觀點直擊 | 奧園健康謹慎收並購下的“5000萬方”小目標

觀點地産網 赴港上市一年多，奧園健康經歷了“輕重資産模式”質疑、高管團隊換血以及母公司業務依賴的種種風波。外界廣泛關注之下，奧園健康也在努力沖破質疑，尋求自身的發展與突破。

8月17日，奧園健康召開2020年中期業績媒體線上發布會，董事會主席兼非執行董事郭梓甯、總裁蘇波、非執行董事陳志斌、常務副總裁雷易群、執行董事陶宇、副總裁兼首席财務官鄭少輝出席了業績會。

郭梓甯表示，2020上半年奧園健康在防控疫情上做出了全方位部署，也積極落實聯防聯控的把關，得到各界、商戶及業主等的高度肯定及認可。同時，由于有别于傳統的物管公司，奧園健康通過物業管理及商業運營雙核心發展，物業管理服務水平不斷提升，服務半徑也在不斷擴大，如今已将服務延伸至各類型物業及物業服務。

對于未來的發展，郭梓甯還稱，奧園健康将力争高質量發展，持續聚焦主營業務，做大做強業務規模與多種增值服務，充分把握産業機遇和自發能力，深耕粵港澳大灣區，布局全面化的産業鍊，優化升級服務模式與服務品質。

事實上，作為中國奧園旗下的物業管理公司，奧園健康于2019年3月拆分上市，這一年多以來，奧園健康的表現的确有“超出預期”的部分。一方面在于，營業收入與淨利潤實現穩定增長，毛利率也維持較高水平；另一方面則是，如今整個奧園集團的發展闆塊中，奧園健康依舊屬于比較穩健的闆塊。

逆市的高毛利率

公告顯示，奧園健康2020年上半年營業收入約為5.47億元，同比增加39.5%；淨利潤約1.12億元，同比增加24%，淨利率約20.4%；核心淨利潤約 1.05億元，同比增長28.8%，核心淨利率約19.2%。

期内，奧園健康毛利率為40.1%，較上年同期毛利率39.6%上升約0.6個百分點。奧園健康表示，毛利率的上升主要是由于物業管理服務的規模經濟效益，以及公共衛生事件期間政府相關的減免政策抵減了成本上漲幅度。

其中，物業管理分部服務分部的毛利率為39.7%，商業運營服務分部的毛利率為41.5%，商業運營毛利率依舊處于上風，對奧園健康盈利水平也有一定助力。

一直以來，奧園健康主打以物業管理、商業運營為基礎，布局醫學美容、中醫康養、健康産業的多元化業務組合，具體包括為住宅及非住宅物業提供物業管理服務、購物商場的中高端物業及為綜合用途物業開發項目提供商業運營服務，以及在健康産業方面提供的健康生活管理服務。

據觀點地産新媒體了解，在此次2020年上半年營業收入中，奧園健康收入仍分為物業管理服務及商業運營服務兩大部分，並分别實現收入4.12億元、1.35億元，同比分别增加43.4%、28.9%。

但具體而言，商業運營服務在奧園健康整體營收中占比24.62%，較去年同期下降了2.03個百分點。背後主要在于市場定位及商戶招攬服務方面，2020年上半年營收僅0.25億元，較去年同期下降12.12%。

對此，首席财務官鄭少輝表示，奧園健康在中期收入分布的劃分中，75%是物管服務，20%左右屬于商業運營，但商業運營其實上半年還是受到了一定疫情的影響，幾乎沒有新開的商場，因此市場定位及商戶招攬服務方面有所下降。

但鄭少輝進一步透露，“公司部分順延到下半年開業的商場，會随着後續運營進行改善，相信很快就能追趕上來，實現進一步發展。”

據了解，2020年下半年，奧園健康商業運營服務分部将有6個新項目籌備開業，包括貴州桐梓奧園廣場、安徽砀山奧園廣場、重慶南川鼓樓新天地、梅州奧園廣場、安徽阜陽奧園嘉年華廣場等。

截至2020年上半年，奧園健康商業運營服務分部共向43個商場訂約提供商業運營服務，合同總建築面積約為180萬平方米。其中，訂約向32個合同總建築面積約為150萬平方米的商場提供開業後的商業運營及管理服務。

