觀點直擊 | 增速不達預期 鑫苑服務稱要長遠看合營項目虧損(實錄)

觀點地産網 8月中下旬，迎來了房企和物管公司發布中期業績的高峰期。

8月24日，挂牌上市将近一年的“新人”鑫苑服務舉行了2020年中期業績網絡視頻發布會，公司董事會主席張勇、執行董事兼行政總裁王研博、執行董事兼CFO黃波等管理層出席了活動。其中，張勇在北京會場，王研博、黃波等管理層在鄭州會場。

下午三點，活動正式開始，主持人介紹過後，張勇簡單地介紹了公司今年上半年的成績單。“上半年實現淨利潤5573萬元，同比增長約165.2%，在管面積達2206萬平方米，同比提升約34.7%，合約面積達4015萬平方米，同比提升約24.8%。”

若将這份成績單放到物管行業來看，或許並不突出。因為，相比房地産市場由低谷到高峰，再到低谷的此起彼伏歷程，可以說，物管領域在今年上半年顯得“一路高歌”。

而從實際情況來看，疫情下的物管行業，成了少有錄得正增長的行業。翻閱目前公布業績的物管公司可以發現，大部分物管公司都錄得不小的增長。

其中，綠城服務、雅生活、弘陽服務、佳兆業美好分别錄得收入44億元、40.02億元、7.41億元、3.23億元，同比增長20.1%、78.5%、32.7%、60.4%；同時，碧桂園服務料預期公司合並收入、期内淨利潤及股東應占利潤等同比均錄得超過50%的增長。

對于行業當下這種現象，張勇認為物管行業已經進入激烈的競争階段。

“這半年來，資本市場里大浪淘沙，優質物業資産成為避風港，物業行業邁入風口，群雄逐鹿，從星星之火漸成燎原之勢。”

毛利率上漲的“秘籍”

在簡單介紹業績過後，張勇便“下線了”，直至會議結束也沒有出現在鏡頭前。而黃波則接過麥，繼續介紹鑫苑服務過去半年的成績。

據介紹，2020年上半年，鑫苑服務實現總收入2.61億，同比提升10.5%，毛利1.04億，同比提升35.2%。其中，物業管理服務為最大收入來源，期内收入約1.69億元，而增值服務、交付前及咨詢服務則分别錄得收入0.5億元和0.42億元。

同比來看，上述三項物業分别同比13.42%、4.17%、7.69%的增長。其中，增值服務為增速最低的一項；同時，這種增速的變化進而使得增值服務占比由上年同期的20.34%下降至19.16%。物業管理服務、交付前及咨詢服務則分别占總收入約64.8%、16.09%。

對于增值服務的收入放緩，黃波表示，主要是受疫情影響，導致增值服務線下業務交付前增速放緩，對應收入占比有所降低。

但事實上，目前三項物業的增速情況卻與鑫苑服務的設想恰恰相反。

在今年3月份的業績會上，黃波表示，“雖然物業管理服務仍然是我們最大的收入來源，但不是我們利潤的最大來源，三大闆塊中，增值服務已經成為鑫苑最大的利潤來源。未來，物業管理服務仍然是鑫苑服務最大和最核心的業務，但增值服務和交付前及咨詢服務的發展速度會高于物業管理服務。”

回到整體來看，上半年總收入錄得10.5%的同比增長，鑫苑服務方面表示，主要得益自在管建築面積快速增長，也是由于公司致力于擴大第三方客戶基礎所致。

數據顯示，鑫苑服務在管建築面積由2019年上半年約1640萬平方米增至2020年上半年約2210萬平方米，同比提升34.7%，合約面積4015萬平方米，同比提升24.8%。其中，在管面積第三方占比約42%，較上年同期提升16個百分點，合約面積中第三方占比達53%，較上年同期提升7個百分點。

講完總收入後，黃波繼續介紹公司上半年的盈利情況。“毛利率為39.7%，較2019年同期提升7.2個百分點。淨利潤實現5573萬元，較2019年同期增加165.2%。”

在鑫苑服務看來，毛利率能夠如此大的提升，除了整體收入提高之外，在于公司成本控制能力。對此，黃波指出，在疫情期間，公司在數字化管理、信息化技術方面持續地進行應用。無論是在内部的管理端，通過信息化手段，不斷擴大管理的邊界，降低人工的占比。

觀點地産新媒體翻閱鑫苑服務中報獲悉，今年上半年，該公司服務成本由1.59億元降至1.57億元，同比下降1.4%；其中成本額數下降最大的為“退休金計劃供款”，由400.2萬元降至81.8萬元。而“薪金及工資”一項則由5036.8萬元降至4851.8萬元。

