觀點直擊 | 盈利指標下降 綠地香港尋優化管理與康養投資(實錄)

觀點地産網 “這七年來，我們盈利的能力、産品的品牌、美譽度都在社會各界得到更多的認同和贊賞”，提到綠地香港過往七年，陳軍有許多感慨。

8月28日，綠地香港舉行2020年度中期業績發布會，董事局主席兼行政總裁陳軍、助理總裁陳增立以及董事會秘書雷雨等管理層出席會議。

和3月一樣，這一次綠地香港将媒體業績會和投資者會合二為一，並以視頻直播的形式匯報半年業績、答疑解惑。

2020年是綠地香港成立的第七個年頭，經歷了負債高達170%的激進階段後，這家企業進入了平緩發展的階段。

數據顯示，截至2020年6月30日止六個月内，綠地香港合約銷售總額約為132.72億元，較去年同期下降48.17%，其中，江蘇、廣西、雲南、浙江四個區域分别貢獻了51%、17%、17%及13%的銷售額。前七月，該公司的銷售額為153.05億元。

年初，綠地香港提出了全年550億元的銷售目標，按此計算，上半年僅完成全年銷售的26.54%，前七月僅完成目標的27.83%。如果要完成全年目標，接下來每月需完成79.39億元的銷售額。

據觀點地産新媒體了解，今年以來，綠地香港單月最高銷售額僅為52.47億元，因此，有投資者提出，“公司在年初制定550億的全年銷售目標會調整嗎？”

“目前沒有調整年度經營目標”，陳軍以略帶肯定的語氣回應，“一季度受疫情的影響比較大，二季度經營業務的增長其實也是非常明顯的，我們認為‘房住不炒’的情況下，三季度和四季度還會保持比較好的發展勢頭。”

陳軍對綠地香港充滿信心，但地産行業的觸頂、市場的競争與不穩定性似乎給這家企業帶來了更多的挑戰。

規模與債務之間

“行業在進入下行通道過程，整個行業的挑戰是更加激烈。”

随着房地産行業進入新的階段，房企規模迅速增長，遍地撿黃金的時代早已過去，這就意味着，在下一個階段，房地産企業将面臨更大的挑戰。

陳軍也表示，從過去的黃金到白銀，到風險投資的時代，行業的挑戰也是與日俱增，資源進一步朝着大型的企業集中，這是一個必然的趨勢。

在地産下半場疊加疫情影響的2020年，綠地香港将工作的重心調整到優化管理、提高運營能力方面。

數據顯示，期内，綠地香港錄得收益約為64億元，按年增加約10%；毛利約為20.91億元，毛利率約為33%，核心淨溢利約達6.46億元，按年增加約24%；公司擁有人應占溢利約為6.5億元，按年減少約8%。

收益方面，綠地香港自2016年錄得191.87%的營收增幅後，該公司近幾年的增長速度逐漸放緩，直至今年中期，增長幅度僅為10%；淨利潤方面更在今年上半年首次出現同比下降。

盡管受疫情影響，綠地香港的各個經營指標出現了不同程度的漲跌，但陳軍始終認為：“一個企業要行穩致遠，就要有非常強的自身運營能力，運營能力一定要在幾個重要的經濟指標，其中毛利率就是非常重要的。”

期内，綠地香港的毛利錄得20.91億元，較2019年同期的20.63同比增長1.38%，而毛利率則由去年同期的36%下降至33%。

“這個行業已經進入充分競争的時代，要想提高保持這樣的毛利率，就要在産品的創新和核心能力上有所作為，向市場要溢價。”

在綠地香港看來，向市場要溢價就意味着房地産企業不能僅僅靠賣居住空間來賺取料工費，而是要向消費者提供先進的技術、材料、工藝以及創新的生活方式。

“從中國制造到中國智造是一樣的道理。”陳軍認為，這是後房地産時代的重要舉措。

當然，除了提高自身的溢價能力，在地産下半場疊加疫情影響的2020年，綠地香港還将工作的重心調整到優化管理、成本控制與現金流調控方面。

據悉，于2020年6月30日，綠地香港錄得權益總額約168.62億元，總資産為1085.75億元，而負債總額為917.13億元。

同期，該公司的資産負債率為84.47%，負債比率淨額(借款總額減去現金及現金等價物(包括受限制現金)除以權益總額)約為38%，現金及現金等價物總額(包括受限制現金)約為103.33億元。

