觀點直擊 | 雅居樂變奏 陳卓林:拿錯地是很痛苦的事情(實錄)

观点网

2020-08-22 01:15

  • 多元化業務做大做強之前,雅居樂的“金蛋”仍然是海南。

    觀點地産網 8月21日下午,又一場線上業績會如期舉行,雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林帶着副總裁潘智勇、王海洋出席了活動,並接受了媒體的提問。

    從中午發布的中報數據來看,雅居樂上半年的表現似乎都還不錯。

    截至2020年6月30日,雅居樂集團實現營業額335.27億元,同比上漲23.7%;毛利為人民币115.2億元,同比上漲40.2%,整體毛利率為34.4%,同比上升4.1個百分點;核心淨利潤和股東應占淨利潤分别為65.18億元和53.06億元,分别同比上漲35.6%和32.9%,對應期内核心淨利潤率和股東應占核心淨利潤率分别為19.4%和15.8%,同比分别上升1.7和1.1個百分點。

    截至2020年6月30日,雅居樂物業發展業務累計實現預售金額為551億元,完成全年目標46%;累計預售建築面積為404.9萬平方米,預售均價為每平方米人民币13608元。

    雅居樂方面稱,随着市場進一步回暖並加大銷售力度,公司有信心完成全年1200億元銷售目標。

    上半年,雅居樂繼續通過多元化購地渠道新增20個項目,總建築面積375萬平方米,總金額為139億元,對應樓面地價為每平方米3718元。

    截至2020年6月30日,雅居樂在81個城市擁有總權益建築面積為5303萬平方米的土地儲備。

    “多元化已經開花結果”

    對于地産開發之外的業務,雅居樂統稱為非房業務,更具體來說,包括了如環保、雅生活、雅城、房管、城市更新、商業幾大闆塊。

    其中,負責物業的雅生活已經成功上市,而雅居樂正在積極推進其他可能分拆上市的闆塊發展。

    下一個即将實現港股上市的,大概率是雅城集團,雅居樂已經在6月24日正式發布公告,表示要将其分拆上市。

    按照當時的公告内容,雅居樂介紹雅城為綠色生态人居服務商,“致力透過綠色生态景觀及優質室内環境為客戶提供綠色生活體驗”。

    陳卓林對雅城的感情顯然更為深厚,他在昨天的業績會上直接表示:“35年前,我的發家就是由雅城家居、做裝修做大做強的。”

    作為雅居樂起家的業務,陳卓林表示,雅城這幾年在全國十幾個城市有幾百個項目的家居、裝修、門窗、園林和智能方面全面發展,並通過收購合並分布在全國十多個城市,整個營業2019年的數字是非常好的,相信未來更厲害。

    至于準确的上市時間,潘智勇只回應稱,上市正在如期推進中。

    排在雅城之後,下一個可能分拆上市的闆塊有兩個,一個是環保業務,另一個是2020年開始大力推進的房管業務。

    據了解,雅居樂環保成立于2015年,聚焦固廢處理、生态産業園、智慧水務、生态修復四大領域,項目位于華北、華中、華南、廣西4大區域,進駐15個省,在國家工業重鎮投資項目近50個。

    據中報顯示,于2020年6月30日,雅居樂環保業務經過整合後已持有45個項目,上半年新增5個投産項目,累計已投産達26個項目。今年上半年營業額約8億元,同比增長69%,毛利約為3.36億元,同比增長28%。

    雖然和地産業務相比,環保業務營業額仍處于較低水平,但增幅卻十分明顯。

    至于代建的房管業務,也是雅居樂這兩年積極推進的,陳卓林甚至表示,房管這兩年已經打下了不錯的基礎,不管未來是否上市,都會有不錯的營業額和利潤。

    業績會上,雅居樂方面介紹,2020年上半年代建新簽項目12個,新增貨值約人民币484億元。于本期末,房管累計拓展項目共28個,儲備貨值逾人民币1000億元。

    目前,已經進駐全國12省市内24個城市,重點布局粵港澳大灣區、長三角、成渝等重點城市群。

    王海洋在業績會上透露,目前代建利潤率普遍比較高,收費方面一般是5%-8%左右,還有更高一點。另外,淨利潤率一般情況下在50%以上。

    對于雅居樂的多元化業務情況,陳卓林指出:“多元化已經開花結果了,在整個行業里我們也算是龍頭,希望能夠在全市場做大做強,至于什麼時候成熟,值得期待。”

