觀點直擊 | 應對強競争态勢 旭輝轉向均衡與多元投資(實錄)

观点地产网

2020-08-29 00:35

  • “無論政策和行業本身如何變化,最終趨勢對于三好生而言都是有利的,旭輝的目标就是要成為這樣的企業。”

    觀點地産網 剛過完旭輝20歲“生日”,林中與林峰兩兄弟再度同台現身中期業績會現場。

    8月28日,旭輝交出2020年的期中成績單,董事局主席林中、CEO林峰、執行總裁陳東彪、旭輝控股CFO楊欣以及副總裁兼上海區域集團總裁方轶群出席會議。

    “各位,好久不見。”林峰率先開場,詳細介紹起旭輝上半年的業績情況。哥哥林中,則負責壓軸,闡述旭輝下一步的展望。

    受疫情影響,旭輝今年上半年合同銷售金額及合同銷售建築面積分别達807.3億元及489.59萬平方米,同比分别微降8.7%及3.8%。不過,林峰表示,7月旭輝的銷售和回款已經雙雙突破了千億。

    “我們已經把受疫情影響的銷售額追平了,今年還是有信心超額完成目标的。”

    除了老生常談的“均衡發展”,“信心”成為了管理層今年口中的高頻詞匯。事實上,林中、林峰二人在會上更多談論的是旭輝的未來。在“20周年”這個特殊的時間節點,林氏兄弟更希望向外界傳達出自己對于未來的願景。

    “旭輝20年,從發展期進入青年期,同時,行業也正進入長周期發展的第二階段。好的年份我們要增長,差的年份我們更要增長。周期之下,旭輝需要思考的是怎麼樣持續增長,怎樣才能超過行業的平均增長率。”

    多元化投資、提升權益比、改善核心利潤、構建生态平台……言語間,旭輝似乎對下一步的發展有了更多新的想法。

    “行業邁入了強競争态勢的挑戰,企業一定要去适應,甚至在這種競争下勝出。”作為戰略家,林中依然謹慎。同時,他也為旭輝提出了未來20年的目标,其中第一個要達成的,便是成為一家“全球化的世界500強企業”。

    “三好學生”應對變化

    從上半年的數據來看,旭輝的主基調仍是“均衡”。

    數據顯示,旭輝上半年确認收入約為230.2億元,按年增長11.3%;核心淨利潤按年增長11.2%至約31.94億元,核心淨利潤率為13.9%,實現毛利約為59.01億元。“我們的盈利能力還是不錯的,ROE始終保持在20%以上。”

    變化幅度雖然不大,但與旭輝年初時所提出的發展節奏相符。

    财務方面,林峰介紹,旭輝保持着一貫的财務穩健,上半年的融資成本繼續收窄,下降了0.4個百分點,接近5.6%,“下半年可能還會持續再下降”。于上半年裡,旭輝淨負債率下降至63.2%。

    關于最近被地産界廣為讨論的金融風險防控措施,林中表示,該政策可以防止未來行業出現一些金融性的風險,對于旭輝等相對均衡的企業而言來說其實是有利的。

    他續指,靠高财務杠杆,以及盈利能力弱的企業,可能會受到較大的影響。

    “這個政策有三條線,一是淨負債率不超過100%,今年上半年我們是在63%多一點;第二,現金短債比要大于1,旭輝在2.4倍;第三,扣除預收賬款的資産負債率在70%,我們現在在74%,這個點略有差異。”

    “不過,”緊接着林中補充說道,“我相信我們一年之内可以控制在70%以下。”

    雖然話語中透露着樂觀,但同樣看到政策融資收緊及行業競争激烈的林中,并不認為行業大環境未來會出現明顯改善。在他看來,形勢仍在變化,房地産未來将進入一個競争、低利潤和精細化的時代。

    而他的信心則來自于一個理念——“無論政策和行業本身如何變化,最終趨勢對于三好生而言都是有利的,旭輝的目标就是要成為這樣的企業。”

    顯然,林中是一個“長期主義者”。這個理念如果具化到銷售端,那便是需要做好銷量、回款和價格的平衡。

    “沒有回款沒有利潤的銷售那就是耍流氓。我們會在價格和銷量上做一個平衡,不會去做大幅度的割肉式跑量。”

    林峰舉例說,雖然上半年市場經濟受到了疫情的影響,但從前八月的項目銷售來看,旭輝還在保持着穩步的提價。

    基于這一觀點,旭輝給未來三年的增長幅度劃定在15%左右。“如果是權益後,那增幅可能會更快一點,因為我們這兩年在不斷提升權益比,權益後每年年化增長可能會在25%以上。”

