觀點直擊｜區域失衡與入股泰禾 萬科還預計年底毛利率更低(實錄)

觀點地産網 一如既往，萬科的中期業績會，主席郁亮是不參加的。

8月28日早晨，萬科在線上召開2020年半年度業績會推介會，由董事總裁首席執行官祝九勝帶隊，身邊坐着董事執行副總裁，首席運營官王海武、執行副總裁，财務負責人韓慧華以及董事會秘書朱旭。

與2019年年報一樣，這份半年報是晚上8點左右發出來的，但上一次萬科在公布1個小時之後，便舉辦了業績發布會，這次隔開了一個晚上。背後或許藏着一絲小心思：2019年年報，不管是利潤還是股息分派相較以往減弱，而2020年半年報表現又沒有太差。

資本的反應非常直接，2019年年報公布後的第一個交易日，萬科A股價大跌6.44%，並在第二個交易日再次下跌4.07%。而8月28日收盤，萬科A漲2.3%。

半年報顯示，期内，萬科錄得收入1463.5億元，同比增長5.05%；毛利465.52億元，同比下降7.79%；歸屬公司股東的利潤125.08億元，同比增長5.62%。

不過，整場業績會的關注重點並不是過去萬科所完成了怎麼樣的業績，而是作為行業龍頭，這樣的成績單對未來預示着什麼？對萬科自身而言，應該如何保持盈利能力？

盈利能力下滑

毛利率指標下降成為房地産企業共同面臨的挑戰之一，此前包括中海、華潤等房企近期都對此做出回應。

其中顔建國提及，在政府限價的條件下，中海的淨利潤率在“十四五”期間大概率還是會有所下降；華潤置地總裁李欣則表示，行業發展到今天，地價不斷提高，房地比一直下降，行業毛利率下降的趨勢是一個定勢。

萬科似乎也沒有很好的辦法，只能轉而繼續提穩健經營。

比如面對土地投資問題時，回應會不斷的關注市場的變化，包括客戶的變化，敏銳的感知，在過程中不斷捕捉良好的投資機會，不會追高，肯定不會過分保守；面對近期“三道紅線”問題時，則表示堅持現金為王，手有余糧；在銷售問題上，主張“當好農民，種好地，做好自己的事情”。

只是，盈利能力的下滑成為了實實在在不可避免的事實。

數據顯示，上半年萬科房地産開發及相關資産經營業務的結算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點，較2019年末下降3.1個百分點；全面攤薄的淨資産收益率為6.39%，較上年同期下降0.96個百分點。

在業績會之前，市場便給出解讀，毛利率的下降是因為萬科的結算均價走低。在2019年同期，萬科的結算均價為1.57萬元/平方米，而2020年上半年，這一數據大幅下降至1.23萬元/平方米，甚至比2018年同期的1.43萬元/平方米低不少。

這一觀點在韓慧華的回答中得到印證：“确實今年的毛利率相對2019年來說有4個點的回落，2019年是毛利率的高點，因為2019年結算的項目大部分都是在2017、2018年銷售的高點結轉的。”

韓慧華歸結為行業趨勢：“地價占售價比在持續上升，對于整個行業來說，毛利率下降是長期的趨勢。”該說法與華潤置地的解釋類似。

反映在财務數據上，2020年上半年，萬科主營業務的營業收入是1448.38億元，同比增長4.75%，營業成本994.27億元，同比增長12.32%。其中在房地産開發及相關資産經營業務的營業收入是1381.4億元，同比增長3.87%，營業成本937.3億元，同比增長11.51%。

營業收入和成本增長速度的錯配，成為了萬科盈利能力下滑的主要原因，而萬科甚至沒有什麼辦法改變這一現狀。“目前銷售的毛利率與已經結轉的毛利率相比更低，我們預計到年底還有小幅的回落。”

韓慧華同時坦承，行業的ROE在下行的方向上，萬科也是。萬科在去年中期業績會上也曾表示，未來毛利率下降是行業長期趨勢，公司将維持ROE在較高水平。

如今，萬科同樣表示，公司會堅持穩健的投資和精益運營，努力把毛利率維持在合理的水平。希望在整體大勢方向上，保持盈利的能力。

區域發展不均

盈利下滑之余，萬科各大區域之間的發展也出現了不平衡，曾經的強區南方區域繼續有所走弱。

半年報顯示，萬科房地産開發及相關資産經營業務收入中，南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域的占比分别為27.07%、32.08%、11.74%和29.11%。但是，四大區域的權益淨利潤占比分别是17.16%、42.64%、7.60%及32.60%。

