觀點直擊 | 許世壇劃線:世茂未來四年核心利潤保持20%增幅(實錄)

观点地产网

2020-08-26 00:33

  • 許世壇說,如果滿分100分,他給世茂打80分,扣的20分在于利潤還要提升,一二線的好産品還要更多,區域的考核還要更有針對性。

    觀點地産網 8月25日是國内傳統的七夕節,地産圈顯得格外熱鬧,除了碧桂園、中南建設等房企外,世茂集團線上中期業績會也姗姗來遲。

    隻是今年世茂的業績發布會時間管理做得很好,在介紹完上半年的情況後旋即進入媒體問答環節,全程半小時就早早結束。

    屏幕那頭,世茂集團董事局副主席、總裁許世壇看上去很精神,與管理層着裝整齊地坐成一排。此次出席的高管還有執行董事、财務管理中心負責人湯沸,助理總裁、營銷管理中心負責人邵亮以及首席财務官丘鈞山等。

    業績發布會前,世茂集團披露2020上半年業績報告。數據顯示,世茂的營業額上升14.1%至645.53億元,毛利上升14.6%至195.12億元,毛利率30.2%,與去年同期基本持平。

    報告期内,世茂集團實現核心業務淨利潤上升9%至82.55億元,股東應占核心業務淨利潤上升4.7%至55.58億元,股東應占核心業務淨利潤率為13.3%,去年同期為13.7%。

    同時,世茂宣布中期派息每股0.7港元。前不久,世茂服務的上市和引進戰投吸引了衆人的目光,賣掉一半世茂服務的股權後預計産生6億利潤,其中一半也将分配至派發特别股息0.1港元,股息上漲16.7%。

    若加上出售世茂服務所得的6億元收益,期内,世茂集團股東應占核心業務淨利潤上升16%至61.58億元。世茂營收和利潤都實現了正增長,能取得這個成績來之不易,尤其今年上半年地産行業受疫情影響較大。

    橫向對比TOP10的其他房企,世茂的毛利仍保持30%,淨利潤維持在13%以上。縱向對比去年同期的增幅,世茂此次中期業績同樣出現增速放緩的迹象。

    對于今年3000億銷售目标,“下半年可售貨值約4000億,隻要完成47%就可達标,很有信心可以超額完成”,許世壇表示,但暫時不太合适去提高目标,因為還有比較大的不确定性。同時,他也為世茂集團的未來發展指标進行劃線。

    最新銷售數據顯示,今年1-7月,世茂累計合約銷售1394.4億元,累計合約銷售面積793.52萬平方米,同比分别增長16%及19%,銷售均價為17573元/平方米,已完成年度目标的46.48%。

    發布會上,世茂管理層透露,受疫情影響,有部分項目會延期到7-8月交房,這對上半年的收入産生不利影響。此外,随着銷售逐漸恢複,世茂預估8月銷售在300億,增幅50%,銷售累計增幅可到20%。

    許世壇為世茂劃下的線

    有投資者透露,許世壇說,如果滿分100分,他給世茂打80分,扣的20分在于利潤還要提升,一二線的好産品還要更多,區域的考核還要更有針對性,這是過去幾年做得不夠好的地方。

    2019年,對于重回前十的世茂,許世壇有了更多期待。今年3月業績會上,房企們對疫情所帶來的影響仍屬謹慎,但走到年中節點,許世壇似乎有了更多的信心。“整體來說市場還是不錯的,可能隻是錯失了一兩個月的市場空間。”

    在回顧過往走過的道路,世茂集團管理層介紹,2017-2019年是規模之路,而2020-2024年則是利潤之戰。許世壇表示,世茂中長期的目标是希望做到地産的前五,主要是利潤和股價表現上排在前五名。

    據觀點地産新媒體了解,規模發展的那三年,世茂的銷售業績複合增長率逾50%,同時每年股東應占核心利潤增幅達到20%以上。

    對比2017至2019年,許世壇也做出承諾,未來四年,世茂将銷售增幅調整為20%-30%,每年權益後股東應占核心利潤增速保持20%以上,上調派息比率到35%至45%,通過分拆新上市公司增加特别股息,以此保證整體核心利潤的增長。

    除此之外,未來四年,世茂的權益比例将維持在65%左右,毛利率維持在30%左右,淨利率維持在14%左右。管理上,從今年開始,地區、城市公司及片區以權益後利潤作為主要考核。

    世茂打響利潤之戰并不奇怪,随着從增量到存量的轉變,過去地産行業瘋狂增長的“高利潤”時代早就不複存在,房企不一而同提出“有質量的增長”來應對行業逐漸收窄的利潤空間。

    許世壇劃下的線還不止上述具體指标的增長。他還提到,近兩年利潤貢獻主要來自住宅銷售,2022至2024年将逐年增加多元業務的利潤貢獻。

    從1989年投身房地産業算起,世茂集團已到了而立之年,除了更關注世茂的地産主業外,許世壇在會上還談了很多關于“大飛機”戰略、世茂股份、多元化業務、世茂服務分拆上市等。他對此津津樂道,今天也略顯興奮和激動。

