銀城繫中期溢利暴漲探因 地産與物業雙向選擇和挑戰

觀點地産網 與年初相比，銀城繫兩家上市企業——銀城國際和銀城生活的中期溢利漲幅确實有些出人意料。

從去年3月初完成港股IPO以來，銀城國際一直比較低調，很少出現在公衆視野中。加之今年市況行情較去年嚴峻，疫情使得行業更加困難，但銀城國際仍交出了一份不錯的成績單。

8月21日上午，銀城國際控股有限公司發布中期業績，期内錄得收入約為45.54億元，毛利7.13億元，溢利3億元，母公司擁有人應占溢利約為1.03億元。若僅從數值來看，並不會覺得有多大的特色。

但從變化幅度來看——收入同比增長21.8%，毛利增長58.6%，溢利增長517.7%，母公司擁有人應占溢利則增長1407.4%。

此外，銀城生活的表現亦不亞于兄弟公司銀城國際。

銀城繫兩家企業于去年完成港股上市，更像是在同一條發展軌道上的兩架馬車，共同扶持前進，區域化企業的特色使得其在業内看來都較為特别。

中報顯示，銀城生活營收同比增加39.1%至4.16億元，毛利增56.1%至0.81億元，溢利增182.1%至0.29億元，毛利率為19.5%，同比上升2.1個百分點，純利率7.2%，同比增加3.7個百分點。

事實上，這兩家公司的相似點還體現在股東結構上，董事會成員構成也存在交叉。其中，銀城國際董事會主席黃清平持有銀城國際控股35.79%股權，非執董謝晨光、總裁馬保華分别持有5.4%、4.97%。

銀城生活股權結構方面，截至去年底，董事會主席兼非執董謝晨光持股5.43%，非執董黃清平持股35.98%，總裁李春玲年内增倉持股至2.43%，非執董馬保華持股5.03%。

據了解，黃清平與謝晨光、馬保華原是大學同窗，黃畢業後曾在銀城國際前身南京銀城房地産擔任總經理。

2001年，黃清平取得銀城地産實控人的位置，並拉上同學創業，共同管理銀城繫最重要的兩家上市平台。

回看上市後這半年的表現，銀城國際和銀城生活的成長曲線，與一般企業較為不同。

銀城國際：溢利陡增探究

中報明确提到，銀城國際收入增長兩成、溢利增長逾5倍等，主要是由于雲台天境、鉑悅源墅、江山禦、惠山國際社區及青山湖畔等項目完成交付，上半年已交付總建面為25.77萬平方米，同期增長26.5%。

具體而言，上半年雲台天境、鉑悅源墅、惠山國際社區及青山湖畔交付的總建面所産生收入分别為20.74億元、3.46億元、9.31億元及3.86億元。

據觀點地産新媒體了解，銀城國際羅列的項目中大部分為合作開發項目，其中前三均是和旭輝合作，目前江山禦項目房源已全部賣完，惠山國際社區則是與融創一同打造的項目。

如今，地産行業合作、抱團取暖已是普遍形态。就在中報發布前一天（8月20日）晚間，銀城國際披露了一則與上海融創簽署的合作協議，各自注資5000萬元且持股50%，共同開發無錫一宗3萬平方米商住地。

對于銀城國際母公司擁有人應占溢利增長1407.4%的原因，從費用開支、所得稅開支及于合聯營錄得溢利端口探究，或許可以更加一目了然。

數據顯示，期内，銀城國際三費開支有了進一步改善，其中銷售開支及行政管理開支較去年同期下降，财務及其他開支則因為境外附屬公司匯兌虧損導致大幅增長。此外，銀城國際期内所得稅開支同比減少14.5%。

同時，銀城國際上半年錄得溢利大幅增長還與聯營、合營企業應占溢利有關。去年同期，銀城國際應占聯合營企業錄得虧損767.6萬元，今年上半年則錄得同比增加171.2%至盈利2914.7萬元。

事實上，盡管銀城國際的毛利和溢利錄得大幅增長，但對比同行，毛利率和淨利率的上升空間還有很大。

期内，銀城國際毛利率和淨利率分别為15.7%和6.6%，分别較去年同期增長約3.7個及5.3個百分點。

另一方面，受疫情及部分城市調控影響，銀城國際前7月銷售業績增幅仍未回正，全年240億銷售目標僅完成28.67%。

據悉，2020年1-7月，銀城國際總合約銷售額約為68.81億元，同比下降21%，與全年目標相差逾170億元，權益銷售36.91億元，總合約建築面積約為37.9萬平方米，同比下降34.3%，平均合約售價約為18156元/平方米。

有接近銀城國際的投資者向觀點地産新媒體表示，上半年銀城國際的銷售跟全年計劃來講差距比較大，受疫情和復工進度影響，公司調整了推盤和銷售節點及計劃，實現全年銷售目標仍在可控範圍内。

“銀城國際推貨量主要集中在下半年，準備上市的推盤量有将近160個億，有将近10多個項目首開和加推，這部分總量差不多160個億，還有前期已推未售的房源有将近60億貨值。”

據觀點地産新媒體了解，截至上半年，銀城國際總可售未售貨值為436.5億，公司所占權益在55%左右，即240億可售權益貨值，可售未售面積為196.6萬平方米，均價約2.2萬元/平方米。

土地儲備方面，上半年，銀城國際在長三角地區獲得6宗地塊，首進溫州和常熟，地價總額61.03億元，平均土地成本為9910元/平方米。與去年同期相比，銀城國際加大了拿地力度，拿地成本也有一定提升。

