重啟的地産與世界:2020博鰲房地産論壇圓滿閉幕

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2020-08-14 03:36

  • 一起尋覓地産世界“重啟”的關鍵密匙,在對撞中感受當下、共話未來。

    (2020年8月14日·海南)陽光、椰林、碧海、銀沙、流雲……這幾乎是我們腦中關于海島的普遍印象。

    只是如同受疫情影響積壓大半年的外出思緒一樣,8月的海南,因為南海季風槽的作用,大雨傾瀉,暫時收獲了難得的涼意。

    這似乎是某種映射,在行業迷思,疫情、中美關繫等外部不确定因素疊加之下,房地産行業同樣“悶熱”異常,渴望得到确定的涼意。這也是數百位地産人來到2020博鰲房地産論壇的緣由之一——在不确定性中尋找确定。

    “宅”着久矣,向來善于思考、歸結的地産人,身處休閑此境,是極易激發頭腦風暴和思想交鋒的。

    在為期4天3晚的博鰲房地産論壇,與會經濟學家、房地産開發商、金融機構、創新業務探索者,以及涉房鍊條中的企業機構腦力激蕩,一起尋覓地産世界“重啟”的關鍵密匙,在對撞中感受當下、共話未來。

    一半是謹慎,一半是看好

    2020年,注定是要記錄到歷史上的一年,疫情黑天鵝帶來最大的不确定性,中美關繫撲朔迷離,這些都讓今年開局變得艱難。

    适應環境是最好的方法,面對年初以來復雜的内外部世界,縱然觀點不盡相同,與會者達成一致的是,從大形勢看房地産方向,摸索新階段的運行規律。

    原中房協副會長朱中一在開幕致辭中總結過去幾年房地産行業發展所呈現出的顯著特性,指出長效機制的框架和主要内容已比較清晰,要堅持房住不炒的定位和不将房地産作為短期刺激經濟的手段。

    陽光保險集團首席經濟學家邱曉華則認為,房地産已經走在分化的路上,未來更多還是由人口、财稅、貨币政策來決定行業走向,凡是政策友好、人口流入多的地方,地産一定會得到更好的發展。

    一向善于把脈經濟脈絡的中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱,以“雙循環”道出房地産下半場的機遇。

    “中央提出的雙循環,特别強調的是當前要加強國内循環。如果講國内循環的話,在我看來房地産最值得重視的需求就是遷移性需求,就是我們在城市化進程當中人口遷移帶來的需求。”

    中泰證券首席經濟學家李迅雷在随後演講中,對于上述城市發展論有所呼應,他認為,今後中國就是一個大城市化的過程,而不是一個城鎮化的過程。因為到了存量經濟主導時代,人口如果不集中,運輸成本、産業配套等成本就會上升。

    其實在全體大會開始前一天的理事博鰲沙龍上,與會嘉賓已經針對房地産下半年以及未來算命把脈。來自行業一線地産開發企業掌舵人,總結深遠,同樣認為長效機制已經較為明晰:“未來20年都是以穩為主,因城施策、穩價保量。”

    基于此,他勸告同行,追高會變得危險,因此不管是拿地或收購,都不能過份給予溢價預期,要在當前市場價格的基礎上,做好鋪排。對于更短期的下半年,他提供了具體的應對方案:“多留點錢,多賣一點房,不知道四季度有什麼變化。”

    當然,這種對未來的謹慎以及敬畏,並不意味着看空。伴随行業二十多年成長的旭輝集團創始人、旭輝控股董事局主席林中,在博鰲铿锵行主題讨論中,就表明了自己堅定的看多态度。

    他預計,從2018年到2037年的20年,中國房地産将邁入一個平穩增長的時代,“至少未來20年還是要看好中國的房地産業”。

    陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌在第二天資本大會中,同樣表明了自己對房地産行業未來以及規模發展的看好。

    他将之總結為5大動因:改善性需求、城市化率、城市更新、人口遷移需求,以及最近成為熱詞的“内循環”經濟。

    顯而易見,未來房地産市場空間是巨大的。

    周期論之“貪”與“忍”

    如果總結過去幾個月的地産情緒,“焦慮”或許是最不陌生也是最适合的形容詞。

    金地集團副總裁、東北區域公司董事長、金地集團開發管理公司董事長郝一斌一語道破:“房地産行業是周期性行業,每幾年就會有一次焦慮。”

    他認為,在行業周期向上時,房企更看重規模的增長,甚至不用考慮利潤和風險;待到行業周期向下,在去産能的階段,就開始講多元化。

    本質上,或許是“貪念”在作祟,因為在周期中“賺錢”變得不那麼确定。

    恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長陳啟宗,從香港透過視頻連線,點出根本。因為房地産供應有限以及地理位置的稀缺性,使得“所有搞房地産的人,貪的成分相當大,要是沒有貪的成分在里面,周期不可能那麼大”。

    他不否認,貪念存在即合理,只不過需要把握度的問題。陳啟宗以過去數十年的地産經驗形象總結,膽子和貪念可以大,但是冷靜必不可少。尊重市場的規律,乃是在房地産周期里致勝的最好辦法。