    “大飛機”戰略,即飛機的主機身是房地産主業,雙翼有物業服務、商娛、酒店及金融。如今除了物業服務遞交IPO,世茂還計劃在未來數年内,分拆其他高價值、高增長的業務上市。

    許世壇稱,戰略做了微調,兩翼主要是以商業娛樂、酒店闆塊、世茂服務以及代替文化闆塊的金融。“金融可能會覆蓋到保險、小貸,甚至上下遊很多産業。随着世茂集團做大以後,金融這塊的仍有很大的需求,所以做了一個小調整。”

    就連上周開完業績會的世茂股份,也被許世壇多次提及,該公司股票連續獲得三天漲停。據悉,世茂集團自去年底持續增持A股平台世茂股份,增持比例達5%。

    許世壇很驕傲,世茂股份未來五年的發展戰略,是銷售物業及商辦物業雙輪驅動,實現簽約超千億,商辦銷售超過60座,自持及經營管理收入超過40億,跻身商業地産前十,孵化輕資産商管、主題娛樂及金融服務三大平台。

    對于受疫情影響較為嚴重的酒店闆塊,世茂方面坦言,位于上海的四座五星級酒店境外造成的影響遠超預期,故上半年酒店業績同比下降55%,同時希望全年降幅收窄至25%。

    回到土儲方面,截至上半年,世茂集團的土地儲備約為8393萬平方米(權益前),同比增長31%,土儲貨值接近1.45萬億,區域布局上,大灣區占比82.1%,長三角24.3%,華北福建及其他熱點城市占比為17.6%,

    于2020年上半年,世茂集團新增土地84宗,新增土地儲備1232萬平方米(權益前),新增貨值2408億,單方土地成本為5252元/平方米。

    據世茂管理層介紹,世茂集團全年土地投資額度在1200億,相當于全年現金回款的50%以内,也相當于全年銷售的40%以内,全年的新增貨值目标是5000億,而上半年已完成大部分投資,占比在50%左右。

    對接下來的土地市場,許世壇的判斷是,現在不太着急去做更大的土地投入,要穩一點,看的清楚一點。因為最近這兩三個月的地反而更貴了,國家密集約談開發商,也出了内部指引,可能在金融端對市場要做一些收緊。

    “我覺得現在地這麼貴就沒有必要了,可能還是要等市場冷靜冷靜,是不是政策出來也會帶來一些機會,我們可以利用這個機會再去做新的投資。”許世壇稱。

    至于下半年推盤節奏,許世壇表示,主要供貨在第四季度,供貨量比較大,且供貨的城市結構比較健康。據了解,世茂整體供貨在2200億,主要集中在下半年。

    淨負債率控制60%以下

    對比其他房企,世茂的負債水平不算高,上半年淨負債率為57.8%,較去年底下降1.9個百分點,綜合融資成本5.5%。

    在前述許世壇對世茂的各項指标劃線中,針對負債方面,他提出,未來五年淨負債率目标仍控制在60%以下,同時争取每年有序下降利息成本。

    報告顯示,世茂集團上半年回款893.4億元,回款額增長95%,帳面現金699.21億元,較19年底上升17.3%,短期借款占總借款比例27.7%,期限結構健康,現金短債比為1.8,長短債比例為7.2:2.8。

    年内,世茂集團曾兩次配股融資,其于今年1月以29.58港元/股配售1.58億股現有股份,募資46.38億港元。3個月後,再以29.73港元/股價格配售7820.4萬股現有股份,籌資23.11億港元,合計籌資淨額69.49億港元。

    許世壇稱,配股融資裡,有大機構領頭,折價比較小,發揮了港股股權優勢,防禦了市場的系統性風險。而在債權融資方面,境内外的公司債及美元債的利率較低,還有520億未動用的銀行及金融機構融資。

    中報顯示,上半年負債微降主要由于騰訊與紅杉資本計入負債,同時,下半年随着世茂服務上市後将轉為股本金,在降負債上進一步起到積極作用。

    熟悉世茂的投資者向觀點地産新媒體表示,關于何時能将負債評級調升到投資級别,世茂稱,财務指标已經符合比較好的預期,今年7月發行的十年期美元債利率為7.6%,所以期待評級會越來越好。

    至于近期讨論比較多的“地産企業金融端的三條紅線管控”,以及住建部、央行聯合召開房地産企業座談會,在世茂看來,此舉主要是為了控制房地産負債。

    “随後世茂集團進行内部自查,控杠杆就是降負債,保收益就是利潤,增回款是現金的管理,對于這三項指标,公司長期保持一個比較合理的水平。”有投資人士如是轉述。

    以下為世茂集團2020中期業績發布會現場問答整理實錄:

    現場提問:下半年,您對于市場行業的看法是?世茂将如何保持增長?

