世說 | 敗給了時代的潘石屹

观点地产网

2020-08-13 20:43

  • 市場終于等到了最終的結果——潘石屹或許該尋找下一個買家了。

    觀點地産網《福布斯咒語》這本書中,我們可以看到SOHO中國潘氏夫婦的影子。

    書中,一個藝術氣質十足的野心家以難以想象的毅力和勇氣,獲得了一塊價值12億元的土地,做成了誰都不願意接手的地産項目,上演了一出出險象環生卻又精彩絕倫的大戲。

    小說主人公叫馮石,這個名字令人浮想聯翩——他的身份是一名中國地産商,一心要把國貿東邊的項目打造成北京最耀眼的明珠。他的妻子,名喚姜青,從華爾街歸來,兩人一起赢得了大筆财富。

    大家都知道,潘石屹的夫人張欣,曾先後任職于高盛和華爾街投資銀行。

    兩人的SOHO中國打造的項目,明确指向CBD,甚至說“那是後來成為了長安街上僅次于天安門的标志性建築”。

    小說的故事與現實重疊,很快有讀者猜測,小說是以馮侖、潘石屹、張欣幾個人的故事為原型。

    潘石屹夫婦的經曆,毫不誇張地說,是一部跌宕又令人唏噓的地産商業史。如今,在許多人看來,并不是成功的。

    今年3月傳出消息,黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判,對後者的報價為每股6港元,交易價值約40億美元,還将接管其債務。

    随後,SOHO中國發布公告,稱在與海外金融投資者洽談,以探讨進行戰略合作的可能性,可能導緻也可能不會導緻就該公司的全部已發行股份作出全面要約,交易可能會亦可能不會進行。

    之後頻繁有消息稱,由于疫情原因,黑石與SOHO中國的談判已陷入停止狀态,而在SOHO中國股東會上,潘石屹對私有化事件亦不曾提及。

    如今,一切終于塵埃落定,私有化事項最終還是未能成功。8月13日,SOHO中國發布公告稱,私有化事項已經終止。

    市場終于等到了最終的結果——潘石屹或許該尋找下一個買家了。

    One

    潘石屹驚心動魄的房地産探險從90年代開始。

    那時候的海南,不相信眼淚,亦不問英雄出身何處,是“潘石屹們”追夢與冒險的地方。這群人在海南大開發的時代鼓點中完成了原始積累,當時的他們,可以說赢得了時代。

    這個經常眯着眼笑的男人說,海南是他夢開始的地方。勇者勝,那也是個瘋狂的地方,“擊鼓傳花”之下,“花”越傳越快,房價越來越高,但“鼓聲”總有停止的一天。

    1993年6月24日,國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,16條整頓措施招招針對房地産,海南房地産熱浪應聲而落。

    幸運的是,潘石屹半年前覺察了海南可能存在的危險,帶着賺來的100萬及時抽離,成功躲過海南房地産泡沫破裂的危機。

    後來發生的一切,可能都與這些經曆後的心态轉變有關,謹慎保守成了潘石屹的标簽之一。

    來到北京後,潘石屹結識了妻子張欣。按張欣的說法,潘石屹給她的第一印象就是個“土包子”,但最終還是被潘石屹的理想所吸引。

    夫妻兩人開始在北京闖蕩,1995年共同創建了SOHO中國的前身——北京紅石實業有限公司,接連奪得北京、上海多個優質地塊。

    早期,SOHO中國的模式以整買散售為主。不得不說,老潘銷售能力着實強,任志強甚至稱他為“天生的二道販子”。

    千禧年之初,SOHO現代城開盤日銷售額過億,月内認購量達十之七八。

    2005年,“住宅禁商令”出台,潘石屹決定徹底抛棄住宅,全心投入商業地産。時至今日,仍有不少聲音認為,當初潘石屹“棄住從商”的判斷不夠正确,錯失了即将到來的地産黃金時代。

