觀點直擊 | 美的置業審慎拿地：杠杆也是有天花闆的（實錄）

觀點地産網 年初舉行2019年業績會的時候，面對2020年的投資、銷售等鋪排，郝恒樂均表現謹慎，稱“沒有具體化的指標，不做絕對的安排”。

千億之後，美的置業追求規模的腳步有意放緩，管理層把今年的經營策略定位為“戰略鞏固年”。

8月21日中期業績會上，公司主席、執行董事兼總裁郝恒樂，高級副總裁徐傳甫，執行董事兼首席财務官林戈現身，“質效”成為管理層口中頻率最多的一個詞。

開篇的業績介紹，從投資端、銷售運營、數字化管理、産品端、智慧健康服務五個方面，郝恒樂用了大篇幅向外界傳達美的置業這半年來在運營管理上所做的“精細化”努力。

數據顯示，報告期内，美的置業錄得收入209.36億元，同比增47.5%；毛利55.24億元，同比升8.5%；利潤及綜合收益總額23.54億元，同比增24.6%；核心淨利潤23.57億元，同比增24.7%；公司擁有人應占每股盈利增長10.1%至1.64元。

營收利潤均錄得增長之外，現金流動性、融資成本等也得到優化。

15%-20%增速

2015年至2018年，美的置業銷售業績復合年增長率為73.8%，並在2019年提早進入千億賽道。千億以後，郝恒樂表現更多的是謹慎。

上半年，美的置業錄得合約銷售約人民币482億元，同比微增2.1%。3月業績會管理層提出未來3到5年平均每年20%左右增速。按管理層所言，不單一追求規模，這樣的速度比較穩妥。

規模和增速是資本市場更希望看到的，有行業分析師告訴觀點地産新媒體這是當日投資者會上的提問重點。追問之下，管理層态度堅定——要真正做一個馬拉松選手，不是跑的快不快，而是跑的健不健康、遠不遠。

過去幾年，美的置業的毛利率一直處于上升态勢，今年上半年毛利率為26.4%。

從行業基本面看，2017-2018年整個地産界一直在拿地，但目前正趨于理性，毛利率、淨利率都在回歸正常。

也有市場分析指，即便毛利率降低，利潤增長空間也很大，目前美的置業期内11.3%的核心淨利潤率在已公布報表的内房中屬于中上水平。

後續加快去化和回款方面，郝恒樂的考慮是提高産品溢價，而不在于打價格戰。

按存銷比和現金流考慮，美的置業下半年的去化策略仍舊是“兼顧流量和價格，一城一策、一盤一策”。從銷售均價上看，上半年錄得11008元/平方米同比增長5.6%，一定程度上受益于近年來的城市升級戰略。

從區域分布的維度看，長三角區域在近兩年的銷售貢獻更為突出，上半年該區域實現合約銷售金額224.1億元，同比增長37.2%，業績貢獻占比46%，相當于珠三角的3倍；此外，杭州、東莞等新進高等級城市在期内的業績貢獻占比提升，其中一線、強二線占比29%，二線占比達43%。

反映到投資端，郝恒樂稱，上半年土地熱度高是因為開發商們的資金避險策略，“有限的資金往較發達的城市以及量級比較高的城市去，導致城市地價推得很高”。但考慮政府調控和企業現金流有限，預估10月份以後，土地熱度會得到控制。

考慮到自身，管理層的拿地策略是審慎的，“公司的土儲是充裕的，沒有必要拿高價位土地。”今年總體的預算依舊是按照銷售回款的1/3拿地，但“控成本、要利潤”同樣是重點。

管理層的考量是到10月份以後，再選擇合适時機策略性補地，大概按照8%的利潤率水平去衡量，IRR則是20%左右的基本標準。

布局方面，美的置業做的是“減法”，“精準”一詞，郝恒樂多次提到，後續的投資策略是要圍繞長三角、大灣區、重點的省會城市和區域中心城市深耕布局，往更高能級的城市集中，並嚴格控制新進城市。

