觀點直擊 | 弘陽：仍有信心完成750億目標（實錄）

觀點地産網 上市已經兩年了，在上市後的第一年，弘陽地産基本完成全國化布局，到了第二年就不僅僅是來自規模的考驗，利潤、負債、商業地産發展狀況等同樣成為觀察這家企業的重要窗口。

今年由于疫情的緣故，利潤率下滑是所有房企都面臨的挑戰，不僅有外部環境的原因，也有每家房企發展過程中的獨特性所致，管理層的表現也顯得更加謹慎，一貫傳達“能完成年度目標”的信心。

8月27日上午，弘陽地産集團召開線上中期業績發布會，公司執行董事及主席曾煥沙攜一衆高管出席會議，包括執行董事及行政總裁何捷，聯席總裁袁春，執行董事、副總裁雷偉彬以及首席财務官申廣平。

這是年内召開的第二次線上業績會，曾煥沙在致詞結束後，問答環節的重任依舊交給公司兩名“得力”高管袁春和申廣平。已入職10個月的袁春，對弘陽地産的情況更加熟悉，有了年初的經驗，他幾乎攬下所有媒體的提問。

召開業績會的前一天晚間，弘陽地産發布中期報告，實現營收96.23億元，同比增長146.3%，毛利24.34億，同比增長115%，毛利率為25.3%，較去年同期減少3.7個百分點。

期内，弘陽地産淨利潤同比增23.5%至8.95億，歸屬股東淨利潤同比降8%至6.77億，母公司擁有人應占核心淨利潤同比增30.7%至6.57億，淨利潤率減少9.2個百分點至9.3%。

營收和毛利增長均翻一倍有余，對比其他房企的業績表現，弘陽地産交出的這份中期成績單較為亮眼，似乎疫情對弘陽地産在項目交付方面的影響較小，但作為衡量利潤水平高低的毛利率和淨利潤指標則較去年同期有所下滑。

對于上述矛盾，弘陽官方解釋為，毛利增加主要為期內交付項目增多所致，而毛利率下滑則因毛利率較高的産品收入确認較同期有所下降，或許也是上半年疫情影響房企交付進度所帶來的最直接結果。

“房地産已經到了充分化競争的時代，整個行業的毛利率都是呈現了普遍收縮的狀态。”袁春回應弘陽毛利率變化時表示，在這一情況下，企業首先要從内部找增量，所以要提升内功。

作為沖刺千億的選手之一，上半年，弘陽地産以316億元銷售金額排在房企TOP50名上下。年初，弘陽既定的750億銷售目標，增幅為15%，仍較為謹慎。上市之初，曾煥沙提出的“2020年千億戰略”也再無人提及。

地産銷售提升與“邁小步”的商業

直到今年五月，弘陽地産的累計銷售追回去年同期水平，實現回正。随後六、七月，弘陽地産累計銷售增幅分别為4.36%及19.08%，其中六月銷售額破百億，七月銷售接近93億。可以看出，疫情後，弘陽地産在銷售上下了很大功夫。

最新銷售數據顯示，前7月，弘陽地産累計合約銷售408.04億元，完成年目標的54.4%，累計銷售面積284.5萬平方米，同比增長10.24%，均價為每平方米1.43萬元，去年同期均價每平方米1.29萬元，同比增長11.16%。

在解答弘陽銷售均價上漲原因時，袁春提及，一方面是上半年公司新一線和二線的銷售份額占比較大，為86%。另一方面，公司改善類産品比重逐漸增大，同時回款率為91%。所以疫情影響下，銷售均價依然保持上漲趨勢。

據申廣平介紹，弘陽地産下半年可售貨值在878億，不到50%的去化率就可以覆蓋下半年剩余的銷售目標，因此對全年銷售業績的達成還是非常有信心。“會在監管層‘三道紅線’的指導下，實現快于行業平均增速的高質量增長。”

土儲方面，弘陽地産上半年新增12宗地塊，總計容建面301萬平方米，底價拿地占比為45%。截至6月底，弘陽地産總土儲1837.4萬平方米，較去年底增加8.5%，其中權益土儲為967.78萬平方米。

袁春表示，今年已獲取的土儲貨值接近650億，足以支撐兩到三年的發展。

在主席致辭中，曾煥沙談到，弘陽推進全國化布局時，更強調經濟基本面，總土儲較年末增長8.5%，其中一半以上新增項目位于江蘇，超過七成項目位于一二線城市，接近一半是通過收並購、購地方式獲取。

此外，他還預測，下半年對所有企業來說仍是一種挑戰，防疫工作進入常态化，預計全年成交量同比小幅下降，商業地産行業受影響較大。雖然商場已復工，但客流、銷售額並未出現爆發性反彈，而是出現緩慢復蘇趨勢，預計将延續全年。

去年同期，弘陽地産在地産上的營收增幅遠低于商業及酒店業務，二者分别為0.2%及20.5%。今年的情況略有不同，在抓銷售回款的基調下，弘陽實現地産營收93.98億元，占總營收97.66%，同比增長153.8%。

