觀點直擊 | 二代走到台前 佳兆業談平衡規模與利潤、負債壓力(實錄)

觀點地産網 這或許是佳兆業“二代”首次一齊現身于台前。

8月27日下午，佳兆業集團控股有限公司召開2020年中期業績發布會，其中于香港出席會議的管理層代表包括主席兼執行董事郭英成、高級顧問譚禮甯，而首席執行官兼執行董事麥帆、獨立非執行董事饒永、首席财務官吳建新、執行董事李海鳴、行政及人力資源總經理郭曉亭在深圳通過電話接入會議，在上海出席的管理層代表為執行董事郭曉群。

陣容強大，且相較往年有了些許變化，最為直觀的是郭英成的一雙兒女列席，這是兩人首次雙雙出現于台前。實際上郭曉亭3月份已列席年度業績會，而郭曉群大多數時候主要坐在台下。

只是，兩位年輕人還未有發言機會。

今年以來，在佳兆業頻繁的人事變動中，大多牽扯着二代的上位。比如于4月份，佳兆業執行董事翁昊、鄭毅離職，郭英成長子郭曉群及首席營運官李海鳴進入董事會。

56歲的郭英成正在為二代鋪路。将郭曉群、郭曉亭正式推至台前，列席業績會或許只是他們所要歷練的一小步。

但整場業績會並未提及人事變動的相關内容。恰逢融資市場發出收緊的信号，在盈利指標、銷售情況、舊改、土儲等介紹之外，佳兆業有意将更大的篇幅用于說明财務表現以及債務管理情況，而降負債依舊是重點内容。

劉富強辭任首席财務官之後，接任者吳建新有了更多的發言機會。他強調現金流是企業發展的生命線，因此佳兆業始終将現金安全、債務風險可控放在發展的首要地位。

“上半年，佳兆業是緊緊圍繞現金為王、利潤提升開展工作，有力保障現金流和利潤的穩健、高質量增長。”

又提千億

來到“穩增長、調結構、降負債”的第三年，截至2020年6月30日止六個月，集團的營業額約為222.97億元，同比增加10.9%；公司擁有人應占期間溢利約為27.69億元，同比減少2.4%；公司擁有人應占核心淨溢利同比增長25.7%達約34.61億元。

上半年，毛利較2019年同期增加12.4%至約75.39億元，而期内毛利率增加0.4個百分點至33.8%。毛利率達到年初郭英成提及的“30%水平”。

今年亦是佳兆業提及千億目標的第三年。麥帆表示，佳兆業信心完成全年千億以上的銷售目標。

在郭英成看來，一個企業最重要的還是可持續發展和穩健發展，千億還不是佳兆業的目標，這一目標講到現在已過去三年了。

數據顯示，截至2020年6月30日止六個月，佳兆業實現累計合約銷售權益金額約360.32億元，同比增長3.9%。從合約銷售的分布看，大灣區仍為銷售主力，銷售額占比達57%，一線及重點二線城市銷售占比達90%，舊改項目貢獻銷售超過30%。

而下半年佳兆業将加快供貨推貨。管理層介紹，“下半年整體可售資源為1200億元，可售面積660萬平方米，保持正常去化就可以達成目標。”

一名參加了佳兆業中期投資者會的分析人士對觀點地産新媒體透露，上半年佳兆業實際推貨量占全年可售資源的35%，下半年占65%左右，從時間節奏來看，三季度推貨量占下半年的45%，四季度占比55%。

佳兆業的銷售情況與節奏放緩有關。從去年開始，佳兆業的銷售增速調整為20%左右。可供對比的數據是，于2016-2018年，佳兆業合約銷售金額從298.43億元升至700.59億元，年復合增長率分别為53%。

郭英成轉而在業績會上強調佳兆業要練好基本功，“特别是在運營能力、産品溢價能力和銷售回款方面，要做足工夫，一定要做到有相當強的競争力。”

舊改轉化

對深圳特區建立40周年的喜悅，郭英成似乎特别希望通過這場中期業績會傳達，畢竟這里是佳兆業的大本營，而且為其帶來源源不斷的利好。

麥帆亦在會上介紹，在旅遊休閑領域，佳兆業将加快推進佳兆業金沙灣國際旅遊項目建成，項目預計2021年開業，年遊客容量達500萬人次，将其打造成為深圳又一世界級文旅地標。