顯然，在國家基于疫情考慮下，出台的有關社會保險費減免政策導致的人力成本下降，或許成為了鑫苑服務毛利率增長的重要因素之一。

整體人力成本的下降，對于各項業務錄得毛利率來說，同樣奏效。期内，該公司物業管理服務、增值服務、交付前及咨詢服務毛利率分别為28.2%、65.9%、55%，對應增加7.8個百分點、6.8個百分點、9.6個百分點，增長的原因基本與人力成本下降相關。

值得一提的是，鑫苑服務在“其他收入及收益”一項中錄得同比增長95.67%至515.6萬元，252.1萬元的增長值占總增長值的比例達到10.16%。而這項收入主要來源于較2019年同期，其他收益增加100萬元及匯兌收益增加190萬元。

而黃波在業績會上表示，公司經營性現金流持續為正，2020年上半年經營性現金淨流量為1.32億元，投資活動現金流為負5.4億元，主要為購買銀行定期存款投資5.38億元。

“放長遠看合營項目虧損”

盡管在毛利、溢利、歸母溢利等方面均錄得不錯的增長，分别達到35.77%、165.24%、157.28%的增長，但于發布會當天開盤，鑫苑服務就一路走低，開盤價較21日收盤價跌7.58%至每股3.78港元，最低跌至每股3.56港元，最終收跌6.11%報每股3.84港元。

從資本市場對中期業績的反應來看，鑫苑服務依然有很長的路要走。而這種反應或許與鑫苑服務管理層此前表态的“未來每年增長30%的目標”有關繫。

數據顯示，2016年至2019年四年期間，鑫苑服務分别實現了總收益2.28億元、2.97億元、3.93億元、5.34億元，復合增長率約33.6%，其中2019年增幅為35.8%。基于上述經營情況，鑫苑服務喊出了“未來每年增長30%的目標”。

鑫苑服務的底氣是：“鑒于公司去年剛完成上市，在重大收並購方面的工作仍在接洽中，業務成果會在2020年以後年度體現出來；同時，将會在國企改制、城市更新改造、三供一業改革中尋找機會。”

但半年過後，鑫苑服務總收益為2.61億元，同比增長僅達到預想中的三分之一，為10.59%。

對此，黃波認為收入受到疫情的影響比想象中的要大：“上半年對物業服務整體的影響來看，雖然沒有像其它行業那麼大，但對行業還是有一定的影響。凡是認為上半年對各個行業尤其對物業行業沒有一點影響的，我覺得不現實。這是我們要看到的一個客觀的因素。”

而期内鑫苑服務收入受到疫情影響的主要是在施工現場、售樓部、案場服務以及協銷和暖場服務等，而這些業務涉及到的場所處于封閉或半封閉狀态，也意味着該項業務只能取消。

黃波舉例道：“以往歷史中，公司基本采取全委方式，就是采用承接新交付項目的方式來增加在管面積，至少在預算過程中，都是這種方式，上半年沒有很大的收並購預算，因為疫情對其服務業務的收入影響還是蠻大的。”

“鑫苑服務上半年原計劃的新項目交付，絕大部分進行延遲，有一部分延遲到今年下半年，甚至可能會更晚一點。計算的數據顯示，上半年應交付有109萬平方米沒有如期交付，影響到收入是608萬元，這個收入在上半年是已經沒辦法實現的。”黃波進一步補充道。

不過，鑫苑服務管理層認為，在疫情得到很好的控制之後，公司各項業務都得到了恢復，並相信完成此前定下的“每年的發展增速不低于30%”的業績指引仍有希望。“對于全年的業績，公司管理層還是有相當大的信心，我們是有能力去完成的，所以目前我們沒有計劃調低全年的業績指引。”

上半年的收入雖然已經無法挽回，但鑫苑服務下半年收入的“希望”則出現在6月30日。

這一天，鑫苑服務與鄭州建行已簽訂戰略合作協議，前者推進青年人才公寓、公共租賃住房、租賃住房、周轉住房和農民工公寓投資和建設等重點項目，後者拟提供意向性授信支持金額不少于5億元。同時，雙方開展存房業務合作（包括但不限于撮合式存房、兩權分離式存房等）及股權合作。

黃波還在會上介紹到，上半年，鑫苑服務與鄭州一些區政府有兩個城市舊改項目，涉及改造、建管以及管理服務等業務。同時，公司原計劃今年大概有500萬平方米的收並購規模，目前在談的項目将近10個左右。

為了完成年度業績指引，鑫苑服務将在下半年盡快将上述業務推向落地，讓下半年的業務得到比較大的提升。未來，其也将通過合作經營、小股操盤、全委接管等方式進一步布局存量市場。

