解局 | 雅生活并表中民物業後的中報悲喜

观点地产网

2020-08-20 23:13

  • 從财報裡,可以看到各項數據因中民物業的并表而帶來整體上揚。然而,光鮮的背後也會有一些代價與疼痛。

    觀點地産網 中報放榜,雅生活股價應聲下跌,截至收盤跌1.4%,報42.4港元。

    市場有聲音覺得,投資者對這隻物業股期望太高了,交出來的業績并不算差。

    中報顯示,上半年,雅生活錄得收入為40.02億元,較去年同期增長78.5%;錄得毛利為12.75億元,同比增長53.8%;股東應占利潤為7.58億元,同比增長40%;每股基本盈利為0.57元。

    面積規模方面,截至2020年6月30日,雅生活服務在管面積及合約面積分别為3.53億平方米及4.91億平方米。含參股公司及咨詢顧問面積,其在管面積及合約面積分别突破5億平方米及6億平方米。

    看起來,基本面一片向好。然而,資本市場喜歡的是确定性和增長預測。

    有投資者稱,相比其他物業股龍頭,雅生活的“靠山”并不算非常強大而穩定,對未來成長性存疑。

    為化解市場疑慮,事實上,這幾年雅生活在向外擴張的動作并不算少,最轟動的一次是吞下了中民物業60%股權。

    這場2019開始進行的收購,鑒于收購進展狀況,最終并表反映在了2020年中報裡。

    并表中民物業“成敗”

    解讀雅生活半年報,通過中民物業這把鑰匙或許會看得清晰一些。

    并表中民物業之後,可以窺見對雅生活産生了“牽一發而動全身”的改變,不管是營收、盈利、面積還是業态組合等緯度。

    正如地産公司比拼銷售規模,物業公司也樂于比拼面積規模。從數據上看,過去半年雅生活管理的面積得到躍升,截至2020年6月30日,總在管面積為3.53億平方米,較去年末1.77億平方米增加100.1%。

    其中,除新增接管雅居樂集團開發的項目320萬平方米,以及來自綠地控股的140萬平方米,比重更大的是來自第三方項目貢獻的新增在管面積1.72億平方米。

    1.72億平方米中,收購中民物業貢獻的在管面積就占了1.59億平方米。幾乎可以說,收購中民物業這一單,撐起了雅生活上半年的面積增長。

    這也使得雅生活來自第三方的面積占比迅速提升,截至上半年3.53億平方米總在管面積中,來自雅居樂集團、綠地控股的面積占比為16.1%、2.8%,來自第三方物業開發商的面積占比則由去年末的64.7%提升至81.1%。

    數據來源:企業中報、觀點指數整理

    同時,這也使得雅生活的業态結構産生了質變。截至上半年,雅生活在管面積中住宅類業态占比為41%,非住宅類占比為59%——有趣的是,這與去年末的業态結構全然相反。去年末,住宅業态與非住宅業态占比分别為58.9%:41.1%。

    非宅業态占比增加,主要是因為收購中民物業所帶來的公共建築類項目占比增加。

    截至上半年,雅生活非住宅類包括商業及綜合體、公共建築,其中公建類項目占比從去年的35%提升至接近45%。

    有分析師在接受觀點地産新媒體采訪時表示,雅生活在當日投資者會議上披露,在上半年近40億、同比增長78.5%的整體營收裡,中民物業并表帶來的收入占比為11億元。若剔除中民物業并表的影響,實則雅生活原有業務在上半年錄得28.9億元,相比去年同期22億元增長不到三成。

    從财報裡,可以看到各項數據因中民物業的并表而帶來整體上揚。然而,光鮮的背後也會有一些代價與疼痛。

    上半年,雅生活毛利率水平為31.9%,相比2019年同期37%下降5.1個百分點。主要有兩部分原因,其一是中民物業等股權合作企業帶來的無形資産攤銷影響,若剔除這方面影響,核心毛利率為33.1%。

