解局 | 雅生活並表中民物業後的中報悲喜

觀點地産網 中報放榜，雅生活股價應聲下跌，截至收盤跌1.4%，報42.4港元。

市場有聲音覺得，投資者對這只物業股期望太高了，交出來的業績並不算差。

中報顯示，上半年，雅生活錄得收入為40.02億元，較去年同期增長78.5%；錄得毛利為12.75億元，同比增長53.8%；股東應占利潤為7.58億元，同比增長40%；每股基本盈利為0.57元。

面積規模方面，截至2020年6月30日，雅生活服務在管面積及合約面積分别為3.53億平方米及4.91億平方米。含參股公司及咨詢顧問面積，其在管面積及合約面積分别突破5億平方米及6億平方米。

看起來，基本面一片向好。然而，資本市場喜歡的是确定性和增長預測。

有投資者稱，相比其他物業股龍頭，雅生活的“靠山”並不算非常強大而穩定，對未來成長性存疑。

為化解市場疑慮，事實上，這幾年雅生活在向外擴張的動作並不算少，最轟動的一次是吞下了中民物業60%股權。

這場2019開始進行的收購，鑒于收購進展狀況，最終並表反映在了2020年中報里。

並表中民物業“成敗”

解讀雅生活半年報，通過中民物業這把鑰匙或許會看得清晰一些。

並表中民物業之後，可以窺見對雅生活産生了“牽一發而動全身”的改變，不管是營收、盈利、面積還是業态組合等緯度。

正如地産公司比拼銷售規模，物業公司也樂于比拼面積規模。從數據上看，過去半年雅生活管理的面積得到躍升，截至2020年6月30日，總在管面積為3.53億平方米，較去年末1.77億平方米增加100.1%。

其中，除新增接管雅居樂集團開發的項目320萬平方米，以及來自綠地控股的140萬平方米，比重更大的是來自第三方項目貢獻的新增在管面積1.72億平方米。

1.72億平方米中，收購中民物業貢獻的在管面積就占了1.59億平方米。幾乎可以說，收購中民物業這一單，撐起了雅生活上半年的面積增長。

這也使得雅生活來自第三方的面積占比迅速提升，截至上半年3.53億平方米總在管面積中，來自雅居樂集團、綠地控股的面積占比為16.1%、2.8%，來自第三方物業開發商的面積占比則由去年末的64.7%提升至81.1%。

數據來源：企業中報、觀點指數整理

同時，這也使得雅生活的業态結構産生了質變。截至上半年，雅生活在管面積中住宅類業态占比為41%，非住宅類占比為59%——有趣的是，這與去年末的業态結構全然相反。去年末，住宅業态與非住宅業态占比分别為58.9%：41.1%。

非宅業态占比增加，主要是因為收購中民物業所帶來的公共建築類項目占比增加。

截至上半年，雅生活非住宅類包括商業及綜合體、公共建築，其中公建類項目占比從去年的35%提升至接近45%。

有分析師在接受觀點地産新媒體采訪時表示，雅生活在當日投資者會議上披露，在上半年近40億、同比增長78.5%的整體營收里，中民物業並表帶來的收入占比為11億元。若剔除中民物業並表的影響，實則雅生活原有業務在上半年錄得28.9億元，相比去年同期22億元增長不到三成。

從财報里，可以看到各項數據因中民物業的並表而帶來整體上揚。然而，光鮮的背後也會有一些代價與疼痛。

上半年，雅生活毛利率水平為31.9%，相比2019年同期37%下降5.1個百分點。主要有兩部分原因，其一是中民物業等股權合作企業帶來的無形資産攤銷影響，若剔除這方面影響，核心毛利率為33.1%。

其二，收入結構變化帶來的盈利水平變化，由于中民物業主要是公建業态為主，采取市場化的競争策略，毛利水平為市場水平。在占大頭的物業管理服務方面，上半年毛利率為21.9%，較去年同期下降4.7個百分點，若剔除中民物業等股權合作企影響，核心毛利率為23.8%。

淨利率同樣如此，截至上半年，雅生活淨利潤率為21.8%，同比下降3.6個百分點，若剔除並購影響，整體淨利潤率同比提升0.7%至26.1%。

城市服務與H股全流通

除了進行外拓，看起來雅生活也在尋找内生動力。

今年上半年，雅生活服務拟更名為雅生活智慧城市服務股份有限公司，同時設立第5個業務闆塊即城市服務，将城市智慧服務納入重要業務闆塊之一。

半年報中，雅生活稱，此次更名是為了更好地反映集團未來業務發展方向，有助盡早在城市服務闆塊确立領先地位。

據觀點地産新媒體了解，城市服務對于物業公司來說是一次業務邊界的拓展，将住宅轉向非住宅，将社區管理轉向公共管理。

今年以來，已有不少物業公司在城市服務上“大動幹戈”，如萬科物業成立合資公司為廈門鼓浪嶼全島提供整合運營服務；龍湖智慧服務以城陵矶新港區為起點，聚焦“港産城”積極探索城市服務創新模式。

不止是項目層面，諸如保利物業更名並增加公共服務等相關經營範圍，碧桂園服務集團首席市場官汪英武則在2020博鰲房地産論壇的直播間中，表示城市服務業務将成為碧桂園服務的重大戰略。

市場前景大、發展空間廣闊是物業公司紛紛紮進城市服務領域的重要原因，雅生活主席黃奉潮就曾表示，在中國，城市服務是一個超萬億的藍海，業務量非常大，雅生活将借此全面進入到城市綜合服務，把服務滲透到每個城市的每個角落。

雖然目前雅生活在城市服務上的布局相對滞後，但有投資者告訴觀點地産新媒體，在當天投資者會議上，雅生活管理層透露，按照目前鎖定業務，預計2021年城市服務闆塊收入将占到總收入10%。

未來三年，即到2023年，希望這一業務占比能夠達到30%。

該人士稱，目前雅生活進入和開展城市服務領域，更多是采取收購現有標的公司，從而接手好的管理模式和資源。

通過各類收購方式和業務組合的排布，雅生活也向資本市場給出了一個增長指引。

據透露，在管面積方面，預計在2021年會達到4.7億平方米，2022年則将達到5.4億平方米。這背後源于兩大股東穩定的面積提供，以及每年6000萬平米左右的第三方面積拓展。

另據觀點地産新媒體查閱，截至今年上半年，雅生活已使用約29.37億元上市募集資金。據了解，2018年成功在港交所上市時，雅生活發行333，334，000股新H股，剔除相關開支後，所得款項淨額約39.59億港元，等同人民币31.99億元。

彼時，招股章程規定将上市募資約65%将用于選擇性地把握戰略投資及收購機會，而在去年8月，雅生活進一步将用于該部分用途的資金比例調整至85%，即約27.19億元。

截至目前為止，雅生活已使用超九成募集資金，其中約26.18億元均用于收購。除此之外，雅生活賬面現金為48.82億元，由于負債增加，資産負債率相比去年底增加近10個百分點。

雅生活為自己尋找的融資“後路”之一，是H股全流通。

今年7月1日，雅生活向證監會提交有關參加H股全流通及增發境外上市外資股的申請正式批準，獲準将合計不超過公司9億股内資股及非上市外資股轉換為境外上市股份並于聯交所上市；同時增發不超過8666.7萬股境外上市外資股。

若獲批額度全部增發，雅生活将募集超30億港元資金幫助其開發新業務，這或許将成為雅生活開啟下一次收購大單的資金池。

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