觀點直擊 | 分拆文旅上市與大並購之後 奧園要繼續拿地

觀點地産網 披露2020年中期業績過後的第一個工作日，中國奧園馬不停蹄地召開了業績說明會。

一如2019年網絡業績會與股東周年大會，出席現場的領導層仍以主席郭梓文、行政總裁郭梓甯、副總裁陳嘉揚、營運總裁馬軍、首席财務官陳志斌五人為主。8月17日，身着或藍色或黑色正裝的管理層準時亮相于鏡頭前，背景牆是自家公司的大型logo。

盡管新冠疫情致使今年前4個月銷售增速均錄得倒退，但5月與6月帶動了中國奧園銷售業績的回正：前6月未經審核的物業合同銷售額累計錄得508.7億元，完成全年目標1320億元的38.54%，超過35%的原定目標；已簽約未确認的物業合同銷售1800億元，将于未來2年逐步确認。最新數據還顯示，7月中國奧園實現合同銷售金額約95.5億元，同比增長43%；1-7月累計銷售約604.2億元，超過去年同期。

上半年，中國奧園實現毛利潤82.8億元，同比增長18%，毛利潤率29.3%；核心淨利潤28.3億元，同比增長14%，核心淨利潤率10%；股東應占核心淨利潤24.5億元，同比增長21%，股東應占核心淨利潤率8.7%。

關心中國奧園增長速度的小股東們暫時舒了一口氣。

回顧中國奧園的上半年，終止百年人壽收購事項、分拆中國文旅集團上市、入股京漢股份等繫列大事項一度吸引了市場與投資者的關注。同時，合作與拿地也是頻繁出場的關鍵詞。

上半年營收同比增19% 分拆文旅拟上市

據公告披露，截至6月30日，中國奧園上半年錄得營業額282.4億元，同比增長19%，實現了正增長。

于合同銷售方面，華南區域雖是中國奧園的主戰場，但其占比從去年同期的42%降至25%；華東、中西部占比分别升至31%、37%，實現了對華南區域的反超。

這與今年上半年中西部和華東區域的可售貨值比較大、復工復産早等不無相關。同時，雖然合同銷售均價在2020年上半年從萬元關口小退至9953元/平方米，不過中國奧園方面表示，公司于個别樓盤有優惠活動，但並未進行大面積的降價促銷活動。

于融資方面，中國奧園在上半年内完成兩輪共2.8億美元三年期境外銀團貸款，年利率為HIBOR/LIBOR加4.3%；發行1.88億美元363天4.8%境外債，並按時償還了4.25億美元債及21億元公司債。

與地産同行相似的是，中國奧園在擴張的同時也帶來了負債的增長。截至2020年6月30日，中國奧園的資産負債率由2019年年末的84.8%升至85.9%，淨負債率亦上升了近5個百分點至79.8%。

據觀點地産新媒體統計，中國奧園的負債率已經連續上漲5年。其中，淨負債率的增幅較為明顯——從2016年的50.7%增長至2020上半年的79.8%。

來源：企業公告，觀點指數整理

對此，首席财務官陳志斌回復稱，公司内部對負債率並無明确指標要求，目前資産負債率均在90%以下，是比較健康的水平。

另于短期債務方面，中國奧園同樣表現得頗有自信：2020年下半年預計将有200多億元債務到期，而公司現金儲備694.4億元、授信逾900億元，壓力並不大。

于合作方面，中國奧園拉來了很多“小夥伴”。從去年開始，奧園聯合部分品牌房企、同行以及當地龍頭企業達成合作，合作方包括融創、世茂、金科、華夏幸福、大發、海爾。

在今年年内，據觀點地産新媒體不完全統計，中國奧園已與古兜控股有限公司、青島經濟技術開發區投資控股集團有限公司、河南國控集團、合生創展、弘陽集團、花樣年等多家公司達成項目合作，以城市更新項目為主，範圍涉及大灣區、青島和鄭州。

于收並購方面，百年人壽與京漢股份包攬了中國奧園的頭條——前者于2018年啟動，再于2020年1月份正式宣布終止；後者于2020年4月正式對外披露，再于5月完成股權轉讓簽約。

中國奧園雖然沒有獲得保險金融牌照，但有失也有得。通過11.2億元入股京漢股份，其撬動了位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地的18個項目和約124萬平方米總可售建築面積。

另于4月17日，中國奧園旗下文旅闆塊（中國文旅集團有限公司）向港交所遞交招股書。于2020年2月29日，中國文旅集團持有18個度假物業發展項目組合，土地儲備總建築面積約為160萬平方米，含持作未來發展的建築面積約110萬平方米。

