博鰲演講 | 賈康:論房地産與貨币及金融市場的漲跌邏輯

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2020-08-13 09:59

  • “不動産越來越金貴,這個趨勢沒有任何力量能改變,所以上揚曲線是一個基本模樣。”

    賈康(華夏新供給經濟學研究院院長,中國财政科學研究院研究員、博導):大家好!我就金融和資本的視角談一些相關的基礎性制度建設必須考慮的投融資制度視角上的基本認識,從4個層面簡單地匯報一下我的看法。

    首先是勾畫一下房地産和房地産業的概念,在房地産的概念下,它是指以土地和建築物為對象進行的相關開發、建設、經營和管理而所派生的裝修等等形成的綜合性産業。一般認為房地産業是歸屬于第三産業,它具有先導性、基礎性、帶動性,但也具有風險性,也可以稱為不動産業和物業,在實際生活中間,大家對這些概念都耳熟能詳了。

    現象形态的觀察,所謂房地産至少可以分成四大類:工業、商業、住宅,還有政府行政、社會團體、國防等等所需的房産。實際當中也有一些跨越類型的,比如說綜合體等,但是這也不否定前面的基本分類。昨天我們讨論也說到,房地産業必然成為國民經濟的支柱産業。

    房地産的屬性從何而來?我想強調一個特定的視角,房地産必然具有自然壟斷性,在經濟社會發展過程中間伴随着工業化推進城鎮化,首先是一些中心區域,它上面的地皮和這些地皮上面的建築物形成的不動産和房地産,是各種資源配置過程中間,社會上各類主體所追逐的對象。

    比如說一線城市,還有其它很多省會城市、中心城市,好地段都處于中心區域。中心區域的這些不動産,人們所稱的房地産和物業,就是被争奪的,大家都想參與它的資源配置,自己有相應的物權的對象。

    實際形成的就是張三拿住了就張三壟斷,李四拿住了李四壟斷。它不像其它的物品,我在西湖邊上拿到一個高水平的、環境優美的别墅,自然别人就拿不到。

    西湖邊上早已不許建别墅了,已經建成的為數有限的别墅,必然是在中國擁抱全球化的改革開放發展過程中,不光中國本土,而且全球投資界,還有跟中國要展開交流活動的一些有支付能力實力的人士所矚目的對象。他願意在這里出手購買的對象,一定是頂級富豪争奪的購買對象,誰要願意在西湖邊上出售他已經獨占的别墅,争奪中間最大的可能性是大家競價,可以擡高到天價的位置。

    這種自然壟斷的性質可以類推到其它中心區域,或多或少它都帶有這種賣方市場特征,由于有這種誰占了就自然壟斷而帶來的賣方市場特征,我們就可以理解在這種中心區域按市場調節的不動産,它的價位,是在經濟還有明顯的發展空間和發展後勁的情況下,必然呈現一個成交價的上揚曲線,這個上揚曲線到了和金融相對應的考察上面。

    我們要指出,有人把房地産說成是實體經濟之外的部分,其實這個分類是有問題的。如果按照嚴謹的經濟學分類,房地産業也是實體經濟的組成部分。所謂虛拟經濟,按照資本論里邊的經典定義,虛拟資本是指金融票據,我們現在實際生活中間所說的虛拟資本,並沒有貶義,就是有别于制造業等實體經濟層面的,另外一種在金融表現層面上的價值證券,房地産業並不屬于這個定義下的虛拟資産。

    但是我們也承認,在實際生活中間,房地産往往帶有比較強的金融屬性,因為更多的是靠近賣方市場,所以被銀行和金融機構高度重視。而作為抵押品,抵押品跟着的是貸款,你拿不動産作為抵押取得貸款是最便捷的途徑,當然人們也由此指責銀行,銀行成了典當行,典當行業式的銀行在中國已經運行了多少年,有了不動産的抵押,貸款就有安全性,當然就把金融和不動産的功能釋放結合在一起了。

