博鰲演講 | 霍業生：香港REITs經驗與資産提升之道

霍業生（領展管理有限公司首席資産管理執行官(中國) ）： 非常感謝觀點給我這個機會讓我在這里跟大家分享香港房托REITs以及領展從2015年上市到現在一些業務拓展的經驗。

國内我們已經讨論了很久，REITs用中文來說就是房地産投資信托基金，它是一種集體投資的計劃，以信托的形式，主力投資在一些有穩定租金回報的房地産項目，為投資者提供收入。某種程度上也是另外一種金融投資的工具，可能你把錢投放在股票市場，或者是存在銀行，只是房托這個類型給你另外一種金融投資的類别，尤其是在美國、澳大利亞，對這方面是並不陌生的。

當然我們國内在最近也出台了新的政策，也向這個方向邁進了很大的一步。雖然現在國内推出的REITs只涵蓋一些基建類别的項目，以及一些園區、物流項目，還沒到商業地産、辦公樓，但是有了第一步之後，肯定是慢慢會打開的。

其實房托這個投資類别，目的就是要有一個比較長期穩定的現金流，那些投資人有一個長期穩定的收益回報，所以房托很多時候會挑選一些已經進入成熟期的物業作為收購項目。當然這里即使所謂成熟，只是提供一個穩定的現金流而已，並不是說這個項目已經成熟到沒有再提升的空間，要不然這個資産包就永遠在某一個階段，就沒有保障了。

當然，在一個房托項目或者是一個基金里面，我們還是通過一些手段去使它的基金的價值往上漲。通常是通過三個方面來運作：

第一是日常的經營管理、營運，達到提升整體的收入目的。

第二是要做一些資産提升，怎麼通過一些整改，使這個項目更有效率，例如說更換一些機電設備設施，更換一些更好的設備，能耗更節省的設備，減少人員支出，另外就是通過前期動線的改變，把整個資産包價值提升，甚至把整個項目進行改造，通過這些使資産價格提升。

第三是财務管理，雖然在香港我們的貸款率是有一個百分比的，不能超過45%，但是因為通常REITs是有一個穩定的現金流，他的融資成本會相對偏低，就可以利用杠杆提升收入，當然還有重要的一點就是後續的風險管理、市場價格、政策等等方面，這也是要看管理人的專業性。

接下來說一下房托市場在亞洲區的發展，日本是發展最早的，在2001年就已經有了。

香港是在2003年SARS之後，因為當時的房地産市場比較差，香港政府房屋委員會下屬的一些政府機構，它也有一些财政上的問題，當時就希望通過REITs這個金融類别，把一些他們持有的商業資産包上市，提供一個資金的來源，可以繼續發展公共房屋。

另外就是提供一個新的投資類别，也就是這個房托，所以2003年香港就開始推這個政策，到2005年第一個上市的就是領展，當時叫領匯，之後陸續發展下來，現在香港已經有11個房托，數量並不多，如果跟日本以及新加坡相比，占比不是很多。

但是在整個亞洲，日本是占大頭的，超過50%，新加坡占30%，香港到今天大概占13%左右，這三個地區合起來就占比超過90%。對比全球的市場，美國還是最大的，将近70%，加上澳大利亞和日本，占比已經超過百分之七八十。

在亞洲區雖然暫時還是日本、新加坡、香港比較大，亞洲主要房地産信托基金市場占全球的比例5年間從10%提升到13%，說明亞洲在這一塊的發展還是比較好的。

香港的房托市場發展，剛才有提到，當時出台政策的時候是2003年，因為SARS之後有一個契機，香港政府下面的一個房屋委員會，它希望通過房托基金來提供一個渠道，可以變現一些持有的資産包，同時發展新的金融投資工具，所以2005年就有了第一個房托基金的上市，就是當時的領匯，也就是今天領展的前身。陸續下來到了2016年年末的時候，也修訂了一些投資信托基金的條例，比較重要的一點就是REITs可以投資于發展中的物業，也就是可以做開發項目。

另外一個比較重要的是，以前香港的房托只能投資于房地産項目，從2014年修改了之後，可以投資在一些金融工具方面，包括一些債券，投資到另外的地産基金等等。但是這兩項投資還是有一些限制的，開發項目只能占資産總值的10%，投資另外一些金融工具的比例也是只能控制在5%以内，目的還是希望這些房托以持有成熟的項目，能夠有穩定的現金流，有租金收入，能夠給到單位持有人，也就是投資了這些房托基金的單位基金持有人，他每年都有一個比較穩定的收入。

