觀點直擊｜首創置業管理層：上半年完成了原來預計的将近40%（實錄）

觀點地産網 “現在行業處在強調控、經濟下行、疫情影響三重疊加的情況下，每個公司都會遇到比平時更大的困難，首創置業也會的遇到方方面面的問題。”

過去半年時間里，房地産行業遇到了多重因素的影響，包括疫情、經濟下行、多個城市樓市調控等。正是在這些因素影響下，房企也面臨着不小的挑戰。首創集團總經理、首創置業董事長李松平在中期業績會上坦言，首創置業亦是如此。

8月18日，首創置業通過網絡與電話連線結合的方式召開2020年中期業績發布會，李松平攜首創置業執行董事總裁鐘北辰、執行董事副總裁兼财務總監範書斌“常規三人組”出現在網絡另一端。

範書斌介紹，上半年公司積極應對疫情挑戰，實現營業收入92.2億元，同比減少12%，歸母淨利潤8.5億元，同比減少28%；營業利潤1.15億元，同比減少約47%；毛利2.22億元；每股收益0.11元，同比減少約63%。

顯然，疫情給首創置業帶來了不小影響，多項核心數據均略有下滑。早于今年3月份，李松平就承認今年首創置業的預測還有很大不确定性，並将銷售目標維持在800億元，同時在旗下奧特萊斯業務、土地投資等方面的表态也更加保守。

2020年上半年，首創置業旗下奧特萊斯實現營業額29億元，客流1466萬人次。較上年同期相比，營業額、客流分别下滑20.33%和21.35%。

業績會上，首創置業管理層表示，今年上半年新冠疫情的爆發，導致公司該項業務受到比較大的影響：“比如海南萬甯店超過60%都是做冬季生意，在疫情影響下，整個海南島的旅遊旺季已經錯過，北京、武漢屬于重災區，降幅也超過30%。”

鐘北辰進一步說：“公司二季度營業額已經回升到去年同期水平，並開展了錯峰銷售，采用12城聯動、發力線上商城、直播帶貨等辦法。”

關于今年下半年該項業務的發展，鐘北辰進一步透露：“目前奧萊已經全面開業，下半年應該沒有新投項目，因為全國的商業布局基本上完成，主要工作集中抓好復工復産以後的運營能力，恢復到正常水平。下半年沒有新投項目，但有一個項目新開業。”

在這種不确定環境下，首創置業早于今年3月份就表示，将會選擇穩健安全的土地投資策略，即以並購、産業聯動等非競争拿地方式為主，謹慎參與招拍挂市場。

期間，首創置業以底價獲得北京、鄭州、南京、重慶等6個二級開發項目，總建面307.6萬平方米，總土地投資額125.8億元。于期末，土儲總建面1789.9萬平方米，權益總建面1139.8萬平方米。

過往數據顯示，首創置業2019年上半年獲得13個二級開發項目，總建面184.3萬平方米，總投資額171.3億元，平均土地溢價16.9%；當期土地儲備總建面1308.9萬平方米，權益總建面904.4萬平方米。

與過往相比，首創置業今年新增土儲的投資規模收縮了将近50億元，且減少競争高溢價地塊。

對此，鐘北辰回應：“第一季度，尤其疫情最嚴重的時候，投資基本停滞。今年整體土地投資主要是依靠差異化策略，上半年全部新增土儲都是通過産業協同、戰略合作與一二級聯動等方式獲取，低成本土地資源也是為了未來公司整體利潤考慮，全年預計投資150億左右。”

除了減少土地投資之外，首創置業管理層談到更多的是“回款”，包括當下和未來。

上半年，首創置業累計簽約金額約337億元，同比下滑16.8%；實現銷售回款104億元，同比增長30%；累計實現簽約面積約99.7萬平方米，同比下滑38.7%；均價3.4萬元/平方米。

對于目前的銷售情況，鐘北辰表示：“今年上半年完成了原來預計的将近40%，還是難能可貴的。因為第一季度全國所有的售樓處都停擺，到第二季度的時候才根據各個區域的情況，回到了復工復産的節奏。”

至于下半年的推貨，首創置業将有1000億元供貨，根據各個區域市場不同環境加大銷售力度：“以北京、天津為核心的京津冀地區、以上海為核心的華東地區，以深圳、廣州、佛山為核心的粵港澳大灣區，是今年下半年銷售核心地方，我們努力完成全年銷售指標。”

而從均價上看，首創置業並沒有選擇“降價換量”的銷售策略。

1至6月份銷售均價分别為2.81萬元/平方米、2.9萬元/平方米、3萬元/平方米、3.64萬元/平方米、3.24萬元/平方米、3.78萬元/平方米、3.06萬元/平方米。可以看到，2-3月份疫情最為嚴重時期，銷售均價仍比1月份高，而上年同期分别為1.79萬元/平方米、2.92萬元/平方米。

