觀點直擊 | 綠城中國提質增效半年 逆市加杠杆、展望重返前十(實錄)

觀點地産網 綠城對于戰略規劃已經換了種說法：“戰略2025”，即配合國家“十四五規劃”制定未來五年的發展計劃。

這在綠城2019年的年報上已經有所體現，其定下五年目標包括2020年的營銷目標和投資目標均為2500億元，2025年的目標是3500億元。

“五年”這樣的時間段界定确實更為吻合綠城的發展脈絡。回顧上一個五年，對于綠城而言是充滿荊棘與不平的磨合期，股權更替、人事震蕩、投資決策失誤等産生了一繫列歷史問題，各方面的業績表現並不如人意。

經歷2019年的董事會大調整之後，張亞東執掌下的綠城開始趨向于穩定。出席8月28日舉行的中期業績會陣容也趨同于年初，仍是張亞東帶領執行總裁郭佳峰、執行總裁耿忠強、執行總裁周連營、副總裁李駿等一衆面孔。

業績會上，張亞東透露，最近花了很大力氣研究綠城未來五年的發展規劃。他對于這一規劃給予了高度評價：将使未來發展的思路清晰、闆塊定位精準、舉措更加紮實。

在這一規劃之下，綠城聚焦為三大業務闆塊，即重資産闆塊、輕資産闆塊、“綠城+”闆塊。重資産闆塊當中亦有特色内容，包括了TOD、城市更新，以及産城融合項目。

中報提及了特色闆塊的項目進展：TOD項目方面，目前綠城已落地13個項目，分布在杭州、甯波等城市；城市更新方面，已成功中標杭州3個老舊小區更新改造項目；而小鎮業務已确定“地産銷售與産業運營雙輪驅動”的業務發展模式，聚焦康養、農業、科創三大産業，已确權規劃總建築面積893萬平方米。

“重資産闆塊總體發展比較穩定和成熟，特别是在接下來的發展過程中，将成為公司近期發展的基石。”張亞東強調了主業的重要性。

而作為綠城旗下分拆出來的輕資産闆塊，綠城管理已于7月成功登陸資本市場，成為代建第一股，備受市場關注。

至于下一個五年，綠城會走向何方我們尚未得知，但至少可以從上半年的開局情況，窺見其發展的基礎如何，包括銷售規模、土地儲備、債務情況等等方面。

重返前十

綠城推進“戰略2025”規劃的開局之年行至一半，從管理層在會議上“穩中有進、成績非常可喜”的表述中，可以得知這半年綠城營收狀況許是不錯。

截至2020年6月30日止六個月，綠城取得收入238.96億元，較去年同期增長28.1%；淨利潤31.30億元，較2019年同期的30.73億元略有增加；公司股東應占利潤20.96億元，較去年同期增長1.9%。

大多盈利指標僅僅是微漲，但收入水平漲幅較大。其中主要是物業銷售收入增加，期内實現物業銷售收入207.14億元，占總收入的86.7%，較2019年同期的人民币158.89億元增加30.4%。

這得益于結轉收入物業銷售均價的增長。期内，銷售均價為每平方米21222元，較2019年同期的每平方米16731元上升26.8%。結轉收入項目中銷售占比較高的義烏桃花源以别墅為主，銷售價格較高，以及杭州桂語江南、濟南玉蘭花園等位于一二線城市，一定程度上拉高了銷售均價。

但亦有呈現下降的指標，上半年綠城毛利率為25.9%，較2019年同期下降6.1個百分點。其中物業銷售毛利率25.6%，較2019年同期下降5.7個百分點，中報解釋主要是因為受限價影響品牌溢價未能充分體現，這一指標在整場業績會中未有提及。

更多的人還是關注上半年綠城的銷售情況。尤為明顯的是，其合同銷售金額的漲幅與回款率在上半年房地産市場普遍低迷的現狀下保持了較高水平。

截至2020年6月30日止六個月，綠城累計取得總合同銷售面積約431萬平方米，同比增長7%；總合同銷售金額約912億元，同比增長23%，創歷年同期新高。回款率為95%，亦處于行業高位。

對比去年同期實現銷售金額同比下降，今年确實有了新的突破。而對于全年2500億的銷售目標，一改往常的頹勢，張亞東表現出極大的信心，稱會100%完成目標，形勢好的話甚至會有一定的超額。

李駿坦言，在受疫情比較嚴重影響的情況下完成這樣的銷售額實屬不易，還重返前十名。根據觀點指數·2019中國房地産銷售金額TOP100榜單顯示，2019年綠城排名第十六。

關于下半年的可售貨源，張亞東透露，綠城還有2700多億元的貨值，按照近70%的轉化率，大概還有1900億合同銷售金額，加上上半年已經實現的912億元，總共大概2800億元。

