觀點直擊 | 淨利增速放緩 中海抛“馬拉松論”與4000億自信(實錄)

观点地产网

2020-08-25 00:10

  • 顔建國在會上提到,在政府限價的條件下,中海的淨利潤率在“十四五”期間大概率還是會有所下降,這種情況下規模必須保持适度增長。

    觀點地産網 正值房企們密集發布中報的階段,市場上出現了融資端口收緊的消息,盛傳的新規對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理,并設置了“三道紅線”控制有息債務規模,即剔除預收款後的資産負債率大于70%;淨負債率大于100%;現金短債比小于1倍。

    幾家歡喜幾家愁,三道紅線均未觸及的中海應該算是“歡喜”的一家。

    8月24日,中海于線上舉行2020年中期業績發布會,主席顔建國、副主席羅亮、行政總裁張智超、副總裁郭光輝出現于深圳會場,而财務總監呂世傑則現身于香港會場。

    中期報告顯示,上半年,中海營業收入上升11%至886.3億元,經營溢利為312.6億元,股東應占溢利為205.3億元,同比下降3.7%,核心淨利潤為179.4億元,同比上升0.3%,淨利潤率23.2%。每股基本盈利1.87元,同比下降3.7%。

    主要經營數據微漲或微降,反映這家龍頭房企的放緩态勢,或者稱之為相對乏力。在整場業績會中,管理層提及最多的是“穩字當頭”。

    顔建國甚至還提出了“馬拉松”論述:企業的發展是一場馬拉松,要穩中求好、穩中求快、不急不躁,在嚴控風險的前提下努力實現又好又快的發展。

    他多次強調,“中海要求有利潤的銷售、有質量的增長,更加注重價值創造,相信合理控制負債,不盲目加杠杆,公司的規模和利潤也能實現較快的成長。”

    這也是顔建國對于上述中海未觸碰融資紅線的解釋之一。截至6月末,中海的資産負債率59.77%,扣除預售賬款後的淨負債率57.8%,淨負債比率32.7%,流動比率為2.3倍。

    “中海曾經曆了1997年的金融風暴,當時由于負債率相對比較高,面臨破産的風險,教訓是極為深刻的。”顔建國解釋,自那之後,中海内部對負債率以及現金杠杆設立了嚴格的紅線。

    信心的來源

    但在追求規模的房地産市場中,高周轉、快節奏仍為主流韻律。發展速度較慢一些的中海還是會被市場人士冠以“保守”的前綴。

    在顔建國看來,“過去五六年,房企們加的杠杆比較高、發展速度特别快,相較而言,大家感覺到中海比較保守,但是公司在保持60%以下負債情況下,銷售也實現了快速增長。”

    數據披露,2018年以及2019年,中海分别實現銷售增速29.8%、25.2%,銷售增長控制在20%-30%之間。而今年上半年,中海合約銷售額實現4.2%的增長。

    具體數據為,報告期内,中海實現合約物業銷售額增長4.2%至1720.1億元,對應銷售面積為954萬平方米,增長3.5%。此外,六月單月,中海系列公司實現銷售合約額575.6億元,同比增長32.3%,創集團單月銷售新紀錄。

    按照顔建國的說法,中海這兩年半的增長速度處于行業内領先的位置。但由于疫情影響,在時間進度上,中海上半年的銷售情況目标完成率确實稍弱一些。

    當時制定“十三五”目标時,2020年中海的銷售目标要達到4000億港币。不過,張智超在會上仍強調了完成該目标的信心,他稱目标雖有一定的挑戰性,但是管理層依舊堅定要兌現對于市場的承諾。

    他坦言,疫情對中海的影響同樣也很大:“基本一個半月的時間是沒有銷售的,另外也造成了供貨的延後,而6月份出現中海最大規模單月銷售合約額便是因為集中供貨。”

    顔建國也強調,這兩年半的增長速度中海處于行業裡面領先的位置,同時利潤規模、利潤率在行業内都名列前茅。中海最為津津樂道的便是淨利潤率,畢竟行業内淨利潤率保持15%以上的也不過寥寥幾家。