至此，中國奧園旗下已有多個資本平台，包括地産、物業，以及入股的京漢股份。另據市場消息，奧買家亦将于2020年上市。

多家研究機構對中國奧園表達了“看好”态度。因1800億元未結轉銷售額和較高的毛利率水平，中金研報将中國奧園今明兩年的盈利預測調高4.4%、3.2%；富瑞、野村則給出了“買入”評級。華創證券則在給出“強推”評級的同時，提示中國奧園或有業績拓展不及預期、人工成本上升導致利潤率下行風險。

城市更新項目2020年可轉化634億

土地儲備是房企的發展根基。短短半年時間，中國奧園的土儲總貨值由2019年年末的6000多億暴漲至如今的11602億元，最新並表的京漢股份貢獻了其中很大一部分力量。

據中國奧園披露，上半年公司新增項目44個，新增可開發建築面積約695萬平方米（收並購項目占63%），新增可售貨值約832億元；城市更新項目超50個，預計額外貢獻可售資源約6587億元。

至此，中國奧園土儲總建築面積約4874萬平方米，權益占比78%；計入城市更新項目後的總貨值約11602億元，95%位于大灣區，滿足未來四至五年的發展。

土地儲備是中國奧園發展的痛點之一，也是這家區域型地産開發商進行全國化布局的重要手段。

按照觀點指數統計，繼2017年、2018年的大舉拿地後，奧園的拿地速度于今年上半年實現了升溫。截至6月30日，奧園新增土儲為557.9萬平方米，對2019年全年的726萬平方米占比已達76.8%。

來源：企業公告，觀點指數整理

管理層表示，雖然目前土儲總貨值可以滿足公司未來四至五年的發展要求，但是其中包含了6587億元的舊改土儲貨值，而舊改項目周期長、變動因素多，公司仍存在一定的拿地需求。

在業績會的公開資料上，中國奧園為城市更新項目做了一份未來的轉化測算：除去上半年已經轉化的4個項目、可售資源51億元外，2020年可轉化634億元，2021-2022年可轉化1687億元，2023年及以後預期轉化4266億元。

具體到拿地金額上，中國奧園並不打算更改預算——“今年将會控制在350-400億元”。同時，在意向城市上，大灣區主要城市廣州、深圳、佛山、東莞、珠海和中西部核心城市仍是中國奧園的拿地重心。

具體到拿地方式上，他進一步透露，目前城市更新及其他拿地方式占比7%，下半年将上調至15%左右；招拍挂拿地方式上半年占比30%，将會進一步降低；收並購拿地上半年占比63%。

據觀點地産新媒體此前報道，中國奧園此前的拿地方式以收並購為主，近三年占比均在80%左右，目前2020年上半年63%還與這一數字有所差距。

這是否會代表着，中國奧園在下半年還會有收並購計劃？副總裁陳嘉揚表示，中國奧園自上市以來收購了320個項目，收並購獲取的項目占68%，招拍挂占29%，城市更新以及其他占3%，接下來會繼續發揮收並購傳統的優勢。

來源：企業公告，觀點指數整理

“相信未來2-3年項目會翻一番，貨值也會翻一番。”對此，中國奧園稱将不排斥和更多的優秀開發商合作，尤其是在大灣區上的合作。

但是，據管理層強調，合作的項目本身應屬于優質項目，中國奧園不會用自身在大灣區的好項目去尋求外部合作。

進入後千億時代，中國奧園今年的銷售目標是完成同比增長12%，預計約1320億元。其中，下半年的預計進度為65%。

進一步拆分總目標後，中國奧園又對區域公司提出了兩個子目標：一是以區域公司為據點持續深耕所在城市群，進一步提升一二線重點城市占比，更多城市進入當地銷售TOP10/TOP20；二是實現30個區域公司每家完成年銷售50億元或以上。

截至2020年7月，中國奧園的最新銷售完成度為46%。進入8月中旬，離地産銷售的“金九銀十”越來越近，而留給中國奧園等地産開發商們的時間越來越緊迫了。

以下為中國奧園2020年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：公司物業銷售復蘇的情況，前期完成了全年目標的46%，有沒有計劃調整全年的目標和拿地的預算？

郭梓文：從合同銷售額來看，1-7月份我們已經完成604億元，完成全年目標接近一半。對于未來幾個月，我們會進一步加大銷售力度，我們完全有信心完成已經定下來的增長12%的目標。另外的問題由馬總來回答。

馬軍：土地仍然按照紀律性購地，全年控制在350億元到400億元的土地價格水平。而且今年下半年的水平，我們仍然會把投資的重點放在珠三角和長三角，同時也會關注中西部的一些重點城市。

陳志斌：上半年受到疫情的影響，租金有一定的下降，我們也推出了一些免租的政策。總體來說，因為租金占總體收入的比例非常小，對公司總體應收影響不大。目前商業的出租已經恢復到正常狀況。