數據披露，綠城下半年全新推盤項目44個，其中包括北京、杭州、西安等城市的大盤，今年的任務指標都是在30、40億元以上。李駿介紹，全新推盤項目中2/3位于長三角地區，83%在一二線城市。

逆市加杠杆

絕大部分貨值分布于一二線城市，體現出近兩年綠城重返核心城市的決心。幾年前，因為踏錯節奏，綠城曾經拿下了很多不适合高端産品定位的三四線土地。

如今綠城将精力集中于布局一二線城市。于2020年6月30日，綠城共有土地儲備項目172個（包括在建及待建），總建築面積約4801萬平方米，其中按照權益計算約為2798萬平方米，樓面地價平均成本約為每平方米6234元。一二線城市的可售貨值占比達74%。

上半年，綠城在拿地上的動作也惹來不少關注，最高峰的時候是2月份，甚至一周之内斥資200多億拿地，被市場稱之為土地狂奔。

報告期内，綠城新增項目43個，總建築面積約1097萬平方米，預計新增貨值1756億元，其中歸屬于集團權益約1012億元，總土地成本金額約648億元，基本與2019年綠城拿地總額691億元相差無幾。

郭佳峰在會上對于拿地問題進行了回答，他稱上半年确實項目拿得比較多，當時認為疫情後是一個拿地時點。

至于下半年，其稱開始對從去年6月份以後拿的地進行全線復盤，包括開盤時間、成本、推盤數量、首開完成率等指標。這或許反應了綠城接下來會更為審慎的态度。

“随着競争比較激烈，綠城近期基本上很少在公開市場上積極争奪，低利潤的土地公司是不搶的。”郭佳峰強調，下半年會尋找時機找更高利潤的項目，在深耕城市里面拓展城市畫像、運營團隊畫像更清晰的地區，預期會有更好表現。

他同時提到，目前新增項目已經确權的貨值2200多億元，全年完成2500億元的新增貨值指標是大概率的事情。

值得關注的是，期内，綠城預估新拓項目預期淨利潤合計近180億元，平均淨利潤率同比提升約3個百分點。而供貨效率同樣有所提高，新增貨值近25%預計可于當年實現銷售轉化。

另一方面，綠城也延續了去年拓寬投資渠道的操作。除了在公開市場進行招拍挂，也提高了收並購的力度。

上半年，其通過收並購方式獲取項目12個，預計貨值738億元，占比42%。而去年一整年綠城通過收並購項目貨值也僅為858億元。

中報亦有所披露，集團和各區域公司已完成收並購專項小組的正式組建，正全力推進一批儲備並購項目，進一步打開收並購渠道。

延續着去年底收購新湖中寶上海明珠城部分權益的動作，今年4月份，綠城又以合共41億元收購新湖中寶上海、沈陽、啟東共計5個項目的部分股權。而綠城大部分入股的項目占比都較小，其此前對觀點地産新媒體表示，通過小比例入股獲得項目，可使用較少資金獲得較大銷售規模。

不止于收並購，綠城與新湖中寶有了更深的淵源，同樣于4月份，新湖中寶稱以現金30.685億港元認購綠城3.23億股H股股份，每股價格為9.5港元。交易完成後，新湖中寶占綠城總股份數的12.95%，成為第三大股東。

對于引入戰投的動作，張亞東也有所提及，“綠城現在發展最大的問題或者說要快速發展最大的問題就是原來股本相對較小，怎麼樣引進更多的戰略投資來增強發展後勁是管理層特别關注的一項工作。”

他續指，此次引入新股東，使得綠城融到了錢，釋放了發展空間，增強了發展能力。

提質增效之下

關于産品力的問題，是綠城一直以來都關注的重點。這次業績會上，張亞東将其産品品質的介紹涵蓋于“精益管理，提質增效”里面。

他提及，以前綠城的産品在成本管控上有很大提升空間，所以這方面也持續發力，豐富産品管控的標準化體繫，深化戰略集采，有效降低動态成本，全面推動戰略合作。

不過，提質增效的最基礎方面還是人的建設。上半年，綠城繼續向下賦權，成立了十個專業的業務委員會，成立了29個項目群，期内有兩個項目群升級為城市公司。

事實上，于2019年初，綠城便進行了架構調整，将原來“11+5”的架構，整合縮減為11家，調整架構為“8+3”。

張亞東稱，完善機制從去年全面實施以來也取得了實效，成果也得以體現，人均在建面積同比提升29%，達到了人均1萬多平方米。

上半年，綠城實現行政開支為14.47億元，相較2019年同期增加3.0%。其中，房地産開發相關業務發生的行政開支7.15億元，相比于2019年同期基本持平，費率較2019年同期下降19.6%，得益于近幾年堅持優化管控模式，不斷提升人均效能。