觀點地産新媒體了解到，在此前的合營項目探索過程中，河南青檸公寓項目于期内，投資的減值虧損約190萬元，主要原因是投資預期可回收金額少于投資成本及鄭州租賃市場價格普遍減少所致。

不過，黃波認為，合營的方式是公司進入新行業、新領域和新區域最重要的方式，而要放長遠來看在孵化期内出現的虧損或損益，最終會将所有管理的投入，轉化為對企業、對股東的回報。

他又舉例說道：“可能工作主要的運營是由鑫苑來做，控股權交給國有企業，看似鑫苑服務付出的多、得到的少，但是對于我們來講，它是我們穩健擴張的一種主要方式，我們能夠有機會進入到國有企業或者國有配套資産管理的領域。而這種領域對于傳統的物業企業來講，它是一個新興市場，鑫苑服務願意通過合營的方式供求發展，去謀求更多的未來可以預見到的利益。”

而王研博補充表示，當時選擇青檸公寓，與自身業務發展布局相關，也是一個戰略性的選擇。我們希望成為泛物業産業的運營商，其中一個定位就是要發力存量市場。“在存量市場中，鑫苑服務認為，有兩個非常重要的業務：大資管和大物管。青檸業務的業務的重要意義，在于它與傳統業務非常高關聯。”

以下是鑫苑物業服務集團有限公司2020年中期業績發布會問答環節實錄：

現場提問：公司在物業、非業主和業主三塊業務的毛利率都比市場平均水平高出不少，請問公司是靠什麼做到的？

黃波：我們2020年三塊業務的毛利率分别是28.2%、65.9%和55%。綜合上半年，鑫苑服務的毛利率39.7%，這是在行業里面屬于中上的水平。

鑫苑物業在成本控制能力上一貫表現是比較優異的，我們在以往年度，就是在上市前的幾年里面，毛利率分别是：2017年是34%，2018年是34%，2019年全年是37.8%，今年上半年是39.7%。可以看到鑫苑服務在運營的效率上，或者從毛利上是持續提升的狀态。這是第一個方面。

第二個方面，為什麼鑫苑服務在各項指標上能夠獲得一個比較好的收益，我們看鑫苑服務的出身，鑫苑服務最早就是強調高性價比、高服務體驗和高滿意度的特征比較明顯的物業服務企業，所以對成本控制方面是抓得比較緊的，即使在今年上半年疫情期間，仍然在數字化管理、信息化技術方面有持續地進行應用。

無論是在内部的管理端，通過信息化手段，不斷擴大管理的邊界，降低人工的占比。另外從我們自身對業務的服務方面，也用了很多APP程序，信息化對接平台，提升物業服務的體驗。我們在基層作業面上，目前在智能電表、智能門禁，包括現在使用的大型工程機械，都大大地提升了人工效能，使得我們在人工成本控制方面能夠取得比較好的成績。

現場提問：公司未來3到5年的發展規劃是怎樣的？今年全年在管面積收入及利潤的指引。

王研博：公司開始致力于整個市場化發展之後，就建立了比較清晰的未來的發展規劃，願景也非常清晰，致力于成為領先的泛物業産業運營商，在物業管理規模持續做大做強的基礎上，我們也将會圍繞物業服務的上下遊和生活服務周邊的産業鍊進行延伸，實現規模收入和利潤的持續增長，包括今年上半年與建行開展的持續的租賃性公寓業務深化的業務發展方面。

整個規模增長方面，在保證全委穩健增長的優勢上，我們也會在國企合作、城市改造、三供一業的存量領域進行全面的布局。繼去年和政府合作的城市改造物業項目之後，我們今年也實現了國企的三供一業，以及城市舊改業務的全面介入。

2020年，我們在存量合作方面已經取得了一些突破，也積累了豐富的經驗，在終端物業的管理定位，以及高性價比、高滿意度、高服務體驗的這樣一個服務體征，以及我們較強的成本控制能力，為存量市場拓展和後續有效的經營提供了良好的支撐。

同時，我們也在市場上積極地尋求並購的機會，在風險可控的情況下，也會通過股權並購的方式，對我們的發展進行提速。在産業和業務的布局上面，一方面圍繞物業上下遊産業鍊和社區周邊來進行持續延伸和業務創新布局，另一方面我們也結合市場潛力，以及自身的優勢資源、優勢能力進行産業和業務的聚焦，将核心業務做大規模。

我們之前一直是在做發散的嘗試，未來的一到兩年我們也會對核心業務進行聚焦，做大規模，提升核心業務和核心産業的滲透率，致力于發展第二曲線和第三曲線的培育和打造。目前重點在社區生活服務類、租賃性用房、存量資産管理、專業服務這些重點領域會進行發力。

