7月中國長租公寓TOP20報告·觀點月度指數

觀點指數 7月，長租公寓行業新店開業、擴張收購等消息頻出，似乎已經逐步擺脫疫情陰霾，進入復蘇階段。

觀點指數重點監測的15個租賃熱門城市發現，7月份，15城平均住房租金均價為47.77元/平方米/月，整體租金較上月有小幅度回升。但住宅租賃行業熱度並未恢復至預期水平，長租公寓企業發展仍需謹慎。

另一方面，或許是為了提振股價，近期青客拟發行1億美元轉換債，並進行上市以來第三次收並購，引發市場關注。

截至7月30日收盤，青客股價為10美元/股，較高峰時的20.44美元已斬腰。

房企繫長租公寓企業依舊活躍，月内均有發債或項目入市，如荣盛拟發行30億元住房租賃債券，用于項目建設，擴張房源規模。

可以預見的是，随着國内租賃行業利好政策持續釋放，長租公寓行業發債趨勢也将繼續向好。房企繫公寓企業憑借母公司良好的信用資質，未來在資本市場上發債或會越發頻繁。

政策方面，本月中央公示第二批财政支持住房租賃市場發展試點入圍城市，其中包括天津、石家莊等八個城市。

截至目前，共有24個城市入圍試點，為租賃市場發展帶來強勁動力。

萬科泊寓再度奪冠，公寓企業並購潮起

7月，泊寓成壽寺社區項目開放，成為全國首個成功落地的“公寓+集體土地”模式項目，拓寬了其在長租領域的賽道。

加上萬科泊寓多年的運營經驗和全國布局規模優勢，再度奪得“7月中國長租公寓發展指數TOP20”榜首，自如、相寓緊跟其後，位列榜眼和探花。

北京泊寓成壽寺社區是全國首個落地的集體土地租賃住房項目，該項目由北京成壽寺村以集體土地經營權與萬科合作，項目建成後45年的經營管理權及收益權轉讓給萬科。

項目信息顯示，成壽寺項目總用地面積為1.03萬平方米，總建築面積為4.75萬平方米，整體規劃約901間長租公寓、3800平方米商業、600平方米社區配套面積。

作為北京市第一批集體土地建設租賃住房的試點工程，該模式與以往開發商拿地建設投資不同，利用集體土地建設租賃住房，節省了土地獲取的成本，從而降低了企業的現金壓力。

值得注意的是，萬科泊寓每年付給村集體的收益設有最低限，如盈利超出預期，村集體還會在保底租金收益的基礎上分享一定的超額收益，既保護了村民的基本利益，又讓村民有機會共享市場的紅利。這一“雙赢”模式或許會吸引更多公寓企業效仿，催生出新的公寓行業發展模式。

本月另一長租公寓企業同樣值得關注——7月1日晚間，安歆集團宣布戰略並購易企租，進一步深耕藍領公寓賽道。後者主要從事企業員工宿舍外包、後勤保障等綜合服務，以服務型宿舍外包的形式，長期與企業、院校合作。

公開資料顯示，2017年至今，已經有19家長租公寓因資金鍊斷裂、經營不善等原因宣告破産。與此同時，部分擁有相對健康資金鍊的公寓企業開啟了逆勢抄底，行業也掀起新一輪的並購熱潮。

來源：觀點指數整理

月内，陷入倒閉傳聞的青客公寓亦在7月22日發布公告稱，将發行本金總額達1億美元的4年期可轉換債券。此次可轉債的首批款項将用于一家國内知名品牌公寓的收購整合，預計新增約72000間房。加上此前青客已經完成另外兩家公司的收購，年内其累計新增将超過12萬間房。

可以預見的是，長租公寓收並購潮剛剛開始，優勝劣汰是行業發展進程中不可避免的現象。從另一方面看，這也會激勵現有企業更好地思考生存之道，在産品、服務上下功夫，從而推動整個行業向好發展。

租賃市場熱度不及預期，但復蘇正在加速

近期58同城、安居客發布的畢業首選工作城市調研數據顯示，約有11.5%的受訪者選擇上海，選擇占比排名最高，廣州、北京、深圳緊跟其後。

觀點指數重點監測租賃熱門的15個城市發現，7月15城平均住房租金均價為47.77元/平方米/月；整體租金較上月有小幅度回升，單月平均環比增速為0.91%。值得注意的是，本月15城住房租金均價環比下跌0.4%。

可見，盡管租賃旺季來臨，但租賃市場熱度仍不如預期，租賃企業在面對價格波動時需要及時應對和調整，從而推動市場全面恢復。

數據來源：中國房價行情網、觀點指數整理

市場數據顯示，除了此前受疫情影響較大的城市外，本月一線城市中深圳、上海、廣州以及近年發展勢頭強勁的杭州等城市租金水平率先恢復，其中深圳恢復最為明顯，租金水平為79.88元/平方米/月，較上月有3.62%的回升；上海租金水平為81.62元/平方米/月，環比上升0.73%；杭州租金水平為55.75元/平方米/月，環比上升3.06%。

上海及深圳作為人口淨流入量大的一線大城市，擁有旺盛租賃需求，而杭州作為二線中的熱點城市，就業環境、政策補貼較好，租金水平維持上漲。

值得注意的是，防疫成果逐步體現，旅遊業務逐漸恢復，本月多個旅遊城市房屋租賃環境開始逐步恢復，如三亞租金環比上升3%，西安環比上升1.5%。

具體到公寓租賃市場，亦有相似的情況。觀點指數選取了公寓企業聚集的十個城市，觀察租金走勢發現，上海、深圳和杭州公寓租賃市場恢復明顯快于其他城市。

數據來源：觀點指數整理

如今各行各業發展正逐漸回暖，房屋租賃市場也在穩步復蘇。

整體來看，盡管住宅租賃市場進入傳統旺季，但今年就業形勢以及收入受到疫情影響，總體表現不及預期，租賃市場想要整體恢復到往期水平，預計還需要一定時間。