中駿集團半年考：千億可期

觀點地産網 信奉“唯規模論”的時代，千億對于國内房地産開發商來說，是一道“坎”，也是一條優勢邊界的紅線。

沖刺千億的路上，一直不缺乏“選手”，這里面就包括中駿集團。

受今年疫情影響，原計劃将在2020年進入千億陣營的中駿集團，曾選擇了延後完成這項目標，下調至930億元。

中駿集團主席、行政總裁黃朝陽在3月份線上業績會上表示，2月份全國疫情得到控制後，中駿仍計劃按照這個目標，但3月份歐美開始爆發，本來今年定的目標是1050億，所以内部适當調低了目標至930億元，比2019年805億增長約16%。

8月19日，中駿集團公布2020年中期業績，數據向好，千億似乎也觸手可及。

透過這份中報，可以更加直觀的看到，這家老牌閩繫房企在過去半年時間里的細微變化。

争取實現千億

從2020年上半年成績單來看，中駿集團多項核心财務數據均有所增長。

其中，收益由去年同期約104.23億元增長45.2%至約151.35億元，毛利由去年同期約30.1億元增長40.3%至約42.25億元，溢利增加14.7%至約25.17億元，母公司擁有人應占核心溢利增加19.2%至約18.41億元。

收入呈現大幅增長，主要源于交付面積的大幅增長。

據觀點地産新媒體了解，2020年上半年，中駿集團物業銷售收入由2019年上半年約100.66億元上升45.9%至約146.86億元，交房面積由94.35萬平方米增加109.3%至197.45萬平方米。

鑒于規模的追求，于今年6月份就有消息傳出，中駿集團有意進行新一輪區域合並和人事調整，並成立新的4個區域公司，其中原上海公司和杭州公司合並為東南區域公司，原南京公司變更為蘇皖區域公司，原重慶公司變更為川渝區域公司，原廣州公司變更為湖廣區域公司。

更早之前于2017年，中駿集團就從區域化調整為兩級管控，變成“總部-城市”，這次則重新再逐步調為2.5級管控，部分城市公司重新更改為區域公司。

有業内人士指出，中駿集團這次調整是為了未來規模擴大做好準備，避免當下内部管理冗長復雜，也是為了提高效益，降低人力成本。

數據顯示，今年上半年，中駿集團累計合同銷售金額約400.76億元，累計合同銷售面積273萬平方米，同比分别增長8%及減少8%；平均銷售價為每平方米14680元，去年同期為12282元/平方米。

目前，中駿集團完成全年目標43.09%，一位中駿集團的投資者向觀點地産新媒體透露，上半年整體貨值850億元，目前留下約450億，下半年加上新貨850億，現在共有1300億可售資源。

“按照全年計算，中駿方面有信心去化率可以達到55%到60%左右。如果去化率是55%，意味着可以做到930億左右，如果是60%，可以做到1000億左右。”上述人士進而表示。

下一個萬達、新城

事實上，成立時間已經超過30年時間的中駿集團，給人的印象並不如其他閩繫房企那般激進，而是更追求穩健。

以2016年為節點，之前銷售業績平均增速保持在30%左右，但在過去三年，平均增速提升到了54%。可見，中駿集團這幾年在追求規模上的努力。

具體而言，銷售額由2016年235.24億元增長至2019年的805億，年復合增長率56%。

中駿集團能夠實現能夠規模快速增長，選擇了類似萬達、新城的模式。

2019年3月份，黃朝陽曾帶領中駿集團高管們拜訪新城控股，並坦言希望通過學習研究新城高速成長、跨越千億的發展路徑。即通過商住模式進行勾地，用住宅覆蓋商業前期投入，並用商業獲得穩定的現金流。

從歷年中報看，中駿集團逐漸向二三四線城市下沉，但沒有完全放棄一線的城市。

據中駿集團2017年中期至2020年中期報告披露數據顯示，這幾年一線城市銷售額占比為48.4%、18.6%、17.5%、7.4%，二線城市銷售額占比為25.6%、37.7%、41.9%、60.7%，三四線城市銷售額占比則為26%、43.7%、40.6%、31.9%。

租金收入方面，由2019年上半年約1.33億元上升15.8%至2020年上半年約1.54億元，主要原因是上海中駿廣場辦公樓及南安世界城購物商場的租金貢獻增加。

也是在2019年，中駿集團正式提出“一體兩翼”戰略，即以地産為主業，同時通過購物中心和長租公寓進行勾地和規模擴張。

該年，中駿共收購12塊購物中心和長租公寓地塊（新增7個購物中心和8個長租公寓），應付金額128億元，新增土儲330萬平方米，其中72%為住宅，28%（約92萬平方米）為商業，權益占比為84%。

對于2020年的擴儲計劃，黃朝陽于3月份業績會上曾表示：“2020年中駿計劃拿20個購物中心，長租公寓30個（包括輕資産）。一季度疫情影響下就已經拿了三個購物中心，相信今年完成這個目標應該是可行的。”

到了中期，中駿集團在廈門、福州、濰坊及許昌等8個城市新獲10個項目，總土地成本約為194.31億元，其中應占土地成本約為153.54億元，地上總可建面積約為332萬平方米。

數據顯示，2019年上半年，中駿集團在北京、天津、重慶、杭州、濟南、南昌、佛山及昆明等19個城市新獲27個項目，總土地成本約為240.34億元，其中應占土地成本約為144.38億元，地上總可建面積約為527萬平方米。

這種變化，或許與中駿集團選擇提高自身在項目的權益占比有密切關繫。

2019年中期新增項目中，有個明顯特點，一是大部分為聯合或入股項目，二是主要分布在一二線城市。而今年大部分為全資持有項目，10個項目中有6個為全資持有，2個項目持有權益超過90%，其余均超過50%，且上述項目分布在三四線城市。

于期末，中駿集團土地儲備總規劃建築面積為3303萬平方米，其中應占總規劃建築面積為2006萬平方米，權益占比為60.73%。這也是中駿近三年土儲權益首次達到60%以上，2016年至2019年權益占比分别76%、62%、55%及58%。

上述中駿集團投資者也表示，新增8個項目中，住宅、商業的配比為84%：16%，平均土地成本為每平方米5853元。目前，中駿集團土地儲備平均土地成本每平方米4313元，總貨值超過3800億元。

一位長期研究中駿集團的人士則表示，這個時候提高土儲權益占比是很有必要的，同時可以掌握項目建設、發展和影響的控制權。

按照黃朝陽之前的表态，2025年公司将布局100座世界城購物中心，實現租金收入超過45億元。同時，到2025年計劃布局20萬間長租公寓，方隅資本的管理規模超過600億元，管理租金規模達100億。