    “再打造一個比旭輝市值更大的艦隊”

    不管調控如何收緊,地産仍是一個有着巨大容量的行業。

    “房地産是一個上下遊整合的行業,産業鍊非常長,地産主業規模做大以後就會形成一個平台的能力。”林中表示,在旭輝未來中長期,提升構建生态平台的能力十分重要。

    從數據上看,旭輝上半年的物業銷售較去年同期增長了7.6%,租金收入同比增長了25.1%;而物業管理及其他服務收入較去年同期增長了88.2%。

    不難看出,再度回歸的永升生活服務對于旭輝上半年财務表現貢獻不小。

    “永升物業是2018年底才上市的,去年市值達到了兩百多億,随着旭輝多元化生态型的業務逐步的成熟和上市,未來我們有機會再打造一個比旭輝更大市值的艦隊。”

    在林中的規劃中,物業平台的上市隻是第一步。除此之外,旭輝的多元化領域還囊括了長租、養老、教育、商業、代建等多種業态。林中指出,未來這些業務成熟以後會跟永升一樣,逐步邁向資本市場。

    “永升已經上市,接下來第二批就是我們的長租公寓,EPC綠色建材,再接下來就是旭輝商業、旭輝代建,再往後是教育和養老。”林中坦言,除了已有的業務之外,旭輝未來也将繼續開拓新的、跟主業有協同戰略性的業務。

    和主業協同,這是旭輝在多元化過程中的一個首要前提。随着市場逐漸從增量逐漸走向存量,先一步做準備的企業或許能在下一階段的競争中占據更多的優勢。

    對此,林中指出,接下來旭輝拿地将繼續通過多元化拿地和招拍挂“四六開”,來提升穩定毛利和淨利。

    “下半年,我們會優先保證一些多元化拿地的項目落地,包括商業拿地,包括用教育拿地、舊改等。”據了解,旭輝上半年拿地的平均溢價為17%。林中表示,将通過上述多種方式勾地,從而進一步降低溢價,從而控制成本。

    而在勾地的同時,旭輝也計劃每年将拿10%的土地投資的金額投資于持有物業,逐步增加租金收入。“未來幾年,我們的計劃是每年租金複合增長率達到45%,到了2035年時,租金收入就能達到35億。”

    以下為旭輝控股2020年中期業績發布會現場問答實錄:

    現場提問:三個紅線政策出台,導緻頭部的房企一個什麼局面,旭輝在降杠杆方面有什麼舉措?第二個問題,雖然現金回報比較高,但是開發商在一線城市越來越難做,旭輝在上海如何破局,接下來會有什麼值得期待的大動作嗎?

    林中:第一個問題,中央出台防控金融風險的措施,我認為是非常必要非常及時的,也是整個促進房地産行業持續健康穩定發展的重要舉措。

    中央出台了房住不炒,分城施策,租售并舉,這個時候出台一些政策會防止未來房地産行業出現一些金融性的風險。這個政策對旭輝來說是更有利的,我認為像旭輝這樣實施均衡發展的戰略,财務穩健,以及堅持長期主義的企業會受益于這種政策。

    這個政策有三個線,一個線就是淨負債率不超過100%,今年上半年我們是在63%點多一點。第二,現金短債比要大于1,旭輝在2.4倍,第三,扣除預收賬款的資産負債率在70%,我們現在在74%,這個點略有差異,我相信我們一年之内可以控制在70%以下。旭輝長期在三個方面與政策保持統一,一方面堅持均衡的發展策略,就是增長率,負債率和利潤率的均衡,特别在去年到今年初,我們進一步降負債,所以這個政策對我們的影響相對會比較小。第二,旭輝過往一直堅持财務穩定,第三長期主義。所以總體對我們的影響比較小。

    但是新政出台,對靠高财務杠杆,盈利能力弱的企業影響可能就會稍微大一點。總體來看,我認為這個政策出台将會更有利于促進行業的持續穩定健康的發展,更有利于促進防控風險,使得這個行業未來不會出現大的風險事件。所以,旭輝也會得益于這些政策的出台,保持平穩的增長,有質量的增長。

    方轶群:旭輝2000年到上海成立旭輝集團,從此開始了全國化的布局,旭輝沒有離開過上海,我們對上海非常熟知,不僅是上海,所有一線城市有幾個特點,所有頭部企業在一線城市,要不是區域總部要麼是集團總部,第二項目的投資資金非常大。我們在前年,在上海我們成立了第一個商用事業部,除了住宅以外,從去年我們成立了上海商管分公司,這是我們接下來從存量到增量的改變。