第一戰略區則由大灣區替換成長三角，按照郝恒樂的分析，長三角在無論經濟總量、人口流入、區域面積都遠勝于大灣區，天花闆更高。

規模和質效命題

“我們重新審慎所提到的資産負債結構優化，要平衡好規模、利潤以及負債的三角關繫，這是非常重要的課題。”緩解規模增長帶來的陣痛，追求質效優化，更為管理層目前所看重。

融資成本和債務情況是林戈在會上重點介紹的部分：今年總共發了4筆債，其中2月發行的一筆2+2期限公司債，利率低至4%；8月拟再發行一筆2+2期限公司債，利率将再低至3.98%，創下公司發債利率歷史新低。截至2020年中期期末，加權平均融資成本降低至5.52%。

淨負債率則由2019年末的89.0%降至86.8%，期末現金總量約260億元，一年内到期債務占債務總額比重僅為21%，現金短債比為2.26，保持穩健。同時，美的置業的銀行授信額度約1319億元，其中尚未動用的額度約874億元，較期初上漲42億。

“杠杆也是有天花闆的。”管理層對此有着清醒的認識。

過去兩三年，在增資、發債、配售等方式上，美的置業都在針對性地優化債務結構，林戈更是多次強調“健康财務指標”的重要性。

此外在尋求新的利潤點方面，郝恒樂強調：“今年落地再進一步強化鞏固公司兩翼産業賦能的策略。公司的基本理念是成為智慧健康的房地産制造商，做動能十足的馬拉松選手。”

“我覺得已經實現了産品的差異化”，在質效追求上，美的置業的投資方向是重研發。管理層介紹，目前美的智慧家居産品IP已經發展到4.0，最近又推出了智慧社區，尤其智慧地産從過去的硬件研發，到軟件集成，再到落地運維，已經實現了全繫統、全産業鍊的閉環。

第二方面，美的健康與清華大學、華南理工、安道設計的合作也實現突破，園林、材料應用和新領域的探索都在改進。

至于智慧地産和科技地産方面，一方面依托美的家電資源開始自有硬件研發，另一方面成立自研院進行軟件集成，同時在終端方進行落地，實現全繫統、全産業鍊閉環。

“相關的對外輸出已經開始。”徐傳甫說道。

房地産+産業的“一主兩翼”發展戰略以外，近期美的物業有了相關的修改經營範圍和更名動作引起資本關注，郝恒樂在會上的回應則表現出十足的耐心，稱“目前仍在調整架構中，沒有必要将鉑美物業單獨拿到香港上市”。

據悉，7月24日，美的物業宣布修改公司經營範圍，删除12項業務，其中包括康樂健身服務、建築智能化繫統，計算機網絡工程、停車場管理繫統工程、房地産中介服務等。随後8月18日，“美的物業”将公司名稱更改為“鉑美物業”。

“這不是縮減，是聚焦”，目的是為了聚焦物業的服務能力，把原本和社區、小業主關聯度不是非常強的業務進行合理調整。至于更名，則是為了便于拓展第三方業務，打造獨立的品牌和形象。

以下為美的置業2020年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：近期部分城市房地産調控政策呈收緊态勢，行業面臨業績的壓力，您認為價格戰是否會提前打響？公司有何應對策略？是否也會推出促銷政策來加快去化？