“綠地香港還是非常有信心，目前三項指標都控制在沒有觸及到標準線的範圍之内，預期未來也會很好地控制。”陳增立表示。

事實上，在業績介紹環節，雷雨就曾提到，綠地香港在五年前就開始主動降杠杆優結構，在近期有關部分設置的“345”的新政中，綠地香港的資産負債率剔除收款之後僅有50%，國家的紅線是70%；淨負債率是38%，國家的紅線是100%；現金短債比是1.86，國家紅線是1。

陳增立提到，從2016年開始到現在為止4年時間，綠地香港每一年的經營活動的現金都是淨流入，相信未來公司的經營主要是得益于整體運營閉環、現金流的把控。

土地窗口期與文旅大健康

“上半年我們抓住了一個時間窗口。”

今年以來，各級政府為提振疫後經濟，出台了多個支持土地出讓的政策，包括延緩土地金、開工預售條件适當寬松等等。在這樣的背景下，綠地香港在土地市場也十分活躍。

數據顯示，上半年，綠地香港通過公開投標、戰略合作與並購等方式收購13幅地塊，總建築面積約25.3萬平方米，新增項目中，八個位于長三角，四個位于昆明，一個位于南甯，新增的土地樓闆價為6012元/平方米。

據悉，截至2020年6月底，綠地香港擁有土地儲備約2200萬平方米，足夠支持未來2至3年的發展需求。

“今年一季度做的項目有的已經看到市場上的反應，當時的決策非常對”，陳軍表示，綠地香港抓住上半年的窗口期拿地，這些動作會在下半年得到很好的釋放。

在土地布局上，陳軍表示，在長三角的投資會進一步深耕，該公司繼續看好長三角發展，未來長三角一年的整體布局大概是300-350億的規模。此外，廣西和雲南也會持續發展。

“最近會把目標投向大灣區，我們認為今年由于疫情和中美貿易戰的影響，對廣東外向型經濟影響比較大。可以看到整個灣區核心區域的經濟發展，後續發展的動力還是非常強勁。”

值得一提的是，今年3月17日，綠地香港與昆明市晉甯區人民政府簽訂《投資開發合作協議》，對晉甯區晉城鎮地塊開發達成合作共識，簽約項目占地為4050畝，投資規模200億元，拟在晉甯片區打造集康養、科創、文旅為一體的大健康項目。

自2017年6月5日，綠地香港簽下了雲南第一康養特色小鎮項目——綠地春城·滇池，獲得一個占地4000畝的大項目。随後，首席運營官侯光軍在2018年中期業績會上指出，文旅康養是下一步轉型方向。

在此次業績會上，陳軍多次表示，雲南健康城項目去化情況非常好，目前已完成60億的銷售，今年上半年完成8億多的銷售收入。

“未來健康一定會成為社會廣泛關注的一個重點。”他認為，未來，随着物質文化不斷提升，人們對環境、生活、美食、運動、養生、康復醫療的需求會井噴式地發展，

“如果我們能夠提早介入，形成自己的産業閉合，就會對地産運營和不動産經營價值的提升帶來非常強的助推。”

以下為綠地香港控股有限公司2020年度中期業績發布會現場實錄：

現場提問：此前，綠地控股發布公告稱，公司股權結構會有一些調整，市場傳聞也表示将會有央企、國企投資者入股，請問一下綠地香港的股權結構是否會受到影響？

陳軍：目前集團在上海國資委的主導之下會準備集團層面的戰略投資者，正在推進國企改革的提速，希望在業務方面更靈活。

對于綠地香港，上半年實施的合夥人制度，目前其它戰略投資者和集團大股東的地位沒有任何的改變。

現場提問：管理層提到綠地香港不斷地打造數字科技的平台，這個平台對成本控制會起到什麼作用？

陳軍：成本管理更重要是向市場要溢價，我們的數字科技平台應用在成本管理上，主要是分幾個闆塊。

第一，前面提到從信息化到數據化，數據化是很大的工程，數據是以往對整個綠地集團所有項目數據的抓取和分析，以及同行業其它可類比的公司在工程合約管理方面的抓取。這些數據抓取之後形成綠地香港獨有的成本控制和目標體繫的控制標準。