而在2019年全年，四大區域的營收和權益淨利潤的比例分别是32.98%、27.23%、20.53%及19.26%和28.51%、34.36%、18.29%及18.84%；2019年同期是35.40%、32.92%、13.66%以及18.02%和26.05%、45.41%、9.45%及19.09%。

營收與權益淨利潤貢獻之間的錯配，同時銷售占比降低，南方區域目前面臨的挑戰仍較大，新任“區首”孫嘉仍需做更多工作。

萬科披露數據顯示，2020年上半年，其實現合同銷售面積2077.0萬平方米，同比下降3.4%，實現合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%。

其中，南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域的銷售金額分别達到491.6、1322.6、712.3、638.5億元，占總銷售金額的比例為15.3%、41.3%、22.3%及19.9%。而在2019年同期，四大區域的銷售占比還是18.79%、35.93%、21.94%及22.09%。

萬科在此次業績會上單列出了銷售金額前十的城市，分别是杭州、上海、甯波、蘇州、北京、成都、沈陽、西安、南京以及重慶，前九位更是銷售超百億的城市，但其中，無一城市屬于南方區域。

區域的發展資源也預示着，南方區域作為國内經濟最發達的區域，萬科發展的力度也在降低。數據顯示，萬科全口徑在建及規劃中項目建面分布中，南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域分别占比18.3%、21.2%、28.1%及32.4%。

值得一提的是，于今年7月，原深圳市萬科房地産有限公司總經理、萬科南方區域EMT成員唐激楊離職萬科，成為萬科在2020年為數不多標志性人事變動。彼時相關人士對于離職原因的表述為個人原因。

重心似乎在向其他區域傾斜。

8月27日，萬科宣布成立西北區域事業集團，覆蓋陝西、甘肅、新疆、青海與甯夏五省。“區首”由萬科西安公司總經理郭繼勳就地升任，他既是西北區域區首，同時兼任西安公司總經理。

“對于西北區域事業集團BG的考慮其實由來已久，在過去的組織架構上，設計上也做了一些探索。”王海武表示，西北BG的成立，目的就是為了加強萬科在西北地區業務的發展。

入股泰禾

入股泰禾成為萬科當天受到關注的一大方向，畢竟萬科增持泰禾預計所用24.27億元並不多，但它並未提及背後所需要承擔的其它諸如債務的壓力。在業績上，萬科便被問及，為什麼要入股泰禾？

祝九勝首先肯定了泰禾的産品力。“客觀地說，泰禾更多是資金和融資問題，它的産品力、基礎能力還是非常不錯的。”

他繼而表示，萬科的邏輯是大家在一個行業，都是中城聯盟的成員企業，在這個行業里面有其他的主體只是某一方面的問題，底子成色還不錯，還是要一起想辦法。他表達了善意，這多少預示着，入股泰禾並不純粹是從商業角度考慮。

“泰禾确實是過度負債，如果都要求還本付息，會導致資金流斷裂。”祝九勝稱，泰禾主要的任務是讓金融機構達成共識，該事項正在進行當中。

“萬科會全程參與，盡最好的初心，最大的善心，把這件事情妥善處理好。”但祝九勝指，即使萬科最終能夠成為泰禾的第二大股東，也只是以新的董事會授權指導下的政策來運作。

他表示，入股泰禾最終能否成功，取決于三點，一是泰禾的求生欲，二是金融機構對泰禾債務問題的理解，三是要看福建政府以什麼姿态，什麼方案應對。

“萬科的底線是不影響背後的股東，不影響股東的權益，不影響股東對這個事情的觀感，也不影響股東的收益水平。”

據泰禾發布的數據顯示，即使上一年度大幅賣資産降負債，2019年該公司有息負債同比降30%，仍有960億元；淨負債率下降約140個百分點，依然處于243.76%的高位。

而截至2019年末，泰禾集團的貨币資金僅有132億元；截至7月7日，已到期尚未還款的金額270.65億元。而泰禾年内到期債務将達555.11億元，一年内到期負債1464.3億元，涉及近20家信托公司。

盡管萬科設置了多個前提條件，但入股泰禾仍是一筆復雜的交易。這同樣引起外界擔憂，有人士便詢問萬科，未來是否會加大其他不良資産的並購投入？對比祝九勝並未予以明确答復。