    2007年10月8日,SOHO中國在香港正式挂牌交易,被資本市場譽為“具有大象基因的公司”,融資19億美元成為亞洲最大商業地産企業IPO,風頭一時無兩。

    上市兩年後,潘石屹收購了6個空置或爛尾項目,之後再快周轉進行出租售賣。

    彼時,也有投資者對SOHO中國悉數出售一線城市黃金地段物業表示不解,潘石屹的回答是:“從公司股本金回報看,物業銷售比物業出租高得多,資金使用率也更高”。

    SOHO中國在“開發-散售”的模式下高歌猛進,10年前三裡屯SOHO項目一開盤便入賬40億元。但被割裂的商業地産,其價值遠遜于整幢物業。

    也是差不多時期,全球金融危機開始發酵,中國房地産市場在經曆一輪暴漲後,遭遇政策重拳遏制。或許是海南的經曆給潘石屹留下太深烙印,謹慎保守的他公開表态:“SOHO中國所有戰略的調整都是采用最保守的方式。”

    一切就這樣埋下了伏筆。

    2008年9月,中央政府啟動緊急救市計劃,不久4萬億出爐,貨币寬松之下房地産迎來了及時雨。很顯然,保守的潘石屹沒有把握住這個機會。

    領導人的性格影響着企業的命運,房地産黃金時代再一次與SOHO中國無關。

    2012年,潘石屹和妻子張欣做出了另一個選擇,将公司業務模式将從“開發-銷售”轉型為“開發-自持”。換而言之,公司的收入将從建房賣房,變成自持物業收租,潘石屹也從“地産大亨”變為“包租公”。

    當期,SOHO中國實現營收153.05億元,同比上漲約169%;淨利潤約為106億元,核心淨利潤約為33.4億元,同比增長約135%,核心淨利潤率約為22%,仍舊讓絕大多數房企難以望其項背。

    當時,潘石屹對企業轉型給出的解釋是:“自持物業比持有人民币更好。”從如今的視角來看,兩人當時再一次錯判了地産行業周期。

    轉型猶如豪賭,輸了便會付出代價。潘石屹或許不曾想到,SOHO中國這場聲勢浩大的轉型,與時代的鼓點背道而馳。

    Two

    自己釀成的酒,不甜也得往肚子裡咽。

    盡管當時房地産已經迎來最好的年代,不少房企開始攻城略地快周轉,創造一個又一個銷售奇迹,潘石屹還是笑着說:“SOHO中國戰略轉型成功了。”

    他的結論基于以下數據——2013年,SOHO中國投資物業租金收入0.86億元,占公司營業收入3.47%;2014年上半年,實現租金收入1.64億元,同比增長84%。

    2015年,SOHO中國現金及銀行存款共計90.12億元,淨負債率約為24%,租金收入同比大幅增長148%。

    不過,對于這場轉型,資本市場并不買賬,财務和股價是最直接的表現。當年,SOHO中國淨利大跌86%,股價在3港元一線苦苦掙紮。

    于是,潘石屹開始了人生中“第二次創業”,也是SOHO中國的第二次轉型——SOHO 3Q 共享辦公業務。

    這一次,老潘希望依靠一站式O2O共享辦公空間,即3Q業務提升公司業績,成為國内最大的辦公樓綜合服務商。

    這場“創業”也不順利,盡管有大量自持物業的先天優勢,3Q業務從創立以來沒有獲得多少利潤,2018年股東會上,甚至有股東請求3Q項目别燒太多錢。

    SOHO中國則表示,2019年的計劃是讓3Q業務不虧損。

    到現在,市場也沒看到共享行業打通盈利模式。2019年中報裡,SOHO中國已經沒有提及3Q業務,這場潘石屹曾寄予厚望的轉型,也成為了傳聞中的待售資産——2019年市場消息稱,SOHO 3Q欲将旗下11個項目打包賣給築夢之星。

    其實,伴随着二次轉型的哨聲,SOHO中國就已經在陸續出售物業資産。2014年2月,将位于上海核心區域的靜安SOHO和海倫廣場兩項資産,以52.32億元出售給金融街。

    當年9月,将尚未開業的上海淩空SOHO 10萬平米物業出售給攜程控股,對價30.5億元,余下的12.82萬平方米物業,則由公司自持投資。

    2015年9月,SOHO中國向複星集團出售所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益。交易完成後,SOHO中國賬面上獲得45.85億元現金。

    2016年,資産出售仍在繼續。當年6月26日,SOHO中國将虹口SOHO以35.73億作價,賣給吉寶置業中國旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者;7月,SOHO世紀廣場32.22億元出售給國華人壽。