對于土地選擇，銀城國際依然堅持以長三角五大區域為核心布局，其中蘇南和浙江區域縱深空間非常大，經濟很發達，可以再往下沉到三線乃至四線城市，拿地方式除了招拍挂，還會通過産城融合和收並購方式獲取地塊。

截至6月底，銀城國際擁有46個項目，土儲總建面551.05萬平方米，應占權益土儲433.25萬平方米，其中已竣工可售總建面約36.26萬平方米，開發中總建面為248.99萬平方米，未來開發得總建面為148.01萬平方米。

此外，銀城國際披露的信息顯示，2019年地産項目四證齊全的平均周期縮短至4.8個月，首開平均周期約為8個月，今年上半年在較艱難的市場環境下仍穩定保持在8個月左右。

負債方面，截至6月底，銀城國際借款總額115.17億元，淨資本負債比率由去年底的160.5%減少至100.9%，其中短期借款為51.21億元，長期借款為63.57億元，現金短債比明顯提升至1.27倍，降負債取得一定的成效。

據透露，銀城國際未來在銀行貸款、非銀機構和海外的一些票據的發行上，大概比例将會控制在6：2.5：1.5這個水平。

今年以來，融資渠道趨向寬松使得銀城國際上半年融資成本有一定下降，但對比同行仍處于高位。

今年6月，銀城國際發行于2021 年到期的1.4億美元優先票據，票息達到12%，錄得最高超額兩倍認購。

銀城生活：要“甘于掙小錢”

雖然銀城國際較銀城生活上市要早半年，但從目前股價情況來看，依然不能低估物業股的強勢逆襲。

截至8月21日收盤，銀城生活股價年初至今已上漲475.43%，收盤報8.59港元/股，市盈率（TTM）為39.91，目前總市值22.95億港元。

對比之下，銀城國際的漲幅要遜色很多，年初至今漲13.13%，目前股價報2.61港元/股，市盈率（TTM）為13.85，總市值37.77億港元。

盡管如此，銀城生活的部分住宅業務在管面積依然來自銀城國際的拓展項目，上半年來自住宅與非住宅在管面積分别占總在管建築面積約77.4%和22.6%。

銀城國際和銀城生活的關繫自然緊密，所做出的任何選擇和布局考量，都會對雙方産生一定的影響。

年中，觀點地産新媒體專訪銀城生活執行董事兼總裁李春玲時，他提及，努力把淨利做到7%作為一個目標，最大努力先保證達到7%。從披露的中期數據來看，銀城生活上半年純利率同比增加3.7個百分點至7.2%，

用李春玲的話來形容，“能做到7%已經很不容易了”，但對比同類型物管企業，仍處于較低水平。

銀城生活中期營收構成里，物業管理服務收入為3.4億，占總收入80.7%，同比增長39.8%；生活社區增值服務8054萬元，占總收入19.3%，同比增長36.4%。

今年上半年，銀城生活收入及溢利的增幅主要由于年内新增在管建面帶來的物業管理服務收入增加；提供社區增值服務産生收益增加；以及完成收購南京匯仁恒安51%的股權後的盈利貢獻。

截至2020年6月30日，銀城生活物業管理服務涵蓋16個城市，管理307項物業，同比增長約50.5%；合約建築面積約為3730萬平方米，同比增加36.1%；在管建築面積約為3370萬平方米，同比增加約65.2%。

此前，李春玲一再表達其對于物管行業的看法，認為這是一個好生意，行業受經濟周期影響較小，有穩定的收入來源，現金流也比較穩定，所以這個行業要甘于掙小錢。

“甘于在目前沒有革命性改變的情況下，做好長期掙小錢的心理準備，從這個認知來講，物管行業是個好行業。如果想短期獲取超額利潤或巨額利潤，那麼這個行業對你來說就不是一個好行業，所以這是一個用什麼視角看待的問題。”

如今再來觀察銀城生活，其逐漸發展為一家高度市場化的企業。上半年，來自獨立第三方的收入與來自銀城的收入占比分别為81%和19%。此外，非住宅物業收入占比提升8.8個百分點，與住宅物業實現的收入所占總收入的比重為46%：54%。

業務布局上，銀城生活以南京為圓心，逐漸向江蘇其他地級市拓展。年内，銀城生活業務分布在16個城市，新拓展宿遷、鹽城，南京以外地區在管面積占比達到31%。

據李春玲介紹，這三年銀城生活的目標是做到江蘇省頭部企業，然後再走出江蘇，布局長三角其他省域，目前定位仍然是一家區域性的物管企業。

2020年上半年，銀城生活新增68個項目，其中通過直接獲得委聘的項目有25個，通過收購獲取18個新項目以及通過投標獲得25個新項目。獲得獨立第三方發展商的委任比例上已超過來自母集團，第三方前期合同在管面積同比增長111%。

至于财務表現方面，期内，銀城生活現金及現金等價物約為3.83億元；流動資産約為6.69億元，權益總額約1.63億元，較去年年末分别增加5%和33.8%，權益總額的提升主要由于期内溢利增加0.29億元。

同時，截至上半年，銀城生活的流動性尚為健康，流動比率為1.1，應收周轉天數為47.6，利息覆蓋比率為11.4。

值得一提的是，上半年受疫情影響，各地政府已相繼推出多項政策以支持或補貼物業管理企業。南京市發改委發布通知，建議新建普通住宅物業管理費用指導價格上限最高由1.9元每平米上調至2.6元每平米，漲幅36.8%。

這是南京物業收費標準14年來首次上調，在銀城生活主席謝晨光的致辭里提到，銀城生活作為南京本土物管企業，或受政策環境及項目拓展等利好，仍堅定市場化戰略，優質物管企業将迎來快速增長的窗口期。