但于深圳，佳兆業最為驕傲的應該是其擁有豐厚土儲，這是它保持業績增長的信心所在。

上半年，佳兆業依然十分重視深圳所處的大灣區，通過招拍挂、收並購、城市更新等渠道補充土儲，共獲得23個項目，新增土儲權益建築面積超過281萬平方米，收購代價約220億元，平均土地成本為7900元/平方米。其中，按拿地權益建築面積劃分，大灣區新增土儲占比74%。

在拿地方面，佳兆業保持了加速度，同比去年同期拿地權益代價上升35.8%。而拿地成本同樣保持了增長趨勢，去年上半年佳兆業拿地均價為6585元/平方米。

截至上半年，佳兆業總土地儲備約2680萬平方米，總貨值超過5800億元，其中78%位于一線及重點二線城市。而大灣區所持有的土儲占總土儲面積52%，貨值近7000億元，深圳、廣州兩大核心城市便占總土儲貨值的50%。

房地産增量市場的紅利不斷減退，大灣區另一重要市場為城市更新的存量市場。作為“舊改之王”的佳兆業，在舊改儲備方面，已達到占地面積4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元，其中99%位于大灣區，深圳舊改共有112個項目占比27%，廣州占比36%，中山占比22%。

舊改拓展方面，今年上半年佳兆業新拓展舊改項目20個，舊改總數達到167個。

盡管有大量的舊改土儲，但如何快速轉化則是一大難點。近些年，佳兆業舊改項目貢獻銷售一般在30%左右。

在項目轉化方面，今年上半年佳兆業轉化5個舊改項目，分别位于香港、深圳和廣州，項目可售面積為70萬平方米，貨值約270億元。而下半年還有5個深圳的舊改項目實現供地，貢獻90萬平方米的可售面積，貨值約476億元。

管理層透露，佳兆業将保持每年供應100萬平方米舊改用地規模。總體而言，佳兆業全年計劃轉化的項目有10個，大概740億元的可售貨值，達到歷年最大值。

分析人士于投資者會上獲悉，在釋放舊改項目的價值方面，佳兆業計劃通過前期股權出售的方式，與其它開發商合作之外，還将繼續考慮和一些中資和國際上的基金合作。

據分析人士引述郭英成在投資者會上的内容，“佳兆業舊改儲備中最核心的還是住宅業态比重大的，這些留給公司自己開發，如果是住宅業态占比偏低的項目，會通過招商引資的方式進行開發。”

未來招商引資會成為佳兆業的常态。郭英成表示，佳兆業專門成立了一個關于招商引資的部門，包括項目發展、項目收並購、項目合作等。

降低負債

對于佳兆業要實現規模、現金流和利潤的平衡，管理層在會上坦言，确實感覺到壓力山大。

近些年來，佳兆業一直備受高負債、高融資成本的問題困擾。2015年之後，淨資産負債率處于高位已經成為老生常談的話題。數據顯示，2015至2018年，佳兆業的淨負債率分别為521%、308%、300%、236%。

在調結構、降負債戰略的作用之下，去年佳兆業的淨負債率較2018年降92個百分點至144%，甚至超預期完成降至180%的目標。

至于今年，佳兆業為了降負債也做出不少努力，淨負債率實現了五連降。上半年，佳兆業的淨負債率降低14個百分點至130%。

其通過深化經營降低負債，首先是繼續狠抓經營、抓回款，上半年佳兆業的回款率已由去年的75%上升至87%，提升12個百分點。其次，繼續降低融資成本，截止2020年6月30日，其平均融資成本為8.8%，其中境内融資成本為7.8%，較上年末下降20個BP，境外新增借款債務的融資成本較去年末下降了290個BP至8.2%。

吳建新稱，上半年佳兆業創新融資方式，令多元化融資渠道更加通暢。其中在境内，發行了12億元ABS，7月份又重新獲得了60億元ABN額度；境外，佳兆業分别發行了5億美元和3億美元的優先票據，兩筆票據均為2025年到期，延長了整體債務的還款期。

通過積極開拓境内外的創新融資渠道，佳兆業獲得授信額度近1200億元，ABS額度超過100億元，境外除美元債以外，還有另外一些融資渠道，也成功獲得銀行貸款港币32億元。

債務管理上，佳兆業尤其注重對于境外的債務管理，此前佳兆業的美元債發債成本一直處于較高水平。

優化債務結構方面也有了一定的進展。佳兆業上半年長短債比為2.85，較2015年的2.67又上升了0.18。

截止2020年6月30日，佳兆業總借款余額為1217億元，其中境内占比43%，境外占比57%。未來到期債務中，一年内到期的債務占比26%，5年以内長期到期債務占比約71%，5年以上的到期債務占比3%。