但上半年，弘陽地産在商業運營及酒店錄得營收2.25億元，占總營收的比例僅為2.34%，同比增長10.4%，投資物業公允價值收益僅為5730.2萬元，同比減少79.86%。

弘陽地産向來強調地産和商業“雙輪驅動”的戰略，此次疫情給商業地産帶來不小沖擊，未來公司還将面臨商業地産擴張、平衡業務占比及提升營收，改善經營等難題。

在年中業績會上，袁春依然強調，商業項目發展輕重並舉，發揮地産和商業協同效應，地産為商業引流賦能，商業為地産溢價賦能。

據了解，上半年，弘陽地産已開業弘陽廣場有3座，位于南京、常州及煙台，正籌備開設11座弘陽廣場，包括安慶、合肥衡陽、揚州、徐州、燕郊、濟甯、煙台福山和樂凱、常州大成和鳳凰東。

有投資者透露，年初弘陽拿下的安慶項目在6月實現開盤，去化率接近9成，住宅毛利率超30%，商業部分的Shopping mall已開工建設。

于2020年6月30日，弘陽已竣工物業85.67萬平方米，持作投資的可租用面積73.45萬平方米，開發中物業1678.28萬平方米。

“三道紅線”或是機會

弘陽地産中期業績會，依舊逃不過近期“三道紅線”及“三四五”的政策的媒體追問。首席财務官申廣平認為，這或許是個機會，並認為弘陽具備一定的後發優勢，這個規則更多是對過去加杠杆、高周轉、快速發展的企業影響比較大。

中報顯示，弘陽地産淨負債率自2018年中期的80.8%降至2020年中期的68.7%，較去年底70.4%下降1.7個百分點，降負債達到一定效果。

此外，截至上半年，弘陽地産的有息負債為321.3億元，其中一年内到期的債務為118.4億元，占總有息負債的36.85%，現金及銀行結余約為182.8億元，現金短債比為1.54倍，較去年同期的1.25倍有所上升，報表體現的償債壓力不大。

債務結構上，今年上半年，弘陽地産的融資呈現短期借貸比下降的趨勢，短債從去年底的42%降到了36.8%。此外，開放貸融資占比從20%增長到28%，信托融資從16%下降到7%。

“若扣除有全額保證金的全額質押貸款後總借貸為271.6億元，實際上，弘陽地産的短期借款只有68.7億，占比為25.2%。”申廣平補充道。

他還介紹道，未來，弘陽地産一方面要強化資金周轉，确保投資貨值可去化，在核心一二線城市使公司現金流能高質量周轉，投資将繼續聚焦于核心的一二線城市。

現金流方面，熟悉弘陽地産的業内人士向觀點地産新媒體表示，期内以權益口徑看，弘陽地産的經營性現金流為正值，上半年淨現金流流入為134億元，土地款支出62.5億元，占回款比重在47%左右。

此外，投資端現金流方面，上述人士介紹，弘陽地産投資整體流入在6.4億元，主要與聯合營單位現金流相關聯。從權益融資端現金流來講，貸款流入為147億元，貸款流出是108億元，籌資現金流約25.8億元。

“随着這幾年弘陽地産的規模增長，其非並表聯合項目數量有所上升，這些項目主要是和主流房企合作，在今年也開始産生現金流，實際上對公司股東投入和回報的回流産生了積極貢獻。”

以下為弘陽地産集團2020中期業績發布會現場問答整理實錄：

現場提問：因疫情影響，上半年，一些標杆房企銷售增速同比出現下滑，弘陽地産銷售業績卻逆市增長，原因是什麼？

袁春：一方面是深耕戰略的體現，上半年新一線和二線的銷售份額的占比為86%，聚焦高能級的中心城市，這是業績增長的一個最基本保障。

第二個是戰略升級，即改善類産品的比重逐漸增大，從售價上得到提升，銷售均價增加到了14642元/平方米，同比上漲了13.6%，均價上漲除了前述深耕都市圈，做強中心城外，通過提升項目産品力也提升了溢價能力。

另外，弘陽的簽約回款比率也保持高位，回款率為91%，回款質量和效率保持在行業標杆。所以在疫情的影響下，我們依然可以保持同比上漲。

現場提問：弘陽升級了布局戰略，有哪些關鍵調整？是出于什麼考慮做出調整？

袁春：嚴格意義上不能說是調整，而是一個延續和優化，首先是延續，2017年，弘陽進行全國化布局，三年後已經初步完成全國化布局，進入了絕大部分都市圈，所以在這個階段将戰略調整為深耕都市圈和做強中心城，這是一個必然的趨勢。