    “拿錯地是很痛苦的事情”

    多元化業務做大做強之前,雅居樂的“金蛋”仍然是海南。

    對于海南房地産市場,陳卓林分析稱,現在海南房地産開發少,控制嚴,這樣的政策是對的;同時,海南現在的人才政策也是正常合理的。

    陳卓林並不諱言此前市場限購政策對于銷售帶來的“痛苦”,但另一方面,他再次強調海南是“金蛋”,有1000億的貨值,足夠5-6年開發,甚至更多的時間。

    陳卓林還将海南比喻為“糧倉”,只不過政策對業績有一定影響。但自今年6月初海南自貿港建設總體方案落地後,海南樓市出現回暖迹象。

    雅居樂2020年開發計劃中,海南和雲南開發占比達到21.5%。

    事實上,“金蛋”海南市場的布局和回暖帶給雅居樂的好處十分明顯,最直接的體現是,今年上半年,雅居樂毛利和毛利率同比增長明顯。

    王海洋在解釋上漲原因時表示,與去年相比,部分銷售區域毛利率升高,比如海南。

    毛利率上漲的另外原因,是由于毛利率較高的項目所占比重有所增加,尤其是單位土地成本較低項目所占百分比增加。

    潘智勇補充表示,今年上半年雅居樂銷售面積其實和去年同期持平,但銷售單價出現了明顯上漲,從去年1.2萬元/平米漲至1.5萬元/平方米,“成本增幅不到10%,所以營業收入的上漲就可以達到24%”。

    顯然,盡管上半年新冠疫情對房地産行業造成了不的影響,但雅居樂的業績仍給出了不錯的答卷。或許正是基于此,陳卓林對房地産後市的看法頗為樂觀。

    他認為,雅居樂之前制定的1200億目標非常有信心完成,並用穩健和審慎樂觀來形容自己對後市的判斷。

    謹慎的是拿地策略,陳卓林表示,雅居樂不會亂拿地,因為“拿錯地是很痛苦的一件事情”。下半年,公司希望能留着現金尋找合适的收購並購機會,如果沒有合适項目,也可以留着現金到明年進行收並購。

    陳卓林最後表示,即使拿地也要符合公司負債保持在70%左右水平,目前策略是現金回來後拿一半投出去,並會以地産為主,其它産業占四分之一左右。

    以下為雅居樂集團2020中期業績會現場問答整理實錄:

    現場提問:雅居樂國外項目今年上半年銷售情況如何?現在全球疫情對于境外的銷售有沒有影響?上半年毛利、核心淨利潤、股東應占淨利潤增幅比較大,原因是什麼?未來是否能夠保持?代建、房管部分利潤水平大概是怎樣的?未來有無計劃把房管分拆上市?

    陳卓林:房管方面,我已經說了産業多元化,首先把業務做好,因為這塊對我們來說,不管上市與否,起碼肯定有營業額和利潤,這是很不錯的。

    另外,我們過去說過,包括雅生活、雅城、環保、房管部分,有利于公司的發展和大小股東的利益,我們肯定會重視。

    我們深信多元化已經開花結果了,在整個行業里我們也算是龍頭,希望能夠在全市場做大做強,至于什麼時候成熟,值得期待。

    房管方面,尤其近兩年打下的基礎,已經把整個地産分布全國各地,兩個牌子兩套人馬。現在整個業務發展很快,今年也拿了很多項目。

    王海洋:境外方面,主要是在馬來西亞,有三個項目,前期一個項目現在已經銷售完畢,在售的是另外兩個項目。

    實際上這兩個項目在一二月份的銷售情況都是非常不錯的,但是3月份以後受疫情影響,對銷售有一定的沖擊,畢竟馬來西亞3月份以後情況變得相對來說嚴重了一些。

    現在通過網上銷售和境外拓展、促銷手段,基本上能夠拉平目標,雖然還低了一點,但是下半年如果市場包括疫情延緩以後,應該對我們有一定的幫助。

    越南、柬埔寨的項目比較小,有一定的影響,但影響不會特别大,後續我們對境外的投資肯定會謹慎。對于境外投資,我們一直是非常謹慎的态度,而且海外的利潤相對國内來說,情況會更好。