以下是萬科企業股份有限公司2020年半年度業績會問答實錄：

現場提問：今年上半年公司拿地的金額較去年減少的很明顯，這是出于什麼樣的考慮？而且7月份公司拿地又突然增加了很多，是不是代表下半年會加大拿地的力度，怎麼看待下半年的土地市場是否是拿地的好時機？

王海武：首先，我們一直都堅持穩健投資的原則，其實公司每個季度都在叠代我們的投資策略和投資原則，我們也會遵循既定的投資原則和投資策略進行相關的投資，目前公司在手的資源可以保證未來兩到三年的發展，我們對此非常有信心，這個也會支撐我們業務未來的發展。

當然同時，我們會不斷的關注市場的變化，包括客戶的變化，敏銳的感知，在過程中不斷捕捉良好的投資機會，實際好的投資項目也需要仔細的觀察，我們不會追高，但是不會肯定過分的保守。

現場提問：公司在發力聚焦TOD領域，目前萬科在TOD這塊的發展情況怎麼樣？未來在TOD拿地方面有什麼樣的規劃？公司在這塊主要的相對的優勢是什麼？

祝九勝：确實在這幾年的投資重點里面，TOD變成了我們跟城市更新改造並行的兩個重點之一，TOD就像這個詞本身的的含義一樣，T就是軌道交通的意思，以軌道交通為導向的整個開發的模式叫TOD，TOD對于開發商來說過往是一道加分題，今天變成一道必答題，每個開發商在一個城市里的運作要圍繞城市的發展方向，城市的發展方向和人口的流動、交通是密切相關的。我們正是基于這個認識，從2010年開始在TOD方面不斷的加強投入，在這個方面建立自己的能力，也提升運營的效果，從2010年開始，從單一的站點住宅項目開始，到今天各種形态，各種業态的TOD項目，全集團累計獲取49個TOD項目，涉及到建築面積是1803萬，我們的累計總投入2400億，每個項目維持在40-50億的投資和建面，大概70%-80%是居住屬性，還有20%左右是要自持，自持當中2/3是綜合商業。

我們在這方面，這幾年也建立了相應的能力，第一種能力是對城市的理解，就像我們的戰略定位，我們圍繞城市客戶的需求，強調在一個城市里的深耕程度和濃度，對城市的理解能力。

第二個方面的能力是我們在發揮了混合所有制的能力和優勢，達到深鐵集團入股萬科以後，我們對地鐵TOD的理解多了一個運營的視角，我們在開發環節還是傳統優勢，增加了地下交通，公共交通的運營視角對我們能力的提升還是非常有幫助的。就像今年4月份，我們跟深鐵集團地下物開公司一起在佛山獲取了車站上蓋的項目，從設計定位到建造的理解能力和運作效率還是不錯的。

第三，在整個過程中，我們累計多業态的運營能力，從最早的簡單做住宅到商業，到産業辦公，到公寓，到酒店，我們都有相應的軍種，相應的兵種，相應的能力，能夠把這些能力集合在一個TOD項目，一個地鐵商改項目上去，這是我們培養的第三種能力和優勢。第四，以沉澱TOD設計建造相關的技術和能力，我們要整合全球資源來面對TOD項目，過往國内的經驗和技術實力有一些有待提升，我們在全球範圍内，整合各方面的力量，無論在設計，建造，項目定型定位等等方面都建立了自己的能力。第五，我們通過這些項目，四十幾個項目，也跟政府、跟軌交企業，跟各地各城市的地鐵也全面的嘗試了各種各樣的模式，從BOT，BT，EPC等等，從我們總結的和TOD的合作模式來看，有最簡單的代建EPC，有開發的BOT，有收益上合作，二級開發，一二級聯動等等，到最後的軌道交通的PPP，6類模式，萬科用的比較多的是收益權的合作，一級開發和一二級聯動，中間的三種模式，還是得到了軌交企業，地鐵企業和當地政府很好的回應和互動。

現場提問：看到上半年的結算銷售口徑的毛利率是24%，相比于去年同期降了接近4個點，這是什麼原因？能不能給一個全年的結轉毛利率的大致的預期？另外，目前銷售毛利率，以及已售未結資源的毛利率大概是什麼樣的水平？

韓慧華：确實今年我們的毛利率相對2019年來說有4個點的回落，2019年是毛利率的的高點，因為2019年結算的項目大部分都是在2017、2018年銷售的高點結轉的。應該說近年來整個市場趨穩，地價占售價比在持續上升，對于整個行業來說，毛利率下降是長期的趨勢，目前銷售的毛利率與現在已經結轉的毛利率相比更低，我們預計到年底還有小幅的回落。當然公司會堅持穩健的投資和精益運營，努力把我們的毛利率維持在合理的水平。