現場提問：在今年上半年的銷售表現和财務業績方面，城市更新對于上市公司的貢獻集中在哪些方面？並入京漢股份的财務業績後，對于上市公司的财務報表将會有什麼樣的影響？下半年的推盤結構和貨值的安排如何？

郭梓甯：關于舊改項目，上半年有3個轉為二級開發，下半年陸續會再有項目轉化。這些項目的轉化會為我們提供未來兩年的可售貨值。截至6月底，舊改項目有50多個。

未來，一方面加快轉化，另一方面繼續在大灣區主要的城市加大拓展力度，包括廣州、深圳、珠海、佛山、東莞這五個城市。目前，正在洽談的舊改項目也有一大批。

另外，在奧園已經落戶的一些有舊改的地區，包括環北京、雄安之間，也包括西安、南甯等一些城市，我們也會繼續拓展舊改的項目。當然。我們的重點還是集中在大灣區的主要城市。

相信未來二三年，我們的項目還會翻一番，貨值也會翻一番。

馬軍：收購完成後，奧園成為京漢股份的單一大股東，京漢作為我們的子公司，會納入並表。根據我們的經營預期，京漢股份在2020年可以實現盈虧平衡，並表後對于公司的資産負債率和淨負債率起到正面作用。

關于銷售情況，從三月底、四月初市場恢復以來，尤其是進入五月份以後，公司整體銷售的增幅同比由負轉正。進入到六七月份，銷售仍然延續了穩定的态勢。由此能夠看到，初步判斷，下半年整體的市場恢復應該還是不錯的。

但是，也要看到，目前受疫情的影響，包括境内外整體的經濟指標都有一定的下滑。對于整體的市場成交，也不能抱有過高的希望。

下半年，奧園的整體貨值接近1700億元左右。四季度推貨數量比三季度略高一些。目前，主要抓推貨節點，确保充足的供貨安排，總體的貨量是比較充足的。我們對于完成下半年的任務還是非常有信心的。

現場提問：公司上半年營收和淨利潤雙雙增長，主要原因是什麼？2020年中期來看，短債占比較高，下半年是否面臨償還債務的壓力？

陳志斌：奧園實現營收和利潤的雙增長，主要是得益于過去幾年銷售快速增長産生的。我們從2016年到2020年合約銷售持續增長，復合增長率超過了60%。合約銷售到交樓有1-2年的時間，因此，上半年的增長來源于2018年和2019年的銷售産生。這是利潤和增長的主要原因。

關于短債的問題，今年下半年到期約180億元，占比38%，相對于目前的現金規模690億元來說，以及超過900億元尚未使用的授信額度，現金和各種方式足以覆蓋短債的占比，因此短期負債的壓力並不大。

目前，我們也按照網上關于監管的檔次進行了測試，奧園的指標還是屬于比較好的，不在監管限制的範圍内。

現場提問：公司淨負債率控制在怎樣的區間？舊改下半年轉化的計劃是什麼？未來是否會繼續考慮類似收購京漢股份的資産包擴充土地儲備？

陳志斌：奧園目前的淨負債率是79.8%，接近80%，公司對于淨負債率，從貸款到其他方面都有嚴格的要求。我們覺得80%左右還是合理的水平，因此沒有太大擔憂。

郭梓甯：舊改下半年有一些項目，其中大家比較關注的，一個是番禺氮肥廠項目，已經于8月7日正式挂牌，我們與香港恒基聯手，争取取得這個項目。之前，奧園已經參與了一級開發，這個項目位置非常好，在番禺大學城的一線江景。這個項目的貨值非常高，大概有126億的貨值。

我們于2016年進入了舊村改造，珠海的翠微村有小澳門之稱，有700年的歷史，去年已經成為實施主體，目前正在進入二級開發，會争取今年提供貨值銷售。這個村總的可售面積是56萬平方米，估計貨值超過200億元，今年可以提供幾十億出來銷售。珠海拱北聯安村在今年3月份成為實施主體，政府批復了，處于準備拆遷的狀态。

所以，今年可以提供100多億元銷售貨值。未來兩年，2021年和2022年，也有十幾個項目進入轉化階段。到2023年，以及不斷拓展新的項目，未來每年都有新的城市更新項目轉化為二級開發。目前，在廣州、深圳、珠海、佛山、東莞幾個城市正在加大拓展力度，正在洽談的有一大批城中村改造項目，位置都非常好，而且貨值比較大，這将為我們未來儲備優質土地打下良好的基礎。

馬軍：奧園長期以來以收並購為主，對具備豐富土地的公司和資産包進行長期密切的跟蹤。目前各項收購工作開展的非常順利，我們對這類公司有密切的跟蹤。同時控制我們的結構，确保資産包收購這類項目有良好的消化和融入過程。