    在财富管理方面也有非常重要的意義,往往表現為可以跟着中國的經濟發展迅速增值,自然而然又對接到了融資的炒作,引出人們關心的泡沫化的問題。實際生活中間我們也領教過,前些年出現過的那種炒房團式的市場畸形過熱,把房地産業和投融資里面的肆無忌憚的炒作聯合為一體,當然就是極不健康的現象,而且我們在這個過程中間也不得不承受這種大起大落帶來的對國民經濟的不良影響。

    所謂不健康,我覺得極端的形式就是炒房,炒房之所以能炒起來,根源上是社會需要這樣的不動産,這樣的不動産又跟銀行之間便捷的抵押功能,有财富管理上的特殊價值,有種種被人們所看中的安全性。把它炒起來以後,帶來的是泡沫化,是社會經濟生活中間的不健康問題。

    這種動不動就熱起來,我們又不得不把它硬壓下去的房地産調控,我已經反復地指出了,更多的是治標,並沒有治本。中央所說的房地産業健康發展長效機制,一定要落在2016年930新政以後,中央經濟工作會議特别強調的基礎性制度建設概念上。我認為只有基礎性制度建設做好了,改革攻堅克難了,這個長效機制才能真正打造出來。現在在這方面努力,我認為至少涉及到的有土地制度、住房制度、投融資制度和稅收制度。

    今天這個視角主要講投融資制度,投融資制度里面首先要解決一個理論上值得分析的問題,就是大家都關心的房價動不動就表現為過高,這個市場容易過熱、大起大落,跟貨币供應量的關繫是什麼?有這樣一種觀點認為,房價上漲就是因為貨币投放過多了,控制住銀根,房價就能得到控制。

    我的看法是,簡單來說房價上漲的具體情況和貨币供應量的變化不能說沒關繫,貨币供應量是從總量上影響經濟運行全局的,它會間接地表現為全局中間各個産業部分多多少少都會受到影響,整個全社會如果說是放松流動性,就是貸款更容易,取得投融資的相關的機會可能性上升,這樣的情況之下,各個行業受到的影響不可能是一樣的,為什麼會不一樣?這就是各個行業供需的對比不一樣,賣方市場、買方市場這個概念下一定會不一樣。

    如果進一步分析,我特别強調的是,房地産虛的方面,如果把保障房這個部分放在一邊,就講商品房不動産的交易,當然購買力會跟着銀根松緊的變化而變化,也就是貨币投放總量的變化會影響房價。

    但是要看到很長時間内,在中國沒有完成房地産所依附的城鎮化高速發展的時期,在沒有完成高速發展階段之前,中國的中心區域還要不斷地擴大,已經穩定地成為中心區域的一線城市,以及很多的二線城市,不動産越來越金貴,這個趨勢沒有任何力量能改變,所以上揚曲線是一個基本模樣。

    我們的健康長效機制頂多是讓這個曲線的斜率不那麼高,不那麼陡峭,減少大起大落,這就是健康化。

    在這個過程中,我們應該看到,這個上揚曲線沒有什麼力量能夠根本改變的情況下,只要貨币投放量更加充裕,就有更多的支付能力會在資源配置中跟着這個上揚曲線來實現交易。

    這種關繫不能歸結為貨币供應量這個單一因素決定的房價上漲,我們毋甯說是這個業界的供需的對比,決定了在很多的中心區域,只要貨币寬松,就容易跟着出現房價交易的熱度上升和帶來的房價的上揚。如果我們能夠正确地處理房地産市場上的雙軌統籌,托好了低收入階層住有所居的這個保障軌的底,市場軌上的房價有所上揚不正是表現資源配置的機制嗎?