範書斌認為，公司沒有降價跑量在于今年年初進行了積極的推貨，“應該說非常敏銳抓住了一個非常好的窗口，在春節完成了供貨，資金也到賬，今年下半年沒有其他資本運作計劃，但是會關注市場窗口，适時采取一些行動。”

“今年下半年銷售原則上沒有打折走量的想法，因為公司在全國布局項目的區域，有非常良好的活躍度，項目本身素質包括競争力還是非常高的，目前並沒有要打折促銷的想法。”鐘北辰進一步補充。

以800億元銷售目標計算，首創置業上半年完成銷售目標進度為42.1%，而去年同期則為55.73%。

以當下利潤為主的推貨節奏，並且結合去年“踩線”達標的情況，今年銷售額再次達標800億或許有些困難。若要完成，下半年去化率需達到46.3%。

“從供貨角度來說沒有問題，我們将根據各個區域市場環境以及政策表現，加快今年下半年所有在途項目的去化。”鐘北辰強調。

以下為首創置業股份有限公司2020年中期業績線上發布會問答實錄：

現場提問：在當前疫情的影響下，公司發展戰略會有怎樣的變化？疫情對于公司奧萊業務的經營産生了怎樣的影響？下半年是否有新拓展或者新開業計劃？

李松平：疫情從年初發生以後，對整個經濟發展，當然也包括地産業的發展都産生了很大的影響，對建設包括房屋銷售都産生了不良的影響。

集團和首創置業在戰略層面上沒有變化，主要還是穩中求進、穩中求變、在危機中求生存、在危機中求發展。

總的來說，總基調是通過積極應對，包括經營管理都進行了多次的讨論和研究，總的戰略沒有變，相信今年首創置業還會沿着原先的計劃積極完成指標，完成各項工作安排，目前公司運營還是平穩的。

鐘北辰：受疫情沖擊，奧萊的經營形勢受到很大影響，第一季度銷售額和客流量大幅減少，上半年銷售29億，同比下降20%；比如海南的萬甯店，下降超過了60%，因為都是做冬季生意，在疫情影響下，錯過了海南島的整個旅遊旺季；北京、武漢屬于重災區，降幅也超過30%。

但即使面臨疫情沖擊，我們還是有序復業，創新了營銷模式，線上線下聯動，二季度營業額已經回升到去年同期水平。

第二季度開展了錯峰銷售，12城聯動銷售，發力線上商城、直播帶貨等，搶售了将近1300多萬，直播帶貨也在500萬左右，還有聯合跨界IP營銷，加快數字化轉型等。

疫情期間，奧萊雖然是公共場所，但因為科學防疫，最終是零感染，同時減免了商戶租金。

目前奧萊已經全面開業了，今年下半年沒有新投項目，因為全國的商業布局基本上完成了，主要工作集中抓好復工復産以後的運營能力，恢復到正常水平。下半年沒有新投項目，有一個項目新開業。

現場提問：公司上半年均價還有一定提升？在推貨上，下半年有什麼比較重點的城市？目前完成了4成多銷售目標，下半年目標會不會變？

鐘北辰：今年上半年完成了原來預計的将近40%，還是挺難能可貴的，因為第一季度全國所有的售樓處都停擺，到第二季度，才根據各個區域的情況回到了復工復産的節奏。

今年上半年取得了将近377億銷售，下半年能夠供貨1000億，還是充足的。

根據各個區域市場不同的環境加大銷售力度，主要投資區域集中在傳統城市範圍：以北京、天津為核心的京津冀地區，以上海、杭州、江蘇南部為核心的華東地區，以深圳、廣州，佛山核心的粵港澳大灣區是下半年銷售的地方，我們會努力完成全年的銷售指標。

上半年一季度簽約将近80億，下降了40%多；二季度開始迅速回升，復合增長率能達到100%，最終簽約完成了337億。

年初制定的目標是争取年内完成800億規模，從供貨角度來說沒有問題，下半年根據各個區域市場環境的回暖以及政策的支持，加快所有在途項目的去化。

現場提問：受疫情關繫，下半年會不會有減價促銷的打算？

範書斌：今年年初，應該說非常敏銳抓住了一個非常好的窗口，在春節完成了供貨，資金也到賬。下半年沒有其他的資本運作計劃，但是我們會關注市場窗口，也會适時采取一些行動。