機制逐漸完善之下，過去幾年拿地不夠精準所帶來的影響依然不可忽視，資産減值撥備這一數據還是存在着變動。

只是相較于2019年計提減值虧損的13億元，上半年2.21億元的減值已算是有所緩和。耿忠強介紹，上半年若幹資産的減值虧損這是個例，主要是山東萊蕪的項目，由于拆遷進行了3.6億元的減值，同時余杭有一個項目以前的撥備沖回，2.21億元是綜合的結果。

他強調上半年的減值是一個孤立的個别事件，“因為這個項目在景區内，受到政府拆遷影響，綠城作為開發商沒有任何的過錯。”

耿忠強做出判斷，綠城撥備的歷史項目是越來越少，同時這兩年源頭上，比如在源頭，拿地方面提高了精準度，上半年拿地利潤率同比上升了3個點左右。

細究銷售、财務等一繫列數據背後，應該更全面地觀察綠城的現金流情況。因為近些年有意地對負債規模進行控制，對于當前融資收緊的“三道紅線”，綠城表現得較為從容。回顧2014年，其在手現金甚至無法覆蓋一年内到期的有息負債。

不過上半年的淨資産負債率為66.1%，與2019年12月31日的63.2%相比還是略有上升，平均融資成本是5.2%，較去年同期的5.4%則下降20個BP，現金短債比1.8。

因為加大了拿地力度，上半年綠城也着急“輸血”，共發公司債、票據、ABS等各種工具共合計145.9億元，規模較大。綠城現取得金融機構授信超過2397億元，截至2020年6月30日止尚有可使用額度約1312億元。

截止到2020年6月30日，綠城一年内到期借貸余額為347.88億元，占總借貸的31.1%。雖比重相較于去年底的36%有所下降，但短期資金壓力仍較大。

耿忠強稱，綠城之前對這些新政也有預判，可以從容應對，不會阻滞綠城的發展。

以下為綠城中國控股有限公司2020年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：近期因為多個城市也出現了調控政策加碼，管理層對于行業以及當下有什麼具體看法，綠城将如何規劃未來中長期的發展？

張亞東：在行業當下和未來發展來看，綠城充滿信心，房地産行業今天和在未來相當一段時間里依然會是中國最主要的支柱産業、支柱行業，在一段時間里面，這個地位還不可取代。特别是随着房地産行業的發展，中央對于房地産行業進行調控，這種調控公司認為是為了房地産行業的健康發展所采取的措施。

對于當下的房地産的調控，公司認為不同的企業會有不同的影響。對綠城的影響，公司認為是正面的，也是積極擁抱的。公司認為通過這樣的調控，綠城會給房地産行業提供鮮活經驗，為業主提供良好的品質，為産品提供很好的標杆，為房地産行業提供很好的貢獻。

針對行業的發展和針對國家的一些政策，公司現在已經用将近一年的時間制定了未來五年的發展規劃，這個規劃使思路更加清晰，對未來發展的闆塊更加的精準，使得發展舉措更加紮實，公司非常相信綠城未來在中長期發展中會更加的美好。

未來五年的發展規劃，在10月份評審最後确定以後，想專門找一個機會向各位進行報告。

現場提問：公司上半年整體銷售情況還是非常不錯，下半年公司有哪些具體的銷售和供貨上的計劃，保證完成全年2500億的目標？

李駿：在重資産闆塊，今年新獲取的項目中，1756億元當中大概有1/4于年内完成轉化。從目前其他的存貨的角度來說也是夠的，因為下半年有44個全新的項目亮相，其中不乏北京、杭州、西安等重要城市的大盤，今年任務指標都是30、40億元以上。全新推盤的項目中有2/3是位于長三角地區，83%是在一二線城市。

今年2500億的合同銷售指標，公司有非常充分的信心和把握能夠完成。今年，綠城從1月份就開始發力拓展項目，基本上在北京、杭州、甯波、西安重倉的這些城市，從拿地到開盤基本上可以控制到6-7個月的時間，在所在城市里都是跑在前面的，運營效率的明顯提升，包括規劃設計相關工作的前置。

現場提問：上半年綠城在拿地方面非常積極，在整個内房股貨值第二位，而全年的新增貨值目標是2500億元，下半年有沒有一些具體的措施或者實施計劃？

郭佳峰：上半年，綠城确實項目拿得比較多，之前是認為年初的疫情是一個時點，哪怕經濟下去了，可能國家對房地産相對的依靠度會更大一點，在這樣的情況下，基本上溢價很低的情況下拿到地。下半年開始做，對去年6月份以後拿的地進行了全線復盤，這些復盤指標包括開盤時間、成本、推盤數量、首開完成率、财務指標等。