    其二,收入結構變化帶來的盈利水平變化,由于中民物業主要是公建業态為主,采取市場化的競争策略,毛利水平為市場水平。在占大頭的物業管理服務方面,上半年毛利率為21.9%,較去年同期下降4.7個百分點,若剔除中民物業等股權合作企影響,核心毛利率為23.8%。

    淨利率同樣如此,截至上半年,雅生活淨利潤率為21.8%,同比下降3.6個百分點,若剔除并購影響,整體淨利潤率同比提升0.7%至26.1%。

    城市服務與H股全流通

    除了進行外拓,看起來雅生活也在尋找内生動力。

    今年上半年,雅生活服務拟更名為雅生活智慧城市服務股份有限公司,同時設立第5個業務闆塊即城市服務,将城市智慧服務納入重要業務闆塊之一。

    半年報中,雅生活稱,此次更名是為了更好地反映集團未來業務發展方向,有助盡早在城市服務闆塊确立領先地位。

    據觀點地産新媒體了解,城市服務對于物業公司來說是一次業務邊界的拓展,将住宅轉向非住宅,将社區管理轉向公共管理。

    今年以來,已有不少物業公司在城市服務上“大動幹戈”,如萬科物業成立合資公司為廈門鼓浪嶼全島提供整合運營服務;龍湖智慧服務以城陵矶新港區為起點,聚焦“港産城”積極探索城市服務創新模式。

    不止是項目層面,諸如保利物業更名并增加公共服務等相關經營範圍,碧桂園服務集團首席市場官汪英武則在2020博鳌房地産論壇的直播間中,表示城市服務業務将成為碧桂園服務的重大戰略。

    市場前景大、發展空間廣闊是物業公司紛紛紮進城市服務領域的重要原因,雅生活主席黃奉潮就曾表示,在中國,城市服務是一個超萬億的藍海,業務量非常大,雅生活将借此全面進入到城市綜合服務,把服務滲透到每個城市的每個角落。

    雖然目前雅生活在城市服務上的布局相對滞後,但有投資者告訴觀點地産新媒體,在當天投資者會議上,雅生活管理層透露,按照目前鎖定業務,預計2021年城市服務闆塊收入将占到總收入10%。

    未來三年,即到2023年,希望這一業務占比能夠達到30%。

    該人士稱,目前雅生活進入和開展城市服務領域,更多是采取收購現有标的公司,從而接手好的管理模式和資源。

    通過各類收購方式和業務組合的排布,雅生活也向資本市場給出了一個增長指引。

    據透露,在管面積方面,預計在2021年會達到4.7億平方米,2022年則将達到5.4億平方米。這背後源于兩大股東穩定的面積提供,以及每年6000萬平米左右的第三方面積拓展。

    另據觀點地産新媒體查閱,截至今年上半年,雅生活已使用約29.37億元上市募集資金。據了解,2018年成功在港交所上市時,雅生活發行333,334,000股新H股,剔除相關開支後,所得款項淨額約39.59億港元,等同人民币31.99億元。

    彼時,招股章程規定将上市募資約65%将用于選擇性地把握戰略投資及收購機會,而在去年8月,雅生活進一步将用于該部分用途的資金比例調整至85%,即約27.19億元。

    截至目前為止,雅生活已使用超九成募集資金,其中約26.18億元均用于收購。除此之外,雅生活賬面現金為48.82億元,由于負債增加,資産負債率相比去年底增加近10個百分點。

    雅生活為自己尋找的融資“後路”之一,是H股全流通。

    今年7月1日,雅生活向證監會提交有關參加H股全流通及增發境外上市外資股的申請正式批準,獲準将合計不超過公司9億股内資股及非上市外資股轉換為境外上市股份并于聯交所上市;同時增發不超過8666.7萬股境外上市外資股。

    若獲批額度全部增發,雅生活将募集超30億港元資金幫助其開發新業務,這或許将成為雅生活開啟下一次收購大單的資金池。

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    撰文:林心林    

    審校:徐耀輝



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