首先是做透大江蘇是不變的，因為江蘇市場成熟度非常高，而我們在江蘇有接近20年的開發經驗，我們的目標是通過省内聯動效應，未來能做到江蘇省前5。從都市圈來說，弘陽目前已布局46個地級以上的城市，已進入長三角、山東半島、成渝、長江中遊和中原、大灣區，下一步就是在這些都市圈持續深耕，核心是要做強中心城，中心城通常都是都市圈的省會、經濟強市或者節點型城市，所以下一步會提高在都市圈的中心城的市占率。

從投資策略上，弘陽深耕覆蓋的重點城市有南京、杭州、重慶、武漢、蘇州、無錫、甯波、青島、長沙和南昌等，上半年我們在新一線和二線城市的銷售份額已經達到86%，也都是都市圈的中心城市貢獻比較大，未來我們會持續地在這個戰略的引領下，進行我們的投資布局。

現場提問：一直以來房地産行業都是規模驅動比較明顯，去年開始很多房企提出提質增效，弘陽地産的提質增效與其它房企相比有何不同？

袁春：這是行業發展的趨勢，首先，房地産已經到了一個充分競争化的時代，整個行業毛利率都呈現了一個普遍受壓的狀态，在這個情況下，企業首先要從内部來找增量，所以要提升内功。

弘陽地産提出提質增效，首先是兩個中心，以經營和客戶為中心。在經營維度，有兩個抓手，一是保證現金流的安全，是基礎。第二個抓手是利潤，要保持利潤的穩定增長，這樣未來企業的發展才有足夠的血液。在客戶維度上，要做好産品和服務，每一道工序精密的嚴控和細節錘煉，保證每一個項目都能如期交付，同時兌現産品和服務。

在内部繫統性方面，弘陽正在加強大運營體繫，着重打造六個體繫的一體化，分别是投融研管理體繫的一體化，保障投資質量；産品研發和建造標準的一體化，保證産品品質；供應鍊體繫的一體化，保證供應鍊服務品質的一體化；運營開發平台一體化，保證項目平台運營穩定；全營銷流程的平台一體化，保證銷售質量和銷售回款穩定；服務標準體繫的一體化，保證服務質量穩定性。

弘陽一直是聚焦主航道，堅持做對的事情，将對的事情進一步形成標準化，才能更加有力地實現提質增效。

現場提問：加快規模擴張是否會影響公司的流動性和債務結構？弘陽地産目前的債務安全性和融資情況如何？

袁春：這個問題也是公司管理層過去一直在思考和非常重視的，因為2017到2019年，公司整個復合增長率為59%，這在行業來講還是比較快速。第一，堅持有财務約束下的經營發展，希望實現規模、利潤和杠杆的平衡，能以高于行業平均的速度去實現高質量的增長。

得益于過去公司在大江蘇打下的堅實基礎，使得有一定的彈性和空間去做這樣快速的發展。公司總資産規模首次突破1000億，收入也大幅增長，這樣規模增長的效果還是比較顯著。在淨負債率的表現上還是下降的，顯示了相對比較審慎的财務和杠杆管理水平。

債務結構優化，如果扣除掉存單質押的低風險融資外，短期借貸比只有25%，這在行業内是屬于比較低且健康水平。公司還保持相對比較充裕的現金，現金短債比為1.54倍，所以過去公司非常注重充裕的現金儲備和短債償還流動性的問題。

最後，弘陽的融資也得到拓展，今年在香港發行了3億美金和1.55億美金的美元債，得到了投資人的認可，獲得了超額倍數的認購。國内方面，積極與銀行、金融機構合作。上述所說的四點，都代表了公司在規模增長的同時，通過多種渠道和監控商業指標，實現平衡增長。

現場提問：上半年綜合回款率和銷售回款率分别是多少？最近金融監管層面出台對房企三道紅線的標準，對行業有什麼影響？弘陽怎麼規避風險？下半年銷售目標會受到影響嗎？有什麼舉措保障下半年銷售目標的完成？

申廣平：上半年銷售回款率91%，綜合回款率在80%左右。過去公司一直堅持有質量的銷售、有現金的回款，在各個區域公司得到了比較好的執行。

有關這三道紅線、“三四五”的政策導向，我們覺得，對弘陽來講，這或許是個機會，因為這三道紅線，雙扣之後的資産負債率、淨負債率和現金短債覆蓋倍數，這幾個點上講，弘陽在發展的時候還是很注重這些指標的控制，所以淨負債率只有68%，現金短債比有1.54倍，還是具備一定的後發優勢，這個規則其實更多是對過去加杠杆、高周轉、快速發展的企業影響比較大。

未來，一方面要強化資金周轉，确保投資貨值是可去化的，在核心一二線城市，使公司現金流能夠高質量的進行周轉，這個風險的控制是可以做平衡的，公司抗風險能力比較強。第二，是投資維度，聚焦于核心的一二線城市。

公司下半年可售貨值878億，不到50%的去化率就可以覆蓋下半年剩余的銷售目標，對全年銷售業績的達成還是非常有信心，會在監管層“三道紅線”的指導下，更好地去做好弘陽的規模增長，利潤和杠杆平衡的工作，以實現快于行業平均增速的高質量增長。