    許世壇:整體市場受到疫情的影響比較大,3月份已經積極複工複産,90%以上的項目都已經複工,4-5月份銷售比較正常,6月份已經超過去年同期水平。我們在調整對今年全年市場的看法,本來說今年會下降10%-15%,但從最新數據看,預計可能也就是正負兩三個點,還會在15、16萬億左右,甚至有可能超過去年一點點,整體來說市場還是不錯,可能錯失了一兩個月的市場空間。

    至于怎麼達成三千億目标,7月份完成了接近290億銷售,我相信這個月會做到接近300億的水平,實際上已經比去年增長了50%,累計增速會提升到20%,這是比較好的,而且主要的供貨還是在四季度。下半年的供貨量比較大,供貨量和供貨城市結構是比較健康的。

    邵亮:整體供貨2200億,以下半年為主,供貨城市在一二線和強三線城市,整體銷售逐步提高,9、10月都會超過之前的曆史水平,所以全年達成目标還是很有機會。供貨的節奏也比以往有新的優勢,主要在于以往可能以11、12月供貨為主。但今年因疫情影響,加快了供貨節奏,9、10、11月份都在提前做供貨準備,所以在業績達成上和供貨提升上形成了更好的水平。

    現場提問:有沒有上調目标的打算?上半年投資買地占比在50%,會不會繼續加碼?

    許世壇:銷售目标确實很有信心可以超額完成,因為有4000億的可售資源在下半年,隻要完成47%就可以達标。但暫時也不太合适去提高目标,因為經濟環境還有不決定性,疫情反彈、中美博弈等,所以總體上很有信心完成年度目标,甚至超額完成,但調高還不至于。

    關于土地,雖然我們寫的是上半年完成50%左右,實際上是不止的,因為有很多土地項目談判是6月完成,但交易在7月,現在已經完成60%、70%了,現在不太着急去做更大的土地投入,要穩一點,看的清楚一點。因為最近這兩三個月的地反而更貴了,國家密集約談開發商,也出了内部指引,可能在金融端對市場要做一些收緊。我覺得現在地這麼貴就沒有必要了,所以可能還是要等市場冷靜冷靜,是不是政策出來也會帶來一些機會,我們可以利用這個機會再去做新的投資。

    現場提問:世茂集團今年對“大飛機”戰略的表述有所調整,明顯變化是将金融業務從無尾翼調整到雙翼,出于什麼考慮?未來多元業務的占比會是多少?

    許世壇:确實做了一些微調,因為在兩翼方面,希望它可以配合集團更好更有質量的發展,實際上布局核心除了主體的房地産以外,兩翼還包括商業娛樂、酒店闆塊、世茂服務以及文化闆塊變成了金融。金融可能會覆蓋到保險、小貸,甚至上下遊很多産業。随着世茂集團做大以後,對金融這塊的服務還是有很大的需求,所以做了一個調整。

    至于比例來說,因為今年受疫情影響,商業、酒店都是有一些損失的,但我相信加上世茂服務,多元化的收入應該還是有比較快的增長,可能在90多億這種水平,對比我們3000億以上的銷售還是比較小,但是發展速度會比較快。現在住宅的量大了,我們也調低了增長幅度。随着商業、辦公、酒店,特别是世茂服務、金融這些上來以後,實際上地産的比重肯定是要往下降的,但很難給絕對的百分比,因為此消彼漲。

    現場提問:世茂中長期目标是成為中國地産行業的前五,這個目标的衡量标準是什麼?

    許世壇:第一點肯定是利潤,未來這五年我們可能是利潤要做強,要做高,所以是利潤之戰。第二是股價,因為是上市公司,上市公司的股價跟利潤有關系,所以我覺得,未來中長期的目标希望作為地産的前五,是利潤和股價表現排名在前五。

    現場提問:世茂今年的發展願景是做行業引領者和美好生活的制造者,怎麼做?

    許世壇:我們孵化的物業,要做物業行業的引領者,今年簽約面積2億,明年就要超過3億,要服務1千萬人,它的引領者的概念和地産就不一樣,商娛也想做引領者。希望可以有60個商場開業,100個輕資産的管理,1千萬人去他的樂園提供歡樂,另外就是金融服務提供給它的用戶,這個就是它的引領者,每個公司的引領還是不一樣。

    作為美好生活的制造者,我們希望用“大飛機”的尾翼給城市賦能,在教育、健康生态小鎮、科技領域、醫療養老、文化、智慧城市方面,通過這些闆塊去做美好生活的制造者。這些我們自己做不了,必須要找最好的合作夥伴,比如醫院,我們與和睦家合作;康養也成立了康養集團;智慧城市是跟騰訊和紅杉資本一起成立合資公司,來給城市去提供很多服務。所以這個也是等于給城市賦能,等于是美好生活的制造者。

    撰文:鄭培茵    

    審校:鐘凱



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    業績會

    世茂