在業績指引方面，我們向交易所提交過三年的業績發展指引，每年的發展增速不低于30%，伴随着下一步拓展渠道的多樣化，以及整個業務鍊和産業鍊進一步的拓展和延伸，管理層有信心更好地完成我們的發展目標。

現場提問：未來将通過合作經營、小股操盤、全委接管等方式進一步布局存量市場，但看到旗下合營公司河南青檸錄得虧損，未來在選擇合作方時的標準有哪些？如何避免出現虧損的情況？

黃波：首先，鑫苑服務為什麼在拓展過程中要使用合營的方式？鑫苑物業三年前在市場上快速尋求機會的時候，我們就定了一個方式，而且在去年開始，合營的方式上形式更加多樣，而且合作機制也更加靈活。合營目的就是我們在進入新的行業、新的領域，或者新的區域的時候，我們自身可能沒有核心的競争力，但是我們有一些其它特質，所以希望尋找到合作方，通過合營的方式，能夠讓雙方共赢。

在三供一業的移交、國企改制方面，以往國企沉澱很多優秀資源，同時國企改制也有它的特殊性。在這種情況下，我們跟國企改制的合作，通常會采用合營的方式，包括小股操盤的方式。對我們來講，可能工作主要的運營是由鑫苑來做，把控股權交給了國有企業。

這樣的合營方式看似鑫苑服務付出的多、得到的少，但對于我們來講，它是穩健擴張的一種主要方式，我們能夠有機會進入到國有企業或者國有配套資産管理的領域。而這種領域對于傳統的物業企業來講，它是一個新興的市場，所以在這個方面，鑫苑服務願意通過合營的方式共同發展，去謀求更多的未來可以預見到的利益。

提到青檸公寓的虧損問題，及如何避免未來的合營虧損問題。在一個新興企業和行業進入的時候，它是有一個孵化期的，我們也不能把一個新興的企業領域進入的時候，要求它必須當年盈利，而且我們最早涉足長租公寓是2018年，通過兩年的發展，進入這個行業、熟悉這個行業，同時把這個行業的發展思路和鑫苑服務的優勢進行結合，我們在分散式公寓方面，借助于物業服務下面的資源，能夠降低青檸拿房的成本，同時也能給業主提供更多存量資産管理的方式。

在有關的未來收益方面，在孵化期内出現一點虧損或者一些損益，我覺得要放長遠來看，最終我們會把所有管理的投入，轉化為對企業、對股東的回報。

王研博：我再補充一點，這是一個很好的問題。當時選擇青檸這個業務，它是和我們自身業務發展布局相關，也是一個戰略性的選擇。剛才提到，我們致力于成為泛物業産業的運營商，其中有一個定位，就是要發力于存量市場。

在存量市場里面，我們定義了兩個非常重要的業務，一個大資管、一個大物管。在青檸業務的選擇上，它還有一個非常重要的意義，就在于它與我們的傳統業務是非常高關聯的，能夠實現互相賦能。

實際上，它已經超過了青檸公寓自身的業務價值。目前，我們在做的資産的銷售、打理、運營，以及業主資産的保值增值，青檸業務都起到了非常重要的作用，它和我們傳統物管業務實現了相互賦能。

現場提問：2020年上半年收入增長是10.5%，距離全年指引30%到40%的增長還有較大的差距，想問一下原因，以及今年的改善舉措和未來三年的部署？

黃波：我先向大家介紹一下鑫苑整個業務的構成。

我們的構成里面分成三部分，分别是：物業的傳統服務、增值服務，以及前期介入和咨詢服務。物業服務在以往歷史上基本采取全委的方式，就是采用承接新交付項目的方式來增加新的在管面積，至少在我們預算的上半年過程中都是這種方式。上半年沒有很大的收並購的預算，因為上半年的疫情對我們服務業務的收入影響還是蠻大的。

雖然上半年處在疫情期間，但我們並沒有只維持現有的業務現狀，比如跟建行在存量資産管理方面，包括租賃性住房合作方面進行了深入的業務研讨；也跟鄭州一些區政府有兩個城市舊改項目改造、建管以及管理服務業務的接入。

下半年，我們會盡快把這些業務推向落地，這一繫列動作都會使得下半年的業務有一個比較大的提升。

但是，我們現在可能面臨最大一個問題就是收並購業務，原計劃今年大概有500萬平方米的收並購規模，目前在談的項目也有将近10個左右，公司管理層也在跟標的企業積極地進行接觸和接洽，在合适的機會或者在一個符合雙方利益的時機，我們會推動在股權合作方面的力度。

對全年的業績，公司管理層還是有相當大的信心，我們認為是有能力去完成的，所以目前沒有計劃調低全年的業績指引。