建業地産半年調速 從“追規模”轉向“追質量”

觀點地産網 8月26日早上6點，建業地産公布了2020年上半年的業績數據。

數據顯示，建業地産實現營業收入130.19億元，同比上升43.6%；毛利為30.89億元，同比24.86%；淨利潤為7.86 億元，同比增2.34%；歸屬母公司淨利潤7.27億元，同比增10.5%；每股基本盈利為人民币26.43分，同比上升9.8%。

從上述數據來看，多項核心數據均錄得了不同程度的增長，可以說，建業地産上半年交出了一份喜人的成績單。而在前一段時間，胡葆森在接受觀點地産新媒體時表示，上半年的成績來之不易。

“現在看上半年，實際上看的是從3月份到6月底這4個月。大部分（城市）復工比較晚，比如說河南的銷售部一直到3月底才陸續進入開放狀态，真正正常工作只有3個多月的時間，用了不到4個月的時間完成了任務，還超過了去年6個月的任務，這确實來之不易。”

不過，對胡葆森而言，增長背後的質量、盈利能力等或許才是他真正看重的要素。因為，在過去半年時間中，無論是3月份的業績會，還是對外出席活動中，他都一直在強調經營管理中的産品溢價空間、成本控制能力等。

收入、銷售“雙增”

具體到各項業務中，建業地産總收入中主要來自物業銷售、租金、酒店經營、項目管理服務四項業務，收益分别為123.65億元、0.57億元、0.92億元、4.62億元，其中物業銷售為最大的收入來源，占比達到94.98%，較上年同期提升了2.41個百分點。

若從同比來看，上述四項業務分别錄得同比增長47.3%、下降26.8%、下降38%和增長14.3%。其中，物業銷售增長主要來自于期内結轉面積的增加和平均售價的增長，已售面積增長29.5%至178.27萬平方米，平均售價則上升11.2%至每平方米6389元。

從這兩項數據的增長态勢可以推斷，到了今年6月底，建業地産已經逐漸擺脫此前疫情時期停工、停産導致的銷售、收入停滞的影響。但反觀租金和酒店經營收入兩項業務，則出現了較大幅度的下滑。這意味着在租金和酒店經營收入兩項業務中，建業地産在目前疫情逐漸得到控制之後，仍有待“破冰”。

觀點地産新媒體了解到，今年上半年，建業地産租金和酒店經營收入兩項業務同比由正增長轉為負增長，2019年同期分别為增長31.67%、12.88%。建業地産方面在中報中表示，主要由于受疫情影響，公司商場及商業大廈對受到疫情影響的租戶寬減租金和省内旅遊城市的旅遊較2019年同期疲弱所致。

STR研究報告顯示，新冠肺炎疫情的爆發在2月份重創酒店市場，多個重點市場酒店入住率跌至個位數，全國酒店入住率僅為14%，随着疫情逐漸得到控制，到6月份入住率回升至40-50%。同時，全國範圍内客房日均價同比下降27%至401.39元，客房平均收入僅為56.08元，同比減少82.4%。

而項目管理服務能夠錄得14.3%的增長，在于輕資産項目合約涉及的總建面的大幅度增加。2020年上半年，建業地産累計完成209個輕資産項目合約的簽訂，預計總建面約2930萬平方米，較2019年同期的1991萬平方米，增幅達到47.16%。

回到整體收入上，能夠錄得超過四成的同比增長，也與建業地産在期間采用銷售去庫存策略以刺激各項目銷售的策略密切相關。

上半年，建業地産合同銷售金額錄得429.51億元，同比增長約8.5%，合同銷售面積錄得587.77萬平方米，同比下降1.2%；其中重資産的合同銷售金額為300.16億元，同比增長約8.5%；輕資産的合同銷售金額為129.35億元，同比增長約8.4%。

具體到各月銷售均價上，1-6月份分别為0.97萬元/平方米、0.53萬元/平方米、0.65萬元/平方米、0.73萬元/平方米、0.75萬元/平方米、0.74萬元/平方米。可見，在2、3月份疫情最重要的時候，建業地産有進行“降價跑量”銷售。