最近香港證監會再次提出一些修訂内容，現在正在做咨詢，就是希望看看有什麼可以改變現有的限制，使這些房托基金有更大的發展空間。一直以來做房托，占比一定會超過50%以上，這一次的修訂就是可以投資一些項目，可以變為少數權益，這是一個很大的發展，使得現在在香港的房托可投資的東西，或者投資的項目很多，因為以前一定要占比超過50%以上，現在有少部分權益都可以了，這是第一點。

第二是開發的項目以前只能占比10%，現在可以超過這個上限，最終到底可以到多少，現在還在咨詢當中，還沒有最終定，但是起碼可以使得大家做開發項目的時候做多一點，因為畢竟之前只能做10%的時候，可能有一些好的開發項目你看中了，都不能參與，因為有一個上限。 

第三是本來你的負債在香港是只有45%，現在可以提升到50%，這也是對現有一些房托提供的一個更大的發展。我們可以看得到，在世界上的趨勢，随着貨币寬松，我們看到融資成本會往下調，增加借貸的百分比，可能使得我們部分的房托更有能力去做出一些收購，提升它的回報。所以從下面這個表就可以看到修訂前不允許的一些動作，在通過這次修訂之後，在香港這些房托發展更靈活。

這張表是在亞太區的房托基金面臨的政策，大家看到香港跟新加坡的政策是非常相似的。澳大利亞因為它的房托發展的歷史比較長，種類也比較多，所以它的彈性也多很多。

大家可以對比一下，包括物業發展方面，在其它國家也是允許的，除了馬來西亞管制比較大一點。海外投資是一直以來香港特别行政區都是允許的，所以在香港上市的房托里面也有一些資産包是外币的，當然也涵蓋了中國内地的，包括越秀、招商局、長江集團的一些房托基金都是在香港上市的。

投資金融工具機在香港還是有限制的，只能控制在5%以内。另外就是杠杆比率，香港是占總資産的45%，在澳大利亞、日本是沒有限制的。香港最近的房托條例里面的一些監管措施在更改，目的是使香港房地産信托基金将來的發展更有空間。（見PPT）這是現在在香港發行的一些房托基金，現在一共有11個。

說回到領展，今年是我們上市15周年，我們是2005年上市的，一直以來公司的抱負就是要成為世界級的房地産投資及管理機構，服務社群，因為我們絕大部分的資産包都是在當時香港政府開發的住宅（公租房）下面的商業配套，所以當我們上市的時候，我們策略估算是有一半香港的市民，我們是服務于他的，因為理論上香港有一半的住宅房屋是政府開發的。所以從這個角度我們在服務将近一半的香港居民。我們的使命就是提供一個優質服務，還有結伴社區、持續發展。

15年來，我們通過同事的努力，從上市的時候，我們只有大概300億的資産值，到今天我們将近有2000個億，如果從上市到今天來說，我們的市值上升超過了4倍，如果是收入的淨額，我們上升了将近10倍。所以如果有投資在我們的基金，總回報就非常可觀了。

過去15年的發展，從2015年開始，我們進入到中國内地市場，到去年我們又投資了澳大利亞，最近我們也在英國倫敦收購了一個辦公樓項目。

如果從今天來說，香港還是我們最大的市場，占比将近84%，國内大概13%，澳大利亞跟英國占比比較少，但是也是我們一個投資策略，就是希望在投資的地緣方面能夠面向全球，如果我們的資産只放在一個地方，可能風險就會比較集中，從風險分散的角度來說，這是我們的一個策略。

在2005年我們的投資百分之百是在香港的，超過80%是商業地産，20%左右是停車場。到今天我們的資産包從340億發展到2000億，我們整個資産的分布類别已經比以前多元化了很多，包括了投資的類别，以及投資的地塊不一樣，所以我們今天說我們的目標要做世界性的房地産投資基金管理者，我們就在往這個方向邁進，我們投資的産品也比以前涵蓋的範圍更廣。

從财務的角度看，我們現在的負債率大概就16%、17%，我們的融資成本還不到3%，也是通過過去這麼多年的努力，我們的資産一直在提升，有很好的現金流，所以使我們的信貸評級一直維持在A級以上，這能說明什麼問題呢？通過這個融資的能力，相對比較低的融資成本，使我們可以收購更多的項目，也可以使股東的回報更高。現在領展在亞洲區是最大的房托基金，在世界上我們大概也排到第三。

（見PPT）這是在過去我們發展當中拿到的一些獎項，我們還要繼續努力。

從當初的300多億到現在2000多億的資産，主要是應用以下的方式方法。

首先是收購，我們從2015年在國内開始收項目，到今天我們也去到澳大利亞、英國收購項目，希望能夠找到一些比我們現在持有的資産更高回報率的産品。這是第一部分。

第二部分是資産提升，我們通過持續資産提升的工程，發揮物業的潛在價值。

第三是物業發展，就是我們開發了一些項目，當然這是有比例限制的，不能超過10%，我們現在的辦公樓也是當時從香港政府手中買下來土地，然後由我們自己進行開發的。第四是我們還會出售一些物業，把一些非核心的資産，或者我們覺得回報率比較低的項目出售掉，這也給我們的基金提供一個很好的循環，我們出售一些項目，拿到資金，再去收購一些更有提升價值的物業，通過這個資金的循環，使得整個資産包不斷地改善和增值。

