“豪宅專家”的舊改樓台 星河灣52億再拿番禺萬博舊村

觀點地産網 台風抵達，羊城熱潮不退，正如八月份的舊改市場。

8月18日，廣州公共資源交易中心發布公告，廣州市番禺區南村鎮塘步東村舊村改造項目按規定程序進行了資格審查，並經招商主體成員代表會議表決，同意廣州番禺海怡房地産開發有限公司為本項目的競得合作企業。

據觀點地産新媒體查詢，廣州番禺海怡房地産開發有限公司是星河灣的核心地産業務平台。截至2019年底，海怡地産合並範圍内共62家子公司。

資料顯示，塘步東村舊改項目東至官堂村，南至萬博商務區，西至塘埗西村，北至廣州星河灣，改造範圍總用地面積為69.15萬平方米，投資額約52億元。

“塘步東村和星河灣緊鄰，是近水樓台先得月。”住建部建築雜志社廣東運營總監、廣東城市更新峰會組委會秘書長費葆軍在接受觀點地産新媒體采訪時表示。

從2019年投資62億拿下黃埔蘿峰舊改項目，到如今52億規模的番禺塘步東村舊改項目，“豪宅專家”星河灣，正在不斷加碼舊改陣地。

加碼廣州舊改

從7月3日塘步東村舊改項目公開引進合作企業，到8月18日确定星河灣為合作企業，只不過短短一個多月時間，但這個項目的前期工作已經有所推進。

招標文件指出，該項目位于南大幹線南村鎮段西片區更新改造範圍内，該片區項目已納入廣州市2016年市城市更新項目和資金計劃片區策劃類正式項目。

據悉，番禺區人民政府已為項目墊付了部分前期費用，包括但不限于片區策劃方案編制費88.3萬元，交評、文評、環評三項專項評估費用35.2萬元等。塘步東村已為項目墊付了包括但不限于基礎數據摸查費62.07萬元，基礎數據調查費235.39萬元，基礎數據成果核查費47萬元，改造項目實施方案編制費207萬元等。上述費用總額約為674.96萬元，最終以結算确認的實際金額為準，須由本次招商确定的競得合作企業負責返還。

此外，南村鎮人民政府已為項目墊付了部分前期費用，包括但不限于完善歷史用地費約23.3萬元等，根據《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》等政策規定，該部分費用不能納入項目改造成本，須由本次招商确定的競得合作企業負責承擔。

上述費用合計約698.26萬元均由本次招商确定的競得合作企業在收到歸還墊付款通知書之日起10日内分别支付給區、鎮兩級人民政府、本村或指定的政府相關部門。

費葆軍指出，星河灣能夠獲得村民認可，與其在黃埔蘿峰舊改項目推出的高標準回遷房有關。

據悉，黃埔區蘿峰舊村改造項目總用地面積79.44公頃，建築面積約236.53萬平方米。改造區域分為復建安置區和融資區，復建安置區規劃建築面積為143.2萬平方米，融資區規劃建築面積為93.33萬平方米（其中住宅81.3萬平方米，商業8.2萬平方米）。

2019年3月6日，《蘿峰舊村改造實施方案》獲得黃埔區政府批復；同年6月5日，蘿峰舊村改造項目展示中心及回遷房的樣闆房正式對外開放；2020年3月28日，蘿峰舊村改造項目舉行復建區一期動工儀式。

可以說，項目推進速度極快，星河灣也對外高調宣傳“蘿峰速度”。

蘿峰村舊改項目不是星河灣第一次打入廣州舊改市場，據觀點地産新媒體此前報道，2019年1月18日，廣州番禺聯圍村敲定由星河灣集團協助該村三舊改造工作，進行前期服務。

據了解，聯圍村地處石樓鎮，面積約533萬平方米，下轄12個村民小組，總人口2900多人。

不過，聯圍村相關負責在接受采訪時表示，星河灣的“前期服務”主要圍繞村改造地塊的評估、數據測量及落址選定等，日後聯圍村舊改由哪家開發商操刀還不好說，或許是星河灣，或許是其他企業。

因此，在2019年土地儲備統計中，聯圍村舊改項目並沒有被星河灣記錄在案。

品質與規模解局

今年，星河灣董事長黃文仔公開提出：“在新的一個十年，星河灣将堅守高質量發展的道路，将高品質優勢更全面轉化為發展動能。”

然而，“全面轉化”談何容易，畢竟星河灣的土地儲備並不樂觀。

觀點地産新媒體查閱海怡地産公司債券2020年評級報告獲悉，截至2019年末，公司在售項目剩余可售面積119.47萬平方米，其中一線城市（廣州、上海）可售面積占比為18.87%，二線城市（西安、太原、沈陽、長沙）可售面積占比為60.53%，三線城市（汕尾）可售面積占比為20.60%。

截至2019年末，星河灣共在8個城市擁有土地儲備（拟建口徑），總占地面積322.73萬平方米，總建築面積818.25萬平方米。按建築面積計算，一線城市（廣州、上海）282.8萬平方米，占比34.56%；二線城市（西安、太原和長沙）面積208.91萬平方米，占比25.53%；三線城市（汕尾、江陰和臨汾）面積326.54萬平方米，占比39.91%。

此外，星河灣在2019年無竣工項目，當年公司結轉收入來自此前竣工的項目。

2019年，星河灣實現銷售金額111.2億元，同比下降15.13%；營業收入75.77億元，同比下降20.62%；淨利潤13.38億元，同比下降19.78%。

星河灣在2009年銷售額已達到130億元，位于内房銷售排行榜前20名。從2010年開始，已經“踏步”百億陣營十年。

星河灣在報告中表示：“2019年，公司加大拿地力度，獲取海豐縣、臨汾市、廣州蘿峰村（舊改項目）和長沙的多塊土地，大幅增加了公司土儲。”

也許，這是星河灣為了新十年做出的努力。不過分析人士指出：“星河灣加入城市更新領域太晚，後勁不足。”

2019年，星河灣獲得的最大體量項目即是蘿峰村舊改項目，該項目為一二級聯動，復建安置區和融資區各分為五期，每期復建安置區和融資區同步開發，總投資約252億元，一至五期投入分别為67.85億元、42.85億元、41.82億元、61.93億元、37.58億元。

星河灣預計，蘿峰村項目完整開發周期約為10年左右。如此看來，體量相差不大的塘步東村舊改，開發周期或又是一個10年。

黃文仔之女、星河灣總裁黃健慧曾于2019年透露，星河灣在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個，總開發建面将超2000萬平方米，多在廣州、深圳這樣核心的大灣區城市。

盡管星河灣已在這兩年開始發力，但“高品質優勢”能否轉化為“發展動能”，重倉舊改能否破解規模“魔咒”，顯然還需要時間驗證。