現場提問：關于物流地産和商業地産，因為中報披露了相關的運作，有沒有可能期待這兩個業務會分拆？

王海武：商業業務，物流業務已經成為城鄉建設與生活服務商轉型道路上非常重要的探索和實踐，在這個過程中，我們确實希望未來的業務都能夠上市，但确實目前還沒有明确的計劃，我們在剛才的材料里面也向各位投資者展示了目前物流業務在全國高標倉在國内的規模是第二名，冷鍊業務在國内是第一名了。

另外我們的商業業務截止到目前也有非常好的表現，已經開業的項目差不多有800萬平方米，材料中介紹到今年上半年在5月份的時候，在疫情還相對比較復雜的局面下，我們在太原的印象城如期開業，也是在疫情期間，保持正常開業的為數不多的的項目，在前幾天，我們在上海嘉定的印象城，一個34萬平方米的大型的消費中心也開業了，這個項目也有非常多的在建築設計上，包括在運營上的亮點，當天的人流超過30萬人次，也取得了非常不錯的業績。

現場提問：第一、關于産業鍊上下遊布局，前期萬科布局過工商銀行，貝殼這樣的企業，今年相應的其他公司在産業鍊上下遊進行布局，萬科怎麼看待這個過程，是否後續這個過程會成為整個大的龍頭公司比較普遍的現象，把整個産業鍊做寬，是否有相對應的後續進一步拓展的計劃？

第二、在整個現金流闆塊的業務里面，有沒有一個規劃，就是中長期來講，這塊在營收里面的占比情況，或者對整個現金流的創造能力方面有沒有大致的三年或者五年的規劃？

王海武：确實整個行業都在發生着非常多的變化，客戶也好，市場也好，我們也關注到行業很多同行在整個上下遊有相關的布局，其實未來的生态或者說未來這些復合多元的狀況，我們也覺得是未來的一個方向。就像您剛才談到的我們在這個行業内這麼多年，和相關的家裝、建築等等，包括一些金融的合作夥伴，都保持着非常良好的、積極的生态的合作态勢，我們在這方面也會敏銳的不斷感知市場上的變化，包括可能出現的新的趨勢，但是确實目前我們在上下遊投資緯度，目前還沒有進一步的考慮和計劃。

韓慧華：如果未來並表是什麼樣的對收入和現金流的影響，目前我們披露的收入有一部分是表内，有一部分表外，公寓業務絕大多數是表外，商業目前還是作為萬科聯營合營公司在運作，它的收入占的到披露的收入的2/3，是這樣的水平。對于未來並進來會有什麼影響，我們可能會結合公司的戰略，再去看多業務方面的布局，它是一個什麼樣的規模，我們最看重的是我們自己的能力，在我們的能力得到實質性提升之前，我們還是會控制好我們的發展規模。

現場提問：萬科在未來，在杠杆以及周轉方面有什麼具體的應對措施來應對整個ROE的下行？此外，物業城市這塊能不能請管理層跟我們大概講一下？

韓慧華：整個行業的ROE在下行的方向上，萬科也是，中期ROE同比去年略有下降，應該說，您剛才關心到的杠杆，我們還是會堅持萬科一貫穩健的财務策略，還是保持在相對安全的水平上去發展我們的業務。其實，現在萬科做的很多的動作，比如堅持經營運營，提升我們的運營管理水平，我想這一點可能在存量競争時代，這個行業里如何支撐未來可能未來非常關鍵的一點，也是在租售比不斷上升行業盈利空間不斷壓縮的情況下，我們怎麼樣保持我們的盈利能力非常重要的舉措，萬科主要在這方面，我們希望在整體大勢方向上，保持我們的盈利的能力，

王海武：三駕馬車，我們自己内部是這樣定義，首先，因為一直以來萬科物業都是從萬科的住區開展我們的物業服務和物業業務，這塊也依然是當下非常重要的基本盤，我們自己稱之為萬盤，從2015年開始，我們也在探索，在市場上進行相應的拓展。截止到目前，在去年的業務里面的占比，我們在非萬盤的業務也就是市場化的外界的業務上的占比和我們自身的萬科地産的萬盤業務是1：1的關繫，應該說，我們這幾年在對外業務拓展上取得了比較大的進展，也獲得了市場上的認可，我相信這個也我們未來非常重要的一個能力。

