博鰲特寫 | 金融的力量，地産的選擇題

2020博鰲房地産論壇·特寫 “一只南美洲亞馬遜河流域熱帶雨林中的蝴蝶，偶爾扇動幾下翅膀，可以在兩周以後引起美國德克薩斯州的一場龍卷風。”

這是著名的蝴蝶效應，給到人們的啟示是，一個微小的初始事件，很可能引起繫統性的整體災難。

或許可以說，最初只是一個尋常的選擇，在不遠的未來可能帶來翻天覆地的變化。

像最近的新冠疫情，一開始只是個别病例，國内選擇暫停一切經濟活動，全力抗疫，國外卻沒有給予足夠重視。不同的選擇，短短數月發展成不一樣的局勢。

半年多過去，中國成為了目前全球唯一GDP正增長的大型經濟體。

事實上，小到個人，大到國家，每時每刻都在面對着各種各樣的選擇。其中有不少更是每一個人都要經歷的，比如：今晚吃什麼？媽媽和女朋友掉水里了應該先救誰？

視線轉移到房地産行業，這個選擇題也是每年博鰲房地産論壇都在讨論的問題：是規模重要，還是質量、收益更重要？優先選擇追求規模還是精益求精？

8月13日，2020博鰲房地産論壇關于資本金融的全體大會上，陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌分享了他對财務平衡與規模擴張的看法，他稱這是“挑戰一下自己”。

因為對于房地産企業而言，負債、規模、利潤仿佛是一個“不可能的三角”。

“我過去一直在财務、金融、戰略這個領域從事管理業務，有20多年的經驗，我也一直在尋找這中間有沒有一個平衡關繫。”吳建斌表示。

他畫了一個天平，左邊是負債，右邊是規模，中間是利潤。當負債重時，規模就往上走，也就是加杠杠的過程，規模可以做大。減負債、降杠杆，規模就要下降，支撐點就是利潤。

吳建斌進一步指出，中間有沒有可以計算的公式？或者計算的模型？他試圖通過演講倒逼自己，把這個問題回答清楚。

不過，之所以是“不可能的三角”，就是人們始終無法在其中尋找到一個平衡點，而且這個過程需要市場上經驗最豐富的從業者才能把控，猶如刀尖上跳舞。

“這三者之間沒有公式可以計算，只能靠自身的經驗，靠這些經驗得出之間的邏輯關繫。”吳建斌續指，三者之間的平衡關繫是動态變化的，動态平衡的過程不單只是自身的狀況，還關乎行業。

在吳建斌看來，相當長一段時間里，房地産行業高财務杠杆是根本降不下來的。沒有條件，也沒有理由，杠杆能推動公司快速發展，只要把經營現金流作為第一要務來抓。

“企業管理的核心是财務管理，财務管理的核心實際上是現金流管理，而現金流管理的核心是經營性現金流管理，經營性現金流的管理，實質上是可以動用的現金流管理。”繞口令般的描述，說明現金流非常重要。

這不是吳建斌第一年提出這個觀點，只是今年因為新冠疫情，形勢發生了大幅變化——去年各種各樣的政策收緊房地産行業銀行貸款、信托、發債等各種融資渠道，今年則是放水和寬松。

這讓吳建斌的觀點在現在這個時間點聽起來，更像是強烈的風險提示。

規模沒有什麼不好的，畢竟現在依然是規模紅利時代，“房企規模擴張還是第一要務，在這個方面是不存在争議的。”吳建斌表示。

極致完美的狀态就是有規模也有質量，只是要達到這樣的狀态非常有挑戰性。

方正證券首席經濟學家、北京大學經濟政策研究所副所長顔色也表達了自己的觀點，他表示，房地産行業在金融方面杠杆率已經非常高了，疫情之後宏觀杠杆率已經超過300%。但是現在又不能去杠杆，一去杠杆市場就完蛋了。

“未來必然要大力發展直接融資市場，不管是IPO、房地産基金還是其它各種形式的直接融資市場，必然有特别大的空間。”顔色指出。

這是金融的力量，引入傳統資金之外的低成本資源，能讓企業降負債的同時達成規模擴張。

建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵晖在主持精英對話時便直言：“如果再加兩個字，就是‘相信金融的力量’。”

有意思的是，與會嘉賓都在讨論金融的好處，至于未來将是一番什麼樣的景象，沒有人敢非常笃定地落下定論。

就如南美洲亞馬遜河流域熱帶雨林中的蝴蝶，偶爾扇動幾下翅膀，不知未來将在房地産行業刮起怎麼樣的龍卷風。