觀點直擊 | 弘陽服務:上市帶來并購機遇 要降低母公司依賴度(實錄)

观点地产网

2020-08-21 20:17

  • “相對于一些關注單維度住宅或商管服務的其他物業,我們的抗風險能力和抗壓能力會明顯優于他們。”

    觀點地産網 上市一個月之後,弘陽服務舉行了首場業績發布會。

    相比起地産企業的熙熙攘攘,物業公司業績發布會難免顯得“單薄”一些。在8月21日上午出席弘陽服務業績會的,隻有公司執行董事兼執行總裁楊光、副總裁成健以及财務總監賈傑三人。

    不過從管理層的神情來看,顯然對自己手中這份“期中答卷”頗為滿意。

    需要承認的是,突發疫情讓社會和市場進一步看到了物業行業的價值所在。和地産圈的“平淡”不同,不管是收入、利潤還是規模增幅,物業企業的數據表現都要亮眼許多。

    數據顯示,今年上半年,弘陽服務實現收入3.23億元,較2019年同期2.01億元增加60.4%;毛利為8500萬元,同比增加67.6%;毛利率為26.3%。

    具體來看,弘陽服務上半年物業管理服務實現收入2.25億元,占總收入69.9%,同比增加52.9%;非業主增值服務實現收入0.69億元,占總收入21.3%,同比增加50.1%;社區增值服務實現收入0.28億元,占總收入8.8%,較去年同期增加261.3%。

    或許正如業内人士所說:“物業正在步入黃金時代”。

    事實上,相比起弘陽服務當前的業績表現,市場和投資者們更關心的是如何把握發展時機,如何打造差異化以确保未來的增長。

    畢竟,已經經曆過“黃金時代”的地産人,早已用殘酷事實闡明一個道理:越是窗口期,往往面臨越激烈的競争和行業洗牌。

    快速增長得益于商業拉動

    弘陽地産起家于商業地産,脫胎于此的弘陽服務和其他同行相比起來,基因中天然便帶上了更為濃重的商業元素。

    在公司發展策略上,弘陽服務明确提出采用“商業+住宅”雙輪驅動模式:“我們上半年能夠實現較大增長和擴張,很大程度上得益于雙輪策略的推動。”

    截至2020年6月30日,弘陽服務在管項目數量為112個,簽約建築面積約為3100萬平方米,在管建築面積約為1870萬平方米,同比增長約46.5%。

    收入構成上,于上半年,弘陽服務物業管理闆塊錄得收入2.25億元。其中,住宅闆塊實現收入1.33億元,占物業管理收入的59.1%,占總收入的41.18%;于商業及其他闆塊(寫字樓及學校)錄得收入0.92億元,占物業管理收入的40.9%,在總收入中占比28.5%。

    僅從數字的對比不難看出,商業部分收入占比不小,從擴張趨勢看,該部分未來占比或許還會進一步加大。

    能夠佐證這一觀點的是,與去年同期相比,弘陽服務新增了28個在管住宅項目和16個非住宅項目。截至2020年6月30日,在管建築面積中商業在管面積為約350萬平方米,同比增長了約73.4%,商業部分的擴張速度遠超過了住宅。

    對此,執行總裁楊光表示:“上半年商業物業管理面積大幅度增長,拉動了弘陽服務的快速增長。”

    “業态分布上,2020年上半年對比2019年,住宅業态從83.9%下降為79.6%,商業業态從15.8%上升為18.7%,其他業态從0.3%提升至1.7%。”

    他進一步透露,與其他同行不同的是,弘陽服務的擴張計劃中,還有大量商業物業項目。

    但不管怎麼說,住宅物業管理仍是弘陽服務收入的主要來源,受到母公司弘陽地産的影響,弘陽服務在住宅業務的拓展上,基本保持和母公司一緻的步調:“我們在地區布局上也是選擇深耕長三角、做透大江蘇,包括在西南區域會做一些滲透,在标的選擇上也是這樣。”

