在管面積與毛利率30%目標 濱江服務要做創新業務和未來社區

觀點地産網 8月27日，濱江服務披露的半年報顯示，2020年上半年公司錄得收入4.16億元，同比增長31.1%；毛利1.36億元，同比增長48.9%；毛利率32.9%，較去年同期上升了4.0個百分點；期内利潤1.04億元，同比增長112.3%。

有投資者對觀點地産新媒體表示，濱江服務在8月28日業績推介會上，針對毛利率為什麼提高，行政成本為什麼下降，第三方物業費為什麼比濱江集團的物業費低，做不做城市管理，怎麼提高老舊小區的物業費等問題進行回應。

其中，展望下半年，董事會主席朱立東仍然希望公司能“行穩致遠”——立足于物業服務，成為品質領跑者。至于如何實現，他提出了兩個大方向：向同行學創新，摸索未來社區。

兩個30%：在管面積增速與毛利率

由中期業績報告可知，物業管理服務收入仍是濱江服務最重要的收入來源，而杭州的豪宅物管市場仍是濱江服務的主場。

截至2020年6月30日，濱江服務的物業管理服務收入為2.54億元，占總收入61.2%，同比增長33%。這得益于其在浙江省的20個地區、上海市、江蘇省及江西省的72間附屬公司及分支機構向7.7萬個單位提供了物業管理服務。

半年之間，濱江服務的在管建築面積同比增28.2%至1680萬平方米，合約建築面積同比增29.1%至3020萬平方米，而杭州的占比便高達62.1%，在浙江保持98.9%的高位。

觀點地産新媒體獲知，目前杭州二手房市場物管單價在4.5-5.5元/平方米左右，而濱江服務的稅後平均物管費是4.23元。濱江服務解釋，如果按照公司跟業主簽訂的物業管理合同里面明确的物業管理費，實際的平均物管費還要略高一些。

與許多物業公司同行一樣，來自母集團的輸血是濱江服務輕松赢得杭州高端市場的主要原因。在濱江集團上半年新增的122.48萬平方米土地面積當中，9成以上的面積是歸屬于濱江服務來管理。目前，來自濱江集團項目的物業服務收入為1.74億元，占期内物業管理服務收入的68.3%。

投資者表示，濱江高端繫列産品在杭州的市場份額居首，今年的高端市場占有率大概為80%。“在（濱江集團豪宅）501号流動着浙江省内1/4的财富，這些都是濱江服務的服務對象。”

區域優勢和豪宅市場優勢均需要保持，而朱立東立下了争取每年将近30%的在管面積增長目標，外拓是其中的重要一環。濱江服務剛上市的時候，來自獨立第三方的項目占比不足30%，目前已升至45%，管理層強調占比一直在上升。

與此同時，從項目面積來看，濱江服務現有在管面積将近64.97%來自于濱江集團，35%來源于獨立第三方，跟去年同期來比提升了2-3個百分點。

從項目類型來看，濱江服務在管項目共115個，非住宅項目31個，其中24個項目在杭州，並包括了來自于濱江集團自身開發自持的商業部分。

投資者透露，第三方項目方面，濱江服務認為商業寫字樓項目将是第一選擇，公司亦正在關注一些並購標的，並将繼續保持不低于50%每年的派息率。

此外，增值服務收入是濱江服務的第二大收入來源。其中，因交付前服務、咨詢服務、社區空間服務及項目增加，非業主增值服務收入同比增長9.5%至1.21億元，占總收入29.2%；因定制家裝與車位及儲藏室銷售業務持續增長，業主增值服務收入同比增長165.6%至4010萬元，占總收入9.6%。

截至2020年6月30日，因物業管理服務毛利大幅提升、高毛利業主增值服務大部分增長，濱江服務的毛利率由去年同期的28.9%升至32.9%。

濱江服務指，上半年疫情影響促使政府給予社保減免、下半年增加年終獎支出、新交付的樓盤以及其他的運營改善三個因素之間相互作用，綜合來看，毛利率在下半年可能可以保持，在明年不确定性會更高一些。

下半年探索未來社區

關于下半年和未來要怎麼走，朱立東想了很多。

一是提升服務品質，提升業主滿意度；二是統籌保潔、保安、客服和工程四條線，優化内部組織架構和流程；三是向萬科、龍湖、綠城、旭輝、永升、仁恒、朗詩等優秀同行學習，适當儲備創新業務，包括拓展服務領域、業務模式、人員儲備等。

投資者們對濱江服務與綠城服務之間的關繫頗感興趣。上述投資者對觀點地産新媒體表示，朱立東在會上回應，綠城服務既是公司的投資人，也是頭部企業，是兄弟物業服務企業，目前雙方只是在端午節應景的粽子售賣過程中有初步的合作。

截止目前，濱江服務已開展“生活+”，面向業主提供軟裝服務業務，正在考慮提供二次裝修、中介租賃、新房裝修等業務模式，如綠城服務的教育闆塊、生鮮倉儲配送業務闆塊、智能園區業務闆塊等卻暫時並不适用于濱江服務，未來也會進一步向綠城的多種經營、創新業務學習。

朱立東表示，濱江服務和綠城服務雙方之間有共識，業主多種新的經營模式平台是向兄弟企業、優秀企業開放的，如果有可以落地到服務小區的成熟項目也會積極引進。

“我們努力争取在服務品質，行業服務標準作為領跑者，但是在業務的創新上，可能只能做一個跟随者。”

另一個備受投資者們關心的問題在于，濱江服務是否會探索杭州的城市管理和智慧城市。

在物業公司中，從住宅小區，公共的商寫、産業園區滲透到整個城市建面管理的同行很多，但朱立東透露，濱江服務目前更多地作為一個子繫統來配合協助杭州政府的智慧停車、智慧消防工作，反而是未來社區（智慧社區）與濱江服務的規劃更為貼切。

這有兩個原因。一個是杭州的城市服務仍由政府主導，一個是濱江集團在今年6月取得的望江未來社區地塊建設要求。

2020年6月16日，濱江集團以約61.86億元競得杭州望江新城未來社區租賃用房地塊。其中，純商業地塊建築面積90403.5平方米，容積率5.5，按照規劃其中4.176萬平方米必須自持40年，對標“浙江‘未來社區’的國際化樣闆區”建設鄰里中心、公園、人才公寓、安置房等。

于2019年，浙江省政府正式印發《浙江省未來社區建設試點工作方案》，勾勒出浙江未來社區建設的鄰里場景、教育場景、健康場景、創業場景、建築場景、交通場景、低碳場景、服務場景、治理場景等九大場景。

更早之前，為響應浙江省“未來社區”計劃，濱江集團以自持地塊設立了長租公寓社區品牌“暖屋”，分别從公區、精裝、軟裝、服務四方面來融入“未來社區”，提供標準化公寓住宅産品和社區公共配套設施等租賃服務，同時提供包括濱江物業與暖屋管家在内的雙重社區服務。

截止目前，濱江集團現有在建公寓社區體量已達30萬平方米，合計房間達8000間左右，預計2021年初第一家門店将在杭州蕭山交付開業，並計劃開拓面積合計超過100萬平方米。

按照浙江省“未來社區”計劃，到2021年底，杭州将培育建設省級試點100個左右，建立未來社區建設運營的標準體繫，形成可復制可推廣的經驗做法，涌現一批未來社區典型案例；2022年開始全面復制推廣。

市場戲言，“五個杭州人中便有一個‘濱粉’。”于杭州，于浙江，于長三角，越來越多的公司進入物業賽道，濱江服務的路還要慢慢走。