    不容忽視的事實是,中海核心淨利潤的增速近幾年放緩了不少。2016-2019年中海核心淨利潤增速分别為13.82%、9.21%、8.30%、10.1%,如今降至0.3%,是近幾年的最低水平。

    而毛利率、淨利潤率、核心淨利潤率等數值比去年同期也是呈現下降趨勢,盈利能力等指标也被質疑。2020年中期,中海實現毛利率、淨利潤率、核心淨利潤率分别為30.6%、23.3%、20.2%,同比去年同期分别減少4.3個百分點、3.5個百分點、2.2個百分點。

    一參加中海中期投資者會的資本人士對觀點地産新媒體表示,顔建國在會上提到,在政府限價的條件下,中海的淨利潤率在“十四五”期間大概率還是會有所下降,這種情況下規模必須保持适度增長。

    中海一直秉持的原則是規模為利潤服務。比起規模的大幅度增長,中海更樂于調整利潤與負債,保持穩健的現金流水平。

    2020年上半年,中海銷售回款錄得927.9億元,境内外債務資金流入共達319.1億元,共計流入資金約為1247億元。

    與此同時,中海上半年須歸還到期債務164.5億元,資本支出為746.5億元(其中用于支付地價為417.8億元,建安相關支出為323.1億元),稅務費用、分銷費用、行政費用和财務費用的支付則為240.9億元,流出資金總額1154.9億元,與流入資金總額相差不多。

    中海在控制收入與支出方面,向來平衡得較好,一投資者評價中海為“不加杠杆的增長”。而在顔建國掌權這幾年,中海在手現金确實一直控制在1000億港元左右。截至2020年6月30日止,中海持有現金1113.8億元。

    充裕現金流狀況為中海下半年的投資和發展留出比較大空間和余地。張智超透露,下半年是重點供貨的階段,中海将積極抓好供貨和銷售,下半年供貨大概占61%。

    承壓的部分

    其實仔細換算一下,中海上半年對于銷售目标的完成率已有五成左右。但中海年初定下的其他目标,包括買地指标、竣工面積等完成率都較為遜色。

    由于2019年的結轉交樓面積低于市場預期,中海今年設定了16%的增長目标,在疫情影響停工下,2020年要達到目标竣工面積1900萬平方米,此前郭光輝便已對此表示内部深感壓力。

    截至上半年,中海系列公司(不含中海宏洋)在中國内地21個城市共50個項目竣工,竣工的總面積達732萬平方米,僅完成目标的39%左右。

    在權益拿地指标上,上半年中海亦同樣未達成目标。盡管在土地市場上頗為積極,也發出了尋地計劃,但最終中海拿下的地塊并不算多。

    期内,中海于13個城市合共新增21幅土地,新增總樓面面積為582萬平方米,實際權益面積562萬平方米,總地價555.1億元,權益地價522.8億元。截至2020年6月30日止,中海系列公司擁有總土地儲備為9006萬平方米,對應貨值達1.3萬億元,華北區、北方區仍占據較多土儲。

    截至8月21日,中海共吸納36宗土地,完成全年1400億元拿地權益目标的56%,當中50.6%的新增土地位于粵港澳大灣區、京津冀和長三角都市圈,而占比最大的是京津冀,為30.6%,大灣區僅占比7%。

    分布方面,郭光輝在會上稱,中海土地儲備要集中于各主流城市的中心區域,總土儲對應貨值中87%分布于一二線城市。

    中報顯示,2020年初至今,中海獲取的土地也不乏大宗地塊,包括上海紅旗村項目、武漢漢陽建橋項目、太原綜改區項目、上海建國東路項目等項目,每個項目可售貨值均達數百億。

    土儲亦代表着規模,保持銷售增長背後的邏輯,是土儲的增長。近些年,土地儲備不斷轉化為銷售之下,中海的總土地儲備未見明顯增長,其對于土儲的渴求比同梯度的房企要大得多。