同時，奧園健康合計共為中國11個城市17個正在運營的商場提供商業運營服務，在管總建築面積約為80萬平方米，較去年同期增長約27萬平方米，同比增長50.9%。

延續上一年對健康業務的看好，奧園健康對于健康闆塊中醫學美容、中醫康養等業務都有了實際性的行動。

在醫美方面，奧園健康引進韓國團隊，創立醫美品牌及化妝品品牌，並收購浙江連天美企業管理有限公司部分股權；在康養方面，奧園健康與廣東古兜旅遊集團在江門古兜溫泉小鎮簽署戰略合作協定，合作創建華南首個旅療康養新模式基地，以及打造中醫藥種植基地、社區醫療、中醫健康醫療體驗 館等康養産品。

對于奧園健康未來在大健康産業的發展，鄭少輝直言，健康業務将是奧園健康未來業務發展的重點，會全面進行投資與布局。雖然不好預判何時能夠發展，但估計2、3年可以實現一定收益，對公司業績産生貢獻。

“在醫美方面，我們會不斷滲透産業鍊各個環節的發展，衍生出自己的産品；而在康養方面，目前中國老齡化突出的背景下，發展前景十分明顯，已經開始試點探索發展模式。”

收並購的謹慎追求

雖然背靠大樹好乘涼，但逐漸減少關聯方的依賴，加大第三方收並購業務的獲取能力，也是奧園健康想要追求的重中之重。

數據顯示，奧園健康物業管理服務收入中，來自中國奧園及其關聯方的收入為2.10億元，在物業管理服務收入中占比90.19%，較去年同期下降1.99個百分點。來自第三方項目的收入為0.23億元，在物業管理服務收入中占比9.81%，較去年同期上升1.99個百分點。

此前，奧園健康就曾對外透露，日後第三方物業管理占比将會進一步提升，而上市所募集的資金也将有大部分用來外拓業務。

因而此次業績會上，奧園健康多次強調了其在2020年進行的第三方收並購業務。其中，郭梓甯表示，透過戰略收購擴大管理規模及服務闆塊，收購樂生活及甯波宏建物業服務，快速鋪開了奧園健康全國化布局與物業服務的業态全覆蓋，也實現了互補的協同效應。

2020年4月22日，奧園健康以2.48億元收購京漢股份旗下樂生活智慧社區服務集團80%的權益，並表示日後财務業績将並入奧園健康綜合财務報表内；随之5月11日，奧園健康又以3700萬元收購甯波宏建物業服務有限公司（"甯波宏建"）的65%股權。

資料顯示，樂生活合計管理208個項目，物業總建築面積約2263萬平方米，主要位于北京、河北省、河南省、天津市、重慶市及四川省；甯波宏建則主要在甯波從事于向住宅物業及商用物業提供物業管理服務業務，在管項目合共有34個，總合約建築面積約為241.3萬平方米。

由此看來，通過此番戰略收購，奧園健康獲取了近250個物業項目，合計總建築面積超過2500萬平方米。可以說是進一步擴大了其物業管理服務組合，也以相對高效的方式擴展新的業務區域。

針對樂生活與甯波宏建的收並購，奧園健康管理層在業績會上表示，這是一場促進收益增加的優質標的獲取。其中，樂生活非住宅項目包括辦公樓、公建、醫院、綜合體、産業園等多元業态，能夠豐富奧園健康的服務組合；而甯波宏建利潤率較高，有利于填補奧園健康在浙江區域的項目空缺。

而目前奧園健康對甯波宏建的收購程序在7月份就已完成，樂生活目前則處于股權轉讓的程序中，預計是8月底完成收購，9月份就可以實現業績並表，帶來一定利潤體現。

此外，對于未來的收並購策略，管理層表示，“未來奧園健康依舊是穩中求進，對好的標的不會放過，但不會為了收購而收購，只會選擇優質的標的進行合适的收並購。”

除了透過戰略收購、投資以及内生增長不斷擴大管理規模，奧園健康還提供前介服務、案場服務、悅服務、商寫服務、遊樂園服務、醫療衛生服務等來不斷延伸各類型物業服務。截至2020年上半年，奧園健康物業管理服務分部新增在管建築面積合計為100萬平方米。

截至2020年6月30日，奧園健康共為中國13個省份、直轄市及自治區 39個城市的98處物業提供物業管理服務，涉及在管總建築面積約為1610萬平方米，較去年同期增長約410萬平方米，同比增長34.2%。

發布會尾聲，談到2020年全年在物業管理的最新目標，首席财務官鄭少輝透露：“奧園健康2020年合約面積很大程度上能夠達到7300萬方，而在管面積上的經營目標将争取突破4500萬方，到5000萬方。”