    他勸告在場房企要學會“忍”,“把手放在屁股下面”不要亂動,把自己内部的事情、管理的事情搞好:“要是沒有把忍學好的話,你根本不懂得周期到底是怎麼回事。”

    既然是周期,就意味着具有一定的規律和循環性,因此就是可以預見的。

    “凡是上去的市場都會下來,下去的市場大部分會上去。所以歷史的周期,預見性是非常非常強的,千萬不要說因為有周期就很危險。”

    東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇則以杠杆論說明周期中遵循規律的重要性,他提及,房地産行業是一個周期行業,該加杠杆的時候得加,該去杠杆的時候得去,如果做反了,大家今天就不會坐在這里了。

    嘗試播種與放棄驕傲

    道理越辯越明,房地産行業由高速增長到“高位盤整”,這是幾天會議中得出的一致結論。

    因此,在橫盤或者可能振蕩下行的趨勢中,不少嘉賓認為傳統的做法變得不可持續。換而言之,上述“傳統做法”是對住宅開發主業的固執單向堅守。

    “房地産開發是老曲線,老曲線一定是要堅定的。”迪馬股份董事長兼總裁、東原集團董事長羅韶穎,代表了過去一段時間内不少房企的嘗試。

    “我們還是會堅定不移地看好房地産,未來5到10年,還有繼續增長的空間,畢竟基數還是存在。同時我覺得真的需要開始為未來布局,尋找第二曲線,要在不同的領域播種。”

    當然,這種“創新”精神並不意味着能百分百成功。藍潤地産副總裁劉瑞光在主題論壇讨論環節中,以量化數字呈現了過去房企所做的多元化努力結果:“房地産的多元化,基本上80%-90%是失敗的。”

    “太驕傲”是症結之一,他認為,房地産人驕傲到以為房地産行業規則适應百态,只要拿錢砸、上廣告、快周轉,多元化就一定會成功。

    除此之外,充分發揮自己的基因和資源優勢,或許可以進一步接近“成功”。中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲,就對以居住為主題的延伸服務給予看好。

    她認為,未來地産開發商向城市運營商轉變,已是确定的趨勢,以居住為主題的延伸服務會大行其道。換句話說,商業、文化、旅遊、物業管理等多元化,會圍繞着住宅主業去延伸,這才是多元化發展的方向。

    朗詩集團董事長田明基于行業的深耕及經驗,認為2020年無疑将成為房地産行業發展的分水嶺,而綠色地産将成為加速房企分化的催化劑。

    花樣年控股集團有限公司董事局主席兼首席執行官潘軍,則基于最近火熱的物業,提出了多元化發展的另一思路。他分析,目前城市保潔、産業城市、安居服務、公共安全、社區商業等都是物業服務的新趨勢,未來物業公司作為城市服務運營平台,将大有可為。

    在博鰲大講堂環節中,來自聯合辦公、長租公寓以及物業的從業主體,普遍認為在選好賽道之外,向來習慣掙大錢的地産商,需要學會沉心做好運營。

    相信金融的力量

    生命從來不是一個孤立成長的個體,對于地産行業來說,雖然拟人有點勉強,但是在發展過程中,也從來不孤單,因為資本抑或說金融常伴左右。

    2020博鰲房地産論壇上,與會嘉賓試着用一個上午的時間将這種不可割裂的關繫充分闡明。

    華夏新供給經濟學研究院院長,中國财政科學研究院研究員、博導賈康指出,房地産具有自然壟斷性,除此之外,其在實際生活中,往往帶上較強的金融屬性。

    因為更靠近賣方市場,被銀行和金融機構高度重視。以不動産作為抵押,是取得貸款最便捷的途徑,因此也就把金融和不動産的功能結合在一起了。

    這種密切結合的關繫,讓疫情之後的地産行業可以借助金融的力量釋放出更多的可能性。

    國務院發展研究中心資産證券化REITs課題組組長、匯力基金管理有限公司董事長孟曉蘇,回顧了15年前REITs的提出。他認為,引入REITs可以把存量資産盤活,讓社會資金來接盤存量資産,讓原來的資産持有者解脫出來,從而有能力去投入新的基礎設施建設,包括傳統基建和新基建,這就形成了一種國内的循環經濟。

    當然,在債券融資和IPO上市方面,不管是現在還是未來,金融都将繼續發揮力量。

    上半年,受銷售下滑、債券到期等多重因素驅動,房企境内外融資需求旺盛。IPO上市方面,建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵晖總結,目前涌現出了由傳統的物業開發1.0時代,到物管企業上市2.0時代,再向輕資産運營管理分拆3.0時代過渡的上市潮。未上市的房企可以趁着目前機會,拓寬融資渠道,降低融資成本。

    方正證券首席經濟學家、北京大學經濟政策研究所副所長顔色則認為,目前金融方面的杠杆率已經非常高,疫情之後宏觀杠杆率超過了300%。牽一發而動全身,去杠杆已不能輕易一刀切。未來不管是IPO、房地産基金還是其它形式的直接融資市場,必然有特别大的空間。

    撰文:陳朗洲    

    審校:徐耀輝



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