的王會長交流了兩個關于增量的數據，2019年浙江省房地産的銷售額是14325億，廣東省去年增量的市場是19738億，兩個省加起來的增量将近3.4萬億，我不知道2019年的存量市場二手房的交易是多少，但是我個人感覺至少目前增量會大于存量，所以我們在座的開發企業，更多的要關注增量市場，而不是存量市場，存量市場可能是左晖他們的強項，肯定不是我們房地産開發公司的強項。

第二個問題，商業地産會不會增量市場或者存量市場的風口？我覺得這個問題凱德在這方面更專業，因為我們對商業地産這一塊接觸的不是很多，所以我想凱德的羅總可以分享一下你們的觀點。

朱中一：我看到一些媒體兩三年前就說進入了存量時代，我是一直不贊成這個提法的，尤其是在全國性的會議上不能這麼提。因為現在客觀的情況，你看全國的報表，增量肯定比存量大，前幾年有若幹城市的二手房交易量比新房交易量大，還有就是從市場來說，如果這個城市的城鎮化的發展潛力比較大的情況下，它的增量肯定也很大，如果它的城鎮化已經到了基本平和了，它的存量要大，二手房的消化也很大。這就牽扯到什麼呢？

咱們講的租售並舉，這些都是和大政策相關的。有些媒體有時候就站在他那個城市來談問題，它那個城市就是二手房市場比較大，就說現在進入存量市場。還有商業地産的問題，三四年前我就跟蔡雲說過，商業地産的問題要注意，因為那個時候各個地方搞大型的商業中心，做得特别多，包括杭州、昆明等等好多城市都是如此，我說你千萬注意，已經要進入過剩了，到目前為止，商業地産的消化還很困難，它一直維持在很高的數字，所以商業地産這一塊一定要謹慎。

還有一點，搞商業地産的同志一定要好好地學習商務部的文件，商務部有一個十三五發展規劃，在商務部的十三五發展規劃里面明确就提出來了大型的商場已經過剩了，而且有些物流中心是一個短項，所以那時候我就跟蔡雲說，你對文旅那一塊要稍微關心一下，現在物流這一塊還是一個短闆。全國那麼大，一定不要用一句口号，就像城市調控一樣，各個城市的政策不一樣，咱們也要學乖一點，你不要一個城市的問題，說成全國範圍的事情。

胡一平：我認為增量市場對中國國民經濟的拉動會更加大，存量會少一點。

吳建斌：我和請凱德置地的羅總談談，在商業地産這一塊，凱德置地做得非常優秀，剛才幾位領導也講過了，商業房地産可能從總量上來講，現在多了一點，但是它會不會成為下一步的馮某，有沒有這種可能性？

羅臻毓：把商業地産看成是一個城市發展的基礎設施，也不一定要把商業地産蓋得太多，每個城市在發展的階段里面都需要商業地産支撐，當然從全國範圍來看，肯定有一局部地區是有一點過剩。還有就是從市場變化的角度來講，商業地産也會造成另外一部分的沖擊，例如現在這種環境比較有挑戰性，有疫情的發生，以後對于商場、辦公樓的需求量會不會繼續往上增，還是會減，可能還是會有一定的調整。在這期間，從一個管理者的角度來講，我們只需要确保如果只剩一兩個，那一兩個是不是你的，還是别人的，這個可能從我們的角度，我們要去争取。當然剛才你也提到了，往前走不管是住宅還是商業地産，我覺得質量、服務、線上線下融合，可能就是操作模式方面争取跑在前面的優勢。

不管是商業地産還是什麼地産，都是我們給它加了一些概念，簡單來看，拆掉牆之後，整個樓也就是一個空間，所以往前走，如果說零售業不能做的話，這些空間是不是能打造成另外的用途。剛才有提到物流産業，其實大物流中心都離市區有一段距離，現在在争取最後一公里的物流要怎麼完成，如果說需求有的話，資金又到位，會不會有一些商場部分的地方都改成存儲的地方，如果可行的話，這也是這棟樓的延續篇，所以也不一定說商業地産就只能做零售，或者是只做辦公樓，順着市場的變化，把自己看成是一個基礎設施，有不同的需求，就能有一定的轉變。

吳建斌：羅總的觀點跟早上我們聽的幾個觀點還是蠻相似的，既然它是空間，空間就有很多的用途，将來政府政策能配合一下，這個東西就不會把它空下來，可以做别的用途來用。

我們把話筒交給孟總來總結。

孟曉蘇：今天台上11個人發言，談透了6個問題，才用了一個小時，最後我要回到今天的博鰲房地産論壇，觀點地産機構已經支持和鼓舞我們房地産行業走過了過去的20年，希望我們未來的産業發展繼續得到觀點地産機構和相關媒體的支持，希望博鰲房地産論壇再辦20年。

最後說個題外話，老吳不光是個企業經營專家和财務專家，他還是個作家，有5部長篇小說，我今天就想出一個長篇小說的題目，叫“我們的二十年”。

吳建斌：孟總已經為我未來寫作規劃了一個目標，這個目標蠻有挑戰性的，我可以跟孟總稍微匯報一下，我寫的5部長篇小說，4部寫的都是房地産，已經把前20年的歷程用小說完成了，希望未來有機會再繼續寫房地産的小說，我覺得蠻有意思的。