現場提問：公司有沒有進行促銷？通過收購京漢，可以為公司帶來多少的土地儲備？

馬軍：目前，整體市場供貨是不錯的。現階段公司沒有大規模降價促銷的行為。四、五月份疫情剛剛過去時，在市場恢復的過程中，我們采取了一些小而精的促銷方法，鎖定了客戶，階段性分期付款的形式，包括“VIP一對一”的方式，提高對客戶把握的程度。

當然了，公司在一部分地域，也會采取一些特價房銷售的方式。譬如。我們在湖南區域。公司在長三角、珠三角的深圳、東莞、惠州，包括成都和西安整體市場表現是不錯的，我們的售價有一定的漲幅。收購京漢股份以後，整體來看，它的土地儲備大概是120萬平方米。

現場提問：下半年公司在哪些方面可以做得更好一些？郭主席下半年您主要的工作是什麼？大灣區是房企必争之地，公司如何看待這個格局，是否想尋求與外部的企業進行資源的交換，進一步的加快全國化嗎？

馬軍：公司在過去幾年始終保持投資、融資簡單高效，高質量的發展。

過往三年，公司在運營方面，包括設計研發、成本控制、營運節點的達成和強化營銷方面有明顯的進步。基于這些方面，我們近期加大了客戶滿意度的打分的需求。在相當長的一段時間内，我們在内部管理中重要的一項工作是客戶滿意度的提升。

舊改方面，我們積累了許多的資源和優勢。很多外地的房企也希望能夠進入到大灣區的舊改，因為這是傳統的産品。

目前來說，我們在全國土地拓展方面打開了順暢的渠道。大家可以看到，我們在華東、中西部正常的收並購和招拍挂渠道拓展是非常順利的。相對來講，我們的土地獲取的占比不低。

大灣區更是我們的重中之重，應該講，我們不排除或者是不排斥跟其他的開發商進行合作。合作的話，大家要拿優質的資源進行強強聯合。我們不會刻意的強調，用大灣區的優質資源換取合作，更多的是優中選優，強強聯合的這種方式。

郭梓文：下半年，我要做的是鼓勵和鞭策各集團盡力完成各項既定目標。

郭梓甯：大灣區競争激烈，大家都非常看好大灣區的發展前景。大灣區的舊改競争是比較激烈的。但是奧園有幾大優勢，一個是本土企業的優勢，另外我們有專業團隊。過去幾年，我們已經在城市更新方面組建了專門團隊。所以，我們有專業上的優勢、人才方面的優勢。另外，我們還有有品牌的優勢，我們有不少的成功案例，好幾個項目都非常成功。

我們拓展這些舊改項目的時候，具備這些競争優勢，競争力相對來說比較大。當然，我們也抱着開放包容的心态，對于一些想進入大灣區的大型房企，我們也願意強強聯合、優勢互補，共同參與大灣區的城市更新。

近期，有不少企業主動找我們來談。同時，我們在外地拓展舊改項目的時候，也會借助當地企業的優勢和力量，跟他們進行共同拓展，争取将項目早日轉化。

現場提問：3月份管理層提到随着2020年更大的收入結轉，股東利潤同比下降，股東應占利潤同比上升，原因是什麼？

陳志斌：上半年收益不高，比例也不低是15%，主要是上半年交付的物業主要是集中于全資的效益，就是權益率比較高的效益，有時間差和時間波動的内容。小的收益還是在20%附近，這是比較合理的。上半年的時間比較短，都是全資的項目為主，因此比例低一些。

股東權益上半年有增長、數額上有增加的原因，主要是上半年新拿了一些項目，也做了相當部分合作的模式，包括跟頭部開發商的合作，包括之前引入合作方溢價入股跟我們做項目開發，使得權益上升。上半年的權益比可以看到，由過去的80%下跌到70%左右。

另一方面，大家也看到上半年拿了相當多的舊改項目，貨值從2000億元增加到6000億元。我們也引入了合作方，共同實現舊改開發，這部分也會實現小股東權益的增加，主要是這些原因。

現場提問：公司上半年合同負債有所減少，原因是什麼，出售附屬公司收益4.2億？

陳志斌：合同負債報表上是合並範圍内的合同負債的余額，受到幾個因素的影響：稅金的影響，還有一些地區和線下裝修合同的影響，幾個因素疊加的影響。總體合同負債，總數包括合營企業的合同負債是上升的。

出售收益來說，上半年有一些項目，外部比較強的開發商和比較強的企業看重我們的運營管理能力，跟我們進行股權上的合作，通過溢價和增資入股的方式進入，産生了溢價收益。這些項目合作後，還是以我們為主，不影響對項目的控制權。