觀點直擊 | 葛一暘：大發地産有信心超額完成全年目標（實錄）

觀點地産網 房企們陸續抓住八月的尾巴，披露中期業績的同時，召開發布會與外界交流，試圖傳遞公司發展的信心和解讀未來的成長性。

上半年因疫情帶來的沖擊，不少房企的開工結轉受到影響，因此營收和利潤增幅水平放緩，甚至較去年同期出現下滑。若以全年視角看待，房企們幾乎不一而同都表示出信心，認為下半年仍存在“收復失地”的好時機。

8月26日上午，大發地産董事會主席葛一暘帶領清一色“男子軍團”出現在視頻的那端，對于線上業績發布會也更加遊刃有余。

出席本次業績發布會的高管還有首席執行官兼執行董事廖魯江、首席财務官兼高級副總裁羅俊、首席運營官兼高級副總裁冷俊峰以及上市公司首席财務官兼副總裁黃展鴻。

前一天晚間，大發地産發布2020上半年業績報告。期内，大發地産實現營收34.72億元，實現毛利6.98億元，毛利率保持在20%以上，歸屬股東淨利潤1.41億元。其中銷售物業已确認收益34.36億元，占總收益的99%。

而去年同期，大發地産實現營收39.74億，銷售物業已确認收益為39.44億元，毛利9.61億，淨利潤為3.24億。對大發地産而言，未來的路還有很長，還有很大的利潤增長空間。

負債成為今年中期業績會的重點話題，房企無一例外都作出降負債的表态。上半年，大發地産淨負債率較去年末下降6.1個百分點至71.7%，現金對短債比維持在1.2倍。

年初，大發地産提出2020年銷售目標将保持在15%以上的增幅，換而言之，今年的銷售目標下限為240億以上。走至年中，大發地産表示，目前沒有調整全年目標，同時葛一暘再度傳遞信心，“今年有信心超額完成全年的任務”。

“有信心全年收入同比增20%以上”

事實上，今年對于中小房企而言，生存的挑戰更大。年初疫情的爆發，使得開竣工進度有所延緩，進而影響到房企的營收和利潤賬本。另一方面，售樓部暫停開放，使得開發商把更多的貨值押注在下半年。

據觀點地産新媒體了解，上半年，大發地産銷售已實現回正，累計合同銷售額112.08億元，同比增長57.6%，合同銷售面積80.08萬平方米，同比增長35.9%，銷售均價13996元/平方米，同比增長16%。

上半年的銷售表現方面，長三角仍然是主戰場，銷售額的86%及合同銷售面積的77.2%均來源于此。此外，一二線銷售額占比為80%，銷售面積為占比70%，主要的銷售貢獻來自溫州、甯波、杭州、合肥等城市。

“快周轉”模式仍然是大發地産堅持的戰略之一，據冷俊峰介紹，大發地産的項目平均開盤周期6個月以内，現金流平均回正周期12個月以内。

若從營收端的角度看，大發地産下半年還需做更多的努力。管理層表示，已确認銷售物業收益的減少，主要由于疫情影響部分項目的交付進度，預計會延遲在三季度結轉收入，以及截至上半年交付物業的平均售價下降。

同時，大發地産還表示，上半年收入、毛利及淨利下降屬于階段性波動，目前已售未結在230億左右，權益比例50%左右，随着後續加快結轉進度，預計年底能實現目標，同時有信心全年結轉收入與去年同期相比實現增長20%以上。

“上半年，大發地産結轉面積27-28萬平方米，下半年結轉項目的鎖定面積60萬平方米，基本是上半年的2倍，單價水平略有提高，随着合肥、溫州、徐州等較高毛利項目結轉，有信心淨利潤水平回到歷年的平均水平。”廖魯江如是回復。

土地儲備方面，上半年，大發地産新增16宗地塊，新增建築面積186萬平方米，權益地價51.62億，平均地價5974元/平方米。截至6月末，大發總土儲650萬平方米，平均地價約4890元/平方米，土地成本同比上漲39.71%。

業績發布會上，管理層介紹稱，目前大發地産總土儲對應的總貨值約910億元，其中長三角占比84.3%，成渝地區占比8.7%。此外，下半年的供貨節奏為，總可售貨值318億，其中三季度要突破120億，四季度突破130億。

“淨負債率保持80%以内”

在大發地産的拿地標準里，“不拿地王”是基本底線，上半年收獲16宗地塊，比去年同期增加3宗，廖魯江稱，上半年土地市場比較火熱，已經付出了非常多的努力。

此外，大發地産上半年拿下的土地，平均溢價率在15%-20%之間。管理層表示，控制溢價率就是在控風險，因此投資的總體目標是希望能在深耕地區做精準投資，關注淨利潤率、項目的投資回報率，下半年投資還是非常重要的一個方面。

體現在債務表現上，大發地産堅持穩健的拿地策略同時，對負債指標也有自己的判斷。

截至6月底，大發地産總資産335.67億元，較去年末增長21.2%，現金及銀行結余總額（包括受限制現金及已質押存款）57.93億元，較去年末增長23.4%，現金和短債比維持在1.2倍。

