觀點直擊 | 弘陽服務：上市帶來並購機遇 要降低母公司依賴度（實錄）

觀點地産網 上市一個月之後，弘陽服務舉行了首場業績發布會。

相比起地産企業的熙熙攘攘，物業公司業績發布會難免顯得“單薄”一些。在8月21日上午出席弘陽服務業績會的，只有公司執行董事兼執行總裁楊光、副總裁成健以及财務總監賈傑三人。

不過從管理層的神情來看，顯然對自己手中這份“期中答卷”頗為滿意。

需要承認的是，突發疫情讓社會和市場進一步看到了物業行業的價值所在。和地産圈的“平淡”不同，不管是收入、利潤還是規模增幅，物業企業的數據表現都要亮眼許多。

數據顯示，今年上半年，弘陽服務實現收入3.23億元，較2019年同期2.01億元增加60.4%；毛利為8500萬元，同比增加67.6%；毛利率為26.3%。

具體來看，弘陽服務上半年物業管理服務實現收入2.25億元，占總收入69.9%，同比增加52.9%；非業主增值服務實現收入0.69億元，占總收入21.3%，同比增加50.1%；社區增值服務實現收入0.28億元，占總收入8.8%，較去年同期增加261.3%。

或許正如業内人士所說：“物業正在步入黃金時代”。

事實上，相比起弘陽服務當前的業績表現，市場和投資者們更關心的是如何把握發展時機，如何打造差異化以确保未來的增長。

畢竟，已經經歷過“黃金時代”的地産人，早已用殘酷事實闡明一個道理：越是窗口期，往往面臨越激烈的競争和行業洗牌。

快速增長得益于商業拉動

弘陽地産起家于商業地産，脫胎于此的弘陽服務和其他同行相比起來，基因中天然便帶上了更為濃重的商業元素。

在公司發展策略上，弘陽服務明确提出采用“商業+住宅”雙輪驅動模式：“我們上半年能夠實現較大增長和擴張，很大程度上得益于雙輪策略的推動。”

截至2020年6月30日，弘陽服務在管項目數量為112個，簽約建築面積約為3100萬平方米，在管建築面積約為1870萬平方米，同比增長約46.5%。

收入構成上，于上半年，弘陽服務物業管理闆塊錄得收入2.25億元。其中，住宅闆塊實現收入1.33億元，占物業管理收入的59.1%，占總收入的41.18%；于商業及其他闆塊（寫字樓及學校）錄得收入0.92億元，占物業管理收入的40.9%，在總收入中占比28.5%。

僅從數字的對比不難看出，商業部分收入占比不小，從擴張趨勢看，該部分未來占比或許還會進一步加大。

能夠佐證這一觀點的是，與去年同期相比，弘陽服務新增了28個在管住宅項目和16個非住宅項目。截至2020年6月30日，在管建築面積中商業在管面積為約350萬平方米，同比增長了約73.4%，商業部分的擴張速度遠超過了住宅。

對此，執行總裁楊光表示：“上半年商業物業管理面積大幅度增長，拉動了弘陽服務的快速增長。”

“業态分布上，2020年上半年對比2019年，住宅業态從83.9%下降為79.6%，商業業态從15.8%上升為18.7%，其他業态從0.3%提升至1.7%。”

他進一步透露，與其他同行不同的是，弘陽服務的擴張計劃中，還有大量商業物業項目。

但不管怎麼說，住宅物業管理仍是弘陽服務收入的主要來源，受到母公司弘陽地産的影響，弘陽服務在住宅業務的拓展上，基本保持和母公司一致的步調：“我們在地區布局上也是選擇深耕長三角、做透大江蘇，包括在西南區域會做一些滲透，在標的選擇上也是這樣。”

楊光進而表示：“相對于一些關注單維度住宅的同行，我們的抗壓能力會更強，這也是雙輪驅動帶來的好處。”

雞蛋分在幾個籃子里，自然抗風險能力會更強。不過，作為資本市場上的“新人”，弘陽服務需要思考的問題還有很多。

能夠看到的是，弘陽服務上半年總收入同比增長超過了60%，但總利潤僅有2340萬元，同比增加3.0%；歸屬股東淨利潤2330萬元，同比增2.6%。

相比起總收入的變化，弘陽服務利潤增幅有些緩慢。如何在“增收”的同時進一步“增利”，還需要在接下來的發展中給出一個答案。

持續降低母公司依賴度

雖然不可避免帶有母公司留下的烙印，但弘陽服務也與其他地産公司分拆的物業公司一樣，正在努力成為更獨立的物業平台。

數據顯示，截至2020年6月30日，弘陽服務來自弘陽地産開發項目的物業管理收入約為1.4億元，同比增長42.7%，項目數量較去年同期新增了24個；來自第三方的收入約為0.49億元，同比增長了297.2%，新增項目有20個。

“到目前為止，我們來自第三方物業管理面積已經超過了總面積的三分之一。對比2019年，來自弘陽地産的開發項目占比從56.5%下降到33.4%，第三方占比從33.4%提升至37.3%。”

财務總監賈傑指出，從上半年數據不難看出，弘陽服務第三方占比在不斷提升，“未來，我們會保持這種趨勢，從而降低對關聯公司的依賴度。”

具體要怎麼做？弘陽服務給出的答案是：加大收並購的力度。

“收並購是弘陽服務實現規模突圍的一大手段。”副總裁成健如是說。

對于大部分已經登陸資本市場的物業公司而言，降低對母公司的依賴其實是大家都會走出的一步，不過，借助收並購來走出這一步其實不太容易。

對于本身現金流實力就不算雄厚的物業企業而言，通過收並購擴張規模無疑會對自身現金流造成更大壓力。

從上半年财務情況來看，于2020年6月30日及2019年12月31日，弘陽服務均沒有銀行借款。于2020年6月30日，弘陽服務現金及現金等價物約為3.81億元，較2019年12月31日人民币179.1百萬元增加112.8%，主要來源為經營活動現金流入。