第二，我們有合約機器人，對外所有的合同，會有合同機器人進行審核，确保合同履行過程中守政。

第三，綠地香港利用集團龐大的采購資源，建立自己的合資平台，上半年已經有一千多家企業入駐，到今年年底大約有兩千多家的企業入駐，使得在材料采購和合作方面，有了非常廣闊的資源，同時提升了綠地香港的合約溢價的能力。

第四，在合約規劃的前期就對項目的投資定位有精準的分析，任何成本的變動都會在管理數字化繫統中得到黃色、紅色的警示，對成本的把握有更好的基礎。

第五，綠地香港希望在行業推動新技術、新工藝、新材料的運用，在前沿的科技類、新材料的運用希望能夠做更好的創新，倒逼在技術規劃和設計階段提前把很多新的理念融入進去，形成全閉環的控制理念。同樣一個項目，我們會更有信心拿到更好的溢價。

現場提問：七月份住建部和央行提出“345”的概念，從公司角度，有沒有了解“345”的具體實施和時間表？另外，全年來看，公司是否有信心不觸發這三道紅線？

陳增立：“345”新政的時間表還沒有明确，但國家相關部門有對主要的地産商進行征求和交流。綠地香港還是非常有信心，目前三項指標都控制在沒有觸及到標準線的範圍之内，預期未來也會很好地控制，主要是得益于我們本身經營活動現金流的淨流量非常好，從2016年開始到現在為止4年時間，每一年的經營活動的現金都是淨流入。

本身經營活動的現金淨流量非常好，相信未來公司的經營主要是得益于整體運營閉環、現金流的把控。内部來說，也是在不斷地強化對現金流的考核和評價。公司的内部是有節點的考核，每一個項目的現金流都有明确的要求。這是核心的部分，會通過主營業務的經營保持良好現金流。

現場提問：公司在年初制定550億的全年銷售目標會調整嗎？下半年推貨計劃怎麼樣，是否能如期完成全年目標？

陳軍：目前沒有調整年度經營目標，今年上半年，一季度受疫情的影響比較大，二季度經營業務的增長其實也是非常明顯的，我們認為“房住不炒”的情況下，三季度和四季度還會保持比較好的發展勢頭。

整個行業已經進入存量的時代，通道並不是因為2020年的疫情才産生快速的下滑，房地産規模在2019年四季度開始就進入下行通道。行業在進入下行通道過程，對整個行業的挑戰是更加激烈。從過去的黃金到白銀，到風險投資的時代，房地産行業是要經歷這麼一個過程。随着中央政策的調整，我想對行業的挑戰也是與日俱增，進一步朝着大型的企業集中，這是一個必然的趨勢。

未來，行業的集中度會進一步提升，當然，這有利于在行業中更好地形成頭部的企業，帶動整個行業更好地向前發展，這是今年下半年對行業的預判。

現場提問：公司一直強調有質量的發展，毛利率一直保持30%以上高的水平，想了解公司通過哪方面确保公司高盈利水平？另外，公司是如何平衡發展規模和高盈利之間的水平的？

陳軍：一個企業要行穩致遠，要有非常強的自身運營能力，運營能力一定要在幾個重要的經濟指標有充分的體現。其中毛利率就是非常重要的，股東和投資者非常樂意看到整體回報率的水平。在2019年自有資金回報率達到22%，非常不容易，這個行業已經進入充分競争的時代，要想提高保持這樣的毛利率，又在産品的創新和核心能力上有所作為，要向市場要溢價，而不是一味地将市場的天花闆往下壓。

僅僅賣居住空間就是簡單的料工費，我們沒有任何的溢價能力，這從中國制造到中國智造是一樣的道理，房地産行業未來發展也是面臨這樣的選擇，我們是收取料工費的加工者，還是将先進的技術、材料、工藝以及創新的生活方式帶給消費者，這是進入一個後房地産時代的重要舉措，只有這樣，才能真正地向市場獲取更多的效益。

當然，反過來，内部的運營和管理也非常重要，如何提升運營管理，一種是通過引進更加重要的合夥人合作的機制，将我們的體制、機制和資本管理者的角色，超額利潤的分配給資本的管理者，以及精細的運營考核實施，使得整個内生動力被激發，在創造更好的盈利能力上打下非常好的制度體繫基礎，再将精細化的管理和數字化的運維切入到整個管理過程中，從治理到管理創造更多的盈利空間，為企業保持較好的營運能力和競争能力打下非常好的基礎，這也是企業行穩致遠可持續發展的核心。

