解局 | 新城發展營收翻倍里的盈利空間與吾悅廣場加速度

觀點地産網 依舊是同一個時間節點，新城發展在今年八月倒數第二個周五公布了中期業績，距離去年7月“黑天鵝”事件已經過去一年有余。

年初業績會上，新城發展主席兼非執董王曉松的首秀表現沉穩。臨危受命扛下新城這一年的時間，公司也開始做出了轉變，逐漸打下他執掌的時代烙印。

從董事會格局看，王曉松尚未成為新城發展的執行董事，目前執行董事依然由兩位“老臣”擔任，分别是行政總裁呂小平和首席财務官陸忠明。此外，原萬達“元老”曲德君，曾任職花旗、復星的章晟曼同為新城發展的非執董。

8月21日晚間，新城發展發布中期業績，實現營業額379.05億元，毛利87.54億元，股東應占溢利約17.58億元，歸屬于公司權益持有人核心盈利約16.38億元，同比分别增長116%、40.2%、15.1%及26.4%，每股基本盈利0.28元。

營收、溢利增長之余，新城發展的毛利率及淨利率仍有待提升。期内，新城發展毛利同比增加40.2%至87.54億元，毛利率23.09%，去年同期毛利率為35.6%；錄得淨利潤34.92億元，淨利潤率為9.21%，去年同期淨利潤率為15.43%。

業績表現可以看出，新城發展逐漸從去年的突發緊急事件中走出，增幅不再是個位數，只是恢復仍需要一定的時間，盈利能力有待改善。反倒疫情對公司的影響面似乎沒有想象中的大，從吾悅廣場的收入表現看可以證實這一點。

期内，新城發展已開業63座吾悅廣場，租金錄得收入21.3億元，同比增長約22.5%，第二季度較第一季度增長36%。

據透露，王曉松仍然對年初既定的2500億目標保有信心。“（排名）十位左右會更加合适，這是中期目標，從明後年開始，銷售業績排名會有一個穩固上升。也是希望因為去年的一些因素，通過兩到三年的周期去調整。”他表示。

需要時間撫平創傷

2019年是新城發展元氣大傷的一年。而今年遇上疫情、國内外經濟環境的不确定性加大，使得房企對未來的發展更加謹慎和理性，新城也不例外，具體表現為年初敲定的銷售目標較去年同比下降7%。

“黑天鵝”事件突發後，2019年8-12月，新城新獲得項目僅9個，與此同時，該時期還出售了不少項目予金科等，據不完全統計，出售項目數量21個，交易對價102億元。

熟悉新城的投資者向觀點地産新媒體引述王曉松原話稱，去年下半年新城幾乎沒有拿地，還出讓了一部分上半年獲取的土地，所以今年上半年，哪怕到現在為止，新城發展的新開盤項目非常少，基本上是去銷和清尾盤的項目。

“需要靠時間來解決整個大過程中遇到的問題，其實在任何時刻，該快的時候，新城一刻都不會去做松懈的。”

事實上，今年以來，新城也正在慢慢恢復拿地節奏，為未來的銷售回款和結轉做準備。數據顯示，上半年，新城發展首次進入石家莊、蘭州、烏魯木齊等10座城市，新增項目56個，新增土儲建面約1908萬平方米。

截至2020年6月30日，新城發展已售未結的總合約銷售額4058億元，總建面為3936萬平方米，目前總土地儲備面積達1.37億平方米，依靠吾悅廣場式的拿地思路，新城的平均土地成本維持較低水平，為2458元/平方米。

從區域分布看，新城發展目前的土儲結構為，長三角占43.5%，中西部33.8%，環渤海18.6%，大灣區4.1%。此外，一二線城市占比36%，長三角占比35%，其他城市占比為20%。

據投資者透露，新城發展今年的拿地目標是獲取3000億可售貨值，這是保底目標，其内部還是希望獲取到3500億左右貨值。

“若以房地比1：3的關繫看，對應全口徑的拿地金額是1000億，截至7月底，新城發展新獲取的項目全口徑銷售貨值在1900億，拿地在計劃之中。如此算來，全年銷售金額的40%左右可以作為今年全年的拿地金額。”