期内，大發地産的總負債為263.53億元，同比增長19.55%，其中流動負債197.78億元，非流動負債65.75億元，而計息銀行、其他借貸及優先票據的總債項為109.65億元，同比增長20.59%。

債務結構看，目前，大發地産兩年内到期的有息負債比重占32%，3-5年到期的有息負債占比12%，五年以上占比12%。

同時，大發地産的淨負債率在2018年仍為107%，如今已進一步下降至71.7%。是否還會繼續降負債？這是市場對大發地産的疑問。

首席财務官兼高級副總裁羅俊對此回應道，未來會嚴格控制投資和回款的比例，上半年的回款同比增長為80%，同時投資也從項目視角轉到股東視角，重點拓展高周轉和股東回報高的項目。

“會進一步加強與其他房企的合作關繫，不斷引入權益資本，降低财務風險。未來，公司的淨資本負債率會保持在80%以内。”

截至目前，大發地産的優先票據占比約33%，銀行開發貸和經營貸約為32%，信托和資管類占比約27%，公司獲得銀行和金融機構的授信額度為132億元，未使用的額度93億。

以下為大發地産2020中期業績發布會現場問答整理實錄：

現場提問：截至上半年，公司已售未結還有多少？權益的比例是多少？

廖魯江：截至上半年，公司已售未結在230億左右，其中權益比例在50%左右，能為未來的結轉提供一個非常有利的支持。上半年的結轉略有下降，只是階段性的時間問題，随着已售未結這部分進入市場，會恢復到正常水平，對全年結轉收益的部分非常有信心。

現場提問：今年的銷售目標大概240-250億，會調整全年目標嗎？

廖魯江：目前沒有調整我們的全年目標，這是第一。第二，因為下半年貨值比較充足，上半年完成了122億，1-7月份目前是135億左右，8月份各地案場還在銷售過程中，未來幾天會公布8月份的業績。從現在看，全年的業績進度以及預算都已經基本保持一致。未來幾個月，将根據我們的供貨和銷售節奏，力争完成全年目標。

現場提問：公司今年下半年可推貨值318億，主要集中在哪些城市？以及下半年的去化率預計是多少？

冷俊峰：下半年總可售貨值318億，三季度要突破120億，四季度突破130億，從貨量結構看還是比較充足。從城市分布看，主要來源于溫州、甯波、南京、蘇州、無錫、成都，這幾個新一線及二線城市，這些城市基本面比較好，供需兩旺，還是比較優質的。總體上看，下半年總體去化率維持在50%以上。按照50%的去化率，對超額完成全年的銷售目標非常有信心。

現場提問：公司的淨負債率持續下降，今年是否預計會維持在70%左右？

羅俊：自公司上市以來，合約銷售一直在增長過程中，淨資本負債率和資本結構在不斷優化，從2018年底的107%下降到2019年底的78%，到2020上半年下降到了71.7%，未來公司會通過四個方面持續努力，不斷優化财務結構。

第一，未來會嚴格控制投資金額和回款金額的比例。第二，公司投資從項目視角轉到了股東視角，會重點拓展高周轉和股東回報高的項目，同時加強運營能力，保證新項目在6個月之内實現開盤。

第三，公司會持續加強回款的管理能力，提升回款效率，壓縮回款周期，提高股東資金和自有資金的周轉率。最後，會進一步加強與其他房企的合作，不斷引入權益資本，優化資本結構，降低财務風險。未來公司的淨資本負債率會保持在80%以内。

現場提問：公司上半年獲取土地的平均溢價率是多少？有沒有拿地王？公司拿地標準是什麼？

廖魯江：确實上半年土地市場比較火熱，在這個過程中，大發斬獲16宗土地，是付出非常多的努力。首先，不拿地王是我們的基本底線。其次，對溢價率會非常審慎，上半年平均拿地的溢價率在15%-20%之間，控制溢價率就是在控風險，投資的總體目標是希望能在深耕地區做精準投資，會關注淨利潤率、項目投資回報率等。所以，下半年，投資還是非常重要的一個方面。

現場提問：公司年内有新增合作夥伴，合作模式是怎麼樣的？将來合作的計劃？如何在新進入的城市里面有效的復制高周轉模式？

管理層：合作共赢，強強聯合是一貫堅持的戰略，上半年，大發地産增加了一些新的合作夥伴，比如與碧桂園在南通合作，重慶與東原合作，在南京與栖霞建設合作，在蘇州與合景泰富合作等，他們具有很好的背景資源。選擇合作夥伴都是有深耕資源，或與我們發展理念相同的企業，将來會持續保持這種合作戰略。

另外一個問題，在新進入城市之前，大發優先考慮的是合作資源，不會貿然的進入一個區域做開發，否則會有試錯成本。所以在新進入一個城市前，優先考慮合作方式，選擇與我們合作理念和價值觀相同的公司，一方面共同合作推動高周轉，另一方面借助當地有土地資源和相當好的合作關繫的，可以把高周轉模型有效植入，拉動項目更新。