建業新生活半年：毛利率遇挑戰與在管規模“加速跑”

觀點地産網 在兄弟公司建業地産發布業績後一天，建業新生活也發布了2020年中期的成績單。數據顯示，2020年上半年，建業新生活收入為10.61億元、淨利潤1.89億元，較2019年同期分别增加56.1%、91.6%。

同期，建業新生活公司股東應占利潤1.84億元，較2019年同期增加70.3%；每股基本盈利為0.187元，較2019年同期增加0.0688元；每股中期股息為6.6港仙。

雖然多項核心數據錄得了一定的增長，但若将這份成績放到物管行業來看，或許算是“中規中矩”。年初的疫情，無疑讓房地産行業遭受到較為嚴重的短期沖擊，而物管行業則是此期間“迎來春風”的行業之一，也進一步助推物管公司走向資本市場。

目前披露業績的碧桂園服務、綠城服務、保利物業、正荣服務、永升生活服務、濱江服務、金融街物業、雅生活、弘陽服務、佳兆業美好等收入增幅分别為78.4%、58.8%、27.6%、50%、90%、31.1%、18.74%、78.5%、32.7%、60.4%。

同時，花樣年控股董事局主席潘軍于2020博鰲房地産論壇上表示，疫情影響下，市場看到了物業公司的價值，資本市場對物業管理行業的前景十分看好，估值較高，預計到今年年底，上市物管公司有可能超過40家，未來三年将超過100家，市場規模将超過10萬億元。

發布業績次日，建業新生活舉行了中期投資者會，這次其上市以來首次舉行的業績會。一位與會投資者向觀點地産新媒體透露，作為建業新生活控股股東的胡葆森也出席了活動，同時花了很長時間在會前向投資者介紹物管公司的初心與未來。

而從胡葆森的話中，或許能夠看到當下的建業新生活有着2016-2019年時期的建業地産的“身影”。這一物管“新輪子”開始加速跑，也伴随着相似的問題，比如毛利率、平均物業管理費率下降等。

毛利率“秘密”

具體到各項業務上述，建業新生活收入主要來自物業管理及增值服務、生活服務、商業資産管理及咨詢服務三項業務，對應的錄得收入分别為8.44億元、1.73億元、0.45億元，對應的同比增長為59.25%、51.75%、25%，較上年同期的爆發式增長，出現明顯的收窄。

其中，物業管理及增值服務為最大收入來源，占比為79.5%，其余兩項業務對應的占比為16.3%、4.2%。較2019年同期，上述三項業務占比分别上升1.6個百分點、下降0.4個百分點和下降1.3個百分點。

從盈利能力上看，期内，物業管理及增值服務、生活服務、商業資産管理及咨詢服務三項業務毛利分别為2.67億元、0.69億元和0.31億元，對應的毛利率為31.7%、40.1%及69.8%。其中，僅有生活服務毛利率有所上漲，漲幅為6.8個百分點。

而物業管理及增值服務、商業資産管理及咨詢服務分别下滑1.4個百分點和下滑7.8個百分點。這也意味着，這兩項業務面臨着“增收不增利”的問題。

事實上，物業管理、增值服務作為物管公司最為核心業務的兩項業務，通常物管公司會将物業管理、增值服務（亦有公司稱為“社區服務”，統稱社區增值服務）分别單獨列項進行分類和統計，而建業新生活則将這兩項進行統一歸類，該項目業務毛利率雖有下滑，但仍高于行業平均值，2019年22家物管公司整體毛利率均值為29.9%。

一位長期研究物業管理公司的人士對觀點地産新媒體表示，一般來說，物業管理業務的毛利率普遍比較低，特别是住宅類管理，而社區增值服務業務的毛利率相對較高。

上述與會投資者稱，物業管理部分的毛利率也是很多投資者都特别關注的一項，因為目前考量傳統物管公司的重要指標，建業新生活這部分的毛利率16%左右。“公司管理層認為，核心物管部分毛利率較低的原因是在服務、人員成本上投入比較大。”

