禹洲半年報秘密：千億信心、提高權益與物業未來

觀點地産網 8月24日下午，禹洲集團發布公告披露，上半年，公司錄得收入140.07億元，同比增加20.36%；期内溢利（不包括投資物業公允值收益，扣除遞延稅項）為15.44億元，同比增加4.97%。

于期内，禹洲核心利潤為15.3億元，同比增長9.56%，歸母淨利至10.19億元，歸母核心利潤率10.93%，毛利率約為23%，剔除非現金調整後，毛利率為27%。

中報顯示，上半年，禹洲非控股權益應占利潤由去年同期2.68億元增加至5.31億元。

一位熟悉禹洲的投資者透露，目前禹洲全口徑已售未結接近1000億元，權益比約為60%，45%能夠並表。換言之，1000億元的已售未結中約450億元能夠結轉為收入，余下則會在聯合營公司層面分攤盈利。

目前，禹洲已将提高權益占比和並表比例提上日程。管理層表示，已對經營團隊提出要求，今年以自己投資為主，原則上不多家合作，權益比今年會達到60%以上，力争未來權益比達到70%-80%。

千億信心

若從銷售的維度，禹洲上半年交出了一份喜人的成績單。

于期内，禹洲實現銷售額428.5億元，同比增長50.5%；銷售面積260.95萬平米，同比增長40.8%；完成全年千億銷售目標的42.85%。

在受疫情影響的上半年，能實現這份成績實屬不易。

國信證券一份研報中指出，下半年禹洲可售貨值1158億元，超過89%位于一二線及準二線城市。照此看，禹洲下半年去化約50%即可達成千億目標，而管理層也不止一次在投資者會上表示實現目標的信心。

分區域看，區域深耕依然是禹洲的發展策略。在六大核心都市圈中，上半年合約銷售中，長三角區域銷售額達267.67億元，貢獻度高達62.47%；海西經濟區銷售額為81.29億元，占比18.97%；環渤海都市圈銷售金額為48.37億元，占比11.29%；華中區域銷售額為17.02億元，占比3.97%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

目前，西南區域和大灣區仍是禹洲較為薄弱的區域。但值得關注到的是，于上半年，禹洲正式啟動“上海-深圳雙總部”。

“大灣區是經濟新一輪增長的強引擎。公司想要做大做強就必須融入到這個區域，業務必須在大灣區開花結果。”禹洲董事局主席林龍安曾表示，禹洲将加大在粵港澳大灣區的布局力度，大灣區在五年内至少要貢獻公司業務總量的20%-30%。

有投資者告訴觀點地産新媒體，聯席執行總裁蕭睿于業績分析師會上表示，禹洲已基本完成大灣區布局架構調整，並在灣區主要城市如珠海、中山、深圳、惠州、東莞布置了一些舊改和收並購的一些項目，同時在進行一些産業勾地。

土地獲取方面，收並購、産城合作、城市更新已逐漸成為禹洲獲取優質土地的重要方式。

公告顯示，上半年，禹洲共斬獲11幅優質地塊，而截至8月份，已拿下位于一二線核心城市的15宗地塊，新增土儲總貨值達700億元。

至業績發布日，禹洲集團總土儲規劃建築面積約2144萬平米，總貨值約4143億元，一二線占比超過九成。

據介紹，在今年新增土儲中，将近一半是通過收並購的方式獲取，如上半年收購的成都項目，預計能為禹洲毛利率和淨利率帶來不小貢獻。

“禹洲拿地的準則是以利潤為導向，會加大收並購及産業拿地，确保利潤率的實現。”同樣林龍安也于投資者會上表示，接下來會立足于長三角、大灣區和西南闆塊，包括一二線城市的核心區域拿地，堅決不拿三四五線城市地塊。

物業分拆

在上半年實現的140.07億元收入中，物業銷售、物業管理收入收入貢獻分别為97.19%和2.07%。

随着一家家企業分拆物業上市，禹洲也将此提上日程。

有投資者告訴觀點地産新媒體，今日投資者會上管理層表示，禹洲正在整合優化物管和商管業務，積極推進分拆上市，目前已向聯交所提交了物管分拆建議書。物業拆分或送股，並希望2021年實現10億元收入，利潤達到1億元-1.5億元。

“如進展順利，準備年内向香港聯交所遞表。從業态來看，将涉及多個領域的物業服務，不僅有住宅、商業、辦公樓，還會拓展政府和公建配套類的物業服務項目。”

中報顯示，于期内，禹洲錄得物業管理收入2.89億元，同比增長62.2%。截至上半年末，總在管建面1300萬平米，合同管理面積2200萬平米。

按照禹洲的思路，将通過分拆使物管公司從集團獨立出來，使其成為一家獨立自主運營的平台。分拆過後，禹洲物管公司将繼續外拓及收並購，力争在未來3年物管管理面積達到1億平米。

上述投資者透露，最近禹洲推進浙江一個物業項目的並購，並購完成後，預計可貢獻250多萬平米的物業管理面積。

“我們不是為了並購而並購，不是為了做規模而做規模，尋找標的首先要有一定的利潤。”會上禹洲執行總裁許珂如是表述，收並購也不意味着100%收購，而是希望一起合作，注入資源和優勢，共同把“蛋糕”做大做強。

另外，投資物業方面，截至上半年，禹洲商業已進入深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地，共持有37個項目，包括已開業項目26個與籌備期項目11個。

項目覆蓋了購物中心、寫字樓、街區商業等多種業态，城市綜合體項目超200萬平米，全國合作品牌超1000個，戰略聯盟品牌約1600個。

酒店業務方面，截至上半年，禹洲旗下位于廈門的禹洲嘉美倫酒店公寓及禹洲溫德姆至尊豪廷大酒店已投入運營。期内，該業務闆塊錄得收入605萬元。