    代建方面,剛才主席已經說了一部分,代建本身是輕資産運作,與傳統地産最大的區别,第一,沒有什麼投資,主要是人力成本,相當于服務行業,整體來說我們提供的是團隊管理。

    第二、品牌和資源的拉通,這幾年在市場上發力還是不錯的,而且取得了比較好的效果。因為是輕資産,所以利潤率普遍比較高,在收費方面一般是5%-8%左右,還有更高一點。另外,利潤率也比較好,一般情況下在50%以上的淨利潤率。

    整體來說,代建業務方面穩紮穩打,用雅居樂現有品牌和專業團隊,結合全國九大區域,加上海外公司,整個資源拉通,所以我相信代建業務的發展和推進,應該起到一個很好的作用。

    我們持續看好這個業務模塊,會加強對該業務模塊的管理和推動。

    潘智勇:我補充一下海外的幾個數據,現有境外主要有四個項目,累計大概是20億投資,總共可售貨量108億,已經賣了48億,剩下60億。

    海外項目毛利率是比較高的,43%。從銷售收入來看,占集團的比重非常低,這次才不到3億,所以你們也放心,海外對雅居樂不構成什麼實質性影響。

    剛才問到收入、毛利率、核心淨利潤方面的增長情況,我簡單回應一下。

    首先,今年這期收入的數據是增幅24%,應該是很優秀的,有去年的積累,也有今年的努力。

    應對疫情方面,陳主席高度重視,而且動手比較早,所以我們整個復工的速度和運營節奏比往年都要快,有利于獲取業績。

    具體來說,收入的增加,一個看面積,大約200萬平方米左右,這個面積和去年差不多,增加主要是因為銷售價格往上走了,去年銷售價格大約1.2萬,今年是1.5萬,所以收入有比較明顯的增加。售價增幅18%,成本增幅9%,一增一減,營業收入增幅達到24%。

    非房産業貢獻貢獻了3.6%,也是增加的,有主業這一定海神針和非房的加速,使今年同比收入多了64億。

    關于毛利率的問題,主要還是收入區域的毛利率比較高,所以導致今年毛利率比去年多了。坦誠的說,你們也知道海南地區去年占比不到10%,今年多了很多,所以導致毛利率上漲。

    關于利潤、核心淨利潤方面,為什麼增長?和内部管理也有關繫。加強對資金的管理,在銀行理财、存款方面收益也多了1.6億。由于這次疫情,政府對我們的補貼也多了6000萬。

    有關費用控制方面也取得了進步,比如管理費率,現在是4.3%,去年同期4.9%,銷售費用率2.8%,去年3.2%。

    通過收入增加、成本費用減少,導致今年核心淨利潤和利潤都增加了。

    現場提問:海南的政策,其實很明顯看到雅居樂是受惠者,下半年會不會在海南鋪貨更多?我們有40個盤,上半年開了20多盤,下半年有多少貨值來自海南?可不可以帶動全年銷售超出預期?城市更新方面,什麼時候可以給公司做出貢獻?房管方面是輕資産模式,可不可以說一下現在的規模、利潤的情況?什麼時候可以做到分拆?