    楊光進而表示:“相對于一些關注單維度住宅的同行,我們的抗壓能力會更強,這也是雙輪驅動帶來的好處。”

    雞蛋分在幾個籃子裡,自然抗風險能力會更強。不過,作為資本市場上的“新人”,弘陽服務需要思考的問題還有很多。

    能夠看到的是,弘陽服務上半年總收入同比增長超過了60%,但總利潤僅有2340萬元,同比增加3.0%;歸屬股東淨利潤2330萬元,同比增2.6%。

    相比起總收入的變化,弘陽服務利潤增幅有些緩慢。如何在“增收”的同時進一步“增利”,還需要在接下來的發展中給出一個答案。

    持續降低母公司依賴度

    雖然不可避免帶有母公司留下的烙印,但弘陽服務也與其他地産公司分拆的物業公司一樣,正在努力成為更獨立的物業平台。

    數據顯示,截至2020年6月30日,弘陽服務來自弘陽地産開發項目的物業管理收入約為1.4億元,同比增長42.7%,項目數量較去年同期新增了24個;來自第三方的收入約為0.49億元,同比增長了297.2%,新增項目有20個。

    “到目前為止,我們來自第三方物業管理面積已經超過了總面積的三分之一。對比2019年,來自弘陽地産的開發項目占比從56.5%下降到33.4%,第三方占比從33.4%提升至37.3%。”

    财務總監賈傑指出,從上半年數據不難看出,弘陽服務第三方占比在不斷提升,“未來,我們會保持這種趨勢,從而降低對關聯公司的依賴度。”

    具體要怎麼做?弘陽服務給出的答案是:加大收并購的力度。

    “收并購是弘陽服務實現規模突圍的一大手段。”副總裁成健如是說。

    對于大部分已經登陸資本市場的物業公司而言,降低對母公司的依賴其實是大家都會走出的一步,不過,借助收并購來走出這一步其實不太容易。

    對于本身現金流實力就不算雄厚的物業企業而言,通過收并購擴張規模無疑會對自身現金流造成更大壓力。

    從上半年财務情況來看,于2020年6月30日及2019年12月31日,弘陽服務均沒有銀行借款。于2020年6月30日,弘陽服務現金及現金等價物約為3.81億元,較2019年12月31日人民币179.1百萬元增加112.8%,主要來源為經營活動現金流入。

    報告期内,弘陽服務現金流還算充足,不過資金來源也很單一。從這個角度看,上市能夠為其提供更多的可能性。

    對此,楊光透露,弘陽服務在一個月前上市的重要目的之一,便是借此來募集資金,從而加快收并購的工作,進一步擴大公司規模。

    他坦言,上市所募集到的資金裡,公司已經預留下了1.5億港元,用于尋求策略性投資和收購的機會。

    “通過上市所募集的資金,計劃用于包括此前已經在跟進的1-4個優秀标的,這部分預計在下半年能夠落地。同時,秉承雙輪驅動的要求,預計未來還會有更多的收并購項目持續落地。”

    以下為弘陽服務2020年中期業績發布會現場問答實錄:

    現場提問:今年上半年突發疫情對物業行業帶來了非常大的影響,集團業務是否有影響?

    楊光:弘陽服務集團非常重視通過收并購進行業務擴張,外拓能力也在增強,目前我們來自第三方物業管理面積已經超過了總面積的1/3。

    一個月前,弘陽服務集團成功上市,獲得了香港資本市場的超額認購,而我們募資的重要目的是開展收并購,進一步擴大公司規模。

    公司已經預留了1.5億港元用于尋求策略性投資和收購機會,與其他公司關注住宅物業和商管服務不同,弘陽服務不僅有豐富體量的住宅物業項目,還有大量商業物業項目。今年上半年商業物業管理面積大幅度增長,有力拉動了弘陽服務整體業績的快速增長。

    目前弘陽服務集團擁有一支物業管理經驗豐富的高級物業管理團隊,通過弘生活、弘商匯一體化平台為業主、商戶提供覆蓋全生命周期的多樣化物業服務。

    在雙輪驅動指引下,相對于一些關注單維度住宅或商管服務的其他物業,我們的抗風險能力和抗壓能力會明顯優于他們。

    現場提問:下半年預計集團新增多少在管面積?是否可保持上半年的增長?