    我們要兩個雙輪驅動,首先既要做好增量又要做好存量的開發,今年在上海積極抓住投資窗口期,同時在今年還有兩個項目要開業,另外在存量裡面,我們去年也成立了城市更新部,獲取了第一個産業園升級的項目,并且在辦公租賃領域做了輕資産輸出,另外,從今年開始,我們還在做代建業務的拓展。

    從商業的戰略來看,如何做好社區商業和區域型商業的雙輪驅動,如何解決好最後一公裡,同樣解決我們區域商業的品牌效應,因為上海的一線城市,凡是一線城市有一個特點,人口密度很大。

    現場提問:之前管理層提到今年會達到2300億的全年銷售目标,下半年開發商是否會因為急于回款,降價跑量,旭輝怎麼應對,怎麼保障銷售目标的達成?

    林峰:今年上半年疫情的時候就有很多夥伴朋友問,今年疫情這麼嚴重,公司有沒有調整目标的打算,我當時就很堅定的告訴他,我們不奮鬥到最後一刻不會輕易調整目标,結合1-7月份銷售和8月份預計的銷售,1到7月份我們追平了上半年疫情的影響,8月份已經反超了110幾個億,所以對全年2300億的目标非常有信心,目前來看能夠超額完成2300億的目标。

    我們從來不會因為追求銷售數量而不追求質量,所以從我們常年以來的利潤率和今年回款率來看,我們始終堅持有質量的銷售,有質量的銷售隻有兩點,第一叫有回款的銷售,第二叫有利潤的銷售,如果沒有回款沒有利潤的銷售那就是耍流氓,做多少規模都可以。

    我們在價格和量的平衡上,會有一個綜合平衡,綜合平衡的成果,我們覺得在既定的銷售價格上,不會去做大幅度的割肉式的跑量,也從現在1到8月份的項目銷售來看,我們還在穩步提價的階段,所以我們提出來,每一個平米,能不能多賣一百塊,這就是我們每一個銷售的目标,其實我們還在提價的階段,還沒有進入到降價的通道,這是我們對銷售質量的确保。

    到年底我們也相信,還是能夠保持保量的完成我們的目标。當然完成這個目标的背後,我還想強調一點,營銷從來不僅僅是銷售部的工作,我們覺得更多的是把産品和服務做好,來支撐我們内在的價值,從而提升售價。

    現場提問:這次疫情改變了這個世界包括很多産業的價值觀,你認為地産行業是否已經被永久改變,會向什麼樣的方向改變,具體會怎麼擁抱和應對這樣的改變,有哪些具體的措施?

    林中:這次的疫情,我認為有一些改變,但是對這個行業長期發展的趨勢沒有太大的變化,這次疫情的改變,我認為分成幾個方面,第一個方面是對客戶的需求和市場會有一些短期的變化,我們看到改善性的需求在加速的釋放,我看到客戶對很多産品功能會有新的要求。

    但是這些變化對旭輝來說,旭輝打造更好的産品和服務來滿足客戶的需求,更快速的來推動産品的更新跟叠代,來滿足需求的提升。包括給客戶提供更好的品質,未來是一個消費升級的時代,未來是一個品質升級的時代,所以旭輝在産品跟服務上一定要做好這個事情。

    所以,總的來看,變化包括這一輪政策融資的收緊,行業競争的變化,其實對旭輝來說也是一樣,旭輝持續保持自己的策略,均衡發展的策略,财務穩健的策略和堅持長期主義的策略。

    行業的發展,未來除了這些外,大力的推進數字化改造,數字化的轉型,對旭輝未來幫助很大,從最基本的提質增效,到業務賦能,到輔助決策,到颠覆我們一些經營的模式。房地産行業過去還是比較粗放的,未來進入一個競争的時代,低利潤的時代,房企行業一定要精細化,所以旭輝不斷在精細化上做得更好。

    在整個未來的變化裡面,我相信無論是疫情帶來的變化,無論是政策帶來的一些變化,無論是這個行業本身發展帶來的一些變化,我相信這些變化都有一個趨勢,那就是對三好生是有利的,對堅持長期主義是有利的,對财務穩健、均衡發展的企業是有利的,旭輝要成為這樣的企業。

    現場提問:有人說5G互聯網時代,數字化程度的高度直接決定了未來房企的實力,旭輝是怎麼看待這個觀點的。旭輝數字化轉型主要體現在哪些方面?第二個問題,在行業融資收緊的情況下,境内外融資旭輝會怎麼安排?