    陳卓林:海南現在的發展勢頭很好,國家一直都很重視,現在看起來這是有利的,對地産也好,對整個國家,特别是對海南島,都是有利的,特别是對我們現在已有資産的。

    現在在海南地産開發用地真的很少,控得很嚴,這也是好事,如果開放就亂了,所以我覺得國家政策是對的。

    我們根據國家的政策一年一年積累營銷,去年聯合幾家控股,因為要達到指標,所以現在陸續正常化。

    我多次說過,海南無論是毛利、利潤包括營業額,之前已經做了1000億,現在還有1000多億的貨,是我們未來起碼五六年甚至更多的時間重要的糧倉。

    現在的政策也好、海南的發展也好,我們的項目也好,是未來這幾年我們地産的一個重要收入來源,要說多少,按營銷、按市場比較正常,相信未來這幾年都比較不錯。

    我們現在在長三角、大灣區也拿了很多項目,今年多一點、少一點,這個再說。現在要把質量做好、把産品做好,希望能夠對海南的發展作出貢獻,對我們的業績作出貢獻。

    至于城更的上市計劃,現在房管方面,行業里應該是不錯的,具體數據不知道該不該說或能不能說,但是可以肯定我們都是排在很前的。

    包括剛才海洋總說的,現在發動整個地産各區域,輕資産未來的發展,我們有條件。我們什麼都不需要,只需要出品牌、出人手來做就可以拿5%甚至更多。

    至于什麼時候上市,還是先努力把它做好,謝謝你的關心。

    潘智勇:剛才問更新的項目也是問得很專業,因為更新項目周期比較長,三五年為一個周期,雅居樂不是今年做更新,2017年已經開始做了,今年有四個項目會進入轉化期,貨值為102億,88萬平方米,有三個項目在廣東,一個在陝西西安。

    我們做的優勢,第一,有品牌有品質有實力,這是我們做的優勢。第二,有基礎,已經有三年多的基礎。第三,有産業協同。

    我們有這麼多的産業,有産業導入産業小鎮,有自身的産品,還有外部300多個世界頂級的合作方,這些都是我們做好城市更新的基礎和條件。

    現場提問:集團如何看待下半年銷售情況?有信心完成1200億的銷售目標嗎?現在雅城分拆上市進度如何?有沒有确切的時間表?

    潘智勇:剛才主席已經對地産市場未來一段時間的判斷,是穩健的、是審慎樂觀的,我們集團因應市場的情況和自己的資源,全年1200億目標沒有改變,而且非常有信心可以完成這個目標。

    因為我們全年鋪排了2200億貨值,上半年已經完成了551億銷售,7月份是657億,這個進度是比較好的,所以非常有信心。

    關于雅城的問題,6月份遞交申請,按照有關要求和進度如期推進,具體看我們的公告。

    現場提問:關于拿地策略,上半年對比起2019年上半年拿地力度好像減弱了,今年下半年拿地計劃如何?

    王海洋:上半年看起來和去年同期比拿地是少了一些,因為上半年各地區的供地相對比較少。因為受疫情影響,而且有些地方市場太過熱,我們肯定是理性拿地,同時也是積極的态度。

    今年的拿地策略,招拍挂是一個方式,另外會通過産業小鎮、城市更新和其他的方式去拿地。我們合作收入這塊,上半年已經談了好幾個,下半年一個是各地市場供地節奏也會快。

    另外,上半年談的一些合作項目也會在下半年逐步落地。下半年還是希望能夠完成年初的拿地目標。當然,還是按我們的投資標準,達到投資標準才去拿。

    陳卓林:我補充兩點,第一,剛才海洋總說對了,我們現在不能亂拿地,下半年會有更好的機遇,在收購合並或其他産業方面在鋪排,下半年如果沒有好地、沒有好項目,我們到明年拿地,因為拿錯地是很痛苦的一件事情。

    第二、目前拿地一定要把負債比控制在70%左右合理的水平,目前我們的策略也是希望能夠現金回來拿一半投出去,以地産為主,其它産業有四分之一左右。

    這幾年也可以看到報表,已經投了接近2200億,地産方面投了1000多億,其他方面大約400多億左右,也投了其它産業,特别是在環保、雅生活、房管、雅城方面也投了一部分。

    我們還是要保持一個審慎的投資政策,現在打下基礎,未來的業績、利潤希望能夠降低成本,特别是财務成本,能夠使利潤更高,而且想把财務數據、評級再做漂亮一點、穩健一點。

    撰文:武瑾瑩    

    審校:徐耀輝



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