随着競争比較激烈，公司近期基本上很少在公開市場上積極拿地，低利潤地公司是不拿的。到目前到其實已經确權的快2200多億新增貨值，總體來說完成2500億的指標，這是非常大概率的事情，完不成的狀态基本不會。

下半年會尋找時機，找更高利潤的項目，在深耕城市里面對城市畫像、運營團隊畫像更清晰的地方做拓展，下半年預期會比目前還有更好的表現。

現場提問：管理層如何看待近期的三條紅線的政策，未來綠城的投資或者加杠杆是否會受到影響，會不會影響到公司未來整體發展？

耿忠強：公司對三道紅線的新政非常非常關注。新政還沒有正式出台，操作細則還沒有出台，但是公司理解這個新政出台只會對房地産行業更加平穩健康的發展起到正向作用。

綠城這兩年取得了比較好的增長幅度，之所以取得這麼好的發展，是借助了融資杠杆，但是沒有依賴融資。之前公司已經主動的對負債規模有所控制，比如說大股東每年對資産負債率有一個非常嚴格的要求。截止到6月底，綠城淨負債率66%，現金短債比1.8，這在行業内是非常好的狀态。

現場提問：當期看到還是有一些減值的撥備，具體的原因是什麼？接下來公司資産有沒有比較大的減值壓力？

耿忠強：其實賬面上無論有沒有減值撥備這個數據，每年都會本着謹慎性原則，對各類物業進行各種減值，這個動作都會做的。現在根據已經掌握的信息對各類物業進行了減值撥備，至于說今年下半年和未來，以後還有沒有，要根據新出現的一些情況，現在不能下最終的結論。

但是總體來看，可以做出一個判斷，撥備的歷史項目是越來越少。同時這兩年源頭上，比如在拿地方面，提高了精準度，上半年平均的拿地利潤率同比上升了3個點左右。

至于今年上半年，綠城提了兩個多億的減值撥備，這是一個孤立的、單獨的個别事件，因為在山東有一個項目在景區内，受到政府拆遷影響。綠城作為開發商，沒有任何的過錯。雖然事後山東政府也對這次拆遷做了一部分補償，但對公司的投入還是造成了一定損失，所以今年上半年針對這個事件進行了一點撥備。

現場提問：公司目前有13個TOD項目，請管理層就未來項目布局的角度，分析一下對TOD模式的想法？

郭佳峰：中國的發展過程當中，高速公路跟高鐵确實改變了很多出行的可能。公司現在是有通過杭州中心跟甯波項目的成功開發沉澱了對TOD物業的相關設計、營造這方面的一些經驗，所以TOD項目的拓展也是公司的一個戰略。

有很多城市里面，像杭州、甯波，北方的城市里面都跟當地的地鐵公司成立了聯合的管理公司，股權大概差不多都是50：50，49：51。特别像去年、今年在甯波TOD的拓展項目相對比較多，我們也是把TOD在公司里面作為特色、特質的重點發展。

也有很多項目是TOD跟小鎮結合在一起的，比如說公司現在有一個比較大的盤在籌劃，估計今年年底會有成型，比如大城市里面向外拓展的第一站，可以供非常大的地，又是TOD項目，跟地鐵就200米。TOD跟小鎮的結合是一個非常好的一些項目安排，所以TOD接下來公司在這方面也有經驗，因為起步比較早。

現場提問：因為疫情影響，公司整體酒店收入有了下降，公司在存量資産的情況以及後續的策略有哪些？

周連營：由于疫情的影響，應該說酒店的收入上半年确實受到了一些影響，目前應該說情況逐步恢復到了正常狀态，有一部分酒店在疫情後的狀态應該說比往年還要好。

截止到2020年6月底，綠城範圍内在建在營和拟建的持有物業預計總投入786億元，能辦産證的601億元，權益407億元。以去年正常狀态下持有資産的管理，商業的回報率3%，酒店1.5%，整體回報率在2%左右。通過對持有資産的流動性的管理，多種手段的組合，當前資産流動性占比公司管理水平在65%左右。

應該說起到了非常好的流動性管理效果，未來公司對持有物業以提升盈利能力作為一個非常主要的目標，現階段持有性物業形成的現金流應該說是非常穩定，随着資産運營能力的提升，旅遊路線釋放方面會做出更多貢獻，應該可以平衡銷售性物業的業績波動。

另外對于部分不作為戰略持有的物業也在尋找合适機會，尋找合适買家進行一定程度的處置，力争三到五年内把存量資産占比由目前的權益淨資産的75%降到40%，公司有這樣一個努力的目標，應該說任務艱巨，但效果可期。