    它正是通過中心區房價一定的上揚,減少了更多從外部涌入中心區的壓力,可以通過這個市場機制使我們的中心區和非中心區,在發展的過程中間,協調機制得到一定的引導。如果我們考慮這樣的機制,就不能一味地指責說貨币供應量導致房價上升。比如說當下我們注重貨币政策靈活寬松,去杠杆已經變為穩杠杆,這是必然的,去杠杆變成穩杠杆以後,實際的貨币寬松,當然就造成房地産市場在中心區域一定的回暖的表現,完全合乎邏輯。

    這時候我們要反過來看一下,貨币供應量是更加充裕了,是所有行業都物價上漲嗎?沒有。中國最典型的是這些年的電子産品,它由于沒有房地産業這種類似的跟地皮相關的自然壟斷特征,有比較充分的市場競争以後,它的供給源源不斷,帶來的就是電子産品,不論貨币怎麼寬松,它總體來說是一個價位的下降的渠道。我們的機動車如果不考慮特殊的關稅方面的調整因素,總體來說也仍然是表現的下降因素,加上關稅的降低,更是下降的表現。

    現在大家私家車的購買,已經跟10年以前大不相同了,三四十萬可以買一輛非常好的車,它為什麼價格下降呢?這些年的貨币供應量,不是大家總體感覺杠杆率高,貨币供應量相當充裕,而且當下特别強調靈活寬松嗎,但是車價沒有往上沖的趨勢,這就是實際上的供需關繫、結構問題決定的各個業界不同的情況,我們一定要注意這樣的分析,對于房地産的相關的認識,才是更加深刻的,才是更有利于房地産市場主體相關決策的合理化。

    最後一個層面,在前面我已經強調了房地産總體來說,住房制度必然是雙軌,有保障軌要托底,有市場軌要跟市場充分對接,雙軌統籌将在中國長期存在,保障房和商品房,或者說完全産權房,在社會生活中間並存。

    政府首先要有一個好的國土開發規劃,把這個雙軌運行所需要的地皮合理地提供出來,在實際形态上當然有很多合理化的要求,比如說盡可能地不要在某一個轄區内形成截然分明的窮人區、富人區,高檔的别墅不能硬把它和棚改房拼在一起,但是一般商品住宅和公租房、共有産權房可以按照克強總理多年前說到的花插着建,來有意地形成社會更和諧的配套條件。這里邊金融的支持,你就必須正面認識到,也必然是商業性金融和政策性金融雙軌運行,來支持這個運行體繫有健康的、長遠的發展。

    我們的商業性金融這方面當然還要發展很多的機制,比如說住房信貸,比如說合理的根據反周期調控要求,相對靈活的利率的變化等等。同時我們的政策性融資的機制,更是一篇大文章,你要修建保障房,不論是公租房還是共有産權房,它不是完全的簡單地跟市場接軌,它需要盡可能地壓低融資成本,這個投融資要在現象形态上納入綜合開發、連片開發的通盤規劃。

    怎麼把這個商業性金融和政策性金融結合好,我們過去有了一繫列探索,還要進一步在這方面做得更好,政策性金融的機制離不開以财政為後盾的貼息、政策性産業引導等等,還要考慮PPP,它可以對接到棚改、保障房和商品房的建設,也可以進一步對接到連片開發、綜合開發。

    這個舞台上也離不開民營企業廣闊的天地,從财政部拿到的數據來看,這些年做成的PPP並不像有些人說的全是國有企業拿到的,45%的項目是民營企業拿到的,國有企業拿到的項目,它後續的開發也有吸引民營企業甚至中小企業參與的機會。

    所以PPP這個概念是中國投融資創新里面非常值得關注和抓住不放,繼續讓它健康發展的重要創新特色。雖然社會上也有很多對它的風涼話,但是我認為現在中國進一步面對復雜嚴峻的形勢,争取把我們的現代化事業繼續往前推進,而這里面的房地産業現代化發展是必然組成部分,這個視角之下,從财政貼息、财政支持的政策信用擔保,到産業引導基金和PPP,合成一個政策性融資體繫,和商業性金融相得益彰的支持整個房地産業健康發展,是我們必然要解決好的一個現實問題。

    審校:徐耀輝



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