觀點直擊 | 綠景中國“失色”收益中的白石洲“定心丸”

观点地产网

2020-08-21 23:59

  • 深圳“舊改航母”白石洲,是綠景中國話題性永遠的第一位。

    觀點地産網 在這一場中期業績公布的十天前,綠景中國發布了一則有關盈利警告的公告,早已為業内投資者“打好預防針”。

    8月21日,綠景中國召開2020年中期業績與投資者線上發布會,公司執行董事兼主席黃敬舒,帶領執行董事兼行政總裁唐壽春、财務總監兼公司秘書陳健民等管理層出席,與投資者、媒體等進行交流。

    此前,盈利預警公告中透露,預期截至2020年上半年綜合股東應占盈利将較去年同期減幅約95%。

    綠景中國對此解釋,一方面,由于投資物業公允值受到市場大環境變化,包括疫情的不利影響,相對于去年同期錄得投資物業的重估淨增加;另一方面,由于部份項目已于2019年下半年至今年上半年完工,相關項目的融資成本于本期費用化等因素所緻。

    但值得注意的是,在業績發布會當天午時,綠景中國股價漲幅8.55%,報價2.92港元,最高價為2.98港元,創1個月新高。截至收盤,綠景中國報價2.85港元,漲幅為5.95%,總市值145.12億港元。

    有投資者在公開平台感歎道:“沒想到發布盈利警告後還能大漲。”

    業績、盈利與毛利反差

    事實上,股價上漲沒有改變業績如期而至的“失色”。

    半年報顯示,綠景中國實現總收益約為24.62億元,同比下跌約28%;毛利為16.03億元,同比下跌約33.4%;核心盈利為2.62億元,同比下調約53.9%;公司股東應占盈利為3760萬元,同比下跌約96.2%;每股基本盈利為0.74分,同比下跌約96.3%。

    對此,綠景中國表示,除了不可避免的疫情影響,目前專注城市更新項目開發運營的特殊商業模式下,公司每年銷售、結轉項目不均的周期性波動依然存在。

    針對疫情,執行董事兼行政總裁唐壽春透露,目前綠景中國已經采取有力措施,在銷售、推盤等方式上都進行了創新嘗試,各項業務逐漸走上正軌,上半年完成近25億元收益,基本上實現了預期目标。

    具體收入結構上,2020年上半年,綠景中國房地産開發與銷售所産生的收益約為20.31億元,同比下跌約32.0%。

    綠景中國解釋為,由于去年同期深圳項目綠景紅樹灣壹号确認收入約27.5億元,基數較大;而今年推盤主要集中在下半年,總合同銷售金額約24.63億元,主要來自深圳綠景美景廣場、珠海綠景喜悅荟、化州綠景國際花城。

    此外,受到不同項目組合确認收益所緻,期内綠景中國綜合毛利率為65%,去年同期為70%。

    去年同期,超過90%收益主要來自綠景紅樹灣壹号,而本期間内超過62%收益來自綠景美景廣場,來自綠景紅樹灣壹号的收益僅占2020年上半年總收益約30%。從而總體結轉有所下降。

    同時,主打住宅+商業雙輪驅動模式下,綠景中國在商業物業投資與經營方面的成績單,也是投資者需要考量的重點。

    截至2020年上半年,綠景中國來自商業物業投資與經營的收益約3.17億元,去年同期為3.02億元,按年升5.0%,雖然保持增長,但幅度并不明顯。

    綠景中國管理層認為,商業方面,今年第一季度受疫情影響比較大,但好在比較可控,而綠景中國商業地産大多都位于深圳核心地段,因此影響并不算太大。

    “随着經濟的複蘇疫情的緩和,我們的商業地産也會很快步入正軌。相信未來能帶來8-10億的穩定現金流,随着日後大規模舊改啟動,預計8-10年達到200萬平方米,租金收入能達到數十億。”管理層進一步補充。

    目前,綠景中國共持有28個商業物業項目,總建築面積約為67.83萬平方米,主要有NEO和佐阾兩大商業品牌代表,包括深圳NEO都市商務綜合體、香港綠景NEO大廈、綠景佐阾香頌購物中心、綠景佐阾虹灣購物中心、東莞綠景佐阾購物中心以及其他商鋪及投資性物業。

    舊改航母的推進與制約

    深圳“舊改航母”白石洲,是綠景中國話題性永遠的第一位。

    今年3月業績會中,唐壽春曾透露,白石洲項目計劃将進行三期滾動開發,并預計在2023-2030年進入銷售、現金回籠階段。因而,針對外界的普遍關注,此次中期業績會上,唐壽春直言,深圳白石洲項目每一個節點都在順利推進,余下股權在下半年也依舊會繼續注入。

    “白石洲項目的各個環節基本上達到預期,現在進展分為兩條線,業務層面上,從去年開始啟動簽約,如今簽約進度理想,甚至超過預期,日後取得實施主體後,就會馬上動工;另一方面,下半年會把剩余75%股權大部分注入上市公司,全面進一步主導推進項目。”

    同時,有投資者再度問到白石洲項目是否會引入投資合作進行運營時,執行董事兼主席黃敬舒稱,目前綠景中國暫時還沒有計劃,但未來并不排除。

    “如果能保證有1+1>2的效果,可以再去考慮。”黃敬舒進一步透露。

    白石洲舊改項目之外,對于綠景中國的土地儲備與拿地計劃,财務總監兼公司秘書陳健民表示,綠景中國地産未來項目超過90%都是城市更新項目,土地儲備足夠未來十年的項目開發。“日後沒有具體在公開市場拿地的預算。”

    同時,陳健民透露,綠景中國銷售大部分項目分布在粵港澳大灣區,未來合計銷售貨值達到160億元,包括在深圳、珠海等核心城市。

    2020年上半年,綠景中國參與的城市更新項目包括深圳白石洲城市更新項目、深圳黎光城市更新項目、珠海東橋城市更新項目。

    截至目前,綠景中國擁有土地儲備約414萬平方米,其中約65%位于大灣區内深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。此外,控股股東所擁有的土儲資源規模約1039萬平方米。

    由于大規模舊改推進與回報周期制約,綠景中國在财務上的表現稍顯出壓力。

    截至2020年6月30日,綠景中國銀行結余及現金約為106.87億元,總資産約514.16億元及總負債約387.43億元,負債比率約為75.4%,去年同期為73.3%;淨負債比率約為147.7%,去年年末為135.3%。

    對此,執行董事兼行政總裁唐壽春認為,雖然公司在淨負債率方面意識到有所偏高,但在白石洲舊改大規模入市銷售之前,這個指數還是會有所上升。

    “具體而言,是業務推動與資産配合導緻,未來相信白石洲入市後,資金回流會逐漸充裕,這個指标會回到正常水平。”

    撰文:塗夢瑩    

    審校:徐耀輝



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