如果拉長時間來看，物業管理及增值服務業務整體毛利率能夠從2016年的17.6%提升到2020年中期的31.7%，或許與近幾年增值服務部分收入有着密切關繫。

其中2018年中期物業管理收入由1.9億元增至2.63億元，同比增長38.42%，增值服務則由0.59億元增至2.66億元，同比增長350.85%，對應的毛利率由25.4%增至35.6%。而2020年中期，物業管理、增值服務收入分别為3.88億元、4.56億元，分别同比增長47.53%、71.43%。

整體來看，同時也受益于生活服務、商業資産管理及咨詢服務兩個闆塊的毛利率，建業新生活整體毛利率也得到一定的提升。數據顯示，2016年至2018年、2019年中期、2020年中期，其整體毛利率為17.48%、22.78%、23.2%、35.59%及34.68%。

規模“加速”與第三方占比下降

嚴格意義上建業地産和建業新生活沒有附屬關繫，兩者管理層也樂于對外稱，兩家公司是兄弟公司，只是有同一個控股股東。在胡葆森看來，建業集團猶如一輛列車，而旗下各個闆塊是列車下的輪子，輪子越多，車子的行駛就會更穩定、更快速。

“目前，建業是房地産單輪驅動，如果新生活今年能上市，就裝上一個輪，明年再裝上一個輪——教育，還有其他的闆塊，不停地裝，輪子越多跑得越快。”

在過去半年時間里，通過建業地産平台的“驅動”，無疑成為了建業新生活很好的支撐。

2020年上半年，建業新生活收入能夠錄得56.1%的增幅，主要原因是物業管理及增值服務收入的增長，而這部分收入增長則來在管面積的大幅度增加。該公司在公告中表示，主要增長來自物業管理的在管面積及智慧社區解決方案、增值服務等增值服務的業務增加。

于2020年6月末，建業新生活在管建築面積由2019年末的5700萬平方米增加至7010萬平方米，增長率為23.1%，而1310萬平方米增長面積中，有78.21%比例來自建業集團及其聯營公司或合資企業交付項目。

體現在占比上，建業集團及其關聯公司的比例由也2019年末的68.9%提升到70.6%，增加1.7個百分點。這也意味着第三方在管面積占比也有所下降，並且跌破三成。同時，中報顯示，建業新生活在今年上半年沒有任何重大收購及出售附屬公司及聯營公司事項。

但另一位投資者透露，目前建業新生活在看的收並購標的有二十七八個項目，主要分布在河南省。該公司也設置了收並購標的的標準，比如總面積要達到300萬平方米、盡量集中在一個區域或一個地方，這塊資金預算在6-8億元，希望今年年底能夠花完預算。

關于今年新增在管面積的指標，上述投資者透露，下半年建業新生活将會通過收並購的方式新增在管面積3000萬平方米左右。

“之前上市時，他們承諾今年的總面積目標是1.7億平方米；收入和利潤方面，今明兩年都是50%的增長，初步測算今年能夠達到70%的水平，後續兩年收入水平預期是不低于40%的增長”，該投資人士說道。

而建業新生活上半年在收並購上如此謹慎，或許與單價收費下降有關繫。中報顯示，今年上半年，該公司住宅物業項目平均物業管理費率約由2019年末的每月1.82元/平方米降至每月1.78元/平方米，也由2018年末的每月1.89元/平方米進一步下降。

上述長期研究物業公司的人士解釋，單價收費下降，一方面有可能是建業新生活前期收並購項目並表的原因，另外一方面是河南省内縣級城市比較多，物業管理費溢價空間比較小，對應到單價上會有所下降。如果收並購項目快速增多，反而成了不利因素。

不過，建業新生活執行董事兼首席執行官王俊此前在公開活動中曾表示，收並購項目一般需要3-4年的時間才能看到盈利，前期需要一定的時間成本。建業新生活希望用在1-2年的時間提高新接手小區物業水平，進一步體現規模效應，通過密度降低相應成本。