    成健:下半年預計複合增長50%左右,基本上跟上半年是同步或者是有略有上升。目前我們通過兩個維度,第一是收并購,第二是第三方拓展,實現規模的增長。

    地區布局上,也是在長三角、大江蘇,包括在西南區域會做一些滲透,标的選擇也是這樣。

    現場提問:規模擴張方面,公司接下來有什麼考慮?有沒有具體的戰略?以及未來3-5年發展目标。

    成健:接下來的擴張規模中,公司還是以做透大江蘇,深耕長三角,布局都市圈為戰略布局,立足長三角地區,向全國多個區域多元化擴張。

    截止到2020年6月30日,集團總合同建築面積約3100萬方,涉及15個省、直轄市及自治區,48個城市的187個項目,其中在管總建築面積約1872萬方,涉及11個省、直轄市及自治區,29個城市,122個項目。

    截止到6月30日,除江蘇外,其他區域占比面積為14.2%,2019年占比為2.8%。

    我們還是紮根長三角,因為長三角畢竟是GDP處于前列,同時利用品牌優勢,在下半年或者未來2-3年内持續擴張。保持公司複合增長達到50%水平,同時提高收入和利潤。

    現場提問:上半年來自物管的收入占比下降了,未來是否有意增加非業主增值及社會增值服務?

    賈傑:公司未來依然會加大增值服務在整體收入中的占比,今年上半年已經看到社區增值服務較過去三年有顯著提升,而且按照現在經營戰略和策略來看,會進一步提升。

    以今年上半年為例,上半年5條産品線均取得了快速增長,像美居等業務線的增速超過50%。值得一提的是,可以看到今年上半年社區增值服務有顯著的增長。

    第三方的占比,從今年上半年也可以看出是在提升的。未來同樣會保持這種趨勢,降低對關聯公司的依賴度。

    現場提問:今年以來,多家房企分拆物業闆塊去香港上市,您怎麼看待這個市場的競争格局?上市之後的弘陽服務,您認為哪些方面需要加強?

    楊光:7月份的成功上市,給弘陽服務帶來一次可以加快第三方拓展和開展收購業務的機遇。

    我們上市募集款項的40%,就是接近1.5億港币,會用于尋求選擇性策略投資和收購機會,以及進一步擴大業務管理規模。

    因此在這裡,弘陽服務也希望各位朋友多給弘陽服務合作機會。

    現場提問:近年來伴随着物聯網、雲計算、大數據等技術興起,許多公司都在進行智能化創新及探索,弘陽服務目前在這方面是怎麼做的?

    楊光:作為行業創新的先行者,弘陽服務早在4年前已經開啟了互聯網加社區的戰略,利用互聯網平台和弘生活APP,鍊接形成一個以社區為中心的一公裡商業圈,形成了衣食住行娛購遊在内各領域商戶服務資源。

    如今弘陽服務在互聯網+思維模式下,利用物聯網平台打造業務一體化和智慧物聯的弘陽小鎮一體化平台,通過弘生活APP為業主提供通知、報修、繳費、安保、鄰裡社交基礎服務,以及家政、裝修、團購、電商、金融、社交等定制化智慧增值服務。

    上市成功也助推了弘陽服務的智慧化和科技化服務,會将上市募集資金的30%用于智能化系統研發和升級,其中22%會用于購買升級以及維護在管住宅及商業物業的設備及智能系統,8%将用于研發和升級本集團的智能系統,特别是研發弘陽小鎮的一體化平台,也用來整合各個業務端,改善不同平台間的協同性和提升大數據的分析能力。

    撰文:陸欣,黃子慢    

    審校:徐耀輝



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    物業

    業績會

    弘陽