華僑城中報的角落 銷售失衡與物業拓展這半年

觀點地産網 8月19日，深圳華僑城股份有限公司披露2020年半年度報告。

物業管理方面，華僑城一邊向投資者回應暫無分拆上市計劃，一邊又罕見地公布了物業管理規模——截止6月底，該公司下屬物業公司服務區域占地面積逾200平方公里，在管建築面積1490萬平方米，上半年新接管建築面積169萬平方米。

過往華僑城鮮有披露當期不同區域房地産簽約銷售細節，最新半年報顯示，該公司上半年累計實現簽約銷售面積142.51萬平方米，同比增長74%；簽約銷售金額316.64億元，同比降低10%。

上述簽約面積與簽約金額之間的增長關繫顯得有些割裂，意味着華僑城上半年銷售均價與去年同期相比，出現了近半跌幅。

業績報告中，華僑城将簽約面積同比大幅增加歸結為疫情過後房地産業務銷售能力全面恢復，簽約金額略有減少則主要受銷售區域及銷售模式不同的影響。

簡而言之，主要是結構性因素使然。

均價與回款

上半年，新冠疫情對房地産行業帶來較大沖擊情況下，華僑城與其它房企類似，無論是在資源獲取、推盤銷售及物業管理層面的主要挑戰，都是盡可能減輕疫情的影響。其中，在營銷層面，“加快産品去化”便是核心的經營策略。

華僑城在推盤銷售方面的動作包括利用互聯網進行線上推銷，制定“揚長避短”推售策略等。在各種銷售模式推動下，該公司上半年簽約銷售面積最終同比增長74%。

至于簽約金額錄得下降，實際上是因為華南地區尤其是高售價的深圳貢獻不足。

據觀點地産新媒體統計，2019年華僑城在深圳依靠香山美墅.雲邸、香山里花園、天鵝湖花園、紅山6979、海府生态大廈、大空港項目、華僑城大廈、創想大廈共計8個項目，錄得簽約銷售298.19億元，占總銷售逾1/3，其中香山美墅.雲邸均價逾13萬元/平方米。

相比之下，今年上半年華僑城在深圳僅錄得簽約銷售46.61億元，銷售貢獻14.72%，香山美墅.雲邸均價降至10.48萬元/平方米；貢獻較大的是南京、杭州、甯波等長三角城市，華僑城也提及，長三角代表城市市場恢復節奏較快。

盡管是推貨的結構性因素，但外界仍難以消除對華僑城降價去化的疑慮。

以近兩年持續在售的部分項目為例，除了香山美墅.雲邸，2019年及今年上半年，天津東麗湖項目每平米售價分别為1.15萬元、1.16萬元，深圳天鵝湖花園售價分别為12.80萬元、12.57萬元，深圳香山里花園分别為8.30萬元、8.11萬元，潮州純水岸一期分别為7900元、7345元。

不過，華僑城仍實現了加快銷售回款速度，同時通過關注銷售回款和投融資的匹配關繫，二季度復工以來現金流情況獲得一定改善。二季度，該公司實現經營性現金淨流入32億元，帶動上半年經營性現金淨流出由一季度128億元收窄至96億元。

加快銷售回款也是去年以來經營策略的延續，華僑城于去年中期提出，要重新審視各項目開盤、回款計劃，力争開盤節奏再提速、回款周期再縮短，加快現金回流，並控制負債率。

對于個别去化難度大的産品，還提出證券化、股權轉讓、資産處置等舉措，去年該公司便退出了上海蘇河灣等一批項目。

一位投資者自稱致電華僑城證券代表，詢問華僑城是否會采用降價促銷方式使經營性現金流回正，對方否定了這種可能。這反映出華僑城在效益與周轉之間，仍有意避免了失衡。

報表的平衡

數據顯示，上半年華僑城營業收入171.08億元，同比下降3%；毛利率55.3%，同比降低10個百分點，而2017-2019年該公司毛利率分别為50%、60%、57%。歸母淨利潤21.38億元，同比下降24%；淨利潤率逾12%，而過去三年分别為22%、23%、24%。

分業務看，期内旅遊綜合行業營收99.49億元，同比增長73.79%，這又與華僑城所提旅遊闆塊中景區和酒店業務未恢復至上年同期水平說法相左，或主要由于該公司将文旅項目周邊住宅等物業銷售收入計入旅遊闆塊所致。

實際上，據觀點地産新媒體了解，華僑城在年報中較少将純文旅項目單列。

在5月下旬的股東大會上，公司管理層就曾回應，文旅是一種綜合能力，如果把房地産單獨拎出來計算，實際上是抹殺文旅模式的綜合價值，“現在全行業都是這樣做的，包括迪士尼。”

即便如此，旅遊綜合行業並沒有成為華僑城最掙錢的業務，至少目前是這樣。上半年，華僑城房地産行業錄得營收68.89億元，同比下降42.09%，但部分業務毛利率仍高達80.71%，同比僅下降0.41個百分點；相比之下，旅遊綜合行業毛利率為37.66%。

這說明華僑城朝“文化+旅遊+城鎮化”模式發展路上，房地産仍是非常重要的部分。

截止到6月底，華僑城合同負債為815.53億元，較年初增長28.6%；同時簽約銷售方面，按2019年上下半年4:6的銷售比例以及行業邊際回暖推測，華僑城未來一段時間的結轉收入仍可獲得保障。

項目拓展方面，華僑城繼續依靠模式特色進行土地獲取：去年上半年該公司獲取的16個項目中，有12個以底價成交，全年共計獲取47個項目，新增建築面積1200萬平方米；今年上半年，新獲取14個項目，對應建築面積642萬平方米，主要集中在襄陽、鄭州、武漢、肇慶、中山、江門等二三線城市，並多以文旅綜合用地為主。

這種模式令華僑城得以控制土地成本，上半年新增土地總價款221.75億元，占當期銷售額70%，該比例較去年下降16個百分點；新增土儲樓面價3453元/平方米，去年則為6163元/平方米。

另一種新的工具也逐漸提上日程，2019年12月，華僑城推出新版項目跟投管理辦法，去年底該公司僅有丁橋項目、溫州牛山項目一期開展3410萬元跟投，今年上半年開放跟投的項目18個，跟投認購總額1.02億元。

對于國企而言，這被視為是積極的嘗試。

融資方面，華僑城在銀行貸款、非銀行類貸款方面出現大幅上升，由此帶來相應的融資成本小幅上升，融資總額也提高至1437.06億元。相應地，1年内的融資數額由去年底351億元降至219億元，反映公司有意識優化長短債結構。

截至6月底，華僑城貨币資金余額384.68億元，為一年内到期有息負債的1.1倍，較一季度末0.9倍有所好轉；期末資産負債率77.16%，剔除預收房款外的資産負債率為55.84%，同比下降2.03個百分點。

中金證券對此表示，華僑城計劃通過銷售回款、投資、融資三位一體的動态調整機制以平衡資金鍊，目標則是全年實現正的經營性現金流。

值得一提的是，上半年華僑城财務費用同比下降57.99%至5.68億元，去年财務費用同樣下降14.13%至17.94億元，解釋基本都是利息資本化及利息收益增加。而在2018年年報中，該公司並未披露利息資本化的情況。