    2017年6月,SOHO中國以35.73億元将虹口SOHO整體出售;7月,啟動光華路SOHO2、淩空SOHO兩個項目整售。

    對于頻繁的資産出售,潘石屹的說法是:“做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨,高的時候出貨,SOHO中國永遠在遵循這樣一個原則。”

    據不完全統計,過去幾年,SOHO中國通過出售資産套現約293.41億元,卻未買過任何一個項目或土地。

    幾次資産處置後,SOHO中國手中最核心資産僅剩下北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO,上海的SOHO複興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO九項物業。

    根據2019年年報,SOHO中國投資物業資産價值約為618.33億元。

    至此,潘石屹已經很難回頭,似乎隻能“一條道走到黑”。他也越來越少以房地産大鳄的形象出現在公衆視野,将更多的時間留給了自己,做一些喜歡的事情,比如木工、比如攝影、比如編程……似乎開始追尋退休後的平靜。

    空閑的時候也還會出來賣點東西——2019年6月,潘石屹為SOHO站台,拿出價值78億元的銷售房源推售;9月30日,SOHO中國公告披露,作價7.61億元出售旗下部分商業項目共計2583個地下停車位;10月22日,共享辦公業務SOHO3Q傳出有11個項目打包賣給築夢之星。

    再到2019年10月消息,SOHO中國計劃至少出售北京、上海9棟寫字樓中的8棟,交易價格可能高達80億美元(約624億港元)。彼時正向潛在買家商談,首批出售項目價值高達30億美元。

    其中,黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團,有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO複興廣場。

    Three

    直至今年三月,SOHO中國的接盤者終于浮出水面。

    3月9日外媒消息,黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判,對後者的報價為每股6港元,交易價值約40億美元。

    這一私有化報價較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%,該股當時收盤報2.98港元。

    有投資者分析稱,在港上市的内地公司定價權被外資控制,不能完全體現價值,回歸A股和私有化是不錯的選擇。當前SOHO中國股價亦然,市值遠遠低于賬面淨資産。

    根據2019年中報披露的數據,SOHO中國每股淨資産6.76港元。

    消息續指,黑石還将接管SOHO中國債務。截至2019年6月底,SOHO中國負債為326.8億元(約合47億美元),投資資産價值為87.8億美元。

    彼時,潘石屹和張欣持有SOHO中國的63.93%股份,而他們計劃在與黑石達成交易後保留小部分股份。

    受此利好影響,SOHO中國當日股價大漲,随後停牌。停牌前漲37.58%報4.1港元,最高價為4.17港元,創52周新高,最新總市值213億港元。

    黑石與SOHO中國淵源頗深,據觀點地産新媒體了解到,黑石集團近30年來地産闆塊年均淨收益達到16%,被視為市場最受歡迎的基金之一。2018年,黑石集團“搶”走SOHO中國總裁的閻岩,出任亞洲房地産部出任董事總經理。

    此時此刻,連潘石屹也開始“唱衰”自己的租賃模式了。他說:“在北京這樣的城市,SOHO中國的租金回報率不到3%,但銀行貸款資金成本超過了4%,這幾乎是地産業最低的資金成本,在此情況下,意味着全年的物業經營仍然會虧損2%,這個生意怎麼做?”

    不過,老潘的私有化進展也不順利。今年5月,彭博社援引知情人士消息報道稱,由于新冠肺炎疫情影響導緻前景充滿不确定性,黑石集團關于SOHO中國私有化的洽談陷入停滞狀态。

    知情人士透露,黑石集團有關私有化SOHO中國的談判還處于初期階段,一旦情況穩定後可能會重新啟動談判。

    另外,債券市場的動蕩也引發人們對融資的擔憂,這也是黑石集團與SOHO中國談判的阻礙之一。

    受此影響,SOHO中國股價一度大跌,海通國際曾發布報告指出,如若黑石私有化SOHO中國交易停滞不前,料SOHO中國或有機會尋求以“打包”方式出售旗下投資性物業。

    直到現在,市場終于等到了最終的結果——潘石屹或許該尋找下一個買家了。

    世說 | 鈎沉裡的商業筆記:你能看到多遠的過去,就能看到多遠的未來。

    撰文:陳玲    

    審校:徐耀輝



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