講到銷售，最新公布的前七月銷售數據顯示，新城控股累計銷售1184.76億元，同比增幅尚未回正，完成全年目標的47.39%，累計銷售面積減少15.35%至1075.44萬平方米。

據新城披露信息，北京、杭州、南京、溫州、天津為貢獻銷售前五的城市，其中北京、浙南、杭州三區的合約銷售額超過80億，蘇州、蘇南、徐州、上海、天津五家區域公司合約銷售超過50億。長三角合約銷售貢獻占比達54.8%，環渤海、中西部及大灣區占比分别為22.4%，20.2%，2.6%。

盡管目前銷售尚未回正，但了解新城的分析師向觀點地産新媒體表示，新城發展在9月份的銷售情況會和去年持平，從10月開始會大幅度回正。

王曉松對于今年2500億的銷售目標的信心來源于下半年的推貨量。據透露，新城下半年新推貨值将近2000億，再加上今年上半年有1000億左右的留存，目前差不多有3000億可售貨值，去化率在50%，保持量價平穩就可以達成目標。

現如今，走到淘汰和洗牌加速的階段，更考驗房企的盈利空間和增長性。在王曉松看來，未來整個行業都會處于一個中低毛利的狀态，會越來越像制造業或消費業。“但總體來說，中低毛利並不可怕，對我們來說可能是一個機會。”

王曉松看到的機會在于，基于中低毛利的現實狀況，會有更多中小房企快速退出市場的契機，導致集中度越來越高，如此一來頭部企業的機會面可能會更大。

新城經歷了2016至2018年規模快速擴張的三年。至于未來三年的規模和利潤取舍，據業内人士表示，基本上新城的毛利水平會維持一段時間，這是基于目前市場做出的判斷，未來要靠盈利、運營能力來體現優勢。

“完成全國化布局後，在戰略層面考量上進入城市，是有舍有得的，如果在拼規模和速度的時候不去努力，會丢失很多機會。随着對城市的深耕和品牌落地，會逐步調整盈利能力。”有投資者引述王曉松對投資者回應如是表述。

他對觀點地産新媒體透露，王曉松還表示，“很希望能在規模上面有一定的成長性，現在主張所有區域公司都做創新投資，内部要求是公司可以晚投，合作方會超投，能做到這一點的前提是項目運營得足夠好，合作方願意做額外貢獻，讓我們來做一些操盤。”

吾悅廣場的第二戰場

近幾年，随着吾悅廣場的規模不斷擴大，逐漸成為新城發展的優勢之一。

因國内疫情得到迅速的控制，商業地産的恢復符合投資者們的預期。盡管一季度營業遭到重創，二季度的增長仍然給予這個行業一定的信心，對新城而言也是如此。

業内人士透露，對于吾悅廣場的布局，王曉松表示，拓展中西部可能會是第二戰場。目前長三角有66座吾悅廣場，中西部50座，環渤海19座，大灣區4座，所以未來大的主戰場是長三角和中西部。

在問及到中西部發展商業地産的想法時，上述人士表示，新城認為中西部是一個比較大的發力點，尤其雲貴區域，對綜合體的需求量和品質還是在的，政府端來說這樣的産品線還是非常具有吸引力。

事實上，“吾悅廣場式”的拿地思路，使得新城的規模在前幾年有一個快速的增長，成為黑馬，曾沖上房企前十。但今年以來，對于綜合體拿地，王曉松有了更多的考量，通過商業綜合體拿地已呈現出分化。

按投資者透露信息，新城一是通過純吾悅廣場去拓展，另一個是通過TOD。其最早試點是五年前的蘇州項目，體量很大，吾悅廣場只是其中一小部分，還包括酒店、康養等。未來這個大模型（TOD模式）也是作為綜合體的補給，這個的競争力可能會比單獨的吾悅廣場會更大。

“類似于這樣（TOD模式）的産品，只适合長三角，到長三角的三線城市為一個底線，在一二線可以作為一個標配産品，對于一些其他的三四線城市，這樣的模型肯定是不成立的，未來新城會有這樣一個區分。”