    林中:我們處在一個VUCA的時代,這個時代高度的不确定性,模糊性,這種動蕩,很多時候我們要使組織更加敏捷,要更有活力,我們要運用數字化以及新的技術,要改變我們的業務跟模式。所以,數字化轉型是旭輝整個未來幾年重大推動的一些事情,我們希望數字化轉型能達到四個效果。最低的效果叫做提質、增效、降本。第二個業務賦能,第三個,要輔助經營決策。第四,颠覆經營。所以整個來看,數字化我們會在幾方面,第一,我們在組織上,旭輝設立了首席數字官,旭輝建立了有百人以上科技的團隊,這是組織能力上的投入。

    第二,這個企業要從房地産企業變成有科技特點的企業,一定要從文化上變革,旭輝通過引入OKR來推翻傳統的績效考核的變化,讓OKR成為一個不确定環境下叠代創新的,非常好的推動文化的工具。第三,大力的投入,基礎的科技設施,我們每年大概都會拿出我們利潤的3%左右用于我們的技術的提升,用于我們基礎設施的提升。

    第三,我們重點有幾項大的工作,一個是我們業财一體化的系統,特别是大力提升線上銷售的平台旭客家,未來大量持續的投入會對旭輝産生重大的效果。未來數字化對地産的颠覆就會體現在交易方式上。

    其實我們後來發現,這裡面未來會有巨大的價值,一旦把地産企業數據價值跟我們物業打通,跟我們長租公寓打通,跟我們的養老打通,教育打通,相信這些未來會有很多新的生意,也會有很多新的亮點,就像物業行業一樣,未來長租公寓也是一樣,一般的人做不過地産背景的,今後養老隻有兩類人能做,一類是保險,一類是地産,一旦這些數據能打通,能積累,能形成,我相信有巨大的價值。随着我們技術的進步,随着我們不斷的積累,未來它會有巨大的價值。

    楊欣:關于“三線四檔”的政策,我覺得實際上也是對整個行業來說是一個好事情,規則應該是非常市場化,規則化,而且是透明化的,相信隻有長期主義的房企能夠得到更大的受益,以旭輝來講,我們上半年整個有息負債隻增長了1.5%,實際上我們在财務杠杆上是非常克制的,而且整個淨負債率比上年度末繼續下降目前隻有63.2%,包括我們的現金短債比依然在2.4倍非常安全的區間。

    另外一方面看我們的土地儲備也是曆史性的第一次跨越了一萬億,能夠覆蓋未來三年發展的需要。所以整體而言,在新增項目,财務穩健,管理精細,長期主義的房企能夠得到更大的受益。用我最喜歡的一句話叫做風物長宜放眼量,我想長期主義的房企應該在未來十年,二十年應該能夠得到更好的發展。

    現場提問:今年上半年整體拿地的熱度是比較高的,比如長三角這塊,公司今年下半年拿地策略會不會有所轉變?銷售回款今年會有大概多大的比重會放在拿地這塊?

    林中:旭輝上半年拿地還是維持着一貫的策略,第一,聚焦在一二線,強三線城市,我們上半年拿的項目90%都是在這個城市,第二持續提高多元化拿地的比重,所以我們上半年拿地大概有37%靠多元化拿地的。

    我們在二月份拿了多塊非常好的項目,二月份是疫情最緊張的時候,因為我們很多人都沒上班,但是我們認為長期看好中國的房地産市場,所以二月份拿地也是我們最多的月份之一。第四,控制上半年拿地的比重,總共拿了四百多億的土地,旭輝付的款在兩百多個億,拿地的比重占銷售收入45%左右,下半年旭輝整體的投資策略來看,還是維持一個穩健的投資策略。

    具體來說,會實施量入為出,因為我們今年還是要争取我們的現金流為正,第二,投資的強度希望控制在40%,銷售的40%。但是總量可能會比上半年略高,因為上半年我們賣八百億,下半年我們賣一千多億,所以按40%的同比,我們總量會比上半年略有增長。

    另外,聚焦在一線,二線,強三線拿地。不拿貴地,不拿地王,不拿錯地,還是堅持旭輝拿地的紀律和原則。同時,加大多元化的拿地,下半年我們會優先保證一些多元化拿地的項目落地,包括我們商業拿地的,包括我們用教育拿地的,包括舊改的,包括我們城市土地熟化的。我們要控制土地的溢價,上半年土地溢價在17%,下半年有機會應該進一步降低拿地的土地溢價。

    撰文:陸欣    

    審校:鐘凱



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