報告期内，弘陽服務現金流還算充足，不過資金來源也很單一。從這個角度看，上市能夠為其提供更多的可能性。

對此，楊光透露，弘陽服務在一個月前上市的重要目的之一，便是借此來募集資金，從而加快收並購的工作，進一步擴大公司規模。

他坦言，上市所募集到的資金里，公司已經預留下了1.5億港元，用于尋求策略性投資和收購的機會。

“通過上市所募集的資金，計劃用于包括此前已經在跟進的1-4個優秀標的，這部分預計在下半年能夠落地。同時，秉承雙輪驅動的要求，預計未來還會有更多的收並購項目持續落地。”

以下為弘陽服務2020年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：今年上半年突發疫情對物業行業帶來了非常大的影響，集團業務是否有影響？

楊光：弘陽服務集團非常重視通過收並購進行業務擴張，外拓能力也在增強，目前我們來自第三方物業管理面積已經超過了總面積的1/3。

一個月前，弘陽服務集團成功上市，獲得了香港資本市場的超額認購，而我們募資的重要目的是開展收並購，進一步擴大公司規模。

公司已經預留了1.5億港元用于尋求策略性投資和收購機會，與其他公司關注住宅物業和商管服務不同，弘陽服務不僅有豐富體量的住宅物業項目，還有大量商業物業項目。今年上半年商業物業管理面積大幅度增長，有力拉動了弘陽服務整體業績的快速增長。

目前弘陽服務集團擁有一支物業管理經驗豐富的高級物業管理團隊，通過弘生活、弘商匯一體化平台為業主、商戶提供覆蓋全生命周期的多樣化物業服務。

在雙輪驅動指引下，相對于一些關注單維度住宅或商管服務的其他物業，我們的抗風險能力和抗壓能力會明顯優于他們。

現場提問：下半年預計集團新增多少在管面積？是否可保持上半年的增長？

成健：下半年預計復合增長50%左右，基本上跟上半年是同步或者是有略有上升。目前我們通過兩個維度，第一是收並購，第二是第三方拓展，實現規模的增長。

地區布局上，也是在長三角、大江蘇，包括在西南區域會做一些滲透，標的選擇也是這樣。

現場提問：規模擴張方面，公司接下來有什麼考慮？有沒有具體的戰略？以及未來3-5年發展目標。

成健：接下來的擴張規模中，公司還是以做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈為戰略布局，立足長三角地區，向全國多個區域多元化擴張。

截止到2020年6月30日，集團總合同建築面積約3100萬方，涉及15個省、直轄市及自治區，48個城市的187個項目，其中在管總建築面積約1872萬方，涉及11個省、直轄市及自治區，29個城市，122個項目。

截止到6月30日，除江蘇外，其他區域占比面積為14.2%，2019年占比為2.8%。

我們還是紮根長三角，因為長三角畢竟是GDP處于前列，同時利用品牌優勢，在下半年或者未來2-3年内持續擴張。保持公司復合增長達到50%水平，同時提高收入和利潤。

現場提問：上半年來自物管的收入占比下降了，未來是否有意增加非業主增值及社會增值服務？

賈傑：公司未來依然會加大增值服務在整體收入中的占比，今年上半年已經看到社區增值服務較過去三年有顯著提升，而且按照現在經營戰略和策略來看，會進一步提升。

以今年上半年為例，上半年5條産品線均取得了快速增長，像美居等業務線的增速超過50%。值得一提的是，可以看到今年上半年社區增值服務有顯著的增長。

第三方的占比，從今年上半年也可以看出是在提升的。未來同樣會保持這種趨勢，降低對關聯公司的依賴度。

現場提問：今年以來，多家房企分拆物業闆塊去香港上市，您怎麼看待這個市場的競争格局？上市之後的弘陽服務，您認為哪些方面需要加強？

楊光：7月份的成功上市，給弘陽服務帶來一次可以加快第三方拓展和開展收購業務的機遇。

我們上市募集款項的40%，就是接近1.5億港币，會用于尋求選擇性策略投資和收購機會，以及進一步擴大業務管理規模。

因此在這里，弘陽服務也希望各位朋友多給弘陽服務合作機會。

現場提問：近年來伴随着物聯網、雲計算、大數據等技術興起，許多公司都在進行智能化創新及探索，弘陽服務目前在這方面是怎麼做的？

楊光：作為行業創新的先行者，弘陽服務早在4年前已經開啟了互聯網加社區的戰略，利用互聯網平台和弘生活APP，鍊接形成一個以社區為中心的一公里商業圈，形成了衣食住行娛購遊在内各領域商戶服務資源。

如今弘陽服務在互聯網+思維模式下，利用物聯網平台打造業務一體化和智慧物聯的弘陽小鎮一體化平台，通過弘生活APP為業主提供通知、報修、繳費、安保、鄰里社交基礎服務，以及家政、裝修、團購、電商、金融、社交等定制化智慧增值服務。

上市成功也助推了弘陽服務的智慧化和科技化服務，會将上市募集資金的30%用于智能化繫統研發和升級，其中22%會用于購買升級以及維護在管住宅及商業物業的設備及智能繫統，8%将用于研發和升級本集團的智能繫統，特别是研發弘陽小鎮的一體化平台，也用來整合各個業務端，改善不同平台間的協同性和提升大數據的分析能力。