對于市場上所提及的三道融資紅線，分析人士透露，管理層于投資者會上表示對于目前對于佳兆業並無太大影響。而在未來，吳建新表示将會密切監控公司的淨負債率、資産負債率、現金短債比等核心财務指標，持續優化債務結構，保障公司的償債能力，尤其在淨負債率方面。

佳兆業一直希冀于實現現金流入流出平衡。上半年，佳兆業實現現金流入315億元，包括物業銷售收入295億，其它業務收入20億元；現金流出323億元，其中土地收購代價170億元，建安開支是75億元，銷售等開支是18億元，利息支出是52億元，稅費支出8億元。其它投資2億元。

截至2020年6月30日，佳兆業擁有現金儲備約405億元，較去年同期增長35%，較上年末增長9%。現金短債比亦從上年末的1.1倍提升至1.2倍。

以下為佳兆業2020年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：昨天是深圳特區成立40周年的日子，請問主席能否就此談一談有什麼感想？

郭英成：首先非常感謝深圳在特區成立40周年的時候給本人和佳兆業的認可，也非常荣幸、非常感恩。佳兆業未來還是要繼續為深圳的發展加大投入，特别是在公共領域、城市運營、教育、醫療等方面，力所能及地為深圳特區發展做出更大的貢獻。

更重要的一點是感謝中央政府、感謝黨，給深圳這麼好的營商環境，給予這麼大的支持，公司也很荣幸作為在深圳本土成長的企業，将繼續履行對深圳市政府以及社會繼續做出貢獻。深圳的營商環境是非常特殊的，因為服務能力、服務性質非常強，佳兆業未來在人才培養、教育、公共衛生等方面，會繼續為城市更新面貌做出應有的貢獻。

現場提問：近年來佳兆業除了深耕城市更新，還将延伸發展到了物業管理、文化體育、醫療健康等多個産業，未來還有什麼新的發展打算？

郭英成：首先佳兆業的主業還是地産和城市更新，這幾年來也在文體科技、醫療、教育等等方面做嘗試，只要是跟企業發展相關的、對社會發展有用的，佳兆業都會搶占這個商機，會去嘗試。

在文化體育、城市服務等方面，佳兆業做得比較早，現在也看到佳兆業美好已經上市了，未來佳兆業的文體、健康産業、教育等方面。希望為城市發展做出更大的貢獻，特别是在地産産業鍊、城市公共服務互補性方面，也希望能夠做出貢獻，特别是在未來的航運、教育、醫療等方面，也會嘗試發展。

現場提問：随着存量房時代的到來，百強房企紛紛入局城市更新，這一領域的競争明顯加劇，在這個賽道上，佳兆業相比後來者有什麼樣的領先優勢？

麥帆：我想說三個詞：心态、邏輯、團隊。公司在多個路演的場合，包括跟合作方交流，都經常提到心态的問題。佳兆業做了二十多年的城市更新，搞成了幾十個項目，能有什麼？公司可以不走錯路，少走彎路，但是要确保不停地走創新之路，就要有一個歸零的心态，就是城市更新的基本心态，每一個項目都是新項目，每一個項目都要全新的理念、全新的思路來研判它。

第二是邏輯，城市運營的核心邏輯，公司的規劃叫做五位一體，經濟、文化、社會、生态、科技五位一體。

第三是團隊。佳兆業有專職、專業的城市更新團隊800人，這些人也是鐵軍，轉化能力、執行能力以及服務意識都非常到位。

現場提問：受到疫情的影響，今年房企的業績都多少會波及到，佳兆業是如何應對疫情帶來的負面影響，年初制定的千億目標是否會有所調整，相對應區域戰略布局會否有所改變？

李海鳴：今年年初的新冠疫情暴發以來，佳兆業非常積極地采取了措施，應對外部環境的沖擊和影響，春節過後就上線了自主研發的線上售樓處，在客戶不能上門的情況下保持團隊的活力，保持樓盤對市場的影響力，並且在政策允許的條件加快了推盤的節奏。

在運營方面，公司也圍繞着提升品質質量、銷售的價格、開發速度、收入利潤，同時想方設法控制建安成本、融資成本、管理費用、銷售費用，通過以上四升四降的内部管控，最大程度地緩解疫情帶來的壓力，通過公司全體同事的努力，逆勢實現了業績的正向增長。