現場提問：公司在雲南的大健康項目目前去化情況和整體運營情況如何？公司如何看待疫情對健康産業的影響？公司在大健康産業有什麼下一步的計劃？

陳軍：雲南健康城項目去化情況非常好，目前已完成60億的銷售，今年也上半年完成8億多的銷售收入。

未來健康一定會成為社會廣泛關注的一個重點，這也是為什麼綠地香港能夠在三年前就開始着眼于圍繞健康産業鍊和不動産運營緊密的結合。可以看到未來對環境、生活、美食、運動、養生、康復醫療的需求會井噴式地發展，如果我們能夠提早介入，形成自己的産業閉合，就會對地産運營和不動産經營價值的提升帶來非常強的助推。

我們有理由相信，不僅僅是疫情，随着物質文化不斷提升之後，人們對這方面的需求會越來越廣泛，這也是為綠地香港在産業協同方面打開更廣闊的市場前景。

現場提問：拿地和土儲方面，可以看到公司上半年拿地比較積極，管理處認為土儲的貨值和年銷售目標比，儲備多少土儲比較合适？哪些區域是公司比較看好的？截止到6月30日，公司已售未結對應的毛利率有多少？

陳軍：實際上今年上半年我們抓住了一個時間窗口，我們認為疫情會對整個行業帶來很大的沖擊，事實上也确實看到，在這個時間窗口會在三季度、四季度會有很好的釋放。今年一季度做的項目有的在二季度、三季度馬上釋放，已經看到市場上的反應，當時的決策非常對。

從土儲的結構上來看，我們會儲備兩到三年的銷售規模儲備，這和土儲的結構有關繫，有一部分是戰略性的儲備，我們不是每天去市場上找比較小的項目，這只是補充，結構的配比上會做大規模戰略性的項目的儲備，也會匹配一些短平快階段性、市場上波峰和波谷跌蕩過程中找到切入點，這樣才能抓住比較明确的時間效益的窗口切入進去，為公司的階段性運營做很好的補充。

投資的企業來看，目前長三角的投資會進一步深耕，長三角一年整體的布局，未來是300-350億的規模，我們會繼續看好長三角發展。長三角的産業基礎比較紮實，同時後發優勢比較明顯，人居的環境上、政務環境也是出色的區域，未來長三角經濟一體化發展過程中發揮它的優勢。

當然廣西和雲南作為區域的地方，我們也會持續發展，最近會把目標投向大灣區，我們認為今年由于疫情和中美貿易戰的影響，對廣東外向型經濟影響比較大，可以看到整個灣區核心區域的經濟發展，後續發展的動力還是非常強勁。随着國家不斷地推進經濟的内循環的發展和雙循環的聯動，這個區域也會成為重要的增長極，未來綠地香港也會重點在這個區域布局，謝謝。

陳增立：上半年獲得13幅的土地貨值就有138億，下半年在支付途徑土地款會比上半年多很多。整體的土地總量和對應的貨值量會大很多，土地的儲備這方面對于未來來說還是非常充裕的。

我們毛利率還會保持，我們以拿地關鍵指標作為初始目標固化考核，夯實各項工程運營成本。今年将加強創新機制的推進，一繫列的機制在内部推出。核心也是财務指標，聚焦于财務指標的自我循環，能夠幫助未來保持好的毛利率水平，而且得到實現。

現場提問：公司境内和境外融資計劃是怎麼樣？

陳軍：嚴格以成本作為重要的考量，從前兩年開始，就壓縮境外的債券的發放，放大了境内融資設計，特别是在項目貸，我們不斷地作為主要核心融資通道，目前對其它的融資通道沒有開放，也是嚴格控制，以成本為主導。

陳增立：在境内外兩個市場融資渠道的選擇上是與時俱進的，基于目前的階段，包括國際金融市場環境變化比較多，目前結合境内最近一年左右的時間，整個貨币比較寬松，今年以來，開發貸比年初淨增8個億，境外的融資，主要是境外債下降2億美金。做這樣結構上的調整，一方面也在進一步降低融資成本，國内的融資成本比較低，平均低到5.5%，新拿的一些融資都在5%左右。

在境外的融資上面還是有風險的壓力，融資的渠道，布局得比較充分，能夠保證未來中長期經營的資金需求。