另外一個緯度，第二駕馬車是商寫物業，今年上半年拓展了上海夢中心，成都的高新萬科中心等等一繫列大型的復雜的商辦綜合體的業務，進行商業業務的物業服務和物業管理，我想這個也是未來我們非常重要的發展路徑。

第三駕馬車是城市物業，城市物業是我們最新發展的業務，今年上半年，包括在去年下半年，我們拓展的成都高新區，廈門鼓浪嶼，包括深圳平山社區治理等等，這些項目是物業城市的組成部分，我們最早從橫琴開始的物業城市的模式，應該說初步得到了市場上的認可和政府的歡迎，我們接下來也會加大在這部分的拓展力度，去真正的形成三駕馬車並行的狀态，更好的促進物業業務更好的發展。

現場提問：成立新的區域事業部的主要目的是為了什麼？未來會進入哪些城市？您怎麼看待在西北的發展前景？現在五大區域的發展任務有哪些不同？接下來其他的區域是否有其他的分拆計劃？看到組織重建里面再次提到繼續向一個總部，集團總部，協同總部的定位持續邁進，能否解釋一下這個定位具體的意義和内涵是什麼？

王海武：确實，我們昨天剛剛成立了西北區域的事業集團BG，對于西北區域事業集團BG的考慮，其實也是由來已久，西北五省有大概接近祖國的1/3的面積，其實在管理半徑上還是相對比較大的，我們過去也一直持續關注到了這樣的問題，所以在過去在組織架構上，組織的設計上也做了一些探索，比如在去年兩年成立了在西部區域成立的西北招彩中心，也應對管理半徑相對比較大的狀況，我們做了包括銀川、西甯、烏魯木齊和蘭州為一個小聯盟的Y4聯盟，更好的形成他們業務之間的互通，包括互助，這也是在西北地區在原來的中西部區域下面的二級建制。

今天在西北BG的成立，更多的是對過去探索實踐進一步的發展，它的目的就是為了加強我們在西北地區，萬科的多項業務更好的發展，去充分的發揮西北地區未來作為内循環的背景下，尤其是從西安開始，到蘭州，西甯，銀川，烏魯木齊，“一帶一路”大背景下的重要的支點城市，我們能夠更加的深耕，更好的發展我們的業務，是出于這樣的目的成立了西北BG。

我們也相信未來西北BG在這方面會有更好的表現，在西北BG成立之後，五大BG目前管理的幅度和管理半徑，大概都在高鐵三小時，飛機1.5小時左右的半徑，應該說，基本上符合了我們當下對于區域BG覆蓋的管理範圍的要求，我們目前也沒有進一步再進行新的拆分的計劃和打算。

您剛才問到的一個總部，集團總部和協同總部的定位，我們除了傳統的地産開發業務之外，我們已經有了物流、商業、包括其他的BU，這些多元化的業務發展，我們希望能夠在這些業務之間更好的去融合，能夠更好的協同，所以在總部層面上，一開始把10多個部門進行相應的職能劃分和調整，把10多個部門聚合為三個中心，就是為了适應一個總部的更好的思路和目的，協同總部更多的是為了協同集團内各項業務之間更好的協同和發展，比如說我們物流業務和我們當地的綜合住區的業務，比如商業業務，包括我們的商辦物業和綜合住區業務之間，這樣的協同和關聯等等。

另外，集團總部建立在集團化管理的背景下，有多項業務的探索，我們是城鄉建設和生活服務商的戰略背景做的相應的調整，三個總部，一個總部，協同總部和集團總部這樣的定位，我們相信更能适應當下在組織重建和匹配上外部和内部的環境變化，和對自身業務發展的更高的要求，也會支撐我們的業務未來更好的發展。

現場提問：關于淨負債率，過去的财務選擇是對于未來行業的判斷，所以走了這樣一個相對低淨負債率的路徑，未來淨負債率的水平，或者說整個趨勢是怎麼看的？關于物流業務，對于萬緯物流未來成長空間怎麼看，以及速度怎麼看待？另外怎麼看公募REITs的推出對物流地産、物流業務資産周轉的影響？

韓慧華：關于淨負債率，确實萬科在内部，我們自己在财務政策的管理上一直是堅持淨負債率在40%以下的水平，今年中期在27%，比去年确實又有下降，這個應該說這是萬科一直堅持的非常穩健的财務政策，今年上半年，盡管在疫情影響下，經營性現金流保持了226億的比較高的歷史水平，在我們内部廣泛堅持現金為王，手有余糧，這是我們深層的致勝之道，特别是在今年疫情大背景下，給我們最大的啟示，還是現金流是一個企業的生命線，手上有現金，我們覺得對于未來去捕捉業務發展的機會是非常有利的，這個政策在未來也會持續的堅持下去，萬科不會放大我們的杠杆謀發展，還是會在安全的、穩健的水平下去發展我們的業務。

