解局 | 上海灘風雲 遠洋時隔三年22億再入滬

觀點地産網 上海灘從來不缺故事，尤其是在金融與資本的加持下，在人們奮不顧身的奔赴與追逐下，這些故事更多了幾分傳奇韻致。

8月20日，遠洋集團力壓金茂、招商蛇口等房企，以22.66億元的價格摘得上海青浦區一宗純住宅用地，成交樓面價達到3.84萬元/平方米，位列青浦區樓面地價前三位。

這是遠洋集團在滬拿下的第九宗地塊。

從跻身上海灘，到遭遇樓市調控的低調與沉默，再到如今“卷土重來”，遠洋對這座沿海城市似乎有種莫名的情愫，十多年來，依舊輾轉于此。

它來了，它走了，它又來了。

經歷過首次到訪的水土不服，遠洋如今重回上海灘，能否克服市場的不确定性？又該如何面對較十年前更激烈的市場競争？現在還沒有答案。

它又來了，它還會走嗎？

失足上海灘

8月20日，上海出讓兩宗住宅用地，總出讓面積達到8.29萬平方米，其中，保利發展摘得浦東新區地塊，而遠洋集團則以22.66億元的總價拿下青浦區宅地。

據觀點地産新媒體獲悉，遠洋拿下的地塊為青浦區徐泾鎮新開橫河南側26-04、31-01地塊，總用地面積2.46萬平方米，規劃建築面積5.89萬平方米，起拍價16.84億元。

該地塊吸引了中國金茂、遠洋集團、中華企業及招商蛇口參與競拍。據悉，地塊開拍後，四家競拍單位争相報價，以此表明拿地的決心，而金茂、中華企業經過前面十余輪的激烈喊價後，報價速度慢了下來，随即慢慢轉向觀戰台。而場上只剩下招商蛇口及遠洋你争我搶。

遠洋與招商蛇口不甘示弱，從112輪競價開始，雙方緊咬不放，一直持續到172輪，舉牌價也從21.46億元一路攀升到了22.66億元，溢價率34.56%，樓面價3.84萬元/平方米。

當172輪報價結束，競拍也迎來的終局，遠洋成了這場“叫價遊戲”的最終勝利者。

分析人士告訴觀點地産新媒體，青浦區地塊在大虹橋西側，附近有西虹橋商務區以及高端居住配套區，地理位置優越。加之，遠洋在上海的土地儲備不多，上一次在上海公開市場拿地還是2017年，當時也是在青浦區，未來兩宗地塊或許能夠形成聚合效應，相互聯動。

“一個是它有拿地的需求和迫切性，第二個，這次的地塊溢價也算合理，徐泾的房價在六萬左右，企業覺得能夠算過來賬“，上述分析人士補充道。

事實上，上海作為長三角的核心城市，一直都是遠洋全國布局首選，2010年，該公司便如願進入上海。

資料顯示，2010年8月4日，遠洋地産旗下項目公司以5.2億元、13.77億元接連競得上海寶山區羅店新鎮F1-4和F1-6地塊，兩幅地塊成交樓面價均超過2萬元/平方米，成為羅店區域内新單價地王。

在此不久之後的2011年1月份，遠洋再于羅店新鎮和楊行鎮各新增一宗地，其中楊行鎮地塊總價高達31.3億元。

但強勢進駐上海之後，全國面臨嚴格的樓市調控，随後上海“滬12條”出台，高地價項目陷入去化危機，遠洋也未能置身事外。

對這位京城來客而言，命運總是如此“不公”，它只想看看大上海，卻要被“逼”着上戰場。

樓市調控後的幾年時間里，遠洋沉寂不少，在土地市場上也幾近空白。不惜重金布局上海的遠洋，沒有得到市場的同等回饋，樓市調控，更讓遠洋遭受重創。

2016年5月，遠洋集團旗下盛洋投資的一份公告顯示，公司以9.7億元剝離上海北京等地11個項目，其中就包括了遠洋早期在上海打造的上海遠洋·香奈印象、上海遠洋·博堡、遠洋鴻郡三個項目。

遠洋滬上風雲

事實上，對遠洋而言，北京和環渤海地區仍然是重點布局區域，該公司在華中、華西的土儲占比仍然偏少，在以上海為代表的華東區域，更是遠洋的布局弱區。

數據顯示，截至2019年中期，遠洋集團錄得土地儲備3741.8萬平方米，其中，北京區域的土地儲備為1040.1萬平方米，占比27.8%，環渤海地區的土地儲備為958.4萬平方米，占比25.61%，兩地所占土地儲備超過總土儲的二分之一。

而該公司在華東一帶的土儲僅為363萬平方米，占總土儲的9.7%，排在六大地區的第五位。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

由于土儲有限，遠洋在華東一帶的可推貨值受限，這也導致在華東地區的發展受限。

據觀點地産新媒體獲悉，2020年中期，遠洋集團錄得協議銷售總額為人民币418.40億元，同比下降30%，而同期，該公司在上海地區錄得銷售額11.99億元，在華東地區錄得銷售額96.35億元。

過去五年，遠洋在華東地區的銷售額呈現上下浮動的狀态，2015年，該公司在上海錄得銷售額6.26億元，在華東錄得銷售額75.72億元，占總銷售額的18.68%；2016年，該公司在華東地區的銷售額為112.69億元，占比22.37%.

2017年，遠洋在上海、華東銷售額均錄得近五年來的最高值，分别為44.91億元、185.16億元，占總銷售額的26.24%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

可以說，上海乃至整個華東是遠洋集團的“短闆”，是其布局較弱的地方，傳導至業績上，則表現出銷售金額的弱勢。

分析人士也表示，遠洋在華東走過的這幾年一直都是磕磕絆絆，每次高價拿地之後，市場正好進入一個低潮期，房地産調控是遠洋在華東發展速度緩慢的重要原因，但遠洋的決策、布局等等則是限制其發展的内因。

消息顯示，今年7月，遠洋集團宣布正式成立華西開發事業部，正式形成環渤海、北京、華東、華南、華西、華中六大開發事業部，開始力推“南移西拓”戰略。

顯然，遠洋在努力調整土地的失衡，調整業績發展的失衡，但這場“補短闆”的戰争在短期内還不能看到成果，遠洋的戰争還未結束。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。