觀點直擊 | 富力去杠杆：李思廉說年底淨負債要再降10個點(實錄)

觀點地産網 疫情之下，房企們的半年度業績報告注定不會太光鮮。

富力也一樣。今年上半年，富力在營業額和淨利潤兩個重要指標上，都出現了3年來的首次下跌。其中，營業額錄得335.91億元，同比下降4.63%；淨利潤同比跌6%至39.17億元。

而且從利潤的構成看，富力半年39.17億元淨利潤内，還主要靠超過20億元的其他收益支撐，包括14.96億元的物業重估收益。大家可以嘗試扣除物業重估收益部分，再來看看該公司的淨利潤率表現。

但當行業整體環境不佳，這是大部分開發商都會出現的通病。

對于富力來說，我們重點來觀察幾個指標：銷售與交付，土地，以及負債水平，它們都各有特點。

銷售交付達標

雖然上面提到，富力半年營業額同比下降4.63%到335.91億元，但若只觀察主業，即物業銷售的營業額卻有308億元，同比上升3%。

這是由于富力交付了比預期中更多的房屋。完成協議銷售目標，以及完成更高的交樓目標，是富力維護公司财務健康的最基礎準則。前者保證了現金流，後者體現了營收的能見度。

根據年初管理層透露，富力提出約939萬平方米的龐大交付計劃，當中預計上半年完成312萬平方米，下半年完成627萬平方米。事實上截止半年度，富力已實現了交付335萬平方米，數據比去年同期增長17%。

“由于一些施工方面的情況。”聯席主席李思廉說，富力或需要将全年交樓目標微降2%至910萬平米（比去年實際完成情況830萬平方米，增加約一成），換句話說下半年只需完成575萬平方米，壓力會小一點。

銷售方面，截至半年富力權益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%，為年度目標1520億元的33.6%。

傳統來說，富力去年推盤節奏通常是“四六開”，推盤高峰集中于下半年。銷售則是上半年完成三分之一，下半年完成三分之二，尤其在第四季度富力一般會進行大力度的促銷活動。

按此計算，富力今年上半年的節奏也基本符合規律。“銷售目標1520億左右是不變的。”李思廉表示，他看到目前國家的政策和市場的情況，很大概率是穩定的，所以還是會按部就班地鋪排。

據介紹，接下來的時間内，富力将推出16個全新項目以及約2300億元的可售資源，以達成銷售目標。

土地謹慎基調

由于去年年中開始實施減少拿地的策略，富力的土地儲備一直處于下降的趨勢。

截至2019年中期，富力還擁有6100萬平方米土地儲備，到年末這個數字變為5790萬平方米，最新擁有應占的土地儲備可售建築面積約為5683萬平方米。

但在未來一段時間内，由于降負債的要求，富力的總體拿地策略仍不會發生變化，“由于我們有大量的舊城改造項目在結轉當中，所以招拍挂方面接下來會放慢一點，集中的招拍挂都是短平快的項目。”李思廉說。

在報告中，富力對何為“短平快項目”作出明确定義：在十二個月内，能産生現金流回報快速的資産周轉項目。

他提出：“大型的一百多億的我們盡量不參與，大多數招拍挂都是控制在10億金額左右。”富力在盡量縮減開支。

在此指引下，富力上半年購置了243萬平方米權益可售面積的土地，合同金額為60億元，對應平均土地價格2469元/平方米。

但對富力來說，舊城舊村改造項目的擴容是幾乎沒有限制的。上半年，富力在城市更新方面的動作頗多，包括4月份簽下中山下閘片區舊改項目，項目改造面積約21.1萬平方米；6月成為廣州南沙東涌鎮大同村舊改合作企業，項目改造範圍99.5萬平方米。

最近8月19日，富力更直接拿下廣州番禺石壁一二三四村總用地面積約為104.8萬平方米的改造項目，預計投資120億元。

截至目前，富力在全國擁有80多個項目處于城市更新的不同階段，其中，92%位于一線及二線城市，以及54%位于粵港澳大灣區。其中，廣州、太原、西安是富力舊改版圖中最重點的三個城市。

轉化方面，上半年富力将3個項目（相等于建築面積129萬平方米）轉化為460億元的可售資源。而未來十八個月，富力則希望能轉化900萬平方米的舊改，以産生2000億元的潛在可售資源。

負債問題

負債水平可能是各大房企近期最挂念的一件事情。

就最近熱烈讨論的“三條紅線”：剔除預收款後的資産負債率大于70%；淨負債率大于 100%；現金短債比小于1倍。富力是被認為是踩線最多的企業之一。

根據半年報資料，富力剔除預收款後的資産負債率約為70.22%（在H股報表中，主要是剔除了合同負債，但合同負債不能完全和預收款對等，所以上面的數字有可能小于70%）。

