觀點直擊 | 仁恒置地業績會：過去雖好不快，今後要既好又快

觀點地産網 8月13日，仁恒置地在線上舉行2020中期業績會及投資者會，出席的管理層有董事局主席鐘聲堅、執行董事鐘銘、财務副總裁謝學明、财務總監陳志偉、投資者關繫部主管施嘉萍。

對于剛過完10000天生日的仁恒而言，同樣值得慶祝的是上半年交出了一份還算不錯的成績單。

根據仁恒置地當日公布，上半年收入同比增加18.2%至90.11億元，由于産品組合改變，股東應占溢利為4.93億元，較去年同期下跌59%，每股盈利25.5分。

銷售方面，仁恒置地上半年合同銷售金額為297億元，同比增加65%，合同銷售面積為831，457平方米，平均銷售金額為35808元。

而根據觀點指數發布的《2020年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100》榜單顯示，1-6月TOP100房企總銷售金額為51517.1億元，總體比去年同期下降3.2%。

如何“既好又快”？

進入中國20余載，一直以開發高端住宅為主、專注于“慢而精”仁恒置地，銷售業績相對于同期的其他房企來說，並不突出。

然而，從2019年開始，仁恒的戰略發生了明顯改變，制定了銷售500億的目標（2018年仁恒的銷售金額300億左右）。最終據觀點指數統計，仁恒置地2019年銷售金額為561.4億元。

邁過500億關口之後，仁恒置地有了更大的目標。業績會上，管理層表示，集團今年銷售目標為700億。截至7月底已完成合約銷售金額400億，非常有信心在剩下5個月完成300億銷售。

衆所周知，伴着規模快速擴大的通常是犧牲質量。仁恒置地董事局主席鐘聲堅指出，過去公司産品雖好但不快，但前幾年進行了繫統建設，将産品線繫統化管理，如今已達到既好又快，增加了集團的競争力。

同時，仁恒也加快項目的周轉。據鐘聲堅介紹：“項目從拿地到開工，将不會超過4至8個月，而拿地到銷售平均不會超過12個月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個月内完成。”

拿地方面，仁恒也作出了調整。鐘聲堅表示，未來競拍只占到土地獲取的40%，另外30%依靠合作，剩余30%将通過舊改來獲取。

據觀點地産新媒體不完全統計，仁恒上半年在土拍中拿下大約7塊地，且均為底價摘得，總拿地價為61億元。另外，為了快速提振規模和降低成本，上述7宗地有4宗是采取聯合拿地方式競得。

此外，仁恒置地官微于今年2月22日宣布，集團已經成為新加坡聯合工程（United Engineers Ltd，簡稱UEL）的最大單一股東，並向其提出全面收購。

鐘聲堅指出：“收購UEL是一個很好的交易，整體收購金額約為20億新币，UEL有很好的産業，其中位于中國的項目包括成都及沈陽，只要加上一些工作，就可以回籠約6億新币。位于新加坡的物業，也有很大的利潤空間。”

截至2020年6月30日，仁恒置地在中國6個主要經濟區17個高增長城市的黃金地段擁有約1000萬平方米土地儲備，當中超過50%位于長江三角洲地區，大灣區占18%；一線、新一線和二線城市土地儲備占比90%以上。

毛利率與降負債

今年1月，債券評級機構穆迪投資者服務公司确認仁恒置地的“Ba2”企業家族評級（CFR），並且将展望從“評級列入審查”調整為“負面”。

穆迪表示：“評級确認反映了我們的預期，即新收購聯合工程的資産将改善仁恒置地業務，並在未來12-18個月内鞏固其信用指標，不同于2019年預估的疲弱水平。”

然而，負面“展望”反映出公司在未來12-18個月執行其雄心勃勃的去杠杆計劃能力存在不确定性。

據仁恒置地披露，截至6月30日，集團現金及現金等價物較去年底增加6.1%至146.65億元，淨負債比率為88.2%。

對此，管理層提出，上半年仁恒銷售回款為296億，下半年将加快銷售回款，並通過增加銷售、更多以合作方式收購土地，争取把88%負債率降下來。

據悉，仁恒将于今年下半年繼續推出新項目和新批次進行預售，包括長三角的上海崇明區陳家鎮3号地塊、海和院、公園世紀苑、江灣世紀花園等；大灣區的仁恒芯夢公園；環渤海地區的仁恒海和院等。

針對毛利率較去年同期下跌逾十個百分點，鐘聲堅回應稱：“集團毛利率目標為30-40%，上半年35.9%的毛利率不如過去好，但也不算太差。上半年毛利率較低，主要是受天津、深圳回龍埔等項目影響。”

他指出，集團尚有部分毛利率較高項目未推出，例如深圳項目三期、四期将于今年底或明年初推出，土地成本為1.2萬，連同成本2萬，應該可賣到5.2萬左右，毛利率較高；而上海一項目，成本約6-7萬左右，而周邊項目已拍到9.5萬，預期項目稅後可達到40億收入。未來這些項目會攤銷毛利率較低的項目，即使整體毛利率會下降，仍可高于行業水平。