郝恒樂：我認為下半年是穩的态勢，政府肯定希望房地産行業不大起大落，能夠相對和經濟發展的水平匹配。

從金融體繫看，更希望這個行業持穩。實際上，我們現在房子的存量擁有者還是比較多的，從擁有房子的客戶來看，也不希望大跌，所以這是基本趨勢的判斷。

在這種趨勢下，我認為所謂的房地産大規模價格戰，這個邏輯應該是不成立的。因為每個城市差異化很大，有些城市不僅不會出現價格戰，還會有上漲的态勢。

當然有些城市會存在去化和價格的壓力，畢竟中國城市太多，每個城市的城市化水平和市場趨勢也是不一樣的。

從開發商來看，除個别現金流壓力比較大的開發商之外，都不會出現大規模的價格戰。

公司下半年的去化策略仍然是兼顧流量、兼顧價格，保持相對平衡，采取一城一策、一盤一策的基本策略，促進去化。

無論在現金流方面，還是存貨、銷售去化方面，美的有比較充足的資源，所以不會主動在某些城市打價格戰。

現場提問：公司上半年新增融資成本再次實現下降，形成融資優勢的主要原因是什麼？管理層如何看到下半年的融資形勢？在境外的融資有何計劃？

林戈：大家看到上半年我們的融資成本下降得比較明顯，原因首先是整個融資政策上半年還是偏松的，成本也是下降的，這是一個前提。

同時，公司自身的運營質量以及穩健風格得到資本市場充分認可，無論是直接發債，還是其他的直融里的ABS，市場上都有非常強的信心。

此外，其實所有的投資者以及經營機構也看得到，我們非常重視資産負債結構的優化。現在強調産品力和運營效率，今年和過去兩年一直在提升運營效率，主張靠内生增長力推動自己的發展，絕對不能靠杠杆簡單助推規模增長，這是不行的，這是一個意識問題。

對下半年的融資形勢，大家看到7月份房地産工作座談會以及最近的政策信号，就是要響應中央号召的房住不炒大基調。

從地産商的角度，未來融資會更加分化，無論是資産負債結構優質的公司還是經營效益優質的公司，成本可能會越來越低，資本市場對這一類會更加追逐、更加喜歡。

我們重新審慎提到資産負債結構優化，要平衡好規模、利潤以及負債的三角關繫，這是非常重要的課題。

另外，什麼時候能夠在境外發債？其實我們在境外目前有融資、有銀團，成本都非常有優勢。

現在境内境外融資成本是倒挂的，境外相對比較高，但是不等于我們不需要打通境外的通道，我們也是在等待機會，會在恰當時機推出境外直接融資的業務。

現場提問：上半年公司在長三角銷售額相當于珠三角的三倍，兩個區域的銷售貢獻進一步分化，未來如何平衡這兩個區域？下半年拿地預算會做相應增加嗎？如何考量拿地策略？

郝恒樂：從房地産角度來說，長三角可以發展的區域和城市量級比珠三角的厚度要大得多。

珠三角圍繞深圳、廣州、東莞、惠州、佛山、珠海、中山、江門等城市為主，粵北粵西粵東還是相對比較弱的；長三角覆蓋了江蘇、浙江、安徽三個省，經濟發達程度和人口流入還是很強勁的。

在這種大背景下，公司從前年以來持續在長三角加大投資，所以今年到了回收期，銷售遠遠大于珠三角，這是一個基本趨勢，是公司在大背景上的戰略選擇。

拿地的問題，全年按照銷售去化1/3的基本盤去進行補地。上半年圍繞區域深耕以及聚焦升級方面補了十幾塊地。

實際上真正拿地是在3、4、5月份多一點，當時特别是疫情發生之後，對未來經濟情況、發展趨勢的判斷還不是那麼清晰的情況下，公司還是比較審慎的拿地策略。

後來有些城市土地市場快速恢復，而且超過了以往的地價，我認為公司也沒有必要高價位拿地，因為畢竟從土地儲備的總量來看，公司還是相對比較充裕的。

下半年，公司會選擇合适的時機，特别是10月份以後，根據公司在某些城市的土儲情況策略性補一些地，總體預算不會有增加。

我認為，按照公司目前土地存量和預算的基本盤，可以滿足公司未來發展的需要。

現場提問：疫情之下，公司在投資方面有無新的拿地計劃？投資決策對拿地可有新的策略？具體的投資標準涉及哪些方面？

郝恒樂：未來地價和房價應該是穩的趨勢，但是也存在很多的不确定性。整體宏觀形勢，包括外向型經濟，都存在很多不确定性。

所以公司在拿地方面是比較審慎的策略，基于手上的存量比較充足，所以對新增土地，特别是新進的城市，更是采取審慎的策略。

公司在拿地的時候不一味追求高價，會按照定下的核心财務指標，精準研判每塊土地。

目前内部要求在相對比較穩健的市場，售價預期下按照8%的利潤率水平去衡量；對于城市的不同，8%也不是完全機械的一條紅線，會有一些彈性的管理，這是利潤率方面。IRR大概是20%的標準，在這個财務指標的指引下精準研判每塊土地。