    資本人士透露,在投資者會上,關于買地這件事,顔建國提出公開市場裡面中海要更加勤奮,用更多的機會拿到符合投資标準的土地,而非公市場方面要做很多工作,去年還專門成立了非公市場合作部,跟同行、政府合作,來進行勾地。上述完成一半多拿地份額裡,35%來自非公開市場。

    中海上半年雖然腳步仍有些跟不上,但是也沒有放棄一絲機會。除了内地市場,中海在香港市場同樣表現積極。觀點地産新媒體會上了解到,今年上半年,香港市場一共拍賣了6宗土地,中海就參與了其中3宗土地的競買。

    會上罕見地提及了中海在香港房地産市場的情況,距離上一次在公開市場提到已經過去3年多。2016年度業績會上,當時中海董事會主席還是肖肖,其表示中海在香港已有多年發展經驗,未來不會放棄香港市場。

    發展到2019年,中海在香港的項目銷售達到97.67億港元,為香港房地産市場的銷冠。

    資料顯示,1985年,中海第一個自主拿地、自主開發的項目就是位于香港大埔墟慈安路上的海寶花園,當時獲得香港市民争相搶購,并打響了中海的知名度。1997年,因受到亞洲金融危機的影響,中海才開始将發展的目光投向了國内。後于2010年、2013年等節點,中海重新活躍于香港市場,直至2016年後,中海在香港土地市場上的身影已經不少見。

    呂世傑稱,今年上半年銷售非常理想,目前中海在香港可銷售的數量總資産超過1300億港元,如果有合适的投資機會,還是會積極參與投資标的。

    而按照管理層的說法,中海會繼續加大對港澳地區的投入,力争進入港澳房地産前列的位置。

    以下為中國海外發展有限公司2020中期業績發布會現場問答整理實錄:

    現場提問:近期市場盛傳對房企融資進一步加強管控,設置三條紅線分類監管,如果該項政策實施,對中海會有什麼樣的影響?

    顔建國:公司關注到了相關媒體的報道,也看到媒體列出來行業内一些企業的名單,其中中海沒有觸碰一條紅線。中海一直堅持審慎的财務策略,保持合理的負債率,保持充裕的現金。對照市場上三條紅線來看,截至今年6月末,中海的資産負債率59.77%,處于行業最低的區間,扣除預售賬款後的負債率57.8%,淨負債比率32.7%。

    在金融政策方面,針對房地産企業精準施策、一城一策,公司認為有利于行業健康發展。在房地産行業調控政策中,這兩年已經進行了精準調控,表現為因城施策、一城一策,今年又表現為一企一策的導向,進一步堅持了房住不炒的定位。尤其是今年國際形勢下,這項政策的出台具有十分重大的意義。

    中海發展策略是穩健經營、高質量發展,這項政策和公司的發展是相吻合的。中海曾經曆1997年的金融風暴,當時由于負債率相對比較高,面臨破産的風險,教訓是極為深刻的。自那之後,中海的經營是穩字當頭,尤其是對于負債率以及現金杠杆,在公司内部設立了嚴格的紅線。

    總結公司數十年的發展策略,有三個特點:第一,企業的發展是一場馬拉松,要穩中求好、穩中求快、不急不躁,在嚴控風險的前提下努力實現又好又快的發展。中海的負債率始終保持在行業的最低的區間,銷售規模穩居行業前十,利潤規模,利潤率都處于行業領先地位。公司要求有利潤的銷售、有質量的增長,更加注重價值創造,相信合理控制負債,不盲目加杠杆,公司的規模和利潤也能實現較快成長。

    過去五六年,房企們加的杠杆比較高、發展速度特别快,相比較而言,會感覺到中海比較保守,發展速度慢一點,但是公司在保持60%以下的負債情況下,銷售還是實現了快速的增長。2018年銷售增速29.8%,2019年25.2%,今年上半年實現了4.2%的增長,兩年半的增長速度在行業裡面是領先的,同時利潤規模、利潤率都名列前茅。相信進入房地産下半場,行業競争的是誰能活下去、活的好、活的久,作為有41年曆史的中海,目标是百年基業,穩健經營、高質量發展是長期不變的策略。