對于吾悅廣場的大本營——長三角區域，新城發展仍認為，未來發展空間比較大，江蘇、浙江、安徽的地級市的容量不止是一個吾悅廣場，能布局兩到三個，甚至常州可布局四座，無錫、蘇州可布局四到五座，長三角是完全可以繼續做深耕的。

随着商業綜合體開業，規模做大所釋放的租金收入往往具有長期性。在王曉松看來，新城仍對吾悅廣場有規模訴求。

據投資者表示，他在會中稱，近兩年要拿40個吾悅廣場做保底，會繼續跑馬圈地三到四年。這當中也會存在一些“可拿可不拿”的項目，有一定風險，但未來行業競争會更加激烈。四五年之後，真正對于整個商業跑馬圈地的大時代就已經結束了。

而參與了投資者會的人士就告訴觀點地産新媒體，會中曲德君也透露，今年計劃開業的30座廣場将如期進行，明年開業的項目将不少于今年計劃開業的數量。相比于住宅，商業綜合體的門檻較高，資金沉澱，更考驗資源整合。“整個體繫還是比較健全，所以我們基本上可以正常的組織架構能夠正常的做這樣的一些全國性的運作。”

配股與調整中的負債結構

今年年初，地産企業掀起一陣配股的小浪潮。前有新城發展，後有世茂、中國金茂等。

據觀點地産新媒體了解，今年1月21日，新城發展完成以每股8.78港元的價格配售新股份共3.11億股股份，集資淨額27.11億元。新城發展表示，配股籌資金額用于長期業務發展及一般營運資金，現已全部動用完畢。

配股完成之後，年内，新城發展亦有不少融資動作，一定程度上與上半年較為寬松的融資環境有關，其共完成三期美元債，一期公司債，三期超短融資券和一期CMBS的發行。

而今年8月份，新城發展的最後一筆利率6%、2.5億美元債如期發行，目前新城已用完所有美元債的審批額度。投資者向觀點地産新媒體表示，新城發展希望在中報之後全面啟動未來一年到期的額度申請，不會影響到明年的再融資。

值得一提的是，上述CMBS的發行是以吾悅廣場為基礎資産進行融資，一期規模29.47億元，期限18年，利率僅為4.8%，預計第二期将于今年9月份完成發行，規模21.37億元，目前已獲得交易所批準。

截至今年6月底，新城發展的總資産增長6.4%至5124億元，有息負債總額為1000.8億元，較去年底有息負債余額740億元有所上升。

期内，新城發展的銷售滾動回款率90%，淨負債率55.1%，淨負債率在行業内仍處于較低水平。此外，新城發展的現金總額661億元，現金與短債比為1.5倍。

投資者透露，新城的負債率還有一定程度的調節，如果到了一定天花闆，一定是價在量先，同時把所有融資期限拉長。未來，新城發展希望淨負債率能夠控制在70%以内，這樣可以兼顧安全性和未來發展。

債務結構上，新城發展的長期債務占比約為55%，境内外的債務規模的比例約為7：3。期末，銀行授信未動用的額度為800億元。

對于近期傳聞的“地産企業金融端的三條紅線管控”傳言，王曉松就告訴投資者，去年下半年公司已經開始降杠杆、降負債，“三條紅線”對于公司的影響不會非常大。

年初，新城定下全年的現金流目標是維持原來的水平，計劃全年的經營性現金流約25億。上半年，新城發展的經營性現金流為負80億，若以淨負債率還能上升到70%左右的空間計算，新城發展表示，還有180-200億的負債空間可以去突破。

對此，參會的投資者就告訴觀點地産新媒體，王曉松在會中也談到，新城發展在融資結構上的變化，信托的比例會略微上升，一方面是信托使用性上更加便利，但存在成本略高。另一方面，基于去年下半年沒有太多新增土地能夠做開發貸。

“新城從今年上半年四五月份開始大批量拿地，随着時間推移，有一部分信托和高成本的融資慢慢會被開發貸所替代，這是時間的問題。”有投資人士如是轉述。

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