永升生活服務半年考:第三方收入占比過半與旭輝“基石”

观点地产网

2020-08-28 00:21

  • “危”與“機”永遠并存,在所有人都快速奔跑時,自己還需要反思如何不被反超。

    觀點地産網 在旭輝交出半年成績單之前,林中先一步出席了永升生活服務的中期業績會。不過,據參會投資者介紹,整場會議下來林中基本沒有發聲,而是将更多時間留給了其他高管。

    或許也是因為永升上半年的表現還算不錯,讓林中有了足夠的放心。

    數據顯示,截至2020年6月30日止六個月,永升生活服務收入約13.45億元,較2019年同期增長90%;毛利約4.13億元,較2019年同期增長約96%;毛利率為30.7%,較2019年同期的29.7%上升1個百分點。

    與此同時,永升生活服務上半年實現溢利約2億元,較2019年同期增長約121.1%;公司擁有人應占溢利約1.71億元,較2019年同期增長約89.1%。

    不得不說,年初疫情在給市場帶來沖擊的同時,也一把将物業行業推上了“黃金賽道”。除了今天的永升生活服務,此前已經公布業績的碧桂園服務、保利物業、正榮服務等上半年分别錄得了78.4%、27.6%、50%的收入增幅。

    二十年前,地産人曾被稱為是“世界上最春風得意的一群人”,如今來看,這個稱謂用到物業人的身上似乎同樣契合。

    重回旭輝懷抱,探索城市化服務,拓展第三方業務……永升生活服務上半年裡過得頗為充實,引述管理層的一句話便是:“現在要為下一個五年打好堅實的基礎。”

    确實,行業環境的改善讓衆人有了更多機會加速發展,去思考下一步應該怎麼走。但大家都明白,“危”與“機”永遠并存,在所有人都快速奔跑時,自己還需要反思如何不被反超。

    “旭輝給到永升的會超過1億平方米”

    兩年前,還未上市的永升生活服務曾承諾說要“一年再造一個永升”。于是,我們在2018年看到,永升當年新增在管建築面積1577.4萬平方米,比2017年公司規模增長了98.87%。

    而在介紹到今年上半年的業績成果時,“再造永升”的說法也再次被提起。

    于今年上半年,永升生活服務新增面積約為1200萬平方米左右,跟2017年的公司規模相近,還相當于完成了2018年整年的簽約量。據投資者轉述,管理層笑稱:“今年上半年我們相當于是又造了一個永升。”

    考慮到每年業績數據的基數不同,或許這也隻是管理層們的一句玩笑話。事實上,相比起規模增長的絕對值來說,投資者或許會更看重規模的增長幅度和企業的後續動力。

    對此,旭輝無疑是提供了一個很好的背書。

    在永升生活服務2018年上市時,董事長林中曾承諾,旭輝集團将會把不少于8成的新拿地面積交給永升來管理。“實際上,真正給到永升的比例要比承諾的要高得多。”

    管理層表示,2019年旭輝新拿地中有85%簽給永升,在今年上半年,旭輝的新地塊中有将近九成交給了永升。

    截至2020年6月30日,永升生活服務的物業管理服務合約建築面積約為1.43億平方米,合約項目數量788個,分别較2019年12月31日增長約29.2%及29.4%。在管總建築面積約為7720萬平方米,在管項目數量為497個,分别較去年底增長了約18.5%及23.3%。

    永升的管理層坦言:“來自旭輝的支持是我們成長的基石。”但讓投資者們好奇的是,旭輝這塊“基石”未來能否繼續保持甚至加大對永升的推動作用。

    對此,投資者向觀點地産新媒體表示,林中在會上回應,旭輝上半年并表了永升,未來也一定會加大對永升的支持力度。今年6月份,永升生活服務7682萬股被旭輝以7.83億港元拿下,再次成為後者的附屬公司。

    在永升生活服務上市時,旭輝曾表态未來五年會至少提供1億平方米,而據該投資者透露,林中最新的說法是,未來旭輝給到永升的不會止于這個數目。目前,旭輝的全資項目是100%交給永升,而合作項目也會有75%交給永升。

    “綜合起來,旭輝85%以上的項目最後都會交到永升手裡。從旭輝現在的土儲和新購的土儲看,我相信一定會超過1億平方米。”

    “第三方物業管理收入占比超過50%”

    一直以來,永升生活服務的管理層在談到與旭輝之間關系的時候,總喜歡用一句“依靠而不依賴”去形容。

    盡管托身于旭輝,但在永升生活服務的業務構成中,來自旭輝方面的在管面積占比卻并不大,僅為23.9%,較去年同期的32.5%下降了8.6個百分點。相對地,來自第三方物業開放商的在管面積占比達到了76.1%,為5877萬平方米。

    和去年相比,永升生活服務2020年上半年來源于第三方的在管物業管理項目面積和收入,分别較去年同期增長了77.6%和168.6%。

    和大部分物業公司一樣,收并購同樣是永升生活服務拓展第三方物管規模的重要途徑之一。于今年2月,該公司860萬元收購青島銀盛泰50%股權;4月1日,再斥4570萬元拿下江蘇香江51%股權。

    今年6月,永升生活服務完成配售1.34億股新股,所得款項淨額約為15.64億港元。現金流的補充,也增加了該公司加快收并購步伐的底氣。

    據投資者轉述,周洪斌和周迪在業績會上都有過類似的表述:在這次融資之後,收并購将會成為永升接下來發展的重要一環。永升也希望能花好這筆錢,在并購市場上獲取更多優質資源。

    至于未來,管理層則表示,永升希望最終能實現“五二二一”的業務構成,即在管面積50%來自市場拓展,20%來自大股東給,20%來自未來的合作方,最後10%則是來自于收并購。

    其中,上半年來源于第三方物業管理的收入在總收入中占比已經達到60.7%,這也是第一次超過50%。顯然,第三方已經逐漸成為收入的主力。

    從業務類型來說,永升生活服務的主力毫無疑問是物業管理服務業務,在總收入中占比達到59.6%,達到8.01億元,同比增長了83.7%。值得一提的是,這是永升三大業務中增長幅度最小的一個。

    在上半年,社區增值服務和對非業主的增值服務分别實現收入2.61億元和2.83億元,同比增長了84.6%和117.1%。

    管理層指出,這次疫情或許會為社區增值服務領域帶來轉折。“經過這麼多年的研究,真正落地的項目很少,而未來的空間很大,機會很多。”與此同時,永升也在探索城市服務業務,不過,管理層坦言,該領域如今仍在嘗試階段,而國資背景企業會更有優勢。

    不管怎麼說,在永升生活服務的計劃中,未來仍要進一步增加增值服務的收入占比。據投資者透露,永升計劃在2023年以後,實現物業費收入和非物業費收入各占50%。

    撰文:陸欣    

    審校:鐘凱



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