合生還在尋路：半年230億拿地與投資業務“沖動”

觀點地産網 8月21日午間發布中報後，合生創展股價快速拉漲，盤中漲幅最高達到13.5%，見15.56港元，創七年半新高。

截至收盤，收漲10.2% ，報15.12港元每股。

股價變動是中期成績呈現之後的結果，中報顯示，合生創展上半年錄得營業額97.13億元，同比增長53.2%，以港币計值上升48.7%；淨利潤為51.02億港元，同比增長92.17%；核心利潤為43.11億港元，同比增長178.7%。

投資者關注的不僅是業績，還包括大增的股息。中期，合生創展派發股息每股60仙，較去年同期10仙，增加了6倍。

不過，業績喜人的背面，多項目“擱淺”、負債增加也是合生發展過程中需要面對的挑戰。

“慢”與“快”

合生創展将期内利潤整體上升歸因于物業發展收益及股權投資收入。

縱觀中期報告，上半年營收占比中，地産、投資、基建、商業、合生活分别占40.8%、20.8%、20.3%、11.5%及6.6%。

物業銷售方面，上半年，合生創展錄得130.14億元，同比上升14.63%。其中，珠三角貢獻54億港元，占總銷售38%；長三角貢獻47億港元，占總銷售33%；而環渤海貢獻41億港元，占總銷售29%。

聚焦一線城市及核心經濟區域是合生創展的投資策略，截至上半年，土地儲備約3170萬平米，其中一線城市1174萬平米，占比為56%。

觀點地産新媒體了解到，上半年合生創展罕見地斥資超過230億元獲取位于廊坊、昆山、北京、杭州合計7個項目，新增土地儲備88.7萬平米。

其中，僅北京分鐘寺四宗地塊，就斥資超過180億元。一位接近合生創展的分析人士指出，三宗地塊合生創展分别引入了世茂和金茂作為合作方，L24L26地塊由合生持股60%金茂持股40%；L39和L41地塊由合生持股49%世茂持股51%。

彼時，有市場分析稱，新任董事局主席朱桔榕上任後，行事風格更為進取，有意将合生創展的發展模式由“慢”變“快”。

衆所周知，高價奪地向來不是合生創展的風格。過往許多年年，一直秉持“多囤地、慢開發、高溢價”的發展方式，這種方式讓合生保持較高的利潤，但也在規模上錯失良機。

從去年開始，合生創展就開始積極出現在招拍挂市場，接連斬獲江門、廣州、北京等地塊。與此同時，銷售也進入了快車道，2019年首次沖破200億大關。

今年，合生創展将銷售目標定為350億元，但前7月僅錄得銷售額155億元，距離目標達成還有将近200億元的差額。

大手筆奪地讓合生創展重回大衆視野，但此前問題也更多地暴露人前。

通過梳理，觀點地産新媒體發現，目前合生創展現存将近80個項目中，将近三分之一項目開發超過10年仍未完工，位于廣州的四個項目開發超過20年。

同時，合生創展多個舊改項目也進展緩慢，距離廣州地標建築“小蠻腰”廣州塔不到2公里的海珠區舊廠改造項目合生TIT國際紡織城科貿園，就已閑置多年。

有投資者向觀點地産新媒體透露，在當日舉行的投資者會議上，合生管理層稱，将TIT項目作為一個綜合體來打造，目前沒有确定的規劃，總量約82萬平米，規劃有30多萬平米可售部分，有些村預計下半年會确定下來，順利的話明年會推出市場。

投資業務“沖動”

值得關注的是，一直因為低地價而毛利率高于行業水準的合生創展，上半年将毛利率提升到了一個新的高度67%，增加了15個百分點。

對于毛利率上升原因，合生創展将其歸因于新增的股權投資業務。

公告顯示，2020年上半年，合生創展股權投資共實現收入28.36億港元，主要收入包括多只股票投資收入以及廣州農商行等财務資産的股息收入，而2019年同期為0。

上半年，合生創展新增“股權投資”為公司主營業務，以高新科技、醫療科技類股權投資為主。

按照彼時公告中的說法，合生創展将逐步從房地産開發、商業地産運營商轉型為科技賦能及産業驅動的綜合性投資控股平台公司。

7月7日，合生創展斥資6億美元參股Scientia Technologies，持股7.407%，該公司主營業務為利用新技術為政府、企業和個人提供技術解決方案和服務，包括但不限于人工智能、大數據分析、雲端服務及區塊鍊技術。

的确，上半年合生創展就嘗到了股權投資的甜頭，經營毛利中投資闆塊占39.4%，淨利潤中投資闆塊的貢獻率更超過56%。

合生創展管理層稱，希望未來公司的資本結構、收益結構、利潤結構上，住宅地産、商業地産、股權類投資能夠各占三分之一，實現“雙輪驅動”至“三足鼎立”的轉變。

對于投資，合生創展稱會采取審慎控制杠杆的原則，杠杆和自有資金比例會大致控制在1：1。

不過，上半年土地投資與股權投資，在一定程度上提升了合生創展的負債規模。

觀點地産新媒體于中報中獲悉，截至上半年，合生創展負債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7%；債務總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2%。