目前，富力擁有短期負債加長期負債當期部分約748億元，對應360億元現金。

而富力現時的淨負債率為約177%，雖然超過100%，但相較以往已有好轉，特别是當今年年初的時候，這個比率還是接近200%。同時，年初管理層曾提出，2020年内可以将淨負債率下降到185%以内，目前來看已經實現。

“2020年到2021年度，我們還是會再減輕負債。”李思廉指，除自身财務安全的綜合考慮外，他還希望能通過降杠杆提高評級，改善在資本市場的形象。

對于降低淨負債率，富力在過去半年下了不少功夫，期内富力已經處理了108億元的境内債券。“未來9個月，我們可能都會在國内外處理250億到300億債務。”李思廉稱，這些債務有超過一半會有重組的安排，其他的就靠資金和銷售來抵消。

除此之外，去年提到的“可能出售一些重資産項目，從長遠減輕負擔”，目前也在考慮範圍。李思廉宣布，無論是投資物業或者發展項目，富力都有出售的計劃，會出售一些股權。他形容這是“減磅”。

只是，“由于商業物業的談判一般都慢一點，也牽涉着要有一些公司的重組、稅務的安排”，所以最近披露的消息不多。

按李思廉的想法，到年底富力的淨負債率能在177%的基準上，再降10個點左右。

以下為廣州富力地産股份有限公司2020年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：由于降負債，下半年是否有出售資産，包括商業物業的計劃？公司上半年結轉的毛利率有所下降，未來有什麼指引？公司在分拆物管方面是否有計劃？

李思廉：我們有減磅計劃，由于商業物業的談判一般都慢一點，也牽涉着要有一些公司的重組、稅務的安排。但是無論是在投資物業，或者發展項目，我們都有出售的計劃。

在未來的一段時間，今年2020年到2021年度，我們還是會再減輕負債，因為要做完一些減輕負債，評級才有得升，所以我們還是要先做事，然後評級才會調整。

在債務方面，未來9個月，我們可能都會在國内外處理250億到300億的債務，中間超過一半已經會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。

毛利率方面，下半年的銷售，由于加入了一些高毛利的項目、一些舊改的項目，特别是廣州、太原、西安都會有項目入市，預期毛利率會提升。策略方面還是随行就市，由于成本比較低，我們相信毛利率都會加大。

物管方面，因為對于物管在H股體繫之下，我們實在很難做太多的安排，所以去年按照公允值賣了出去。至于往後的計劃，暫時在籌備當中，暫時沒有短期的計劃。

現場提問：舊城改造方面，下半年會有多少可以轉化？到年底，負債率下降的目標是多少？

李思廉：下半年因為現在剩下四個月左右，近期可以繼續轉化的只有幾百萬平方米，暫時非常順利。

包括廣州，我們超過一半的舊村改造的轉化都在珠三角，西安、太原，這三個是我們的主戰場，有好幾個舊城改造項目同時在洽談中。其實還有一些華北的城市，也是在密鑼緊鼓當中。

負債率方面，2020年6月30日已經從199%減到177%，相信年底會再降10個點左右。年初的目標已經在年中的時候完成了，我們希望再從這個比例大概到年底再下降到160%多，這是我們短期的目標。

現場提問：請問下半年是不是也是保持原來訂立的銷售目標1520億，會不會想上調更多？可不可以介紹一下下半年内地樓市的策略或你們的拿地政策？

李思廉：銷售目標1500億左右是不變的。

目前如果我們看國家的政策和市場的情況，很大概率是整個市場都穩定。國家調控除了房價不讓它漲之外，其實也不鼓勵它下跌，因為牽涉到金融繫統、銀行按揭體制。從各方專家的意見、國務院透出來的信息，我們都相信保持穩定的概率是最大的，無論是整個銷售量、均價等方面。

接下來的拿地政策，我們會以舊城舊村改造為主，短平快的招拍挂項目我們也會參與。

由于我們有大量的舊城改造項目在結轉當中，所以招拍挂方面接下來會放慢一點，集中的招拍挂都是短平快的項目。大型的、一百多億的我們盡量不參與，大多數都是控制在10億元價格左右的。

現場提問：關于交付目標，公司今年定下了939萬平方米的交付目標，上半年已經完成了335萬平方米，全年來看有沒有希望超過年初的目標？

李思廉：我們大概微調全年的交樓為910萬平方米，微微減少了2%左右。可能由于有些施工的情況，8月份會再确認一下。