王海武：在這個報告期，目前已經累計開業的物流項目有616萬平方米，其中，我們的高標庫582萬平方米，冷庫是34萬平方米，也就是我們的冷鍊業務，确實我們還是非常看好在物流，包括高標庫，包括冷鍊業務上相關的業務發展的前景。年初，集團也委派了重要的集團合夥人張旭擔任物流業務的負責人，表達了集團對于這項業務的重視，包括希望在這個緯度能夠有更好的發展的期許。

另外，大家都清楚，在疫情發生之後，人民生活對于冷鍊，對于食品安全，對于藥品安全等等這些問題，也都上升到了更加突出的地位，我們也覺得冷鍊業務，物流業務未來會成為我們城鄉建設和生活服務商建設上的非常重要的部分，也是非常重要的一環，我們會加大這方面的投入，和對市場敏銳的感知，我們也相信這塊業務也會推動其他的業務更好的發展，就像剛才談到的更多業務的協同發展根本的目的。

祝九勝：公募REITs的推出對物流業務有什麼影響，它一定是正面的，不光對物流，對出租公寓，以及對其他的有一定重度的資産業務，都會打開一道新的機會之門。

為什麼這麼說呢？以物流為例，只要高標倉建造是合格的，運營是高效的，租金收入是合适的，ROI比例是合适的，有機構投資者願意來持有，幫助發行公募REITs的産品，而且有萬科物流股東持有變成了社會投資機構人的持有，只要把這個活幹好了，不愁沒有人給錢，給了錢不在自己的資産負債表内，當然管理在萬緯物流的手上，賺了管理的錢，賺了管理能力的錢，運營的錢，不是賺錢的錢，不光是對物流有好處，對我們長租公寓，對我們的商業，對我們的其他的相關業務都會有很大的好處，當然，第二個最明顯的是對長租公寓，據說長租公寓這塊REITs的政策，相關的部門在緊鑼密鼓的研究當中，我們也在提前的研究和适應。

現場提問：關于入股泰禾，目前這筆交易進展怎麼樣，預計什麼時候能落地？因為從财務指標來看，泰禾算不上好的標的，萬科收購泰禾，又入股泰禾的的經營邏輯是什麼？未來怎麼樣和泰禾進行業務上的協同呢？除了泰禾，萬科未來是否會加大其他不良資産的並購投入？

祝九勝：泰禾到底是怎麼回事？我們為什麼要跟泰禾有一個戰略備忘？客觀地說，泰禾更多是資金和融資問題，它的産品力、基礎能力還是非常不錯的。在泰禾面臨更多的債務約束的時候，找了含萬科在内的不同的人一起探讨過怎麼來做，我們是帶條件的去介入這個事情。

我們的邏輯是大家在一個行業，我們都是中城聯盟的成員企業，在這個行業里面有其他的主體只是某一方面的問題，底子成色還不錯，我們還是要一起想辦法，難做的時候，更需要行業里本身的智力和行業自己的規範行為，這是我們考慮這個問題的主要邏輯。即使萬科最終能夠成為它的第二大股東，也只是以新的董事會授權指導下的政策來運作，也許董事會會邀請來自于萬科或者來自于社會在資金管理，運營管理，融資管理方面有特長的人，它的産品繫，建造繫，集采等等領域，據我們的觀察做的還是不錯的，能力還是挺強的。

當然這個事情最終能不能做成，取決于三個要素：第一、泰禾本身的、自身的深層意識，或者它的求生欲旺盛到什麼程度？第二、金融機構對這個問題的理解程度。它确實是過渡負債的，過渡負債，如果大家都要求還本付息，就會導致資金流的斷裂，現金流的枯竭。這個事情是由金融機構說了算的，當然金融機構目前的共識程度正在達成的過程當中。第三、達成的要素就是看福建省政府，福建省金融辦對它下轄的企業，碰到這樣的問題，政府會以什麼樣的姿态，什麼樣的智慧方案來做應對。

我們會全程參與這個過程，盡我們最好的初心，最大的善心，把這件事情能夠妥善處理好，當然我們的底線是不影響萬科背後的股東，不影響股東的權益，不影響股東對這個事情的觀感，也不影響萬科股東的收益水平。