而“降價跑量”的好處則在于能夠快速回籠資金，能夠更加靈活應對未來的不确定性。到了今年6月末，建業地産的現金、現金等價物由2019年末的227.08億元提升到約255.55億元，而其一年内到期債務為194億元，現金短債比約為1.32。

此外，于2020年6月末，建業地産物業銷售未結轉金額約為762.73億元，對應毛利約151.89億元；另外，合營企業及聯營公司的物業銷售未結轉金額約166.37億元，對應毛利約34.19億元。上述金額預計于未來2至3年結轉為收益及毛利。

轉道“鞏固期”

重新回過頭看5年前，建業地産全年銷售額僅為157.44億元，而2020年6月份的銷售額就已經到達135.77億元。從全年銷售過百億到單月銷售過百億，建業地産花費了四年多時間。

彼時，建業地産于2015年6月6日舉行了建業新藍海戰略轉型發布會，通過輕重資産並舉等主要模式，用三到五年實現企業從房地産開發商到新生活方式服務商的整體轉型，涉足輕資産。

于去年，建業地産成功實現了“雙千億”的目標。其中，總資産由2016年中期的422.26億元增長2019年中期的1209.28億元，2020年上半年上升至1641.66億元；對應的累計合同銷售額也由94.15億元提升到395.91億元，2020年上半年上升至429.51億元。

面對這份成績，胡葆森感到欣慰的同時，也多出了一份“焦慮”。他在3月份的業績會坦言道：“但任何事情都有兩面性，三年增長了800億，有沒有問題呢？實際上也是有問題的。我們其實在業績的背後還是暴露出了一些問題，這就說明我們在經營管理上還是有很大的提升空間。”

數據顯示，建業地産總負債由2016年中期的349.24億元增長到2019年中期的1100.88億元，2020年中期上升至1510.77億元，對應的資産負債率也由82.71%增至91.04%，2020年中期為92.03%，同時淨資産負債率也出現一定程度的增長。

但仔細對比會發現，2020年中期，建業地産的總負債、資産負債率和淨資産負債率相較往年，增幅已有略微收窄的趨勢。

有投資者告訴觀點地産新媒體，在今天的投資會上，胡葆森也再次提到了，建業地産對公司在實現千億突破過程中付出的代價還是有清醒的認識，包括負債比例上升、毛利率整體下滑等問題。他希望到明年這些方面能夠有一個明顯的改善。

“建業在今年1月提出了用2到3年的時間轉入到戰略鞏固期，未來對每年的增幅沒有過高的要求，可能保持在10-20%，降負債、控成本、清庫存這些會成為未來的工作重心”，上述投資者補充道。

對于2020年的工作，胡葆森此前也提出了一個總目標：“把自己的産品溢價能力提升，把讓産品、企業的持續發展建立在産品和服務不斷提升的基礎上，實現有質量的增長。”

體現在土地擴儲上，建業地産也有意避免争搶高價地，甚至減少出現在招拍挂土地市場的頻率。觀點地産新媒體對比發現，在2019年中期報告中，建業地産在公開土地市場擴儲次數為16次，而2020年中期則下降至5次。

但總體擴儲面積上則有所收窄，2020年中期，建業地産通過招拍挂和股權合作獲取土地約121.1萬平方米，新增儲備建築面積約365.5萬平方米，同比分别下降27.27%、下降19.14%。

另一位投資者向觀點地産新媒體透露，建業地産今年上半年拿地均價在1200元左右，其中80%以上土地獲取來自收並購、勾地等，公開市場競價土地占比大概在9%。同時，建業地産也透露近段時間與洛陽、許昌、周口等市政府在文旅方面有溝通交流，未來可能會有項目落地。

于2020年6月末，建業地産擁有土地儲備建築面積約5265萬平方米，其中權益建築面積約4031萬平方米，對應的權益占比約為76.56%，較上年同期下降1.42個百分點。

透過建業地産中報披露多項數據可以看到，它開始調整了自己的“步伐”,呈現由“快跑”到“穩行”的趨勢。