這是我們在地理位置上，不同開發或者不同發展的歷程。我們是從香港起步，然後去到中國内地一線城市，現在我們在北上廣都有項目，再往下我們就走向世界，去到澳大利亞、印度，我們還在考察一些比較成熟的其它地方的市場，希望在地理位置上的投資可以更多，走向世界，這是第一點。

第二點是從資産類别來說，我們剛開始上市的時候只是一些公租房項目下面的商業地産的配套，加上一些停車場，到2015年我們到上海投資的時候，在新天地收購的了第一個辦公樓項目，後續我們做開發的時候就買了現在在香港東九龍的地塊，蓋成了我們現在的辦公樓，以及後續我們在澳大利亞和倫敦收購的也是辦公樓項目。資産類别我們也有所擴大。

當然我們還希望考察其它市場，包括現在大家談得很多的物流項目，以及數字資産，這些方面我們也在研究當中。另外也是從價值鍊的角色，香港房托條例也正在修改當中，我們剛剛上市的時候只是做資産管理，到陸續參與開發市場，做房地産開發項目，到後續随着這些投資限制的放開，我們可以參與合資，以及将來投資一些金融項目，以及有一些占比不一定高，可能有些投資項目，占比不一定需要超過一半以上的，這樣我的投資類别就會更多。

另外一個比較重要的點，也是我們經營的核心，除了資産管理，就是有一個ESG，就是環境、社會以及管制，放到我們日常的營運上面。

從環境方面，我們在2016年的時候，是第一家香港企業在亞洲區發行綠色債券，2019年我們還做了另外一個創舉，當時我們做了一個綠色可換股債券，這在當時的全球市場上是首例。今年初我們做了另外一個貸款協議，它是與可持續發展表現挂鈎的，如果我們在可持續發展方面通過了一些審核達標之後，會影響到我們的融資成本。

另外就是在能耗方面，通過設備設施的更新，從耗電量來說，跟10年前相比已經減少了40%，這也是随着科技的進步，我們利用一些科技的手段來控制能耗，以及設備設施的提升，怎麼樣去達到這個目標。

我們還與一些機構合作，安裝一些太陽能光伏繫統，使得我們能用更多的手段去節省能耗。我們還跟一些志願機構做了一個很有意義的活動，有很多菜市場都會有一些賣不出去或者是剩下的東西，以前就當垃圾扔掉了，造成很大的浪費。現在我們和一些慈善機構合作，在每天傍晚的時候就去這些菜市場回收這些剩食，然後再做處理，再派發給一些有需要的群體，這也對一些基層的老百姓有非常好的幫助。

在社會方面，我們也有一個愛匯聚計劃，我們每年從物業收入淨額的0.25%作為款項提供給慈善機構，從2015年開始，我們還推出領展大學生獎學金，如果你的家庭里三代里才出了你這麼一個大學生，我們就會給你提供獎學金，就鼓勵基層的貧困家庭通過自己的努力提升，另外還有今年針對疫情，我們成立了商戶同舟計劃，減輕租戶負擔，共渡時艱。

另外是在管制方面，領展的資産由獨立受托人負責保管，發揮額外的監管及保障作用。我們的董事會當中，絕大部分是獨立非執行董事，董事會的人員可以以更宏觀的角度來看我們怎麼配合市場、社會以及公司的政策的要求，在董事會當中只有我們的行政總裁和首席财務執行官是執行董事，其他都是獨立非執行董事。

當然他下面還有一些工作委員會。我們也有一個内部的監督、審計的部門，我們的審計部門是直接匯報給董事局的，是獨立于領展日常運營的架構之外，然後再看看我們内部的一些風險管理，以及内部的機構運作，加強我們的管制水平。

（見PPT）這是我們的中短期目標，我們推出了一個2025的願景，希望加強我們的組合增長，追求卓越的文化。在今天可能房地産算是一個舊經濟，但是我們還是要在創新方面，以及我們的日常運營、工作當中有什麼創新點，使得我們更有效率，當然後續的一些客戶體現，地方營造、環境都是我們關心的。

我們還是希望單位資金有一個持續的增長，使得我們的分派會增長，我們希望能繼續保持A級的評級，使我們的融資成本降低，通過資金成本的優勢，去提升我們的回報率，方方面面的目的也就是令我們的基金持有人獲得更好的回報。