鐘北辰：今年下半年原則上沒有打折走流的想法，因為公司在全國布局項目的區域有非常良好的活躍，項目本身的素質和産品的競争力還是非常高的，沒有要打折促銷的想法。

現場提問：公司怎麼看下半年市場？

李松平：現在全球經濟都受到疫情影響，另一方面是“房住不炒”的基本政策沒有變化。

對于房地産市場，我們認為現在應該還在強調控周期，這個周期持續了很長一段時間，現在看沒有松動的迹象，“房住不炒”這個總基調會引導政策，下半年不會有多大的變化。

作為一個産業來說，地産的重要性，其他産業是不能替代的。經濟在困難時期，房地産依然是一個支柱産業，所以我們還是對房地産行業充滿信心。雖然也面臨一些困難，但是總體看，應該不會出現大的、颠覆性的困難。

總體上看，首創置業這些年穩中求變，我們還是有信心，在這麼一個宏觀環境下，通過我們自身的努力，通過經營管理包括風險應對，來完成全年的任務。

現場提問：公司旗下是否有物管業務闆塊，如果有的話，未來是否有上市的計劃？近期市場傳聞房地産融資政策收緊，對于公司的融資是否有影響？公司H股全流通進展如何？預計大概什麼時候可以完成？

範書斌：我們也看到了最近有些傳聞，說監管部門要出台一些新規，控制房地産企業債務的有序增長，但是目前沒有看到任何文件，也沒有相關政策信息，公司會對這方面動态始終保持關注。

如果這個政策出台，我們認為對公司的影響非常有限。因為公司目前融資渠道非常暢通。大家能看到，上半年發債屢次創下市場新低，綜合融資成本達到歷史最低位2.98%。公司在金融機構包括很多銀行里都是白名單客戶，跟他們有非常好的戰略合作關繫。

另外，我們的戰略儲備授信大概2千億左右，流動性上面沒有任何問題，對這種沖擊我們非常有信心。

H股市全流通6月份已經上報中國證監會，而且證監會給我們進行了反饋，希望在年底以前争取匯總完成。

鐘北辰：首創置業目前有物管業務，而且這個闆塊正在積極推進相關的内外部資源整合，以促進管理規模增長，提高我們的服務質量和服務水平。

未來有機會，會考慮用資本力量來助推物業管理的做大做強。

現場提問：首創集團對首創置業的支持，具體體現在哪些方面呢？

李松平：首創置業2003年香港上市以來，首創集團一直發揮大股東對上市公司的支持作用，而且這種支持是全方位的，過往幾任董事長都一如既往地支持置業的發展。

具體方面，現在在做“十三五”收官總結及“十四五”戰略規劃，首創集團現在是4+1主業，而房地産闆塊是核心主業。不管是“十三五”還是“十四五”戰略規劃，首創置業在集團的産業闆塊或者市場競争主體里面的戰略位置、戰略重要性，始終是第一位的。

從戰略層面上，首創在集團的重要性包括對集團的貢獻都是其他公司不可替代的，這就決定了首創置業在集團里極其重要。

第二，具體到日常管理過程中，會有一些資源協同，其他幾個産業和首創置業實現優勢互補，産業聯動，包括一些項目的聯合開發，這是首創集團的優勢。

過往有很多項目，包括近期也有一些大的資源整合、聯合開發，對首創置業持續健康發展提供了很大的支撐和支持。

第三，首創置業作為一個資産已經突破2000億的房地産企業，現在負債率還是偏高，這在全國房地産是一個普遍現象。而集團伴随着置業的成長，對首創置業的融資都給予了全方位的支持，包括擔保，包括上市，大股東的承諾應該說貫穿首創置業發展十幾年的歷程，這點上，首創集團盡到了責任。

第四，首創置業是一個香港上市公司，市場化能力是比較好的，包括經營管理水平、項目運作能力，以及有一只市場化的人才隊伍。我們對人才隊伍的打造，集團也非常關注，支持我們打造一支特别有戰鬥力、市場化的經營團隊，這是企業的核心競争力。

再一方面，薪酬體繫方面，尊重置業走市場化的道路，和行業對標，使我們的薪酬方面還是有一定的市場吸引力。在這方面，無論是從工資總額管理、人力資源調配，還是優秀首創員工導入到置業平台，應該說也給予了很多支持。

總的來說，現在行業處在強調控、經濟下行、疫情影響三重疊加的情況下，每個公司都會遇到比平時更大的困難，置業也會遇到方方面面的問題，但是我們堅信，有三千多員工的經營團隊管理，包括大股東的傾力相助，我們能夠盡快擺脫疫情的影響，包括擺脫宏觀經濟下行的影響。

我們對置業充滿信心，集團也會一如既往支持置業的發展，全方位的支持。