    第二,實現國有資産保值增值,為股東創造價值,提升回報水平。派息總額、派息比率穩步穩定提升,除了社會責任以外,在商業方面要為股東創造價值,在财務指标方面體現股東回報,中海一直保持規模、利潤穩健增長。2019年公司利潤總額跨越400億元,利潤規模行業領先,去年全年派息總額超過100億,派息比率從17.8%提升為28.4%,過去幾年股息收益率在3%-4.5%,達到或超過了理财産品的收益。

    最後一點,是堅守主航道。近兩年,中海明确推出了業務結構,将7-8%的資源投入到商業資産運營開發裡面,提升抵禦周期波動風險的能力,為中長期發展創造穩定的現金收入,同時将2%左右的資源投入到教育、養老、物流、供應鍊管理等業務,培育未來的利潤增長點。這三類企業,公司的目标都是要進入行業頭部,當然具體發展要循序漸進,一步一步打好基礎。

    現場提問:中海今年是否仍然保持4000億港币的銷售目标?

    張智超:在時間進度上,上半年銷售目标完成比率稍弱一些。雖然上半年經曆了疫情的影響,管理層依舊堅定要兌現對市場的承諾,即“十三五”末要達到4000億港币銷售合約額的目标。這個目标對公司有一定的挑戰性,需要充分努力,加上後面市場的契機才能更好地完成。

    中海一直堅守高質量的發展。在上半年中國房地産銷售額因為疫情的影響下降了5.4%,這個過程中,頭部企業大部分也出現了負增長。應該說,疫情對公司的影響同樣也很大,基本上一個半月的時間是沒有銷售的,另外造成供貨的延後,出現了6月份中海最大規模單月銷售合約額,這也是因為原來的供貨延遲導緻6月份集中供貨。

    中海保持了整個市場的态勢,在市場下跌5.4%和大多數同行負增長的情況下,公司逆勢達到4.2%增長,增長是來之不易的。從另一角度看,上半年銷售回款增速優于銷售合約額的增速,達到8.4%的增速。這種情況下,中海在今年上半年實現了經營型現金流為正的較好狀況。在下半年的經營上,給投資和發展留出比較大的空間和余地。在下半年的市場裡,中海将積極的抓好供貨和銷售,下半年是重點供貨的階段,整個供貨大概要占到61%。

    下半年隻要在不出現疫情重大反複、經濟的重大狀況,公司還是比較有信心完成全年4000億港币的目标。

    現場提問:香港目前疫情仍在反彈,中海在香港推盤的計劃是否會受到影響,對下半年香港一手樓盤的開發會不會有影響?

    呂世傑:現在香港經濟面臨比較嚴峻的挑戰,主要是因為疫情的影響,但是在國内龐大經濟後盾以及香港國際市場地位的影響下,香港的經濟長期來看還是比較有機會穩健發展的。

    另一方面,香港的土地資源非常稀缺,土地供應有限,在利息環境還是有機會的,在剛性需求推動下,香港市場中長期還是穩健向好的。雖然在疫情的影響下,香港的新房市場影響比較小,可以說房價是比較平穩,但是數量還是不少的,二手市場觀望的情況比較濃厚。

    對于中海來說,因為香港是公司的發源地,集團還是會繼續加大對港澳地區的投入,力争進入港澳房地産前列的位置。2019年,中海在香港的項目銷售達到97.67億港元,是香港房地産市場的銷冠。

    今年上半年,中海在香港的銷售情況非常理想,目前公司在香港可銷售的總貨值超過1300億港元。如果有合适的投資機會,項目達到公司要求,公司還是會積極參與投資标的。比如,今年上半年香港市場拍賣了6宗土地,中海就參與了其中3宗土地的競買。

    撰文:許淑敏    

    審校:鐘凱



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