下半年佳兆業一方面還會有大概1200億的可售貨值推出，這些項目主要集中在大灣區和一線城市。另一方面會加速舊改項目的轉化，全年計劃轉化的項目有10個，大概740億的可售貨值，達到歷年的最大值，所以對今年千億的目標公司不會調整，同時佳兆業有足夠的信心去完成這個目標。

現場提問：從目前的情況來看，集團的負債率是比較高的，目前的大環境對高負債的企業並不是很友好，請問佳兆業是否感到有所壓力？另外下半年公司在降負債方面将會做出怎樣的努力？随着融資環境的收緊，集團一方面需要拿地拓展規模，另外一方面還需要降負債，請問公司如何在規模和效益之間尋求平衡？

吳建新：在規模、現金流和利潤方面，佳兆業确實是感覺壓力山大，但是合理的控制負債、優化債務結構、提升利潤率，保持發展與債務之間的平衡，一直是公司财務的重要工作方向。

2017年以來，公司的淨負債率已經已經實現了5連降，降到了130%，從2017年到現在，三年半的時間，有息負債僅增長了100億，復合年增長率不到3%，但三年半公司的合約銷售規模復合增長率大概有40%，結轉的銷售收入復合增長率年化也在20%以上。可見佳兆業始終保持着發展與債務之間的動态平衡。

下一步佳兆業将狠抓經營，不僅要确保按時供貨，還要縮短銷售回籠的時間，同時提升投資拓展的質量，賺取合理的利潤，以及較強的現金流，加強回款，用可以用的資金去擴大投資，實現規模、利潤和現金流的平衡。

現場提問：如果沒有意外的話，今年将是佳兆業實現千億目標的第一年，相比于三年前主席曾經提到的酸甜苦辣，在目前這個時間點，郭主席的具體感受和壓力是什麼？下半年的主要工作重心又是什麼？

郭英成：一個企業是有目標的，但是企業最重要的還是可持續發展和穩健發展，千億目標還不是佳兆業的目標，講到現在已經三年過去了。在發展過程中，受内外部環境的影響，佳兆業要練好基本功，特别是在運營能力、産品溢價能力和銷售回款方面，要做足工夫，一定要做到有相當強的競争力。

關于産品，從去年到現在，佳兆業的産品競争力，包括質量、服務，也不斷地在提高，特别是注冊地在深圳，非常荣幸有大灣區、深圳特區這兩個大環境來支撐佳兆業未來的可持續發展。公司想一直堅持的是穩健、穩重、可持續發展，滿足品質質量和客戶服務的要求，在科技化、建造和銷售價格等方面，都希望能夠有更大的提升。

今年上半年的疫情給佳兆業内部管控、管理方面帶來一些挑戰，公司反應迅速，能夠在困難當中尋找到商機。今年上半年，佳兆業在深圳收購了也有近二十個項目，提供了更多的發展機遇。

現場提問：管理層如何看待佳兆業目前的股價表現，以及在市值管理方面，集團将做出哪些努力？

譚禮甯：雖然全球受到疫情的影響，但是同時各國又推出量寬的政策，為了防範貨币貶值的風險，實際上對有實物有資産的都是好事，再加上國内的經濟復蘇相對比較好，所以在上半年特别是2、3、4月的時候受到疫情的影響，公司上半年的合約銷售跟去年同期比較還上升了4%，所以從股價來講，現在佳兆業的股價水平是在疫情之前的水平。相信繼續量寬的政策，再加上國内的經濟繼續復蘇，佳兆業的股價表現勢頭應該是更好的。

現場提問：2020年佳兆業從哪些層面着手去進行債務結構的優化？2020年的淨負債率的計劃會降到多少？

譚禮甯：公司應該會從兩個方面進行優化，第一方面是營運往來，會加強銷售回款率，降低經營的成本，盡量提升利潤，降低負債。另外就是債務的管理，這個事情一貫很重要，公司會從幾個方面去做，第一個是在适合的時間，可能會進行回購操作，公司之前也有做過回購。另外公司會用一些長債換短債，調整債務結構。另外佳兆業會在海外除了發美元債以外，還有另外一些融資渠道，包括和金融機構合作，或者獲取一些銀行貸款。

2020年我們的淨負債率的計劃是希望降到120%，從去年底的144%降到今年年中的時候是130%，希望到年底是120%，這個目標一直沒有改變。